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DaSayan
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 Posté - 13 nov. 2017 : 13:13:51
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Bonjour,
Je voulais vous demander des conseils pour une situation bien compliquée.
Voilà , comme je l'avais déjà exposé dans des messages dans ce forum, ma copropriété est sous administration judiciaire depuis quelques années.
Malgré cela, la situation ne s'améliore pas et empire même : ascenseurs hors normes et hors d'usage durant plusieurs semaines, parties communes qui se dégradent sans cesse, etc....
La situation financière en plus ne s'est guère améliorée.
Depuis la nomination de l'AJ, aucune expulsion n'a été prononcée, il y a juste des procédures en cours, et nous sommes plusieurs à trouver que ça traîne...
Actuellement, les 2/3 des copropriétaires ne payent toujours pas leurs charges.
Ceux qui ne payent pas sont des bailleurs ou des marchands de sommeil, ou bien des copropriétaires qui s'en fichent et jouent la montre.
Le problème est que maintenant ENGIE, qui nous fournit eau chaude et chauffage (via une chaudière qui est commune à tout l'immeuble), refuse de nous remettre en marche le chauffage pour cet hiver. A moins que nous leur versions immédiatement plus de 30000 euros !
Je vous laisse imaginer la température qui fait actuellement dans les appartements, surtout avec la baisse des températures. Et encore plus dans mon appartement, avec de forts problèmes d'humidité, et 2 enfants dont un bébé asthmatiques... ( Le bébé a déjà fait plusieurs allers-retours aux urgences cet automne).
Et je ne parle même pas des personnes âgées. Qui payent leurs charges, elles.
Nous ne possédons pas la trésorerie pour payer cette somme, et l'AJ a fait un mailing pour demander à tous les copropriétaires endettés de commencer à rembourser leurs dette : ce qui, je le sais, ne leur fera ni chaud ni froid (c'est le cas de le dire...).
Quels recours pouvons nous avoir contre la décision d'ENGIE ? Quelle solution peut-on explorer pour notre situation ?
Il me semble qu'il est interdit de couper le chauffage durant la trêve hivernale, depuis peu ?
Et aussi, je m'interroge sur l'efficacité du travail fait par mon AJ. Mes interrogations sont elles fondées ?
Merci
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Posté - 13 nov. 2017 : 15:07:49
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DaSayan : citation: Actuellement, les 2/3 des copropriétaires ne payent toujours pas leurs charges.
Ceux qui ne payent pas sont des bailleurs ou des marchands de sommeil, ou bien des copropriétaires qui s'en fichent et jouent la montre.
Vous avez ici la réponse à votre question.
L'AJ ne va pas imprimer des billets pour payer les charges.
Ce sont les copros débiteurs qui sont responsables de l'état de votre copropriété.
DaSayan :citation: Depuis la nomination de l'AJ, aucune expulsion n'a été prononcée
Parlez vous des locataires ? Car cet AJ ne connait que les copros.
Il a du commencer par saisir les loyers des copros bailleurs. Est-ce fait ?
Une solution pour faire bouger les choses est de faire voter la vente des lots des débiteurs. Mais avec autant de débiteurs, .......
Le mandataire judiciaire rend des comptes au juge. Rien ne vous empêche de contacter le juge.
Vous pouvez aussi vous rapprocher de la mairie et des services sociaux.
L'AJ a du prendre aussi contact avec les fournisseurs pour étaler la dette. mais comme les nouvelles factures ne sont pas payées,.... la dette continue de grossir.
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DaSayan
Nouveau Membre
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 2
Posté - 13 nov. 2017 : 15:17:53
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citation: Initialement posté par philippe388DaSayan : citation: Actuellement, les 2/3 des copropriétaires ne payent toujours pas leurs charges.
Ceux qui ne payent pas sont des bailleurs ou des marchands de sommeil, ou bien des copropriétaires qui s'en fichent et jouent la montre. Vous avez ici la réponse à votre question. L'AJ ne va pas imprimer des billets pour payer les charges. Ce sont les copros débiteurs qui sont responsables de l'état de votre copropriété.
On est d'accord.
citation: Initialement posté par philippe388DaSayan : citation: Depuis la nomination de l'AJ, aucune expulsion n'a été prononcée Parlez vous des locataires ? Car cet AJ ne connait que les copros. Oui je parle bien des copros. Du moins ceux qui habitent dans la résidence.
Naturellement que les locataires n'y sont pour rien.
