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 Posté - 07 nov. 2017 : 08:17:35
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Bonjour a tous,
Je suis novice donc mes questions vous paraitront peut etre simpliste.
J'ai acquis un appartement situe ds une copropriete en Avril 2017.
L'appartement etait deja loue. La locataire verse 25 euros de provisions de charges chaque mois.
J'ai recu l'arrete des comptes du syndic ainsi que le decompte des charges sur la periode Juillet 2016 a Juin 2017.
2 questions :
L'appel de fonds est superieur aux charges reelles. Pouvez vous me confirmer que le surplus me revient en totalite ? (meme si je ne trouve pas ca tres juste pour le precedent proprietaire...)
Les charges a repercuter sur le locataire s'eleve a 200 Euros. La locataire a verse 12 x 25 Euros soit 300 Euros. Donc elle devrait recuperer 100 Euros. Qui doit lui rendre ? Seulement moi ou moi et l'ancien proprietaire ? D'avril a Juin, je n'ai touche que 75 euros de provisions de charges (3 mois). Ca me parait bizarre de lui en rendre 100 !!!
Merci d'avance de votre retour. J'espere avoir ete assez clair.
Cdt.
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nefer
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 Posté - 07 nov. 2017 : 08:51:00
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c'est au copropriétaire en titre le jour de l'AG qu'est imputé le débit ou le crédit de la répartition des charges individuelles de l'exercice
c'est au bailleur en titre qu'il incombe d'effectuer la répartition des charges récupérables (voir la loi de 89) .
elle sera imputée sur l'avis d'échéance suivant
ne pas oublier aussi que le nouveau bailleur a "récupéré" le DG du locataire.... |
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JB22
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Posté - 07 nov. 2017 : 09:00:05
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Le syndicat vous doit l'excédent de provision.
Vous devez vous reporter à ce qui a pu être convenu dans votre acte de vente concernant l' excédent ou l' insuffisance de l' exercice en cours, cela ne regarde pas le syndicat.
Concernant le locataire il vous faut vous rapporter aux conditions du bail. Est-ce le mĂŞme locataire pour tout l'exercice. |
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Posté - 07 nov. 2017 : 09:03:13
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Bonjour,
Je ne comprends pas bien.
Je n'ai recu que 75 euros de provisions de charges et je dois rembourser 100 euros a la locataire ??? C'est bien ca ? Tu parles de la loi 89. Peux tu me dire ce que cest pour que je puisse eplucher ca plus en detail et voir si je ne suis pas passe a cote d'autre chose ?
Autre chose. Qu'en est il de la Taxe d'ordure menagere ? Est-ce que je dois l'ajouter aux charges repercutees sur le locataire ou est ce que l'ancien proprietaire va s'en occuper (vu que c'est lui qui l'a regle pour cette annee )?
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Posté - 07 nov. 2017 : 09:18:09
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citation: Initialement posté par JB22
Le syndicat vous doit l'excédent de provision.
Vous devez vous reporter à ce qui a pu être convenu dans votre acte de vente concernant l' excédent ou l' insuffisance de l' exercice en cours, cela ne regarde pas le syndicat.
Concernant le locataire il vous faut vous rapporter aux conditions du bail. Est-ce le mĂŞme locataire pour tout l'exercice.
Pour l'excedent, il est indique sur l'acte de vente :
L’ACQUEREUR remboursera au VENDEUR, au prorata temporis de jouissance,
les sommes exigibles au titre du budget prévisionnel payées par le VENDEUR.
Ce remboursement a lieu forfaitairement et à titre définitif.
Donc je suppose que tout a ete regle lors de la vente et donc le surplus me reste acquis ???
Oui. C'est le meme locataire sur tout l'exercice. J ai regarde si le bail precise quelquechose mais je n'ai rien vu a ce sujet. Donc je dois rembourser les 100 Euros ???
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nefer
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Posté - 07 nov. 2017 : 11:12:45
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tous les textes de lois sont dans le guide juridique d'UI, colonne Ă gauche |
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Posté - 07 nov. 2017 : 11:34:36
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Il faut séparer ce qui concerne le syndicat et ce qui concerne le locataire.
Lors de l'approbation des comptes, le solde étant positif et étant propriétaire le jour de l'approbation, ce solde vous revient (la phrase citée de l'acte de vente ne concerne pas ce point, mais les charges trimestrielles à la date de la mutation). Et l'affaire avec le syndicat est terminée.
Pour le locataire, vous avez repris le bail avec tous ces avantages et inconvénients. Le locataire ayant payé trop de charges demande à son bailleur de lui verser le surplus, or le bailleur c'est vous. Vous devez donc le rembourser.
Vous auriez du dans l'acte de mutation, réglé ce souci avec le vendeur.
Si le locataire n'avait pas assez payé, c'est bien vous qui lui auriez demandé les "pépètes" qui manquent....  |
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JB22
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7
Posté - 07 nov. 2017 : 12:10:17
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Suivant votre acte de vente l' excédent de l' exercice vous appartient.
