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mod77
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 Posté - 16 oct. 2017 : 13:35:27
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Bonjour,
Est-il légal que le contrat du syndic soit de 14 mois et 2 semaines, svp?
Peut-on exiger qu'il soit de 1 an, svp?
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GĂ©dehem
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1
 Posté - 16 oct. 2017 : 17:35:14
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La durée du mandat du syndic est ce qu'en décide l'AG.
1 an est dangereux (1 an = 365 jours et pas un de plus).
D'où la pertinence du mandat avec échéance à 14 mois, pour la sécurité du syndicat.
Le syndic étant désigné pour un mandat d'un an lors de l'AG du (exemple) 15 mars 2017, personne n'est en capacité d'affirmer que celle de 2018 se tiendra au plus tard le 15 mars 2018, date échéance de ce mandat.
C'est impossible.
D'où la nécessité de fixer la date échéance du mandat 14 ou 15 mois plus tard, par exemple ici jusqu'au 31 mai 2018.
Rassurant pour le syndic (et le syndicat), le syndic ayant un peu de marge pour convoquer l'AG annuelle : fin mars, mi avril ou mi mai.
PS : cela permet de rappeler que le mandat de 3 ans est Ă proscrire, dans la mesure oĂą il ne permet pas cette souplesse.
Sauf à tordre le cou aux règles, ou à bidouiller des dates ....
Surtout que cela ne coute rien de donner mandat annuellement pour 15 mois, ou 28 mois pour le biannuel. |
Édité par - Gédehem le 16 oct. 2017 17:37:14 |
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SĂ©pia
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 2
Posté - 16 oct. 2017 : 19:12:32
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citation: Initialement posté par Gédehem
1 an est dangereux (1 an = 365 jours et pas un de plus).
Pas forcément.
C'est le délai entre la fin de l'exercice et la date de désignation du syndic qui serait déterminant.
Si, par exemple, l'exercice est clôturé le 31 décembre et le syndic désigné le 15 juin pour un an (365 jours... le plus souvent), le syndic a toute la marge nécessaire pour convoquer l'AG annuelle.
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3
Posté - 16 oct. 2017 : 20:08:28
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Là encore mod77, il faudrait nous préciser : vous parlez d'une ASL ou d'une copropriété ? |
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Viviane
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4
Posté - 16 oct. 2017 : 20:53:25
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DE toute façon, on DOIT mettre les dates précises sur le contrat: début et fin. Et c'est prudent de les mettre aussi dans la décision d'AG
Et un an pile a l'avantage
1) qu'on se prend pas la tête dès le 13ème mois à vec les formules de réévaluation du forfait "annuel"
2) que ça oblige les syndics sérieux à ne pas trainer 13, 14, 15, 16 mois pour convoquer l'AG
Si c'est une copro, bien sur... |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 17 oct. 2017 : 10:04:19
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"on DOIT mettre les dates précises sur le contrat:"
Cette disposition est un non sens, pour ne pas dire une bĂŞtise.
Sans doute rédigée par un pigiste du ministère du logement n'ayant aucune connaissance juridique, ce que souligne aussi JPM.
On se moque du "contrat".
Ce qui importe c'est le MANDAT, la délégation de pouvoirs.
Le fichu 'contrat' n'en est que la déclinaison pratique.
C'est le mandat qui induit ce contrat, certainement pas l'inverse.
S'il y a une date échéance à fixer c'est celle du mandat, et pas l'inverse, le contrat disparaissant alors automatiquement.
Date échéance du mandat que doit fixer l'AG, date rapportée au PV. Le contrat suivra cette date.
Dans la quasi totalité des syndicat le mandat du syndic prend effet à la date de l'AG, de la décision.
Fixer son échéance à 14 ou 15 mois est une très bonne chose, personne ne maitrisant la date d'AG de l'exercice suivant.
Non seulement en fonctionnement 'normal', mais aussi parfois pour la réalisation de certains travaux. On attend un devis, une étude, une réunion préparatoire.
Dans tel syndicat l'AG annuelle se tient généralement vers la mi-avril. Manque de chance, l'année suivante on ne peut pas, le CS demande même de la repousser, elle se tiendra fin mai.
Si le syndic a été désigné pour 1 an, soit jusqu'à mi avril, cette souplesse, confortable, sécurisante, sera impossible.
