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coincheur06
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 Posté - 18 oct. 2017 : 11:30:37
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Bonjour a tous
J'etais comptable ( jamais en comptabilite des coproprietes)
Je pars du principe qu'un syndic doit montrer TOUTES les pieces demandees par le cs
MAIS
Je me pense que le cs ne peut pas controler comme par ex un commissaire aux comptes
Je parle d'une question de temps, d'une certaine correction envers le syndic
Un cs ne va quand meme pas rester 3 jours en demandant toutes les pieces....
Mais la, je me trompe peut etre
MA QUESTION SVP
Que doit on controler obligatoirement pour tenter de faire au mieux?
Releve de depenses' factures, historique de l'evolution des augmentations des fournisseurs ( donc aussi syndic ) en dehors de toute verication ponctuelle
Avez vous une liste? Etat rapproch bancaire, suivi d'impayes.....
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GĂ©dehem
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Posté - 18 oct. 2017 : 12:47:56
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Il faudrait sortir de l'idée que le contrôle du CS est réduit aux seuls comptes, à la seule période qui suit la clôture de l'exercice ....
Un CS "normal" (certes, ce n'est plus de mode ...) procède aux vérifications des factures, chaque trimestre.
Avec un tampon "Vu le CS : date : .....".
Cela permet de réduire la vérification annuelle.
Il n'y a pas que les comptes du syndicat.
Chaque trimestre, situation des comptes individuels : cela permet de suivre les impayés/retard de paiement, les actions du syndic pour y répondre. (*)
Même chose pour les consommables, type relevés d'eau, de gaz, etc ....
(*) provisions exigibles 1er jour du 1er mois de chaque trimestre.
Un Ă©tat (il faut 2 clics) Ă©tabli le 1er jour du mois 2 permet de savoir ce qu'il en est. |
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Sunbird
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 2
 Posté - 18 oct. 2017 : 12:53:47
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Vous faites une très bonne remarque.
Si le CS voulait contrôler les comptes comme il se doit, ce n'est pas une matinée qu'il faut, mais plusieurs jours.
Dans certains SDC j'ai déjà passé plus d'une semaine à faire ce contrôle, si le syndic ne joue pas le jeu et refuse de faire des copies des dossiers, le contrôle durerait des mois.
La liste des documents :
- Relevé des comptes bancaires de l'année à contrôler, plus mois d'avant et d'après de l'année à contrôler
- Le rapprochement bancaire fait par le syndic, un rapprochement par relevé
- Le relevé général des dépenses (RGD)
- Le grand livre détaillé et complet
- les factures, y compris celles du syndic
- les contrats
- les rapports d'interventions pour les sociétés sous contrat
- les actions que le syndic a fait concernant les débiteurs : relance, mise en demeure...
Après il faut tout pointer, faire attention aux majoration de factures pour retard de paiement (edf/veolia...) |
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3
Posté - 18 oct. 2017 : 13:34:25
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citation: Je pars du principe qu'un syndic doit montrer TOUTES les pieces demandees par le cs
MAIS
Je me pense que le cs ne peut pas controler comme par ex un commissaire aux comptes
Je parle d'une question de temps, d'une certaine correction envers le syndic Vous ĂŞtes comptable et vous parlez de 'correction enver un syndic'.
Franchement....
Ou donc allez vous chercher cette notion de correction?
POur ma part ca aurait été un comptable que j'aurais interrogé pour être sur de ne rien manquer....
Vous mélangez politique et technique.
citation: Sunbird a écrit: Après il faut tout pointer, faire attention aux majoration de factures pour retard de paiement (edf/veolia...) J'aurais tout autant porté attention aux remboursements d'assurances qui arrivent sur le compte du syndic plutôt que sur celui de la copro..... C'est bêta quand même...
On a aussi les factures du bâtiment A qui sont imputées a tout le monde, |
Édité par - ribouldingue le 18 oct. 2017 13:46:05 |
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Jpp13
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Posté - 18 oct. 2017 : 14:54:38
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Et les procédures gagnées par le syndicat dont l'article 700 et les remboursements des dépens disparaissent on ne sait où, etc...
Et les travaux votés, appelés puis facturés moins chers que les devis (ça arrive !) dont le reliquat reste dans un compte d'attente, jusqu'à !!! |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 18 oct. 2017 14:59:10 |
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Posté - 18 oct. 2017 : 15:00:49
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coincheur06 : pour une vérification sérieuse et complète, ne pas oublier le Grand Livre et les balances, les documents comptables indispensables pour vérifier les comptes d'un SDC, comme pour toutes les sociétés.
Le syndic a obligation de fournir au CS TOUS les docs du SDC; ce n'est pas principe, par politesse, ou "faire au mieux", mais pour respecter le loi de la copropriété.
