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PROSPER83
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France
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 Posté - 12 nov. 2017 : 18:40:21
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Bonsoir,
Je souhaite solliciter les conseils d’intervenants bien avisés pour m’aider à résoudre un problème un peu complexe concernant la régularisation de garages construits illégalement, il y a très probablement plus de 30 ans.
Exposé de la situation :
Notre copro. créée en 1970 se compose de 3 bâtiments dont le A habitations et commerces (210 lots), le B qui est indépendant, pour des bureaux et le C, ne comprenant que des garages fermés (137 lots) situés au rez de chaussée et au sous-sol jouxte le Bât. A.
L’article 5 de notre RC indique :
« B – Parties communes spéciales : Les parties communes spéciales sont celles qui appartiennent indivisément aux seuls copropriétaires d’un même bâtiment en proportion des millionièmes spéciaux indiqués audit tableau. « Les parties communes spéciales au Bât C comprennent la totalité des ouvrages qui composent ce bâtiment ».
Pour des raisons techniques n’ayant pas permis la création du deuxième sous-sol envisagé, le permis de construire n’a alors autorisé la construction que de 137 garages répartis entre le RdC et le sous-sol.
Cependant, sans que l'on ne retrouve ni par qui, ni comment et ni quand, 6 garages supplémentaires ont été illicitement construits à l'emplacement d'aires de retournement situées dans les allées du RdC et du sous-sol du Bât. C, et qui ne sont donc ni cadastrés et ni répertoriés dans le RC (la surface de chaque box étant d’environ 16 m2).
Pendant plusieurs années ces 6 garages seront illicitement loués, sans donc aucunes déclarations des revenus perçus, ni paiement de taxes d’habitation, ni TVA, et ni pris en compte par les assurances du SDC.
En juillet 2000, le nouveau syndic conscient des risques encourus, autant par le SDC que pour lui-même, décida de mettre un terme à ces locations illicites en verrouillant lesdits garages et en répartissant à tous les copropriétaires le solde du montant des loyers illicitement perçus (un peu plus de 8000 Frs).
Un CS, après avoir fait établir une étude complète par un géomètre, chiffrage des tantièmes, coût de la modif. du RC, etc.. et même obtenu l’aval du notaire de la copro qui était près à enregistrer les ventes, a alors présenté une résolution à l’AG 2008 portant simplement sur "la vente de 6 garages" à laquelle j'ai fait échec en arguant, devant ladite assemblée, qu'avant de vendre des garages non répertoriés au cadastre et au RC il fallait tout d'abord commencer par faire avaliser par une AG la mutation des parties communes spéciales concernées en parties privatives destinées à la création de garages puisqu’ils n’existaient pas dans le RC.
Depuis, ces 6 garages sont toujours condamnés et nous recherchons une solution pour pouvoir les légaliser pour les mettre en vente. A titre indicatif, compte tenu d’une très forte demande inassouvie, un garage se vend actuellement, dans notre copro, entre 30000 et 35000 €.
Mes questions aux spécialistes en la matière sont donc les suivantes :
1/ Doit-on, comme certains le préconisent, impérativement démolir d’abord ces garages pour revenir à une situation conforme au RC avant d'éventuellement pouvoir, ensuite, autoriser la création de 6 nouveaux garages (à leur emplacement actuel) puisque aucun permis de construire n’est plus nécessaire pour des surfaces inférieures à 20 m2.
2/ Ou alors, peut–ont toutefois envisager une régularisation de cette situation par une assemblée générale en omettant de mentionner expressément l'existence de ces garages et en faisant voter, dans un premier temps, la transformation des parties communes, sur lesquelles ils se trouvent, aux fins de créer 6 lots destinés à recevoir des garages et puis proposer ensuite, la vente de ces lots dont le prix forfaitaire correspondrait en fait à celui d’un garage « clés en main » puisque l’acheteur n’aurait aucun travaux à réaliser ?
3/ Est-ce que ce sont seulement les copropriétaires ayant un lot dans le Bât. C qui doivent participer aux votes pour la transformation de parties communes spéciales en parties privatives destinées à la création de garages ou bien tous les copropriétaires composant le SDC et alors, à quelle majorité, à l’unanimité ou seulement à celle de l’art. 26 ?