Ce qui ne changera rien du tout si l'AG est effectivement convoquée mi-avril, le syndic repartant pour un nouveau mandat à échéance dans 14 mois, jusqu'en fin juin.
Le sortant ou un autre.
On ne voit pas où est le problème. |
Édité par - Gédehem le 17 oct. 2017 10:13:44 |
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mod77
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6
 Posté - 17 oct. 2017 : 15:07:51
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Bonjour et merci de vos réponses,
Je précise qu'il s'agit d'une copro et que l'exercice est du 01 avril N au 31 mars N+1. on vient (hier seulement) de faire l'AG.
D'où ma question... avec déjà 7 mois de différence entre AG (Oct N+1) et fin d'exercice (mars N), est-ce utile ? le syndic dit que ça l'arrange et que: "si on ne vote pas sa reconduction, il part et on ne lui doit plus rien!"
La fin du contrat du syndic est 31/12/2018 donc on se retrouve avec un fin de contrat flottante/dérivante non? est-ce gênant, je ne sais pas.
Mais est-ce que du fait du contrat on ne devra pas lui payer le reste du contrat? |
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GĂ©dehem
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7
Posté - 17 oct. 2017 : 17:05:25
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Dans la pratique, il faut :
- 1 mois pour arrĂŞter les comptes
- 1 mois pour les contrôler et préparer l'ODJ de l'AG (CS)
- 1 mois pour convoquer l'AG.
Soit une AG 3 mois 1/2 ou 4 mois plus tard.
Calendrier que doit suivre le CS pour le faire respecter au mieux.
Sachant que l'AG annuelle doit se tenir au plus tard 6 mois après la fin d'exercice, il ne vous reste plus qu'à en tirer les conclusions .....
En particulier pour le mandat du syndic, qui ne doit pas ĂŞtre Ă rallonge .... |
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mod77
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8
Posté - 17 oct. 2017 : 17:12:53
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d'où ma dernière question... |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 oct. 2017 : 10:12:48
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A laquelle il a été répondu. Pour le confort du syndicat, sa sécurité, personne ne maitrisant 1 an à l'avance la date de l'AG suivant appelée à désigner le syndic, il est nécessaire de donner mandat pour 14 ou 15 mois.
Ce qui permet de convoquer l'AG au calme, sans précipitation.
Un mandat social ne joue pas les prolongations. Remis en jeu, il tombe automatiquement.
S'agissant des rémunérations de ce mandat social, contractualisées, elles tombent aussi automatiquement avec le mandat auquel elles sont liées.
On l'a dit et redit ici : plus de mandat > plus de rémunération. |
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SĂ©pia
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10
Posté - 18 oct. 2017 : 14:15:28
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pour le confort du syndicat, sa sécurité, personne ne maitrisant 1 an à l'avance la date de l'AG suivant appelée à désigner le syndic, il est nécessaire de donner mandat pour 14 ou 15 mois.
Ce qui permet de convoquer l'AG au calme, sans précipitation.
Je ne vois pas, dans le cas de mod77 que son syndic a manqué de confort en se donnant 6 mois 1/2 pour réunir l'AG annuelle devant examiner le budget prévisionnel.
Quel serait le problème si son prochain mandat allait du 1/1/18 au 31/12/18 ?
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mod77
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11
Posté - 18 oct. 2017 : 15:00:19
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Merci SĂ©pia,
J'avoue que j'avais peur de ne pas me faire comprendre et de trop insister.
Même si je comprends qu'il ne faut pas de précipitation au syndic pour préparer l'AG, ce qui n'empêche pas les erreurs (dont une que je vais poster), mais depuis le mois de mars jusqu'à octobre, quand même... ok, le syndic a jusqu'à 6 mois mais en attendant si son contrat n'est pas reconduit il a gagné 6 mois ;-) qui lui seront payés.
(Et puis, une chose que je ne comprends pas avec les syndics qui ont tous des ordinateurs, pourquoi c'est à la dernière minute qu'ils font les totaux et pas au fur et à mesure ? Mais c'est un autre débat).
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Posté - 18 oct. 2017 : 15:07:47
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mod77 : citation: ok, le syndic a jusqu'à 6 mois mais en attendant si son contrat n'est pas reconduit il a gagné 6 mois ;-) qui lui seront payés.