Et si il ne le fait pas , direction le tribunal pour une injonction de faire 
Le CS peut aussi prendre conseil auprès d'un comptable pour cette vérification. Ce sont des frais du CS, la loi l'autorise.
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Posté - 18 oct. 2017 : 15:30:17
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  citation: Le CS peut aussi prendre conseil auprès d'un comptable pour cette vérification. Coincheur06 est .................... comptable..................... |
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GĂ©dehem
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7
Posté - 18 oct. 2017 : 16:59:33
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Parmi les documents à vérifier, Sunbird cite :
"- les contrats"
Faut-il rappeler que tout CS "normal" détient copie de tous les contrats qui concernent le syndicat ?
Depuis celui du syndic jusqu'Ă celui de l'entreprise de nettoyage, en passant par l'ascensoriste et le gardien-concierge ... |
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coincheur06
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Posté - 20 oct. 2017 : 10:06:08
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Tout d'abord, je vous remercie de toutes vos réponses fort intéressantes. Sunbird a bien compris, comme à son habitude. Ribouldingues: quand j'étais comptable, je faisais mon boulot. La, je ne suis qu'un membre du ce, et je me dois de faire au mieux dans un contexte différent. Non seulement, je ne peux et ne veut pas passer 2 ou 3 jours à contrôler mais en plus je ne veux pas risquer à moi tout seul à créer des pbs avec un syndic qui pourrait trouver ces contrôles trop fouilles. Ribouldingue inutile que je m'adresse à un comptable les intervenants du site sont aussi très compétents la peuve, leurs réponses Malgré tout, je m'aperçois que mes contrôles correspondent à tous les contrôles que vos préconisez et merci à vous. Je n'en suis pas encore à un un contrôle trimestres, gedehem, mais j'ai pu mettre en place un contrôle semestriel Grace aux autres membres du cas que j'ai pu convaincre peu à peu, année après année de l'importance de ces contrôles. Encore une fois milles merci |
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JPM
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Posté - 20 oct. 2017 : 10:43:31
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Un bon conseil : des contrôles en cours d'exercice ! Vous aurez moins de travail en fin d'année. Fréquence en fonction de l'importance de l 'immeuble
Document important le grand livre. Cela vous permettra peut être de constater l'existence d'un compte copropriétaires vendeurs dormant doucement.
Pour l'exactitude de la trésorerie le rapprochement au 31 décembre est suffisant. Les intermédiaires peuvent servir pour déterminer la ponctualité du paiement des factures, et surtout la pratique des chèques-tiroir
Voyez les impayés sue charges C'est capital
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Posté - 20 oct. 2017 : 12:18:59
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coincheur06 : citation: Non seulement, je ne peux et ne veut pas passer 2 ou 3 jours à contrôler mais en plus je ne veux pas risquer à moi tout seul à créer des pbs avec un syndic qui pourrait trouver ces contrôles trop fouilles.
Pourquoi alors ĂŞtre au CS ?
Pourquoi avez vous peur du syndic ?
Le syndic est un mandataire social, le CS est Ă©lu avec une mission principale : le controle des comptes du SYNDICAT .
Ce controle doit ĂŞtre COMPLET, le syndic n'a rien Ă dire sur ce controle, il DOIT rendre des comptes au SDC, comme le CS doit rendre des comptes sur sa mission.
Le CS a obligation de joindre un rappel annuel Ă l'OdJ. En particulier un rappel comptable sur la situation du SDC.
Si vous ne désirez pas passer 2 ou 3 jours à vérifier les comptes, ne vous proposez pas pour cette mission, voire au CS.
Un controle n'a rien Ă voir avec la confiance.
Pour quelles raisons un controleur ne devrait pas poser de questions, voire des problèmes au controlé, ici le syndic.
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Franck1966
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Posté - 20 oct. 2017 : 21:43:08
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Coincheur06, je vais être beaucoup moins "dur" que Philippe, mais avoir un ancien comptable dans un CS c'est génial.
Vous savez où regarder et remarquez immédiatement les erreurs éventuelles, surtout beaucoup plus rapidement qu'un autre membre du CS.
Perso, je vous demanderais beaucoup si vous Ă©tiez dans mon CS ...
Seule chose où n'avez peut-être pas l'habitude : les copropriétaires débiteurs, à suivre comme le lait sur le feu.
Toutes les pièces ou presque, vous pouvez les trouver sur l'extranet de votre copro pour pouvoir suivre mensuellement les factures |
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JB22
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Posté - 20 oct. 2017 : 23:27:19
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De Franck1966
"Toutes les pièces ou presque, vous pouvez les trouver sur l'extranet de votre copro pour pouvoir suivre mensuellement les factures"
L' extranet est obligatoire, mais pas son contenu, ce peut donc ĂŞtre une coquille vide....
Le syndicat doit exiger que le contrat de syndic mentionne les éléments que doit contenir l' extranet du syndicat, à défaut proposer à la prochaine A.G. la candidature d' un syndic proposant un Extranet répondant aux besoins du syndicat.
