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paloucha
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 Posté - 11 janv. 2018 : 19:20:14
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Pour le calcul de la provision pour fonds travaux, dans notre copropriété elle est de 5% (minimum légal).
Lorsque l'on parle du budget prévisionnel, affecte-t-on les 5 % à la totalité du budget (charges communes générales + charges spéciales (ascenseur, edf, batiment....)
ex. 550 000 € : 4 trimestres : totalité des tantièmes généraux x tantièmes du lot
ou applique t-on le calcul des 5 % au budget prévisionnel avec les clefs de répartition
Ex : 490 000 € : 4 trimestres : totalité des tantièmes généraux x tantième du lot
+ 30 000 : 4 trimestres : tantièmes ascenseurs x tantième ascenceur du lot
+ 15 000 € .......................................
+ 15 000 € .......................................
Je n'ai pas trouvé de texte précisant le mode de calcul, pouvez-vous me renseigner
Merci
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Posté - 11 janv. 2018 : 19:32:58
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On calcule sur la totalité du budget sans se préoccuper des clés et les 5% sont réparties en tantièmes généraux. |
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JB22
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Posté - 11 janv. 2018 : 20:27:35
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La réponse d Rambouillet est celle adoptée par la majorité des syndics.
Mais je dois dire que Monsieur Gérard PICAULD, Expert-comptable et auteur d' un livre sur la comptabilité des copropriétés, évoque la possibilité d' un fonds travaux calculé sur chacune des clés.
Je ne partage pas ce point de vue.
Le législateur a fixé une cotisation globale minimum de 5 % du budget de l' exercice, mais le syndicat peut fixer une somme supérieure à ce minimum sans aucune référence au budget.
Selon la loi cette "cotisation", cette charge , doit être répartie selon l' article 10 de la loi, c' est à dire selon les tantièmes généraux du fait de son caractère obligatoire. |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 11 janv. 2018 : 20:57:44
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Nous savons bien que la comptabilité des copropriétaires n'est faite que pour les comptables, du moins pour ceux qui s'y retrouvent .... 
Pour d'autres c'est un terrain de jeu(x) ...... |
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Posté - 12 janv. 2018 : 06:44:15
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s'il fallait faire une démultiplication de cet appel de fonds suivant les budgets par clés, on ne s'en sortirait pas.... c'est déjà bien assez compliqué quand on veut utiliser ces fonds pour des travaux sur une clé spéciale. |
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JB22
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Posté - 12 janv. 2018 : 08:33:58
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De Rambouillet :
"c'est déjà bien assez compliqué quand on veut utiliser ces fonds pour des travaux sur une clé spéciale."
Effectivement du fait que le fonds travaux n' est pas remboursable, en cas d' utilisation du fonds sur une clé spéciale le fonds restant n' est plus proportionnel à une clé, ce qui entraîne la nécessité de suivre le montant du fonds lot par lot, en comptabilité ou en extra comptable, et à veiller à ce que l' utilisation ne soit pas supérieure au montant dont dispose chaque lot. |
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Posté - 12 janv. 2018 : 15:07:20
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citation: s'il fallait faire une démultiplication de cet appel de fonds suivant les budgets par clés, on ne s'en sortirait pas.... c'est déjà bien assez compliqué quand on veut utiliser ces fonds pour des travaux sur une clé spéciale. Je ne suis pas certain que ce soit le problème.
Le fonds va être très lourd a gérer, il est simple à constituer;
Est-ce que cette simplicité de constitution économise grand chose? On va dire que oui tant qu'on n'utilise rien, mais du coup il sera peut-être plus pénible d'adapter les logiciels plus tard que tout de suite.
A moins tout 'simplement' que le législateur n'ait tout simplement pas pris conscience de la complexité du truc. |
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JB22
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Posté - 13 janv. 2018 : 09:01:09
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"Le fonds va être très lourd a gérer, il est simple à constituer;
....
il sera peut-être plus pénible d'adapter les logiciels plus tard que tout de suite."
Les problèmes viennent du fait que le "fonds" n' est plus remboursable en cas de non participation aux travaux et que la gestion doit se faire au niveau du lot, il faut donc connaitre ce que chaque lot possède dans le "fonds travaux.
Ayant adapté une application sous EXCEL je peux dire qu'il n'y a rien de compliqué, il suffit d' utiliser une formule conditionnelle.
