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Nelly
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 Posté - 22 nov. 2017 : 21:56:32
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Bonjour
Je suis copropriétaire dans une petite copro de 6 lots.
En 2016, le syndic professionnel a renoncé à la gestion car la moitié des copropriétaires ne réglaient plus les charges . La gestion a été confiée à un syndic judiciaire qui ne réussissant pas à récupérer les fonds , y a également renoncé .
Nous étions 3 copropriétaires (représentant 380 tantièmes)avec des locataires à nous organiser pour régler toutes les charges communes: assurance, eau et electricité.
Aucun des 3 autres copropriétaires dont les lots sont inoccupés n'a répondu à mes courriers ou appels tel jusqu'au jour .....où je me suis rendue compte par la vitrine du local du rez de chaussée qu'il y poussait des végétaux dans la moquette.
Le copropriétaire de l'appartement situé au-dessus qui ne s'y était pas rendu depuis des années a constaté que son appart était dévasté par un dégât des eaux et la mérule
Idem pour l'appart situé au-dessus à cause d'un cheneau bouché non signalé.
Actuellement toute une moitié de l'immeuble est contaminée . L'autre moitié séparée par l'escalier semble indemne.
Un expert de l'assurance vient de nous annoncer que les dégâts ne seront pas pris en charge par l'assurance et que tous les travaux devront être pris en charge par tous les copropriétaires.(il est évident que les copropriétaires concernés ne feront aucun effort pour régler les travaux)Dans ce cas , ce petit immeuble de ville sera déclaré insalubre et dangereux.
Quels recours pourrons nous avoir,nous les 3 autres copropriétaires qui avons toujours payé nos charges et entretenu notre lot.
Merci pour vos conseils
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Sunbird
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 Posté - 22 nov. 2017 : 22:11:06
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Si vous ne réagissez pas rapidement vous allez avoir un arrêté de péril, et vous risquez de contaminer tous les immeubles mitoyens.
Vous n'avez plus de syndic, vous devez donc demander à un avocat de demander au président du TGI de faire nommer un administrateur, dans la requête vous demandez à votre avocat de bien définir la mission de l'administrateur judiciaire. Cela prend 15 jours.
Un arrêté peut être dangereux car peut conduire à la destruction de l'immeuble, mais il peut également permettre à la mairie de suppléer les copropriétaires qui ne paient pas, et dans ce cas faire une avance, et les mauvais payeurs devront se débrouiller avec le Trésor Public.
Bref l'urgence est de redémarrer cette copropriété. |
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Posté - 23 nov. 2017 : 07:38:26
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citation: La gestion a été confiée à un syndic judiciaire qui ne réussissant pas à récupérer les fonds , Sauf que cela a deja été tenté;
Ici il y a 72% des recettes qui ne rentrent pas, c'est énorme.
Personnelement je n'ai aps de solution. Voir s'il existe en France un ou plusieurs immeubles dans un cas similaires qui ont réussi à s'en sortir,mais le problème essentiel est qu'il aurait fallu entamer des procédures vis a vis des copropriétaires défaillants, et vendre leurs lots, mais la, c'est devenu invendable.
Il est peut-etre concevable d'obtenir en justice l'autorisatioin d'ouvrir les portes de slots en questions pour réparer, mais cela ne résout par le souci d el'argent manquant, car il faut faire les travaux urgemment d'abord de réparatoin des fuites et écoulement, ensuite de décontamination puis de structure. |
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nefer
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3
Posté - 23 nov. 2017 : 08:45:12
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ne connaissant pas la situation de cette copropriété, je ne peux pas faire de suggestions
Mais il est possible que la commune , si elle le souhaite, utilise la procédure de la loi Vivien
J'ai suivi de près la 1ère mise en oeuvre de cette loi à Paris ... |
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Posté - 23 nov. 2017 : 08:50:07
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La solution radicale : faire désigner un administrateur provisoire en application des articles 29-1 et suivants ! Dans votre situation c'est une obligation et ne pas le faire engage la responsabilité de tous les acteurs et "sachants" ! |
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Nelly
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5
Posté - 23 nov. 2017 : 13:14:05
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: La gestion a été confiée à un syndic judiciaire qui ne réussissant pas à récupérer les fonds , Sauf que cela a deja été tenté; Ici il y a 72% des recettes qui ne rentrent pas, c'est énorme. Personnelement je n'ai aps de solution. Voir s'il existe en France un ou plusieurs immeubles dans un cas similaires qui ont réussi à s'en sortir,mais le problème essentiel est qu'il aurait fallu entamer des procédures vis a vis des copropriétaires défaillants, et vendre leurs lots, mais la, c'est devenu invendable. Il est peut-etre concevable d'obtenir en justice l'autorisatioin d'ouvrir les portes de slots en questions pour réparer, mais cela ne résout par le souci d el'argent manquant, car il faut faire les travaux urgemment d'abord de réparatoin des fuites et écoulement, ensuite de décontamination puis de structure.
Pour l'accès aux lots, pas de problème car pour l'expertise , ils étaient d'accord qu'on accède à leur propriété ,en espérant que les travaux concernant leur lot seraient pris en charge par l'assurance, ce qui ne sera pas vraisemblablement pas le cas!
