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61
 Posté - 14 déc. 2017 : 14:58:00
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citation: assorti de remarques injurieuses Pffff.... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 62
Posté - 14 déc. 2017 : 15:53:28
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CS composé de 5 personnes, dont cette copropriétaire "agissante".
Il en reste donc 4, moins le malade, cela fait 3.
Qui sont donc majoritaires.
Moins Lucas, cela en fait 2 Ã convaincre de bouger.
Est-ce si difficile ?
Il suffit que ces 3 majoritaires s'organisent, désignent le pdt du CS, pdt qui notifiera sa désignation au syndic.
En précisant qu'il sera dorénavant l'interlocuteur privilégié du CS, à l'exclusion de tout autre.
Et en interne, en adoptant des règles de fonctionnement si elles n'existent pas, règles à faire valider à la prochaine AG. |
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Sépia
Contributeur actif
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63
Posté - 14 déc. 2017 : 15:55:19
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64
Posté - 14 déc. 2017 : 17:13:13
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Lucas : citation: Oui, nous sommes 5 dont un malade actuellement.
 Vous n'avez rien dit de cela depuis le début de ce fil !
La première chose à faire c'est élire le président, on comprend mieux votre silence sur cette copro qui agit en présidente.
Il est facile de convoquer une réunion du CS et de vous faire élire président. SI elle gagne,  .. il y aura au moins un président dans ce CS, ce qui est une obligation.
Tous les membres ont trompé les autres copros avec ce refus d'élire un président. Votre CS n'est pas fonctionnel, vous ne pouvez rien exigez en tant que copro lamnda, ce que vous êtes.
En réalité, ce n'est qu'un problème entre 2 personnes. Vous parllez de dénigrement à votre égard, mais vous faites de même sur ce fil, l'accusant même de chose grave comme profitez d'une personne agée,...
lucas : le syndic n'a rien à faire dans l'élection du président du CS. Si votre élection ne lui plait pas, peu importe, ce n'est pas votre problème. Vous avez une mission à exercer, car l'AG vous a donné mandat pour cela, vous devez exercer cette mission.
Mais la peur de cette personne vous bloquerait il ?
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lucas
Contributeur débutant
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71 message(s)
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65
 Posté - 14 déc. 2017 : 18:01:57
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On tourne en rond.
J'ai indiqué depuis le début que je cherchais la bonne stratégie à appliquer sur ce cas dont j'ai donné les détails tout en signalant que je faisais partie d'un CS sans président.
Je reste surpris que personne ne trouve rien à redire au fait que le syndic a toujours omis de signaler qu'un conseil syndical sans président était illégal, chose que j'ignorais : je pensais innocemment qu'en temps que professionnel de l'immobilier, il avait un rôle de conseil et se devait de signaler si quelque chose n'était pas conforme aux règles.
Le fait que la personne en question ait proposé ses services payants en liquide à une personne âgée est un fait reconnu et elle s'est d'ailleurs faite apostropher pour ça. Personnellement, je n'ai pas confiance dans ce genre de personne, surtout après qu'elle se soit entremis dans l'affaire des luminaires.
La seule chose qui m'importe est de ne pas voir les charges annuelles augmenter de 1.000€ pour des raisons foireuses, avec des dossiers passant toujours par le même intermédiaire.
Je n'ai peur de personne, mais je connais suffisamment la musique pour ne pas me lancer dans sans savoir où je met les pieds. |
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66
Posté - 14 déc. 2017 : 20:06:12
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lucas : citation: Je reste surpris que personne ne trouve rien à redire au fait que le syndic a toujours omis de signaler qu'un conseil syndical sans président était illégal, chose que j'ignorais : je pensais innocemment qu'en temps que professionnel de l'immobilier, il avait un rôle de conseil et se devait de signaler si quelque chose n'était pas conforme aux règles.
citation: On tourne en rond.
Mais vous avez eu toutes les réponses à vs questions sur ce fil.
Les membres du CS DOIVENT connaitre la loi de la copropriété - pour info celle de 1965 et son décret de 1967 - ET le fonctionnement de celui-ci, ET que le président du CS est une obligation.
Le syndic n'a rien à voir la dedans ! Vous avez avoué que votre CS n'a pas de président depuis plus de 20 ans !Ce n'est pas la faute du syndic ou des syndics, mais exclusivement de tous les membres du CS depuis plus de 20 ans. Qui n'ont rien appris, ou écouter les conseils des syndics. On ne parle plus de néophytes après 20 ans de CS sans président.
la copropriété est une affaire de copropriétaires, pas de syndic, qui n'est que le mandataire du SDC. Les décisions, ET le controle des comptes et de la gestion, sont le fait des SEULS copros.