Le syndic ne peut pas attendre 6 mois après la fin d'un exercice au 31/12 si son mandat se termine par exemple le 21 mars.  Après le 21 mars, plus de syndic = plus de mandat= plus de rémunération.
Il ne pourra convoquer une AG qu' AVANT la fin de son mandat.
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Viviane
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Posté - 18 oct. 2017 : 19:53:14
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citation: "on DOIT mettre les dates précises sur le contrat:"
Gedehem : Cette disposition est un non sens, pour ne pas dire une bĂŞtise.
Sans doute rédigée par un pigiste du ministère du logement n'ayant aucune connaissance juridique, ce que souligne aussi JPM.
On se moque du "contrat".
Ce qui importe c'est le MANDAT, la délégation de pouvoirs.
Le fichu 'contrat' n'en est que la déclinaison pratique.
C'est le mandat qui induit ce contrat, certainement pas l'inverse.
Franchement, vous devenez ultra pénible avec ce discours. Si vous êtes pas content de la loi telle qu'elle est, je sais pas, faites quelque chose, trouvez des députés pour la faire changer, dé*****z vous pour poser une QPC, ou que sais-je, mais arrêtez de nous tartiner des pages entières là -dessus, ce que vous faites depuis des années, et tout bout de champ. Personne ici n'est législateur, pas plus vous qu'un autre, JPM compris, donc vos théories sur le contrat de syndic, on s'en fiche parce qu'elle n'ont pas le moindre milligramme de poids ni conséquence juridique.
Dans la loi, tout comme dans le décret, le contrat de syndic existe, que ça vous plaise ou pas. . A chaque procédure, on vous le demandera. Et dans les textes toujours, il y une obligation de spécifier les dates de début et de fin du mandat SUR LE CONTRAT.
Il n'y a, malheureusement aucune obligation de le faire dans la décision d'AG
Donc si votre décision d'AG ne dit rien, c'est les dates du contrat qui compteront.
Et si votre décision d'AG dit autre chose que le contrat, vous êtes dans la mouise, c'est tout. Parce qu'à l'AG, le syndic vote pas, et que les dates de mandat que lui a accepté, c'est celles sur le contrat qu'il a signé.
Sinon, au lieu de partir du principe que le mandat du syndic DOIT ou pas faire 14 ou 15 mois, il faut commencer par regarder la date de fin d'exercice. En gros, vous lui donnez au maximum 6 mois après la fin de l'exercice.
Parce qu'il n'a pas que vous à gérer, et que jamais le comptable n'aura, en un mois, fait la compta d' absolument tous les exercices de toutes les copros qu'il gère. Jamais le gestionnaire ne trouvera 50 soirées en un mois pour convoquer les 50 AG des 50 copros qu'il gère etc...
En exercice décalé, vous pouvez tabler sur un peu moins, parce que vous serez moins nombreux dans ce cas. Quoique, en avril, votre gestionnaire sera en plein boum des AG à préparer et tenir, et ce jusqu'à fin juin. Et en juillet et août, c'est vous ET lui qui serez plus très dispo...
Une fin d'exercice en mars, ça n'a donc pas de gros avantages par rapport à décembre...
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Édité par - Viviane le 18 oct. 2017 20:15:23 |
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Stéphane
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14
Posté - 18 oct. 2017 : 20:54:48
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Pourquoi faire simple ?
Le syndic est désigné pour exercer un mandat social. Le contrat de mandat décrit ses aspects commerciaux (les aspects sociaux étant exclusivement (sauf 18-1 AA) déterminés par la loi et son décret d'application).
Si la résolution de désignation du syndic ne précise pas de date, alors le mandat sera au maximum de 3 ans. Les dates apparaissant au contrat ne concernent que ses aspects commerciaux et sur le laps de temps qui y est décrit (sauf abus éventuel).
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SĂ©pia
Contributeur actif
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15
Posté - 18 oct. 2017 : 22:14:24
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citation: Initialement posté par mod77
l'exercice est du 01 avril N au 31 mars N+1.
La fin du contrat du syndic est 31/12/2018 Si je comprends bien, vous aurez deux AG dans l'année.
Une qui vient de se tenir avec la soumission des comptes de l'exercice passé et le budget de l'exercice en cours et une à venir pour la désignation du syndic, laquelle sera aisément convoquée pour la mi-décembre dès le mois prochain si votre syndic ne se noie pas dans sa...marge.