Après le verdict, leur réponse est déjà " on n 'effectuera pas les travaux "
Donc dans un an ou deux l'immeuble sera complètement contaminé et.... insalubre.
Un syndic judiciaire a été déjà nommé mais a refusé la tâche après quelques semaines.
Un syndic coopératif a été élu début octobre pour essayer de s'organiser.
Mais devant l'ampleur du problème , que pourra t il faire?
Nelly
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andre78fr
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Posté - 23 nov. 2017 : 13:22:32
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Le syndic judiciaire doit faire son travail et aller jusqu'aux ventes par adjudication avec le soutien du juge ; soit ça réveille les copropriétaires défaillants, soit c'est vendu, même à bas prix, pour combler tout ou partie des dettes et repartir sur une copropriété qui fonctionne.
Le syndicat coopératif peut également mettre les ventes à l'ordre du jour et organiser les procédures mais il faut un bon avocat, connaître et maîtriser le sujet.
A mon avis, votre erreur à été de laisser faire un mauvais syndic judiciaire sans demander au juge de le démettre et d'en nommer un autre... |
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Sunbird
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7
Posté - 23 nov. 2017 : 14:14:00
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Demandez en tant que syndic la nomination d'un administrateur judiciaire comme indiqué par Universimmo. Pour cela allez voir un avocat en droit immobilier, ou contacter une association de copropriétaire qui vous communiquera les coordonnées d'avocat.
Le sujet est bien trop urgent, et complexe pour le régler dans un forum.
Concernant les mauvais copropriétaires, et leur responsabilité il y a des solutions, mais cela passera par un juge. |
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nefer
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8
Posté - 23 nov. 2017 : 15:31:31
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comment le syndicat coopératif(composé des copropriétaires de l'immeuble) pourra t il engager toutes les procédures nécessaires en urgence alors qu'un syndic judiciaire a "abandonné" |
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Posté - 23 nov. 2017 : 17:28:33
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C'est même pire que cela.
Il y aurait a payer l'administrateur judiciaire
plus des frais de justice,
les charges normales,
les travaux urgent contre la mérule,
et donc les procédures contre presque tous les copropriétaires sauf 3et sur une dizaine d'années,
et
pour toutes ces dépenses, il y a 3 contributeurs qui doivent donc cotiser en leur nom (380/1000) et le double en plus au titre de prêt au syndicat. |
Édité par - ribouldingue le 23 nov. 2017 17:48:40 |
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Sunbird
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Posté - 23 nov. 2017 : 17:54:38
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Il y a une obligation de déclaration à la mairie concernant la mérule (tout comme les termites)
citation: Article L133-7 du CCH
Dès qu'il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.
Il n'y a pas de question à se poser sur si telle ou telle partie est contaminée, il faut agir et vite. |
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Nelly
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Posté - 23 nov. 2017 : 20:55:45
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2 copropriétaires concernés sont 2 personnes qui ont "pignon sur rue "dans notre petite ville.L'un d 'eux commence comme on dit à "baliser" et justifie le non paiement des ses charges (broutilles dit-il)par de la négligence.Mais il m'a affirmé que si l'assurance ne prenait pas en charge les travaux , il ne paierait pas les travaux.Il va chercher à prouver que la mérule résulte de l'infiltation de l'eau dans l'appart du dernier étage lié à une gouttière écrasée par vandalisme empêchant l'evacuation du cheneau :il va demander une contre- expertise.
Suite à vos conseils, je vais prendre conseil auprès d'un avocat immobilier.
En tout cas, je ne suis pas prête à me laisser avoir par ces gens sans moralité!
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Nelly
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Posté - 23 nov. 2017 : 21:10:22
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Au fait,la nomination d'un syndic judiciaire , même si c'était plus onéreux que le syndic professionnel, m'avait donné beaucoup d'espoir pour containdre les mauvais payeurs à régler leur dette. Quelle déception quand il a jeté l'éponge et que nous sommes retrouvés sans gestionnaire. |
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2017 : 21:43:32
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La gestion a été confiée à un syndic judiciaire qui ne réussissant pas à récupérer les fonds , y a également renoncé
Cet administrateur provisoire a été désigné par un juge (ordonnance pdt TGI). Il s'agit alors de mettre "sous tutelle judiciaire" le syndicat 'incapable'.
Cet administrateur ne peut "jeter l'éponge" de sa propre initiative, sans l'aval du juge.
Qui a demandé sa désignation, quid d'une ordonnance de fin de mission ?
Compte tenu de la situation du syndicat, il faut qu'une mesure de sauvegarde soit engagée par le mairie, qui plus est s'il n'y a plus de gestionnaire (??), la seule solution étant la mise sous tutelle par le juge.
"2 copropriétaires concernés sont 2 personnes qui ont "pignon sur rue "dans notre petite ville"
S'agissant de bailleurs, il est incompréhensible qu'une action en saisie de revenus n'ai pas été engagée. On en fait pour moins que cela, pour une créance sur un frigo, une télé..
Il y a aussi la saisie de certains biens, de véhicules.
En attendant il faut répondre à l'urgence en creusant du coté mairie.
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Appartement non entretenu qui a contaminé mérule 