Pour les charges locatives j' Ă©tablirais un prorata temporis :
Charges dues......200.00 x 3/12 = 50.00 €
Provisions versées.25 x 3..........= 75.00 €
A rembourser par vous..............= 25.00 €
A l' ancien copropriétaire de rembourser sa quôte part:
Charges dues......200.00 x 9/12 = 150.00 €
Provisions versées.25 x 9..........= 225.00 €
A rembourser...........................= 75.00 €
-Taxe ordure ménagères............= -xx.xx €
Solde à payer ou à réclamer par l' ancien propriétaire au locataire.
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Édité par - JB22 le 07 nov. 2017 12:18:56 |
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nefer
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Posté - 07 nov. 2017 : 12:56:53
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JB22: l'ancien bailleur n' a plus rien Ă voir avec le locataire...
les conditions de transmission du DG sont dans l'acte de vente
il faut relire l'acte de vente |
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JB22
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Posté - 07 nov. 2017 : 13:11:01
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De nefer :
"l'ancien bailleur n' a plus rien Ă voir avec le locataire..."
C' est votre conception, alors l' ancien bailleur ne peut plus récupérer la taxe des ordures ménagères. |
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Sunbird
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Posté - 07 nov. 2017 : 13:43:28
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Sans convention écrite entre l'ancien bailleur et vous, c'est à vous de prendre à votre charge l'ensemble. Maintenant vous pouvez toujours appeler l'ancien bailleur, afin de faire avec lui un décompte global. Le minima est de savoir si dans la provision charges il intégrait ou pas la TEOM. Certains provisionnent cette some d'autres la demande lorsqu'ils reçoivent les taxes foncières.
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Posté - 07 nov. 2017 : 13:51:31
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Les rapports ancien l'ancien bailleur et le nouveau bailleur ne sont pas opposable au locataire;
L'ancien bailleur n'a donc plus de fait aucune rapport avec le locataire, il a normalement subrogé dans l'acte de vente tous ses droits et toutes ses obligations au nouveau bailleur.
citation: Les charges a repercuter sur le locataire s'eleve a 200 Euros. La locataire a verse 12 x 25 Euros soit 300 Euros. Donc elle devrait recuperer 100 Euros. Qui doit lui rendre ? Seulement moi ou moi et l'ancien proprietaire ? D'avril a Juin, je n'ai touche que 75 euros de provisions de charges (3 mois). Ca me parait bizarre de lui en rendre 100 !!!
Elle doit 200 PLUS la TEOM et vous lui estimez12*25 = 300
Selon ce qui est convenu entre vous ancien et nouveau bailleur vous pouvez ou pas demander le complément ou payer l'excédent à l'ancien bailleur.
Pour la TEOM normalement elle a déja été répartie ente vous, c'est en général ce qui se fait.
citation: Donc je suppose que tout a été regle lors de la vente et donc le surplus me reste acquis ??? Il faut relire votre acte, on ne peut pas répondre. Mais c'est l'inverse, vous devez rembourser le locataire
citation: Qu'en est il de la Taxe d'ordure menagere ? Est-ce que je dois l'ajouter aux charges repercutees sur le locataire ou est ce que l'ancien proprietaire va s'en occuper (vu que c'est lui qui l'a regle pour cette annee )?
Normalement par un chèque en dehors de la comptabilité du notaire vous avez du payer au prorata-temporis le jour de la vente votre part de taxe foncière et votre part de TEOM, sans doute estimé sur la valeur de 2016, donc vous savez ce que vous avez payé, et vous avez pyé quelque chose.
En revanche vosu risquez un souci si le locataire demande la preuve de la TEOM si vous n'avez pas prévu de vous faire envoyer une copie de l'acte, vous ne pourrez rien prouver. |
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Posté - 07 nov. 2017 : 19:28:29
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Bonsoir,
Pour ce qui est des charges dues au locataire, si je comprends bien, c'est moi qui dois les rembourser. Donc je dois rembourser 100 Euros.
La TEOM a ete payee en totalite par le precedent proprietaire (suite a un accord dans le contrat de vente). Donc je ne peux pas la reclamer. Ce serait malhonnete.
Je ne trouve rien dans le contrat de vente parlant du surplus de charges ou de repartition de l'excedent verse par le syndic. Dans ce cas, si j'ai bien compris, il me reste acquis?
Qu'appelez vous le DG ?
Merci. |
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Posté - 07 nov. 2017 : 19:49:48
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citation: Bonsoir,
Pour ce qui est des charges dues au locataire, si je comprends bien, c'est moi qui dois les rembourser. Donc je dois rembourser 100 Euros.
La TEOM a ete payee en totalite par le precedent proprietaire (suite a un accord dans le contrat de vente). Donc je ne peux pas la reclamer. Ce serait malhonnete. Le locataire la doit.
Ce qui est Ă©crit dans le contrat de vente n'engage pas le locataire.
citation: Dans ce cas, si j'ai bien compris, il me reste acquis? Oui, vous devez payer. |
Édité par - ribouldingue le 07 nov. 2017 19:51:20 |
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JPM
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Posté - 09 nov. 2017 : 18:01:54
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Relisez votre acte d'acquisition.
Vous trouverez la réponse à vos questions.
Voyez aussi le compte établi par le notaire, qui a peut être traité la question correctement.
Les UInautes vous répondent gentiment mais sans avoir lu l'acte.
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