L’encadrement de l’activité du conseil syndical est désormais renforcé par l’obligation qui lui est faite de rendre compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission (art. D 22 modifié par le décret du 27 mai 2004).
Le CS doit rendre des comptes à l'AG chaque année; il a OBLIGATION de faire un rapport annule joint à l'OdJ. Pas de président=pas de CS= pas de controle=pas de rapport.
Jetez les fautes sur le syndic et UNE copropriétaire n'est pas sérieux.
lucas : citation: Le fait que la personne en question ait proposé ses services payants en liquide à une personne âgée est un fait reconnu et elle s'est d'ailleurs faite apostropher pour ça.
Ceci est une accusation très grave !! et de plus cela ne vous regarde pas, pas plus que le SDC. Rien à voir avec votre CS sans président, ni sur le controle des comptes qu'il vous ai impossible de faire.
Aucune des réponses ne vous satisfait. Vous désirez rester sans Président ou est donc l'intérêt du SDC la dedans ? et de voisins de vous avoir et vous garder au CS ?
Rester sans président de CS n'est pas une stratégie mais une faute juridique sérieuse, que l'on pourrait même vous reprocher devant un tribunal. Vous, et les membres du CS n'avez pas respecté la loi de 1965, article 21 : "le CS élit son président parmi ses membres "
Ce mandat donné au CS vient de l'AG. Il doit être respecté.
L'argument que le syndic ne vous a pas averti ne tient pas une seconde.
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Édité par - philippe388 le 14 déc. 2017 20:19:26 |
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lucas
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67
Posté - 14 déc. 2017 : 21:15:19
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Donc, selon vous, un syndic n'a aucune responsabilité ni obligation de conseil. Il peut réunir un pseudo cs sans rappeler l'obligation de nommer un président, et profiter de cette carence indéfiniment pour laisser exercer la fonction de pseudo-président à n'importe qui, l'adoubant de fait aux yeux des autres et en profitant pour lui laisser choisir des artisans sans rien vérifier de leur compétence.
Et que doit on faire ? Changer de syndic. C'est un peu simplet et je ne vois pas pourquoi il ne faudrait pas commencer par lui faire savoir officiellement qu'il utilise un cs sans président et que dans ces conditions, et sans président, il n'a pas à traiter avec un groupe de copropriétaires appelés cs et traiter de problèmes de la copropriété avec un copropriétaire de son choix.
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Gédehem
Pilier de forums
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68
Posté - 14 déc. 2017 : 22:00:46
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Il faudrait ouvrir les yeux, la copropriété n'étant pas le siège des bisounours ...
Bien entendu que le syndic a un devoir de 'conseil'.
Mais pour savoir qu'il y a "défaut de conseil", encore faut-il savoir (candidats) qu'il faut un pdt au CS (*).
Si un syndic "normal" préfère travailler conjointement avec un CS actif, un syndic "border line" (son gestionnaire) n'a aucun intérêt à ce que le CS fonctionne bien.
Voyez comme c'est confortable chez vous : une dame fait la pluie et le beau temps sans protestation, il y trouve en plus certains avantages, tout roule ...
On comprend votre énervement.
Mais il est inutile s'il ne se tourne que vers le syndic et cette dame.
Tenter de changer les choses passe par la mise sur rail de votre CS. Les modalités ont été indiquées. La réalisation pratique se définira lors d'un apéro-dinatoire avec les 2 ou 3 autres membres.
Il vous faudra mettre la pédale douce pour ne pas effrayer (danger du "va en guerre"), de la doc pour les motiver.
Voir si existe un semblant de règlement du CS dans le RDC. A défaut vous pouvez vous inspirer du modèle proposé.
http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=76
Vous (les 3 ou 4) établirez une convocation à une réunion du CS (tous les élus), avec à l'ODJ la désignation d'un pdt, l'adoption du RFCS si nécessaire.
Réunion au cours de laquelle seront définies les actions futures, un plan de travail.
Inutile de préciser que le syndic n'est pas invité.
Bien entendu, le CS fera communication de cette désignation d'un pdt aux copropriétaires (note dans les bal), comme au syndic.
Vous aurez là la base pour remettre sur les rails ce syndicat qui semble en être sorti. Sans brusquer personne.
(*) problèmes des candidats au CS, qui se présentent sans rien savoir de ce qu'il est, ni même des règles qui s'appliquent en copropriété.
Imaginez des candidats au Conseil municipal de votre ville dont aucun ne sait ce qu'est un conseil municipal ni ce qu'il doit faire ...... |
Édité par - Gédehem le 14 déc. 2017 22:07:46 |
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lucas
Contributeur débutant
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69
Posté - 14 déc. 2017 : 23:20:12
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Merci. C'est la réponse qui convient.