Quand aux marchands de sommeil, c'est encore un autre problème.
citation: Initialement posté par philippe388
Il a du commencer par saisir les loyers des copros bailleurs. Est-ce fait ? Non.
D'ailleurs, cela me semble bien compliqué de saisir les loyers de ceux qui perçoivent les loyers en liquide sous le manteau comme les marchands de sommeil...
citation: Initialement posté par philippe388
Une solution pour faire bouger les choses est de faire voter la vente des lots des débiteurs. Mais avec autant de débiteurs, .......
Le mandataire judiciaire rend des comptes au juge. Rien ne vous empêche de contacter le juge. Comment on peut faire pour le contacter ?
Je ne connais pas d'avocat si cela doit passer par un avocat.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous pouvez aussi vous rapprocher de la mairie et des services sociaux. Déjà fait mais ça ne bouge pas tellement ce côté.
On a fait la demande d'un plan de sauvegarde en début d'année, mais c'est en cours d'étude à la mairie et le temps que ce soit mis en place, de l'eau coulera sous les ponts...
citation: Initialement posté par philippe388
L'AJ a du prendre aussi contact avec les fournisseurs pour étaler la dette. mais comme les nouvelles factures ne sont pas payées,.... la dette continue de grossir. Exactement... |
Édité par - DaSayan le 13 nov. 2017 15:21:35 |
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3
Posté - 13 nov. 2017 : 17:26:15
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DaSayan : citation: Oui je parle bien des copros
Le SDC , l'AJ ne peuvent pas expulser des copropriétaires.
Le SDC doit assigner les débiteurs. L'AG peut adopter la mise en vente des lots. L'AJ a les mêmes prérogatives qu'un syndic. Il DOIT convoquer une AG avec comme résolutions, la vente des lots des débiteurs.
L'AJ n'a pas demandé la saisie des loyers ?? c'est une grave erreur, car cela est facile à réaliser. Pas besoin d'un accord de l'AG.
Les marchands de sommeil sont aussi assignables devant le TGI.
Mais ces actions coutent aussi !! pas de sous= pas de chauffage = pas d'actions sérieuses pour récupérer les dettes=........ Difficulté pour vendre son lot et partir de ce bourbier, ..
Une petite idée du montant de la dette totale, et combien de copropriétaires ?
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nefer
Modérateur
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4
 Posté - 13 nov. 2017 : 18:10:33
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s'iln'y a pas de chauffage collectif , les locataires peuvent faire venir les services techniques de l'habitat qui contacteront les bailleurs....
cela peut aller jusqu'Ã la suspension des loyers |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 13 nov. 2017 : 18:31:18
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Parmi les actions en recouvrement que peut engager le syndic, ici l'AP, il y a la saisie sur les loyers des bailleurs débiteurs.
Et d'une façon générale sur leurs revenus.
Il y en a même qui ont fait saisir leur véhicule, source de désendettement lorsqu'il s'agit de gros 4x4 ....(avec pare buffle de préférence ...  )
Vous semblez être dans une copropriété dite poliment "en difficulté", pour ne pas dire en faillite, donc placée sous tutelle du juge.
Tutelle qui peut aller jusqu'à l'attribution à l'AP des pouvoirs de l'AG, le CS étant laissé sur la touche.
S'il y a des difficultés avec l'AP, il faut prendre contact avec lui, demander un rdv. Si cela n'avance pas, il faut se grouper à qques uns pour écrire au juge l'ayant désigné afin d'avoir un peu plus de lisibilité |
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DaSayan
Nouveau Membre
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6
Posté - 14 nov. 2017 : 12:49:07
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Pour la dette, c'est 550.000 euros pour 33 copropriétaires.
Dans notre cas, l'AJ a effectivement les pouvoirs d'une AG : le CS sert juste à de la consultation.
On a fait déjà plusieurs RDV avec l'AP, que ce soit chez nous ou bien dans leurs bureaux. On leur a dit ce qu'on en pensait. Après, est-ce qu'ils en tiennent compte...
Le nom du juge peut se trouver sur son ordre de nomination je pense ?
Ils avaient parlé justement de saisie des revenus mais c'était il y a 2 ans. Depuis, plus rien.
Mais je vais leur en reparler.
La difficulté est d'être dans cette situation d'habiter dans appartement humide et froid qui rend malade ses propres enfants (j'ai recompté hier, j'en suis à 13 hospitalisations pour pneumopathie en 3 ans), dans une copropriété qui part à la dérive, et qu'on ne peut ni vendre, ni louer, ni en partir...
