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ARdL
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 Posté - 13 nov. 2017 : 22:43:29
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Grace à JPM et la relecture des textes de loi qu'il a provoquée chez moi j'ai deux questions simples sur les comptes présentés lors des AG
FAIT
Le syndic ne peut facturer qu'au seul syndicat, et le syndicat aux copropriétaires
Donc toute somme perçue par le syndic doit apparaîttre dans les comptes
QUESTIONS
1- Les honoraires versés au syndicat de mutation ou de vacation particulière par des copropriétaires doivent ils apparaitre en classe produit 7XX
et je pense plus particulièrement en classe 714 produits divers
2- De l'autre côté les honoraires correspondants versés au syndic doivent apparaître en classe 622 autres honoraires du syndic , vacation
J'ai bien compris la loi ?
D'avance merci
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| Le diable, le plus vieil ami de la connaissance - Friedrich |
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Édité par - nefer le 15 nov. 2017 15:08:05 |
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JPM
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1
Posté - 15 nov. 2017 : 14:59:54
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A réception de la facture du syndic, le montant est passé au crédit de son compte de " fournisseur " 401nn par le débit du 6222 charges particulières
Le paiement par le syndicat par le débit du 401nn et le crédit de la banque
L'imputation de la charge est faite par le débit du 450nn du copropriétaire et le crédit du 714
Le paiement par le copropriétaire par le crédit du 450nn et le débit de la banque
Dan ces conditions on peut trouver trace de l'opération dans le relevé général des charges. Il importe peu que le copropriétaire ait payé ou pas.
Si le syndic passe l'imputation au copropriétaire par le crédit du 6222 on ne peut rien voir. Or c'est la pratique habituelle, et coupable.
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JB22
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 2
Posté - 15 nov. 2017 : 16:01:58
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Sur le plan comptable il n'y a pas de problème.
La difficulté est logicielle, les comptes 6222 et 714 seront réparties suivant la clé "charges particulières", le problèmes c' est qu'il y a autant de clé possible que de copropriétaires.
Les concepteurs de logiciel n'ont pas prévu, ou n' ont pas traité ce genre de problème.
C' est la raison pour laquelle les syndics ne passent pas ces charges particulières dans les comptes de charges et produits.
Il serait bon que André78, concepteur de Valcompta, donne son avis sur ce point, ou nous dise comment procéder pour ne faire la répartition que sur les seuls copropriétaires concernés.
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Posté - 15 nov. 2017 : 16:42:27
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Pour ma part, l'opération se faisant sur le même exercice je mets la facture (destinée au copro par le syndic) payée par le syndicat au débit 6222, puis celle destinée au copro faite par le syndicat au crédit du 6222. Je considère que cela est un débours : la facture au nom du copro est payée par un intermédiaire.
Si on la met au 714, il faudra donc une facture en bonne et due forme du syndicat au copro et dans ce cas il faudra m'expliquer le devenir de la TVA ?..... |
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andre78fr
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4
 Posté - 15 nov. 2017 : 17:43:06
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Je ne peux pas me prononcer pour tous les logiciels et systèmes informatiques mais dans le cas de Val Compta, la bonne manière rappelée par JPM n'a pas de conséquence car la charge ET le produit sont associés à la même clé (charges générales) et c'est donc neutre sur le résultat à répartir...
Depuis le temps, j'ai vu énormément de mauvaises pratiques ; l'utilisations de comptes 46x pour les honoraires (au lieu d'un compte de fournisseur), le crédit du compte 622 qui dégonfle les honoraires ou même pire l'imputation directe entre 450 du vendeur et 401 (ou 46x) du syndic sans la moindre trace dans les charges du syndicat...
Pour une véritable transparence et orthodoxie, j'ai compris la loi comme vous ARdL et comme précisé par JPM !
Et il ne faut pas oublier ce relevé des prestations facturées que le syndic est supposé fournir chaque année...