Lors de cette dernière AG, rien n'empêche de faire voter un mandat-contrat mentionnant une prise d'effet au 1er janvier 2018 et se terminant le 31 décembre.
Comme ça, pas de double paye et l'avantage d'avoir 2 AG dans l'année, ce qui permet de ne pas attendre un an pour donner l'autorisation à un copro de mettre de l'électricité dans son garage lorsque la ligne emprunte les parties communes.
Mais, je ne fais pas partie du club des experts de ce forum...
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Édité par - Sépia le 18 oct. 2017 22:16:43 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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16
Posté - 18 oct. 2017 : 22:48:08
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Stéphane a parfaitement résumé l'affaire, les textes étant également dans ce sens, ce que certains n'ont même pas vu dans l'art.29 !
"Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
(....)
Les art.14-18 précisant la mission du mandataire social.
Si le mandat social tombe il n'y a plus de mission, les conditions d'exécution et les rémunérations ( "contrat" ) disparaissant automatiquement.
Ce sont donc les dates du mandat social qui déterminent celles des conditions d'exécution. Certainement pas l'inverse.
Pas un juge ne tombera dans le panneau .....
Accessoirement, on peut s'amuser de :
"Le contrat de syndic conclu entre les parties est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps huit."
La prochaine réforme sera d'en déterminer la police (Arial ou TNR), et à y être la couleur. Parce qu'en jaune citron, cela ne doit pas être terrible, même e corps 12.....
Quasi tous les syndics sont désignés à compter de la date d'AG. La suivante appelée à le désigner fixant son échéance.
Sauf que personne ne maitrise d'avance la date de cette AG.
L'exercice étant arrêté au 31-12, l'AG qui suit devant désigner le syndic se tenant le 15 avril, personne ne sait à quelle date sera convoquée la suivante un an plus tard, elle aussi appelée à désigner le syndic.
D'où la nécessité de désigner le syndic pour une échéance plus lointaine que l'année de 365 jours. Mettons ici jusqu'au 30 juin n+1.
Cela donne une marge de manœuvre confortable, sécurisante pour tous.
Toutefois, cette date échéance du mandat à 14 ou 15 mois sécurisant pour tous ne doit pas être un prétexte pour convoquer l'AG au dernier moment.
La proximité de l'AG avec la date de clôture des comptes annuels est un autre aspect. Qui est à surveiller de très près. En 3 mois tout devrait être préparé.
Il n'est pas admissible qu'un syndic attende 5 ou 6 mois pour convoquer. Les copropriétaires doivent y veiller. Le CS en premier lieu. |
Édité par - Gédehem le 18 oct. 2017 22:50:47 |
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SĂ©pia
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17
Posté - 19 oct. 2017 : 01:23:55
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citation: Initialement posté par Gédehem
Quasi tous les syndics sont désignés à compter de la date d'AG. La suivante appelée à le désigner fixant son échéance.
Sauf que personne ne maitrise d'avance la date de cette AG.
L'exercice étant arrêté au 31-12, l'AG qui suit devant désigner le syndic se tenant le 15 avril, personne ne sait à quelle date sera convoquée la suivante un an plus tard, elle aussi appelée à désigner le syndic. Déjà que ce serait plus clair de prendre pour exemple le cas précis et réel de la copro de mod77.
Dans la copro de cette personne, l'exercice est clôturé le 31 mars, le mandat-contrat du syndic expire le 31 décembre.
Partant de là il n'est pas plus difficile d'envoyer les convocations à l'AG appelée à désigner le syndic en novembre (si le mandat-contrat est d'un an) que de les envoyer en mars (s'il était de 14 mois). Dans un cas comme dans l'autre, il faudra bien, le moment venu, trouver une date pour cette AG et je ne vois qu'il serait moins "confortable" d'en décider en octobre plutôt qu'en février.
Vous rappelez fort opportunément "Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance", ce qui ne m'avait pas échappé et qui signifie,
1/ d'une part, que la date d'échéance doit être mentionnée
2/ et d'autre part, que la prise d'effet n'est pas (même si "quasi tous les syndics sont désignés à compter de la date d'AG") liée à une date d'AG.