De toutes façons, je n'accepterai pas que la situation actuelle continue de cette manière factice si la nomination d'un président prend du temps : à l'heure actuelle il est inscrit sur le fichier extranet du syndic l'existence d'un cs "officiel", laissant croire qu'on peut le saisir alors qu'il n'a aucun pouvoir dans la réalité. |
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Posté - 15 déc. 2017 : 13:14:36
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Lucas : citation: si la nomination d'un président prend du temps
??? mais il suffit de se réunir, et en quelques minutes c'est une histoire réglée.
Sur l'extranet il y a la liste de membres du CS que l'AG a élu. C'est tout à fait normal. Ce qui n'est pas normal, c'est que ces membres ne ce sont pas réunis quelques jours après l'AG ( et ceci depuis plus de 20 ans) pour élire leur président.
lucas: citation: et je ne vois pas pourquoi il ne faudrait pas commencer par lui faire savoir officiellement qu'il utilise un cs sans président et que dans ces conditions, et sans président, il n'a pas à traiter avec un groupe de copropriétaires appelés cs et traiter de problèmes de la copropriété avec un copropriétaire de son choix.
Vous avez raison on tourne en rond, VOUS tournez en rond sur cette voisine qui est aussi élue au CS, tout comme vous. Le CS est un collège, les décisions sont collégiales; chaque membre à les mêmes droits ET les mêmes devoirs; sauf que sans président vous n'êtes pas valablement constitué.
PS : attention, Convocation officielle ( en RAR) de tous les membres avec un OdJ, et en tête des questions l'élection du président. Si cette membre "active" ne vient pas, elle ne pourra rien contester.
Tous les membres sont légitimes pour convoquer cette réunion, puisqu'il pas de président sortant.
Convocation dans les 10 jours. Président élu dans 10 jours, et enfin un CS au travail.
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lucas
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71
Posté - 15 déc. 2017 : 17:04:33
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Bien noté les modalités de convocation avec odj pour ne pas risquer la nullité.
Compte tenu des circonstances particulières du cas, je vais attendre le retour à la fin du 1er trimestre du locataire écroué pour voir la tournure des événements. Il sait que la copropriétaire a fait campagne contre lui et des copains de rencontre l'ont déjà apostrophé dans la cour, ainsi qu'une autre membre du CS.
Ca changera l'ambiance du CS, car pour le moment j'en aurais 3 d'office contre moi.
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72
Posté - 15 déc. 2017 : 17:10:17
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lucas : citation: Compte tenu des circonstances particulières du cas, je vais attendre le retour à la fin du 1er trimestre du locataire écroué pour voir la tournure des événements
L'élection du président du CS ne regarde en rien ce locataire !! vous mélangez les histoires personnelles avec l'OBLIGATION d'avoir un CS valablement constitué avec un président.
TOUS les membres du CS sont responsables de cette situation. Il faut leur parler de respecte de la loi et des règles. Vous ne pouvez pas vérifier les comptes et la gestion du SDC, vous ne pouvez pas rendre compte de votre mandat donné par l'AG, ...... ce n'est pas la faute du syndic, et encore moins d'un locataire. Il s'agit de l'intérêt du SDC, et non de quelques copros.
Combien de copropriétaires ?
PS : on comprend pourquoi vous n'avez pas de président du CS depuis 20 ans ! la peur des responsabilités et des conflits. 
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lucas
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73
Posté - 15 déc. 2017 : 18:07:19
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Vous ne pouvez juger une situation sans la connaître. Jusqu'à ce que cette personne arrive il y a 6 ans, il n'y avait quasiment aucun problème dans l'immeuble et l'absence de président ne posait aucun problème d'autant plus que personne ne savait que c'était une obligation (sans risque de condamnation, ceci expliquant sans doute cela) et le syndic s'étant bien gardé d'informer.
Depuis qu'elle est là , progressivement, elle est "montée en gamme" en exigeant toujours plus de contrôler les faits et gestes dans l'immeuble, un peu comme une concierge. En fait, c'est une sorte de concierge gratuite, ce qui arrange certains copropriétaires, et comme un bignole à l'ancienne, elle s'occupe de tout , avec l'accord tacite du syndic.
En ce qui me concerne, ça ne me gênait pas, jusqu'à ce nos charges augmentent du fait de ses agissements de manière très substantielle.
J'en ai marre de payer pour des con..ies inutiles pour satisfaire des caprices. |
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lucas
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74
Posté - 18 déc. 2017 : 16:38:27
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A ce jour, nous n'avons pas reçu le compte rendu de l'AG, mais recevons du syndic l'appel de charges du 1er trimestre 2018 sur lequel la suppression des charges plus élevées des locaux professionnels recevant du public, induit une augmentation brutale de 30%, alors que des professionnels recevant du public sont toujours présents.