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Gédehem
Pilier de forums
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7
Posté - 14 nov. 2017 : 14:28:19
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Vos difficultés personnelles ne sont que le reflet de la "collectivisation de l'habitat", les difficultés des uns entrainant celles des autres.
C'est toute la collectivité qui est impactée.
Dans la mesure où les finances de cette collectivité ne permettent pas de faire face aux besoins collectifs, ici pour le chauffage comme pour l'entretien des ascenseurs, il n'est pas possible à l'AP de régler les factures, d'honorer les commandes, ni même d'en passer de nouvelles faute de pouvoir les régler.
Ne parlons pas des travaux hors la vie courante ....
Le syndicat vit collectivement la cessation de paiement liée à la baisse des revenus, revenus issus des provisions pour charges communes.
Votre sentiment est que les choses n'avancent pas malgré la 'mise sous tutelle' et la désignation d'un AP ayant les pouvoirs de l'AG : c'est de ce coté là qu'il faut creuser, avec le CS.
Il ne s'agit pas de dire "ce que vous en pensez", mais d'aller à la pêche aux information afin d'avoir une visibilité pour les mois qui viennent.
Quelles actions ont été entreprises pour tenter de recouvrer les fonds, y compris par saisie de revenus voire de biens de bailleurs débiteurs (autres logements, véhicules, etc ...).
Ensuite pour voir les urgences, les priorités, type le chauffage collectif. Qui, en hiver, passe sans doute avant d'autres choses.
S'il y a des blocages du coté de l'AP, cela arrive, c'est vers le juge qu'il faut se tourner (celui ayant rendu l'ordonnance désignant l'AP).
Juge généralement peu ou pas informé de la suite des évènements, le suivi des AP désignés étant quasi inexistant (faute de personnels).
Ou alors à sens unique, l'interlocuteur du juge étant uniquement l'AP.
Mais il ne faut pas se faire d'illusion : il est évident que le recouvrement d'impayés ne concerne pas que des bailleurs, ceux des copropriétaires habitants est bien plus difficile.
En particulier si des commissions d'endettement sont passées par là .
Ce sont toutes ces données qu'il faut avoir sous les yeux, ici avec le CS en formation élargie, avec d'autres copropriétaires impliqués.
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pepa
Contributeur senior
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8
Posté - 14 nov. 2017 : 14:41:28
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Bonjour,
Vous devriez suivre l'exemple de Gédéhem :
Si cela n'avance pas, il faut se grouper à qques uns pour écrire au juge l'ayant désigné afin d'avoir un peu plus de lisibilité
En effet, vous ne pouvez pas rester comme ça avec des enfants, essayez de faire tout ce que vous pouvez faire. |
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9
Posté - 14 nov. 2017 : 15:41:05
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La saisie des loyers, ca fonctionne quand il y a un bail et des paiements par virement ou par chèque, ou par la Caf, mais les marchands de sommeil n'ont pas de bail écrit et se font payer en liquide. Ca n'est donc pas saisissable.
Le souci ici est que l'AJ ne va pas faire sortir de l'argent de la ou il n'y en n'a pas. Il y a un moment meme ou il risque d'en demander pour lui avant de faire quelque chose de plus.
Pour être clair, je ne vois pas les problèmes de chauffage ni de votre enfant se résoudre dans le smois a venir en faisant appel ou pression sur l'AJ, ni sur le sydnicat, même si'ils ont ou peuvent être resposnables.
Da s une telle coporpriété, les choses vont lentement, la justice est très lente, les ventes ne seront pas faciles à faire puisque personne ne va vouloir acheter. |
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Sépia
Contributeur actif
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10
Posté - 14 nov. 2017 : 20:34:58
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DaSayan, au point où vous en êtes, il ne serait peut-être inutile de recourir aux grands moyens extra-judiciaires, par exemple en rassemblant tous les copropriétaires qui payent régulièrement leurs charges et les locataires et en allant (avec les enfants) tous ensemble rappeler à l'AJ et à Engine dans quelle situation vous vous trouvez.
Avertissez au passage que vous alerterez la presse si le chauffage n'est pas remis dans les 48 heures et, passé ce délai, contacter journaux écrits, parlés et télévisés de votre secteur. Je suis bien placé pour vous dire que le sujet devrait intéresser les journalistes.