Il en ressort
a) qu'il est totalement inutile de connaître la date de l'AG un an, 14 ou 16 mois à l'avance, il suffit de savoir quel jour marque la fin du mandat-contrat du syndic et de prendre les dispositions nécessaires en temps utile
b) que, dans le cas de mod77, l'AG en question peut tout aussi bien se tenir le 15 décembre ou le jour de Noël s'il est décidé que le nouveau mandat-contrat prendra effet le 1er janvier, faculté que je vous remercie d'avoir mis en évidence par votre citation de l'article 29 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, article dont quasi tous les syndics (et les copropriétaires) devraient faire une lecture attentive.
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Viviane
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Posté - 19 oct. 2017 : 02:57:41
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citation: Si la résolution de désignation du syndic ne précise pas de date, alors le mandat sera au maximum de 3 ans. Les dates apparaissant au contrat ne concernent que ses aspects commerciaux et sur le laps de temps qui y est décrit (sauf abus éventuel).
Quand je disais "ne dit rien", je voulais dire pas de date précise.,
Mais un grand nombre de résolutions ne précisent (malheureusement) aucune date calendaire. Elles précisent juste une durée, à l'ancienne : 1an, 2 ans, 3 ans...
Mais c'est vrai que j'ai oublié cette histoire des 3 ans... si le syndic veut bien.(mais c'est vrai que c'estrare qu'il refuse) Parce que vous pouvez le tortiller dans tous les sens que vous voulez, l'AG n'est pas seule à décider de la durée du mandat comme de ses conditions d'exécution. De l'autre côté, y'a le syndic, qui doit aussi donner son accord, et qui le donne en signant son contrat et pas autrement.
Et je vais arrêter là sur ces tartines sur le mandat social et le contrat qu'on nous inflige à longueur de post. Ca fait des années que ça dure, faudrait un miracle pour que ça s'arrête.
Restons en Ă mod77, sepia a raison. |
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Édité par - Viviane le 19 oct. 2017 03:12:59 |
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Viviane
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19
Posté - 19 oct. 2017 : 03:05:24
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citation: a) qu'il est totalement inutile de connaître la date de l'AG un an, 14 ou 16 mois à l'avance, il suffit de savoir quel jour marque la fin du mandat-contrat du syndic et de prendre les dispositions nécessaires en temps utile
Et je plussoie entièrement Sepia, personne ne connait jamais la date de l'AG suivante, et on se fiche de la connaitre. C'est pas la question. La question c'est ; votre syndic aura-t-il le temps de la convoquer de façon qu'elle se tienne avant la fin de son mandat, et correctement préparée ?
Ca fait des années que chez nous on a des mandats de la date d'aG à la même date l'année suivante sans problème. Sauf quand le syndic, qui pourtant nous convoque déjà dans les derniers, 6 mois après la fin de l'exercice, foire et nous convoque avec AG se tenant quelques jours après la fin de son mandat. Pour l'instant, on a survécu à ça... Le seul truc c'est que dans ce cas, il ne faut normalement pas désigner le syndic comme secrétaire puisqu'il n'est pas syndic avant d'avoir été redésigné.
Nous on s'en moque, c'est jamais lui, comme ça, pas de mauvaise surprises en relisant les PV... |
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Édité par - Viviane le 19 oct. 2017 03:07:53 |
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Viviane
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Posté - 19 oct. 2017 : 03:23:45
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citation: Comme ça, pas de double paye
Je comprends pas pourquoi une double paye ?
citation: La proximité de l'AG avec la date de clôture des comptes annuels est un autre aspect. Qui est à surveiller de très près. En 3 mois tout devrait être préparé.
Il n'est pas admissible qu'un syndic attende 5 ou 6 mois pour convoquer. Les copropriétaires doivent y veiller. Le CS en premier lieu.
Et ça aussi on l'entend depuis des années. Et c'est n'importe quoi, complètement à côté de la plaque. Un gestionnaire a entre 50 et 60 copros. A moins de convoquer la plupart des AG en pleine journée, pour ensuite entendre pleurer que personne n'y va, il fera pas 60 AG dans les 3 mois après la clôture, d'autant qu'il doit attendre que le comptable ait fait son taff, ET gérer le quotidien..
Le comptable ne fera pas en un mois les comptes des 2 ou 3 gestionnaires qu'il a .
Donc ca se chevauche et les derniers arrivés sont les derniers servis.
Ou alors vous passez en exercice décalé, mais pas d'avril à mars... Plutôt juillet à juin, ou octobre à septembre... |
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Édité par - Viviane le 19 oct. 2017 03:26:17 |
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