Le syndic a laissé la répartition de charges de ménage de locaux professionnels quand ils sont redevenus privés.
Des copropriétaires privés en ont été prévenus et ont demandé le remboursement.
L'affaire avait été évoquée cet automne lors de la réunion du CS sans président, sans que le chiffrage des conséquences des différents mode de calcul ne soient présentés par le syndic et un copropriétaire ayant mis son local en location, avait considéré anormal que le cabinet médical du 1er étage soit assujetti au mode de calcul des professionnels et qu'il serait plus "correct" de répartir en fonction de millièmes, alors que le cabinet ne désemplit pas.
Sans discussion préalable chiffrée, le syndic lors de l'AG a décidé de rembourser lui-même la moitié du trop versé aux copropriétaires concernés, sans que l'on sache s'il a également remboursé les professionnels, pour la période jusqu'au 1er tri 2016, et d'appliquer la nouvelle règle de calcul aux copropriétaires des charges sur l'exercice au 1er trimestre 2017 en fonction des millièmes, tout en exonérant les charges supplémentaires des professionnels existants.
Résultat : rappel quasi immédiat d'une somme conséquente sur 2017 (remboursement aux copropriétaires du trop versé ET exonération des charges supplémentaires existantes aux professionnels) et transfert du nouveau mode de calcul des charges augmentant le trimestre entraînant une augmentation de 30%.
La question qui l'on se pose est de savoir si, en l'absence de CS régulièrement constitué avec président ayant étudié les conséquences chiffrées des propositions sur l'exonération des professionnels, une prise de décision globale entraînant des conséquences très lourdes financièrement (+30% de charges) en l'absence de renseignements chiffrés sur les modifications mises aux voix peut être considérée comme défaut de conseil.
Par ailleurs, le fait que le syndic ait continué d'appliquer une règle de partages des frais de ménage destinées aux professionnels à des particuliers est de sa seule responsabilité et on ne voit pas pourquoi les copropriétaires devraient prendre à leur charge la moitié du trop perçu par le syndic.
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Posté - 18 déc. 2017 : 17:26:32
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lucas: Vous tournez toujours en boucle, sans tenir compte des réponses, pourtant juridiquement recevables.
Oubliez donc ce devoir de conseil qui n'a rien à voir avec l'application d'une grille de charges du RDC.
Encore une fois ce CS ne peut strictement rien faire contre ce syndic sans un président élu, ce que vous refusez toujours de faire sans raison valable, puisqu'il s'agit d'une obligation légale NON respectée par ses membres.
lucas : tout CS doit savoir que " l'approbation des comptes du SDC ne vaut PAS approbation des comptes de charges persos.
C'est à chaque copro. d'exiger du syndic une réponse sur la bonne ou la mauvaise grille appliquée ici.
Lucas, copro lamnda, peut mettre en demeure le syndic de prouver que la grille appliquée est la bonne. Pas de devoir de conseil ici, il doit prouver que l'appel de fond de ses charges est conforme à la grille du RDC.
Il doit donc fournir copie du RDC ou figure cette grille, ET si cette grille a été modifiée - et cela se vote à l'UNANIMITE - lors d'une AG.
Si vous êtes sur que la grille appliquée n'est pas la bonne, un RAR au syndic avec VOTRE propre calcul avec la grille que vous pensez être la bonne, ET vous déduisez de votre paiement de charges la différence, en exigeant du syndic la preuve que vous avez tort et qu'il a raison.
Si le SDC vous assigne, le juge demandera au syndic la même chose que vous; la preuve que vous avez tort !!
citation: jusqu'à ce que cette personne arrive il y a 6 ans, il n'y avait quasiment aucun problème dans l'immeuble
A quand l'élection du président ? Car l'arrivée d'un locataire n'a rien à faire avec le conseil syndical et de l'élection de son président. Cet argument est totalement " bidon".
PS : quand le syndic rembourse un trop perçu, il doit obligatoirement appelé le moins perçu; cette opération étant nulle pour les comptes du SDC, c'est une regularisation de grille de répartition.
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lucas
Contributeur débutant
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76
Posté - 18 déc. 2017 : 18:31:43
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Philippe, il ne s'agit pas d'une locataire, mais d'une copropriétaire, et qui est membre du CS.
Pour l'instant, si je provoque une réunion pour élire un président, je suis sûr de ne pas être élu, avec trois sur cinq contre moi. Et ça ne changera rien. Il y a une campagne à faire en sachant qui est contre cette inflation continue des dépenses, et il va falloir plusieurs semaines.
Le problème est d'arriver à bloquer cette inflation de dépenses et à faire ressortir qu'elles sont inutiles et ne tendent qu'à procéder à une sorte de "gentrification" de l'immeuble en rendant leurs charges prohibitives. |
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