On pourrait en effet imaginer un système de clés spéciales individuelles (un tantième sur un total de un sur le propriétaire concerné) mais dans ce cas c'est seulement au moment de l'approbation des comptes et de la prise en compte des dépenses réelles que le compte du propriétaire est débité et, dans le cas de l'état daté, ça serait sur le compte de l'acheteur d'une part et en général plusieurs mois plus tard d'autre part... sans parler d'une annexe 3 avec des tas de clés qui ne sont pas des catégories de charges prévues au RDC. Il faut donc privilégier la compensation plutôt que la clé particulière, à mon avis ! |
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JB22
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5
Posté - 15 nov. 2017 : 18:23:16
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Si on utilise les comptes 622 et 714 avec la clé "charges générales" on aura en fin d' exercice une répartition d' une charge privative entre tous les copropriétaires et un produit également réparti entre tous les copropriétaires, bien que l' opération soit nulle cela n' est pas très clair et ne correspond pas à la réalité. |
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andre78fr
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6
Posté - 15 nov. 2017 : 18:32:28
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Mais vous ne pouvez pas répartir une dépense réelle sur une clé spéciale en dehors de l'approbation des comptes alors... Je ne suis pas d'accord quand vous dites ça ne correspond pas à la réalité ; c'est une authentique charge, prévue au contrat, et le produit divers c'est la conséquence comptable de l'imputation au copropriétaire, de même quand on facture des badges ou des frais de relance. |
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JB22
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7
Posté - 15 nov. 2017 : 19:02:24
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De André78 :
"de même quand on facture des badges ou des frais de relance"
C' est différent, les factures de Badges ou les frais de relance ont été imputées en charges générales, il est donc normal que les produits viennent en déduction en 714 clé charges générales.
Et en fin d 'exercice on aura toujours une répartition de charges et de produits.
Ce n' est pas sans raison que les syndics facturent directement aux copropriétaires et le législateur l' a admis, puisqu' il demande aux syndics de publier le montant des honoraires perçus. Ce qu'il ne font pas en général, il faut bien le constater, le respect de la loi ....on verra plus tard.
Je précise que je ne suis pas syndic ni copropriétaire. |
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andre78fr
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8
Posté - 15 nov. 2017 : 19:11:37
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Je ne vois pas bien la différence que vous faites entre les frais de relance et la facturation de l'état daté en fait... Pour moi, les deux sont imputés au copropriétaire, conformément à l'article 10-1 et au contrat-type... avec une facturation en charges générales et un produit divers en charges générales. |
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Posté - 15 nov. 2017 : 19:38:07
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citation: De André78 :
"de même quand on facture des badges ou des frais de relance"
C' est différent, les factures de Badges ou les frais de relance ont été imputées en charges générales, il est donc normal que les produits viennent en déduction en 714 clé charges générales. Je pense que Andre ne parle pas de l'approvisionnement général de tous les badges, 200 badges, mais de la fabrication le 15 juin de deux badges pour le seul lot 17.....
Le produit 714 ne vient pas en clé charge générale mais charge spéciale du lot 17
Rambouillet, Quelle différence faites vous entre la TVA de cette prestation la, et celle de toutes les prestation du syndic pour le syndicat en général?
Ou se situe le problème?
citation: Andre78.frJe ne vois pas bien la différence que vous faites entre les frais de relance et la facturation de l'état daté en fait... Pour moi, les deux sont imputés au copropriétaire, conformément à l'article 10-1 et au contrat-type... avec une facturation en charges générales et un produit divers en charges générales. Andre,
Est-ce que je comprends bien si vos nous dites que tout se fait en comptabilité en charges générales, puisqu'il s'agit du contrat entre le syndic et le syndic, et que les affectations spéciales ne se font que hors compta au moment de la répartition parès l'approbation des comptes?
... Et que donc il faut un indicateur dans la compta pour s'en souvenir ou un super crverau qui fasse bien son boulot au moment de répartir. |
Édité par - ribouldingue le 15 nov. 2017 19:54:28 |
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andre78fr
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10
Posté - 15 nov. 2017 : 21:59:49
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Laissons de côté les badges et la question de l'achat, du stock ou de la fabrication !
Frais de relance ou état daté sont parmi les charges que le syndic peut imputer directement sur le compte d'un copropriétaire ; rappelons que le conseil d'état a revu le contrat-type pour supprimer la mention "et non au syndicat de copropriétaires qui ne peut être retenu d’aucune somme à ce titre". Si le copropriétaire est défaillant, c'est bien une charge commune. C'est également le cas des copies (article 33 du décret 17 mars 1967).
Ces frais sont imputables immédiatement au copropriétaire, on n'attend pas l'approbation et on n'a pas besoin d'une clé spéciale pour répartir ; on impute directement la totalité de ces honoraires dont le montant doit être prévu et précisé dans le contrat-type (parties 9 / 9.1 / 9.2 et 9.3).