En attendant ce que l' on doit demander, au minimum, c' est le Grand-Livre sous format électronique, au moins tous les trimestres, avec, si possible, la balance générale s' il s' agit d' une copropriété importante. |
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Franck1966
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Posté - 21 oct. 2017 : 09:11:55
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JB22 " L' extranet est obligatoire, mais pas son contenu, ce peut donc ĂŞtre une coquille vide.... "
Je suis d'accord avec vous, mais ce n'est pas l'intérêt du syndic.
Si je n'ai accès à rien en tant que membre du CS, l'année suivante il peut très bien y avoir une autre propo ...
Dès que je cherche un contrat et qu'il n'a pas été mis à jour (même avec F...a) j'envoie un mail au syndic en lui demandant de me prévenir dès qu'il a été rajouté (en général sous deux jours).
Même les vérifs de comptes peuvent se faire à distance, bien que je n'aime pas ça.
Ne...y viens de m'envoyer le contrôle annuel des comptes avec toutes les factures, et annexes. J'ai quand même demandé un rdv pour le faire chez eux ! |
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coincheur06
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Posté - 21 oct. 2017 : 09:17:13
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Merci franck
Ne vs inquietez pas, je connais un peu ce site que 'j'apprecie beaucoup et je n'attache guere d'importance a ce qu'un ou 2, du genre agressif dedaigneux donneur de lecons imbu de leur personne......peuvent bien dire
Vous avez bien compris qu'au cs, je ne suis plus un comptable dans l'exercice de sa profession mais un simple membre du cs qui arrive peu a peu a faire comprendre aux autres membres l'importance de ces controles. Avant rien de rien n'etait controle. J'ai pu obtenir une reunion cs speciale controle cptes avec apero, apero a la fin lol pour convaincre et faire participer tous, je verifie avant de mon cote bien sur et je ne lache rien encore moins survles hon du syndic ex n-1 sous pretexte de regrouper copies ds hon loi alur on se faisait avoir de 1500 euros
Mon souci etait dans ces conditions de voir ce que controlait les autres cs grace a vous et voir si je n'oublais pas de chose importante
Jb22 j'ai pu voir sur autres posts vos competences, ceci dit sans flagornerie heu suis pas sur du terme
Et je me pose depuis longtemps la question
Quel bonheur si tout etait visible avec l'extranet ca serait mon cadeau de noel
Ms j'ai peur d'en parler car il ne faudrait pas que peu cela soit la porte ouverte a plus du tout de papier ex convo ag..............car trop de copro serait perdu et encore voir comme vs dites ce quinserait visible avec cet extranet
Connaissez vous un post plus complet a ce sujet sur le site?
Ah oui, je ne demande pascen effet assez souvent le grand livre j'en prends bonne note merci
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JB22
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Posté - 21 oct. 2017 : 11:58:23
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De Franck1966
"Je suis d'accord avec vous, mais ce n'est pas l'intérêt du syndic."
C' est vrai, mais certains syndics considèrent toute obligation de communication de document comme une contrainte.
Votre remarque en est l'illustration : "(mĂŞme avec F...a)"...
De coincheur06
"Ms j'ai peur d'en parler car il ne faudrait pas que peu cela soit la porte ouverte a plus du tout de papier ex convo ag..............car trop de copro serait perdu...."
Je suis d' accord avec vous, ce n' est pas l' extranet qui résoudra tous les problèmes, mais il permettra, au C.S. d' assister et contrôler plus facilement le syndic en cours d' exercice.
Je préconise en fin d' exercice un contrôle chez le syndic des pièces justificatives des charges et des contrats.
Dans les entreprises les commissaires aux comptes mentionnent avoir procédé par sondages et avoir apporté toutes les diligences nécessaires. Certes les besoins sont différents, dans un syndicat il faut s' assurer que les factures concernent bien le syndicat et que les prestations et travaux votés ont bien été effectuées. Qu'une même facture n' est pas comptabilisée deux fois.
Vérifier la situation financière, les retards de paiements des copropriétaires et les délais de règlements aux fournisseurs.
Cette liste n' est pas limitatives, il faut également vérifier que le syndic respecte le décret comptable. |
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Posté - 21 oct. 2017 : 13:03:59
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coincheur06 : citation: je n'attache guere d'importance a ce qu'un ou 2, du genre agressif dedaigneux donneur de lecons imbu de leur personne......peuvent bien dire
OU avez vous vu cela sur ce fil ?
coincheur06 : citation: Ah oui, je ne demande pascen effet assez souvent le grand livre j'en prends bonne note merci
Un comptable qui ne demande pas de GL pour vérifier une comptabilité ?  Sans ce doc, on ne peut pas faire une vérification sérieuse.
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Verification des comptes par cs 