Une conférence de presse dans un logement glacial un jour de météo bien pourrie et avec un enfant malade grelottant sur vos genoux pourrait aider Engine et la mairie à montrer un peu d'humanité et pousser l'AJ à se montrer un peu plus diligent dans ses procédures de recouvrement.
Voyez aussi du côté des services de l'action sociale du département si une aide exceptionnelle ne peut être accordée pour régler la facture d'Engine.
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Gédehem
Pilier de forums
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11
Posté - 14 nov. 2017 : 21:21:49
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Réaction primaire inutile.
On est dans une copropriété placée sous tutelle parce qu'en en cessation de paiement : il n'y a pas le financement des services autres que ceux de base imposés (eau/edf).
Faute de trésorerie le chauffage ne peut être assuré par le syndicat.
A chacun de se chauffer selon ses moyens, ce qui est la règle pour tout le monde en pareil cas. Combien de familles hors copropriété sont dans ce cas avec chauffage individuel ?
Ni l'Etat, ni la collectivité locale n'a d'obligation.
C'est sans doute un triste constat, mais c'est ainsi.
La copropriété de Dasayan vit la difficulté de la 'collectivisation de l'habitat' lorsque certains ne peuvent assurer le financement des dépenses communes.
Sauf qu'en copropriété il n'existe pas de "modèle social", de solidarité entre membres.
Si on veut bien ouvrir les yeux, c'est toute la différence avec notre "modèle social" français, où, quoi qu'en disent les habituelles mauvaises langues, la solidarité a un sens au travers de la répartition. Ne serait-ce que par l'impôt et autres taxes ou cotisations diverses et variées. Même si elle est imparfaite et que beaucoup trop restent encore de coté. Mais elle existe.
Pas dans nos syndicats, les payeurs n'étant pas appelés à supporter les impayés ou manques de certains. D'où le placement sous tutelle. (*)
Il est question d'une dette de 550.000 €. Si on veut le rétablissement du chauffage et d'autres services, aux 'payeurs' de les verser pour résoudre la difficulté.
Sinon, reste l'achat de radiateurs électriques.
(*) A rapprocher du recours au juge lorsque les copropriétaires sont appelés à désigner un syndic mais en sont incapables. Plus de syndic, d'où mise sous tutelle du juge, ce que trop ne veulent pas voir. Mais c'est un autre sujet abordé par ailleurs. 
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Édité par - Gédehem le 14 nov. 2017 21:26:04 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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12
Posté - 14 nov. 2017 : 21:42:04
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Philippe " L'AJ n'a pas demandé la saisie des loyers" Il ne peut pas y avoir de saisie de loyer tant que le juge n'a pas condamné un copropriétaire bailleur.
L'AJ n'est pas un faiseur de miracles, ça se saurait |
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Gédehem
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13
Posté - 14 nov. 2017 : 21:51:39
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Oui, mais pour qu'un juge "condamne", encore faut-il que le syndic/AJ le lui demande.
Ce qui ne semble pas être le cas : "L'AJ n'a pas demandé la saisie des loyers |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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14
Posté - 14 nov. 2017 : 22:14:47
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Merci Gédehem, j'avais oublié de le préciser, mais pour attaquer, il faut payer un avocat ........... |
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Gédehem
Pilier de forums
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15
Posté - 14 nov. 2017 : 23:13:05
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Pour récupérer 550.000 €, certains seraient prêts à en payer 2 ou 3 .....
Quitte à ne pas payer certaines factures si manque de trésorerie. |
Édité par - Gédehem le 14 nov. 2017 23:15:18 |
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Sépia
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16
Posté - 15 nov. 2017 : 04:00:49
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citation: Initialement posté par Gédehem
Réaction primaire inutile. Primaire peut-être, mais pas forcément inutile pour faire sortir l'AJ de la torpeur qui le paralyse apparemment depuis pas mal de temps, une dette de 550.000 E ne s'accumulant pas en un seul exercice.
Sauf s'il y a eu de gros travaux récents, ce que DaSayan nous dira peut-être.
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Posté - 15 nov. 2017 : 09:15:57
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Sepia,
Si il n'y a pas d'argent en caisse, l'AJ n'est dans aucune torpeur.
Certes ca fait du bien de désigner un coupable,mais ca ne sert à rien de se battre pour un combat qui ne peut pas être gagné. |
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pepa
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18
Posté - 15 nov. 2017 : 10:21:27
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Bonjour,
Une réponse, si elle est bienveillante, n'est jamais complétement inutile. Un cas difficile mérite d'être éclairé tous azimuts, même si certaines directions seront écartées, enfin il me semble...