Dans les annexes 2 et 3, ces frais doivent apparaître sur les comptes 622 - Autres honoraires du syndic mais, encore une fois, sont compensés par les produits du 714 et il n'y a rien à répartir. En résumé ; pas de clé spéciale ou particulière, pas d'indicateur ou de super cerveau, juste des écritures comptables simples et à la date du fait générateur.
Sur la TVA le syndic professionnel est bien sûr assujetti, il émet des factures avec une TVA qu'il collecte et reverse aux impôts. Un syndic non professionnel ou un syndicat coopératif peuvent également "facturer" dans le sens imputer une dépense à un copropriétaire. La comptabilité de la copropriété est de toute façon tenue TTC et bénéficie d'un régime dérogatoire...
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JPM
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11
Posté - 15 nov. 2017 : 23:20:32
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Il est tout à fait normal que tout se fasse en clé "charges communes générales"
Les honoraires dus au syndic constituent une charge générale
Le produit généré par l'imputation privative est également réparti entre tous les copropriétaires.
Je ne vois pas en quoi il peut y avoir une difficulté
Dans le message 2 de JB 22 je ne comprends pas " le problèmes c' est qu'il y a autant de clé possible que de copropriétaires."
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Édité par - JPM le 15 nov. 2017 23:25:05 |
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JB22
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12
Posté - 15 nov. 2017 : 23:35:34
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De André78 :
"Dans les annexes 2 et 3, ces frais doivent apparaître sur les comptes 622 - Autres honoraires du syndic mais, encore une fois, sont compensés par les produits du 714 et il n'y a rien à répartir"
Tous les comptes de classe 6 et 7 font l' objet d' une répartition, que le résultat soit nul ou pas.
Si on met une clé charges générales on reparti entre tous les copropriétaire une charge payée que par un ou plusieurs copropriétaires, de même pour les produits répartis entre tous les copropriétaires. Cela ne correspond pas à la réalité.
Pour éviter la répartition, il y a une solution !
Comptabiliser la facture du syndicat au débit du compte 622 par le crédit du 401 Syndic.
Débiter le 450 Copropriétaire par le crédit du compte 622, en considérant qu' il s' agit d' un remboursement de frais.
Le syndicat paye le syndic et le copropriétaire rembourse le syndicat.
Le résultat est nul pour le syndicat, mais les opérations apparaissent dans les comptes, au débit et au crédit du 622.
Le syndic mentionne ces honoraires dans l' état destiné à l' information des copropriétaires.
Le décret comptable est respectée, une écriture s' annule par une écriture de sens contraire. |
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Posté - 16 nov. 2017 : 06:23:14
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citation: Pour éviter la répartition, il y a une solution !
Comptabiliser la facture du syndicat au débit du compte 622 par le crédit du 401 Syndic.
Débiter le 450 Copropriétaire par le crédit du compte 622, en considérant qu' il s' agit d' un remboursement de frais.
Le syndicat paye le syndic et le copropriétaire rembourse le syndicat.
Le résultat est nul pour le syndicat, mais les opérations apparaissent dans les comptes, au débit et au crédit du 622.
Le syndic mentionne ces honoraires dans l' état destiné à l' information des copropriétaires.
Le décret comptable est respectée, une écriture s' annule par une écriture de sens contraire.
On est donc en phase ... au moins tous les deux... |
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Posté - 16 nov. 2017 : 07:51:24
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Si je résume André:
Les prestations de syndic additionnelles et relatives à un lot spécifique sont écrites en charges générales sous 622 , puis imputées immédiatement au copropriétaire Dupont et le syndicat reçoit le paiement en 714;
Si Dupont est facturé de 500, Durande de 1000 et le syndicat de 5000 le compte 622 affiche 6 500 en fin d'année
Dupont paye 500 en 714 et Durande 1000 en 714. On constate don 1 500 reçu en 714
Lors qu'on fait la répartition après approbation des comptes, ici 6 500 - 1500 = 5 000 à répartir.
JB22 procède autrement.
Il prend en compte 6500 et met un indicateur: POur tout le monde
Il prend en compte 500 et voudrait mettre un indicateur 'Dupont seul'
Il prend e compte Durande, ca commence à l'énerver parce qu'il voudrait un indicateur Durande seule.
ArDL nous dit, et JPM plussoie, que chez lui on écrit 5000 et que pour les 500 et les 1000 on s'arrange pour ne pas les voir.
