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andre78fr
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 Posté - 03 févr. 2018 : 12:25:13
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Je pense aussi que la garantie financière est anachronique dès lors que les comptes sont ouverts au nom du syndicat ; en cas de changement de syndic, on conserve (ou on peut conserver) le même compte dans la même banque et c'est uniquement le mandataire / signataire qui change. Oui bien sûr que le syndic peut détourner les fonds mais ça relève alors du pénal et ça n'a rien à voir avec le risque de défaut ou de faillite à l'époque du compte unique...
Est-ce que les trésoriers d'associations, les comptables d'entreprise ou de manière générale tous ceux qui ont la signature sur des comptes de personnes morales doivent s'assurer et supporter ce type de frais ? Je ne pense pas...
Les enjeux sont énormes et les lobbies sont puissants, c'est sûr, mais c'est au législateur de remettre les choses à plat et d'arrêter de taxer inutilement les copropriétaires au profit de quelques gros organismes financiers... |
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 82
 Posté - 03 févr. 2018 : 14:51:43
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En tous cas, et pour que ce soit clair, en ce qui nous concerne nous déconseillons formellement aux syndics de ne pas prendre en compte leurs comptes séparés, courants comme fonds de travaux, dans le montant de la garantie financière souscrite ! Dire le contraire est leur faire prendre des risques incompatibles avec leurs moyens.
Un refus de renouvellement de carte professionnelle est la mort immédiate du cabinet : n'importe quel client peut faire valoir la nullité immédiate des mandats ! Peut importe que le cabinet ait ensuite gain de cause au terme d'une procédure qui l'aura peut-être conduit du TA à la CAA puis au CE, puis re à la CAA. Il aura la satisfaction d'être mort en ayant eu raison...
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83
Posté - 03 févr. 2018 : 15:09:09
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Ca me parait (malheureusement) une évidence. |
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Gédehem
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84
Posté - 03 févr. 2018 : 15:14:05
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Que vient faire ici le renouvellement de la carte professionnelle ??
Certes, elle implique la souscription d'une garantie financière ".... permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée (au syndic)".
Ce que le demandeur ne manquera pas de faire pour son ou ses comptes professionnels .
Mais en l'état des dispositions légales, que la CCI comme d'autres, dont les syndics et les organismes garants, ne peuvent que suivre et appliquer, les comptes séparés des syndicats en sont explicitement exclus.
Un hypothétique refus serait abusif, injustifié.
Il ne faut pas se tromper : c'est en violation des textes que les fonds détenus par les syndicats sur leurs comptes séparés seraient inclus dans les garanties proposées.
Qui se trompe ici, les CCI, ou les garants 'intéressés" ? |
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85
Posté - 03 févr. 2018 : 15:17:12
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citation: les comptes séparés des syndicats en sont explicitement exclus C'est malheureusement erroné puisque le compte séparé du fonds travaux, qui est expressément séparé fait partie explicitement de la zone de couverture;
Sur le fond de l'affaire je suis évidemment d'accord avec vous que ce devrait être comme vous l'énoncez,
Dans la pratique je ne peux que constater l'inverse.
citation: c'est en violation des textes que les fonds détenus par les syndicats sur leurs comptes séparés seraient inclus dans les garanties proposées.
Qui se trompe ici, les CCI, ou les garants 'intéressés" ? a votre avis, pour économiser 200 000 euros, le syndic dont il est question ici va se ranger à vos argument? (qui ne sont pour moi que des postures, désolé....postures qui vont dans mon sens de copropriétaires et que j'aime bien, mais il faut être réaliste) |
Édité par - ribouldingue le 03 févr. 2018 15:21:55 |
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andre78fr
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86
Posté - 03 févr. 2018 : 15:50:04
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Je ne recommande pas non plus aux syndics professionnels, en l'état actuel des choses, de ne pas déclarer et inclure les comptes séparés...
