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andre78fr
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 Posté - 04 oct. 2017 : 17:15:40
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Pour ma part, je suis favorable à laisser l'AG en décider ; si une copropriété de 4 bâtiments a constitué un fonds travaux et qu'un des bâtiments a besoin de travaux, rien n'interdit (en l'état actuel des textes) d'affecter l'intégralité du fonds à ce bâtiment. Une telle décision doit bien sûr être prise à la majorité de tous les copropriétaires et elle a comme conséquence que certains lots auront par la suite un solde négatif dans le fonds ce qui soulève évidemment quelques troubles et déplait fortement à certains ;-)
Mais sur un plan comptable, c'est tout à fait gérable !!! |
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JPM
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 42
 Posté - 04 oct. 2017 : 18:14:01
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Le fonds travaux est appelé, et crédité, au prorata des tantièmes généraux.
Il ne peut être utilisé, donc débité qu'en tantièmes généraux. Ce qui veut dire que la somme restituée ne peut qu'approcher la somme dont a besoin le copropriétaire.
Bien entendu il faut tenir compte du montant créditeur du compte de chacun.
Les problèmes qui vont se poser tiendront au fait qu'il ne sera pas possible de gérer globalement le compte travaux, a moins que l'on décide de globaliser les prélèvements.
Pour les copropriétés à plusieurs bâtiments il faudra créer un compte travaux pour chaque bâtiment en tenant compte des catégories dédiées, ou en créant pour chaque bâtiment une catégorie avec répartition au prorata des tantièmes spéciaux qui peuvent être les tantièmes généraux de tous les lots constituant le bâtiment.
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JB22
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Posté - 04 oct. 2017 : 19:50:32
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De André78:
"elle a comme conséquence que certains lots auront par la suite un solde négatif dans le fonds ce qui soulève évidemment quelques troubles et déplait fortement à certains ;-)"
Je suis de ceux-là et André le sait.
Le fonds travaux est attaché au lot et il n' est pas normal de rembourser à un lot la quote part d' un autre lot.
Question à André: comment seront régularisés les soldes négatifs de certains ? et que dire de cette situation anormale en cas de cessions de lot...
Je ne suis pas d' accord avec JPM sur la nécessité de créer plusieurs compte travaux, il suffit de suivre, sur le plan comptable ou en extracomptable la part restante de chaque lot.
Pour chaque lot participant aux travaux on affecte au financement le pourcentage décidé par l' A.G. dans la limite de l' avoir de chaque lot.
voir exemple dans mes post précédents.
L' application de ce mode opératoire, avec un seul fonds travaux, fonctionne correctement dans EXCEL.
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andre78fr
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Posté - 04 oct. 2017 : 20:10:46
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On ne va pas refaire ici un débat que nous avons eu sur le forum de xxxx n'est-ce-pas ??? ;-)
Pour ceux que ça intéresse, je vous donne le lien sur une discussion qui date d'avril 2016 (le 105 n'était pas encore décidé) : http://www.valcompta.net/forum/view...c.php?id=539 |
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JPM
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45
Posté - 04 oct. 2017 : 21:38:15
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En cas de pluralité de bâtiments il faut créer des comptes différents pour permettre aux copropriétaires d'un bâtiment de décider des cotisations à un taux déterminé et à ceux d'un autre bâtiment à un autre taux. C'est une question de bon sens.
S'il y a des syndicats secondaires, c'est d'ailleurs absolument impératif. L'avantage est qu'il peut y avoir autant de livret A que de syndicats secondaires (malgré les affirmations contraires de certaines banques)
La gestion par EXCEL est parfaitement possible. Le problème de la clôture des exercices se présente différemment avec un syndic non professionnel. Il doit clôturer et doit résister à l'envie d'aller farfouiller dans un exercice précédent.
J'ai proposé une solution quand il y a des bisbilles internes. Faire une sauvegarde de la comptabilité de l'exercice à la date de clôture et la séquestrer d'une manière ou d'une autre.
Plus tard, s'il y a un soupçon, il est facile de vérifier les deux versions.
Il est bien entendu que le solde d'un lot dans le fonds travaux ne peut en aucun cas être débiteur.
Pour moi il est clair qu'il fallait mettre en valeur les avantages des provisions sur travaux futurs qui ont été décriées stupidement.
On les a remplacées par un dispositif inutilement complexe avec son rattachement au lot qui ne présente aucun intérêt.
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JB22
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Posté - 04 oct. 2017 : 23:10:49
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Je précise que dans ma gestion il est tenu compte de la participation du lot dans les travaux quelque soient la clé d' imputation. Ensuite l' utilisation du fonds ce fait suivant le pourcentage de financement décidé par l' A.G. et dans la limite de la part du lot dans le fonds travaux.
Exemple: travaux sur clé charges générales ou clé bâtiment A, ou clé ascenseur d' un montant de 15.000 € financé sur fonds travaux à hauteur de 80 %
Part du lot 15 dans les travaux : 15.000 x 220/10000 = 330.00 €
Part du lot dans le fonds travaux: 200.00€
Financement maximum suivant décision d' A.G. 330.00 x 80% = 264.00 €
Financement effectif : 200.00 €
Si la part du lot avait été de 300.00 €e financement aurait été de 264.00 € et il resterait pour le lot 36.00 €
Il n' y a donc pas lieu de créer des fonds distincts par clé; et de se compliquer la vie. Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple. |
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JPM
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Posté - 04 oct. 2017 : 23:39:31
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Il ne s'agit pas de savoir comment vous faîtes, mais de savoir si cette réforme présente un intérêt.
La réponse est négative. Il fallait conserver l'ancien système permettant de constituer des provisions dédiées.
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Fonds travaux, clé générale 