On utilise pour cela une des techniques citées par André (on reste dans les 400, on décrémente le 622 alors que c'est pourtant interdit)
A ce que j'ai écrit, la solution que vous proposez JB22 à 23h35 et que plussoie Rambouillet (A 6h et qqs, il est du matin, comme moi) me semble être purement simplement ..... celle que préconisait André. |
Édité par - ribouldingue le 16 nov. 2017 08:01:14 |
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JB22
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Posté - 16 nov. 2017 : 08:58:59
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De ribouldingue
"Il prend en compte 500 et voudrait mettre un indicateur 'Dupont seul'"
Cet "indicateur", en fait une clé c' est qu' il devrait être, comme je l' ai dit précédemment, propre à chaque copropriétaire, donc autant d' indicateur (clé) que de copropriétaires concernés, ce qui pose problème.
De JPM:
"Il est tout à fait normal que tout se fasse en clé "charges communes générales"
Les honoraires de mutation ou de vacation particulière ne constituent pas des charges générales mais des charges "imputables directement aux copropriétaires concernés".
Imputable directement signifie qu' il n' y a pas besoin d' imputation intermédiaire.
Un copropriétaire ne peut engager des dépenses générales pour le syndicat.
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JPM
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16
Posté - 16 nov. 2017 : 09:24:56
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La dernière indication de JB22 est inexacte.
Si l'on retient la solution légale, la facturation de l'état daté par le syndic au syndicat est bien répartie entre tous les copropriétaires.
Le remboursement par le vendeur au syndicat est également réparti entre tous les copropriétaires.
La charge et le produit apparaissent dans le relevé détaillé des charges et produits
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Posté - 16 nov. 2017 : 10:33:39
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C'est bien pour cela que j'ai reformulé. En fait je pense que JB22 procède différemment de tout le monde.
Il n'y a que le syndicat qui soit facturé du syndic.
Il n'y a que le syndicat qui (re)facture au copro.
Les clés de répartition, comme Adré l'a dit doivent (devraient) n'exister que après l'approbation des comptes, une fois la compta cloturée.
Il m'apparait, je ne l'avais jamais vu comme cela, que la répartition n'est pas une opération comptable de l'exercice mais la première de l'exercice suivant, ou alors une opération extracomptable.... |
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JPM
Modérateur
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18
Posté - 16 nov. 2017 : 10:42:02
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Lunettes !!!!!
L'état financier est établi après répartition des charges.
La répartition est donc une opération de l'exercice
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Gédehem
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Posté - 16 nov. 2017 : 11:04:33
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C'est sur ce point que sont soulevés bien des problèmes de répartition.
La comptabilité des charges (dépenses) est une chose, qui est uniquement "comptable".
Lorsque l'AG est appelée à statuer sur les comptes, les dépenses d'un exercice, c'est sur cette comptabilité qu'elle doit se prononcer.
Y mélanger la répartition n'a pas de sens, celle-ci étant conventionnelle. Extra comptable.
C'est même parfois une perversion, dans la mesure où, sous couvert d'approuver les comptes annuels, on approuverait aussi une répartition différente de celle convenue (RDC).
Source ensuite de nombreux conflits.
C'est le pourquoi de la juste position du juge : approuver les comptes du syndicat ne revient pas à approuver les comptes individuels des copropriétaires.
Approuver les comptes annuels n'est pas aussi approuver leur répartition.
Sujet, comme bien d'autres touchant la comptabilité des syndicats, qui montre que celle-ci est une affaire de "comptable", pas tous en accord, certainement pas destinée "aux copropriétaires", qui pour la grande majorité n'y entend ou comprend rien.
Chacun sachant bien que l'opacité, comme la peur, est un moyen de gouvernance. |
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2017 11:08:35 |
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JB22
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20
Posté - 16 nov. 2017 : 11:06:12
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De ribouldingue
"Il m'apparait, je ne l'avais jamais vu comme cela, que la répartition n'est pas une opération comptable de l'exercice mais la première de l'exercice suivant, ou alors une opération extracomptable...."
Le décret comptable précise à l' article 8:
"Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l' arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges..."
L' annexe 1 précise:
"Etat financier après clôture au...(date de clôture de l' exercice ).
Il s' agit donc bien d' opérations comptables, imputables directement au seul copropriétaire concerné, et non pas à l' ensemble des copropriétaires.
"En fait je pense que JB22 procède différemment de tout le monde"
En fait j' ai indiqué les difficultés logicielles de comptabiliser directement l'imputation directe au seul copropriétaire concerné ( clé spécifique à chaque copropriétaire ). |
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présentation comptes arrêté 14 mars 2005 