4/ Notre RC interdisant la licitation des parties communes, la vente de ces 6 lots pourrait-elle se faire à partir d’un prix déterminé en fonction du prix de vente moyen pratiqué actuellement et par un tirage au sort *en éventuellement deux tours ;
Un premier tour exclusivement réservé aux candidats copropriétaires résidents qui ne disposent déjà pas d’un garage et qui ne pourront postuler que pour un seul garage ;
Si nécessaire, un deuxième tour, uniquement accessible à tous les copropriétaires qui ne pourront également postuler que pour un seul garage (à l’exclusion donc de toute personne étrangère à la copropriété) ?
Merci d’avance à tous ceux qui voudront bien répondre.
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Gédehem
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1
Posté - 13 nov. 2017 : 11:35:02
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Une tentative 
En parlant "lot" et non "garage".
Ces 6 lots n'existent pas, pas plus à priori que le bâtiment dans lequel ils sont compris.
Ce bâtiment "garages" semble édifié distinctement des autres. Donc actuellement PC générales, puisque non affectées à un bâtiment déterminé.
L'opération relèverait du point 2 : dans un bâtiment commun à eux seuls (bâtiment D nouveau ?), création de 6 lots privatifs à usage de 'garage', avec affectation de tantièmes comme il est dit au B du RDC.
Pour ces tantièmes, pas besoin de spécialistes ou de calculs savants : on peut se référer à ceux affectés au garages existants (pas de jaloux).
Ceci pour la "régularisation", comprenant donc la modif RDC décidée par l'ensemble du syndicat.
Le devenir de ces lots "garages", propriété du syndicat, lots compris dans un bâtiment qui leur est commun, relève d'une autre démarche, à définir.
Location à des copropriétaires, vente à certains ......
S'agissant de vendre exclusivement à des membres du syndicat, on n'est pas dans un "marché", qui supposerait que l'offre soit ouverte à tout le monde.
Il faut donc (CS/syndic/commission ad hoc) fixer un prix de cession 'raisonnable'.
Viendra ensuite le choix entre les candidats. C'est là que "ça se corse" ....
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Édité par - Gédehem le 13 nov. 2017 11:37:03 |
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Sunbird
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 2
 Posté - 13 nov. 2017 : 12:40:01
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Bonjour,
il y a quelques années nous avons du régler ce type de situation. En premier nous avions été voir le service de l'urbanisme pour connaître ses prescriptions en la matière. Il a demandé de déposer un PC et qu'il ne s'y opposerait pas... Au global je passe les détails mais cela a pris une petite année pour avoir un dépôt qui a permis d'obtenir le PC. Pour l’urbanisme nous aurions également pu faire une demande de permis modificatif, mais suivant l'intervenant cela bloquait.
Concernant le SDC, sachant que l'urbanisme a donner le PC, nous avons fait l'affichage du PC, et 3 mois après demandé la DAACT.
Ensuite lors de l'AG cela était assez simple, puisque ces lots étaient sur partie commune, nous avons considéré que nous cédions (à un certains prix), un droit de jouissance associé au lot principal d'habitation.
Dans notre cas la difficulté venait de l'urbanisme, concernant le SDC nous n'avions pas d'opposant au projet. |
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 13 nov. 2017 : 15:04:00
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Les aspects "administrations" sot une chose, ceux "syndicaux" une autre.
Le cadastre étant accessible par internet, il suffit de vérifier ce qu'il en est pour votre/vos parcelles. Ayant en tête que les révisions d'après prises de vues aériennes et visites terrains sont courantes.
S'agissant de petites constructions existantes depuis des années, il serait surprenant que le dit (petit) bâtiment soit inconnu.
C'est un grand classique un peu partout.
Pour les services fiscaux (cadastre), il n'y a rien de plus, pas d'imposition supplémentaire à celle existante s'agissant de parties communes indivises entre copropriétaires. Chacun supporte sa part de la totalité du foncier (le syndicat ne possède rien !).
Il s'agit ici de régulariser la situation interne du syndicat dans la mesure où ce bâtiment à usage de garage n'est pas distingué en tant qu'entité distincte des parties communes, que ces 6 emplacements n'existent pas.
C'est ce point qu'il faut modifier : création de 6 lots privatifs par retrait des parties communes de ce bâtiment commun, qui sera érigé en 'partie commune spéciale" à ces 6 nouveaux lots..
La modification RDC étant publiée au fichier immobilier (publicité foncière) .... qui dépend des services fiscaux > cadastre.
Affaire réglée, très facilement.
Reste le plus difficile : le devenir de ces 6 lots propriété du syndicat, leur mutation .....
Bon courage sur ce dernier point ...