Sinon, on se tire une balle ? |
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Gédehem
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19
Posté - 15 nov. 2017 : 12:13:30
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La difficulté pour celui qui pose une question dans ce type de copropriété en quasi faillite, c'est de sortir de son cas personnel.
Lorsqu'un particulier ne dispose plus de fonds, n'a aucun revenu, il lui est impossible non seulement de se chauffer, mais parfois d'acheter une baguette de pain.
C'est à cela que servent les "aides" de toutes sortes dans notre "modèle social". (*)
Pas dans un syndicat.
Lorsqu'un syndicat est en faillite, que sa dette est de 550.000 €, qu'il est mis sous tutelle judiciaire, qu'un administrateur ayant les pouvoirs les plus étendus a été désigné, pouvoirs incluant ceux de l'AG, la question du chauffage ou de travaux indispensables est accessoire.
Aussi important que soit le chauffage pour chacun, en particulier pour ceux "qui payent". S'il n'y a pas de fonds, avec quoi payer les factures ?
C'est donc de la santé financière du syndicat qu'il faut se préoccuper, de l'évolution positive ou non de la situation. Information qu'il faut obtenir par le CS.
Qui ne doit pas rester passif, serait-il un peu sur la touche.
(*) 40 à 50% du budget des départements servent au sens large à la "Protection familiale et infantile", dont par exemple le RSA.
Aides que peuvent solliciter les copropriétaires en difficulté, parfois en "faillite personnelle" eux mêmes.
Aides personnelles qui ne règlent pas les difficultés du groupement syndicat. |
Édité par - Gédehem le 15 nov. 2017 12:17:24 |
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DaSayan
Nouveau Membre
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Posté - 15 nov. 2017 : 13:08:27
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Bonjour,
Merci déjà pour toutes vos réponses
Comme vous le dites, nous sommes bien dans une situation coincée...
Je fais partie du CS d'ailleurs, donc je suis assez bien au courant de ce qui se passe.
Gédehem, c'est bien ça : l'impression d'être bloqué, et que les non payeurs continuent à ne pas payer, et que la situation financière ne s'améliore pas, voire pire. Et qu'il y a pas de fonds pour faire quoi que ce soit.
Je compte bien demander au juge qu'il contrôle ce qui est fait par notre AJ. Mais si je le fais, ce sera naturellement en accord avec les autres membres du CS pour le faire de manière groupée.
On bouge, on essaye de faire avancer les choses, mais nos pouvoirs restent limités.
Des procédures pour des saisies vont être bientôt lancées, c'est tout ce que l'on sait. Mais ça commence tout juste à frémir après quelques années...
Un exemple est que KONE essaye de monter un dossier depuis des années pour remettre les ascenseurs en état, avec des aides de l'état (donc payé à 80% par l'état), mais l'AJ n'y donne pas suite : pourquoi ?
La demande de plan de sauvegarde, si ce n'était un ami qui m'en avait parlé, je n'y aurais jamais pensé, et j'ai dû faire cette démarche quasiment tout seul. Pourquoi l'AJ ne nous en a pas parlé ou ne l'a pas fait ?
Il n'y a pas eu de gros travaux depuis leur nomination.
Le radiateur électrique est déjà présent, ça aide mais ce n'est pas non plus la solution magique pour réchauffer un appartement entier.
Sépia, la solution de contacter des journalistes est dans les tuyaux et on le fera probablement si on voit que ça continue ainsi.
On l'avait fait il y a quelques années, quand le chauffage avait (déjà ) été coupé.
Un article était parue dans un journal. Dans les 48h, le maire nous avait contacté car il avait lu l'article, il a organisé une réunion avec le CS, ENGIE (COFELY à l'époque), et lui-même. Il a mis un coup de pression politique pour qu'ils acceptent un échéancier et nous rétablissent la chaudière, ce qui avait été fait.
Echéancier à peu près respecté depuis.
Depuis que COFELY est devenu ENGIE, ce n'est plus tout à fait la même chose, et ils sont plus exigeants.
Quand à un rassemblement, ça ne servirait à rien, car ils sont bien au courant de nos problèmes (et des miens en particulier), et on s'est déjà heurté à un mur.
Pour sortir de ce genre de situation, on m'a dit qu'il existe le médiateur national de l'energie aussi. A creuser. |
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AJ, et chauffage coupé dans la copropriété 