Exemple ; Décision de travaux de 10.000 € répartis en charges Bâtiment, l' A.G. décide de financer ces travaux à hauteur de 80 % par le fonds travaux:
Quote part du lot X................10.0000 x 200/10000 = 200.00 € ('A)
Financement maxi possible 200 x 80 %= 160..00 (B)
Fonds disponibles pour le lot X (C)
Au moyen d' une formule conditionnelle on détermine le montant du
financement (D)
D= SI C > B (plus grand) alors financement = B, sinon Financement = Fonds disponible (C)
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Posté - 13 janv. 2018 : 09:17:36
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JB22, j'ai bien compris votre dispositif sur excel, mais si on reprend le dispsositif sur le fond, il peut y avoir une forme d'injustice du dispositif et je m'explique avec un exemple poussé à l'extrème :
Fonds travaux constitué : 10000 €
Décision l'année N de piocher dans les 10000 € pour faire des travaux ascenseur dans un bâtiment A. Les lots du dit bâtiment A voient leur compte tombé à 0.
X du batiment Avend son lot Ă Y.
Décision l'année N+1 de faire les travaux sur tout le syndicat (aux tantièmes généraux).
Les copros du bat A n'ont plus rien en caisse dont le nouveau copro.
Perso cela me choque un peu cette inégalité.... mais attendons l'avenir pratique de cette mesure....
Cela me conforte de plus en plus :
* faire un fonds travaux au minimum syndical : 5% l'an
* en parallèle créer des avances pour travaux
Ma réflexion perso continue.... 
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JB22
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Posté - 13 janv. 2018 : 10:00:33
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Ramlbouillet,"Perso cela me choque un peu cette inégalité....'
Le problème, si problème il a, vient de ce que le fonds travaux est non remboursable et obligatoire, ce qui peut inquiéter les copropriétaires et les inciter à ne retenir sue le minimum de cotisation de 5 %.
Il ne faut pas oublier que dans le cas d' une vente dans l' état daté doit figurer l' existence ou non d' un fonds travaux pour les lots vendus.
Les copropriétaires savent donc ce qu'ils achètent ; " avec ou sans fonds travaux" ils ne sont donc pas laissés.
Les copropriétaires sont libres de conclure toutes dispositions concernant le fonds travaux, la différence avec l' avance c' est que cela n' est pas automatique. Les copropriétaires peuvent craindre de ne pas récupérer "leurs sous".... |
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Posté - 13 janv. 2018 : 10:07:19
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citation: Les copros du bat A n'ont plus rien en caisse dont le nouveau copro.
Perso cela me choque un peu cette inégalité.... Je ne vois aucune inégalité sur le fond des choses: le bâtiment A souffre de plus de vétusté sur ce qui lui appartient, il paye plus.
Il y a une gestion prévisionnelle qui est différente et qui nuit au bâtiment A du fait que son prévisionnel n'a pas tenu compte de la vétusté propre au bâtiment A;
On en revient à un commentaire que je fais et refais continuellement concernant ce fonds travaux: Il est basé sur un pourcentage du budget fonctionnel, lequel n'a aucune réalité tangible vis a vis du problème posé, lequel problème est de renouvellement de l'actif.
Il n'y a pas d'actif en copropriété en France, donc on ne renouvelle pas l'actif, cqfd; Et pourtant, dans la réalité, c'est bien ce que l'on fait  .
Tant que le fonds travaux n'est pas basé sur un plan d'amortissement des actifs et de son renouvellement, sa base de calcul sera forcément INJUSTE vis à vis du problème traité (en fait: inadapté, voire totalement à côté de la plaque).
Je me garderai donc bien dénoncer que le fonds travaux Alur est injuste vis à vis des copropriétaires, j'énoncerais plutôt qu'il est inadapté (dans sa mise en oeuvre) au but recherché. |
Édité par - ribouldingue le 13 janv. 2018 10:10:10 |
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andre78fr
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 Posté - 13 janv. 2018 : 10:46:23
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Toujours pas de boutons J'aime ou de likes sur Universimmo ?!?
ribouldingue met le doigt sur le fond (sans "s") du problème !!! Ce fonds arbitraire fixé à 5% pour toutes les copropriétés ne rime pas à grand chose, dans le flou des textes il vient se mélanger à d'autres fonds, provisions travaux, avances diverses constitués.... la plupart de mes clients ne font toujours pas la différence entre le solde du livret et le passif, souvent éparpillé sur 2, 3 ou 4 lignes donc...
Et puis un mot sur le caractère "remboursable" des anciennes avances ; on rembourse au vendeur ce qu'on réclame à l'acheteur, le plus souvent c'est quelques dizaines ou centaines d'euros parmi une transaction à plusieurs dizaines ou centaines de milliers mais pour le syndicat, c'est une opération neutre alors ça ne change vraiment pas grand chose.