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Édité par - Gédehem le 13 nov. 2017 15:09:20 |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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4
Posté - 13 nov. 2017 : 16:11:27
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citation: SUNBIRD
il y a quelques années nous avons du régler ce type de situation. En premier nous avions été voir le service de l'urbanisme pour connaître ses prescriptions en la matière. Il a demandé de déposer un PC et qu'il ne s'y opposerait pas.
Cette démarche a été entreprise et il nous a été répondu qu’en fonction des dispositions de l’article R 421-2 a, du Code l’Urbanisme, en vigueur depuis le 1er octobre 2007, l’édification de ces garages n’était soumise à aucune autorisation.
citation: GEDEHEM :
Il s'agit ici de régulariser la situation interne du syndicat dans la mesure où ce bâtiment à usage de garage n'est pas distingué en tant qu'entité distincte des parties communes, que ces 6 emplacements n'existent pas.
C'est ce point qu'il faut modifier : création de 6 lots privatifs par retrait des parties communes de ce bâtiment commun, qui sera érigé en 'partie commune spéciale" à ces 6 nouveaux lots..
J’ai donc bien retenu que vous suggériez d’appliquer le dispositif du point 2.
citation: Reste le plus difficile : le devenir de ces 6 lots propriété du syndicat, leur mutation .....
Bon courage sur ce dernier point ...
Je ne comprends pas très bien ce que vous voulez dire ? Dans la mesure où ces lots seront vendus à des copropriétaires, ils ne seront donc plus la propriété du syndicat ?
citation: S'agissant de vendre exclusivement à des membres du syndicat, on n'est pas dans un "marché", qui supposerait que l'offre soit ouverte à tout le monde.
Il faut donc (CS/syndic/commission ad hoc) fixer un prix de cession 'raisonnable'.
Viendra ensuite le choix entre les candidats. C'est là que "ça se corse" ....
Concernant le choix entre les candidats, je pense que la meilleure formule est l’organisation d’un tirage au sort parmi tous les postulants. Ainsi, pas de jaloux, pas de privilégié et pas de possibilité de combine.
Je pense que le plus compliqué risque d’être, par contre, la fixation d’un « prix de cession raisonnable » qui convienne à tous.
Car, en effet, les prix se négocient aujourd’hui entre 30000 à 35000 €, ce qui est exorbitant mais qui résulte du fait de la rareté de l’offre par rapport à la demande et des difficultés de stationnement dans l’environnement de la copropriété.
Ce niveau de prix résulte également du fait des deux plus gros copropriétaires, une banque internationale et un gros cabinet d’avocats, qui sont perpétuellement à la recherche de garages et qui ont donc la possibilité d’intégrer leurs acquisitions en investissement professionnel, ce qui, bien que cela n’étant pas le cas de tous les autres copropriétaires, n’en demeure pas moins que ces derniers en profitent ainsi lorsqu’ils sont eux-mêmes vendeurs.
Donc, pour le SDC, fixer un prix d’achat inférieur à ces 30000 à 35000 € reviendrait à faire baisser la valeur de tous les garages achetés à ces prix d’or, et donc mécontenter de nombreux copropriétaires qui pourraient ainsi s’opposer au projet, et fixer un prix à partir du plus bas, soit 30000 €, pourrait alors l’officialiser comme la valeur minimale de base.
D’où un dilemme à trancher.
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 13 nov. 2017 : 18:00:24
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Dans la mesure où ces lots seront vendus à des copropriétaires, ils ne seront donc plus la propriété du syndicat ?
C'est exactement cela : ils passent alors de la tête du syndicat propriétaire/vendeur sur la tête de copropriétaires acquéreurs. (*)
D'où la difficulté compte tenu des nombreuses demandes.
Pour le "tri" préalable, il faudrait voir s'il ne serait pas possible d'exclure les groupes de copropriétaires "personnes morales".
(une banque internationale et un gros cabinet d’avocats, qui sont perpétuellement à la recherche de garages )
Car c'est toujours au final le vendeur qui choisi son acquéreur.
D'où une modalité à définir pour chacun de ces 6 garages, à attribuer à des copropriétaires individuels, par une commission d'attribution ad hoc, comprenant aussi CS et syndic.
Sans tomber dans "le plus offrant", ce qui revient à exclure selon les revenus.
Intérêt du tirage au sort parmi les postulants retenus.
(*) il est question de la vente de 6 lots privatifs, lots compris dans un bâtiment "partie commune". Ici commun aux seuls 6 propriétaires de lots.
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Édité par - Gédehem le 13 nov. 2017 18:08:50 |
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