Enfin, pour la gestion, ce n'est pas forcément compliqué ; je donne la possibilité d'associer une clé à toutes les opérations sur les comptes 10x et au moment de générer les A Nouveaux d'avoir pour un même compte des reports ventilés, par clé. A défaut d'avoir un compte par lot (une folie...) ce système permet de calculer et déterminer à tout moment la part de chaque lot dans les différentes provisions, avances ou fonds travaux.
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JB22
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Posté - 13 janv. 2018 : 13:08:17
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André78 je vous invite à donner un exemple simplifié mais chiffré de traitement dans Valcompta.
Appels de fonds travaux de 10.000 € suivant tantièmes généraux.
Vote par l' A.G. de 10.000 € de travaux concernant une clé bâtiment, deux copropriétaires concernés, avec utilisation du fonds travaux.
Et de calculer et déterminer la part restante de chaque lot dans le fonds travaux...
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andre78fr
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Posté - 13 janv. 2018 : 14:11:07
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Il y a de nombreux exemples et discussions sur le sujet dans le forum de Valcompta (depuis 2014...) et je ne souhaite pas partir ici dans un débat technique qui n'a rien de simple, la question de départ concerne la base pour le calcul des 5%, je pense aussi qu'il faut rester sur 5% du budget global.
Sur le traitement comptable j'affirme juste qu'il suffit de préciser la partie spéciale (clé) sur chaque écriture pour suivre un solde par clé (du compte 105) qui doit lui même être conservé d'un exercice à l'autre. C'est d'ailleurs la même problématique lorsque les comptes ne sont pas approuvés, il faut alors conserver la ventilation par clé du résultat (mis sur un compte d'attente) pour pouvoir calculer ultérieurement la bonne répartition... |
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Posté - 13 janv. 2018 : 15:08:51
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Et comment faites vous la différence clé/ propriétaire au passage vente/achat du lot? |
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andre78fr
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Posté - 13 janv. 2018 : 15:20:47
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Dans l'état daté je calcule les quotes-parts du fonds travaux pour chaque lot ; ces quotes-parts sont bien distinctes des autres avances remboursables, elles sont présentées et affichées pour information :
Il n'y a rien d'autre à faire, l'acheteur récupère les quotes-parts des lots objet de la mutation mais aucune écriture n'est nécessaire ici. |
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Posté - 13 janv. 2018 : 15:41:34
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Il faut quand même à un moment donné rentrer l'info qui permet de séparer ce qui est du bat A et du général, or c'est ce point qui n'est pas évident, puisque l'appel de fonds est basé sur les tantièmes généraux.  |
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andre78fr
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Posté - 13 janv. 2018 : 16:15:38
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Et oui... après on peut imaginer toutes sortes de choses ; dans l'exemple ci-dessus par exemple ça peut être les copropriétaires du Bâtiment A qui auraient décidé de constituer ou de transférer un fonds qu'ils avaient constitué... Mon propos encore une fois c'est de dire que les problèmes de ventilation du fonds travaux peuvent être gérés de manière relativement simple ;-)
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JB22
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Posté - 13 janv. 2018 : 17:05:00
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Sur le site de Valcompta
"On espérait que le décret soit plus précis sur ces points et sur le traitement comptable de l'ancien fonds (avances travaux de l'article 18), il faudra se débrouiller !!! L'avis de l'ARC et de certains contributeurs avisés (comme JB22) c'est qu'il ne faut pas prendre et affecter une part du fonds supérieure à la cotisation des lots qui en profite. De mon côté ça ne me gène pas plus que ça et je pars sur une gestion par clé que j'ai eu l'occasion de présenter dans d'autres messages :
http://www.valcompta.net/forum/viewtopi … 2488#p2488"
Je maintiens qu' il n' est pas possible d' utiliser le fonds travaux du lot X du copropriétaire du Bâtiments B pour financer des travaux du lot Y du copropriétaire du Bâtiment A. |
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andre78fr
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Posté - 13 janv. 2018 : 17:16:46
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Je maintiens que je n'ai pas la réponse à ces questions mais que sur le plan technique je souhaite laisser la liberté à chacun de gérer comme il veut...
Le bon lien c'est : http://www.valcompta.net/forum/view...php?pid=2488
Il ne faut pas tout mélanger, la façon dont je gère la question de l'affectation d'une partie du fonds à une partie spéciale est distincte du niveau de l'affectation par rapport au niveau de la contribution de chaque lot... on s'éloigne de la question initiale non ? |
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Posté - 13 janv. 2018 : 21:31:58
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Oui.
La réponse du #1 est au #2, on ne peut pas faire plus simple;
citation: JB22 a écrit: Je maintiens qu' il n' est pas possible d' utiliser le fonds travaux du lot X du copropriétaire du Bâtiments B pour financer des travaux du lot Y du copropriétaire du Bâtiment A. Ca n'est pas une exigence inscrite à la loi. |
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