Sur mes clients qui sont de tous petits cabinets je mesure aussi les effets pervers ; une garantie par tranche de 120 000 € par exemple ; le syndic fait entrer une nouvelle copropriété avec de grosses avances travaux, près de 50 000 € placés, et il passe du jour au lendemain sur la tranche supérieure à 240 000 € !
Pour situer les ordres de grandeur, sur une copropriété avec 4 000 € d'honoraires de base, ce sont plusieurs centaines d'euros de marge en moins pour lui... et de profit facile pour G.... !!! |
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JPM
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87
Posté - 03 févr. 2018 : 15:53:00
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OK ! Alors pourquoi depuis des mois et des années des congrès, des symposiums (ou symposia?), des Grecco et autres réunions professionnelles n'ont pas été consacrés à cette question, comme à d'autres qui se présentent dans les mêmes conditions ?
Pour ma part j'ai soulevé le problème. C'est le première fois qu'il fait tilt dans ce forum.
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andre78fr
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88
Posté - 03 févr. 2018 : 16:05:53
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jb97150
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Posté - 03 févr. 2018 : 16:13:08
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Beaucoup d'argent en jeux, les caisses de garantie, (bureaux luxueux dans PARIS), personnel pléthore, les syndics qui ont des postes aux conseil d'administration, société experts comptable ou commissaires aux comptes qui font les contrôles et qui payés par le cabinet de syndic contrôlé en plus de ces primes de garantie.
Une rente !!!!! |
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JPM
Modérateur
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90
Posté - 03 févr. 2018 : 16:30:29
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C'est bien mon article qui est visé par Galian.
Leur étude est viciée par la pratique de plus en plus courante qui consiste à ne pas répondre clairement aux arguments adverses.
Et plus encore à ne pas prendre en considération le fait que l'adversaire les a précédés en reconnaissant qu'il subsiste un risque qui doit être traité.
J'ai écrit en effet :
++++++++
Pour autant, deux risques subsisteront et il convient de veiller à leur garantie :
- risque d’erreurs ou de prélèvements abusifs par le syndic au titre de sa rémunération
- risque de détournement par le syndic avec ou sans complicité d’un tiers (fausses factures).
Ces risques sont certainement moins importants que ceux encourus jusqu’à présent par la désorganisation progressive de la gestion comptable du syndic, voire par des détournements au sens propre du terme.
Il est plus facile, pour les membres avisés du conseil syndical, de surveiller l’évolution de la trésorerie. Surtout si le conseil syndical peut accéder à la consultation du compte bancaire lui-même, en sus de la consultation de la comptabilité syndicale
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Sunbird
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Posté - 03 févr. 2018 : 17:34:28
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On tourne en rond.
J'ai le syndic A qui me dit "ma garantie financière concerne tous les fonds que je détiens et manie pour les copropriétés, en cas de problème la garantie financière vous indemnisera à hauteur de vos fonds".
J'ai le syndic B qui me dit "ma garantie financière ne couvre pas votre compte séparé, si jamais j'ai un salarié qui vide votre compte, il faudra attendre qu'il soit condamné pour retrouver vos fonds".
Vous allez chez A ou B?
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92
Posté - 03 févr. 2018 : 18:50:13
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citation: si jamais j'ai un salarié qui vide votre compte, il faudra attendre qu'il soit condamné pour retrouver vos fonds Ce n'est pas le salarié qui a la garde du compte c'est le syndic.
Je lui réponds donc: Votre salarié, ce n'est pas mon problème, mais le votre. Vous me devez tant.
La question sur le fond reste cependant la même car la garantie par une assurance est toujours plus forte que la garantie en nom propre;
C'est bien la raison de l'assurance dommage ouvrage ou de l'assurance décennale, plus fortes que la garantie décennale; |
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jb97150
Contributeur débutant
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93
Posté - 03 févr. 2018 : 18:59:57
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En réponse si c'est un salarié qui détourne des fonds c'est la RC du syndic qui intervient. Mais il est vrai (j'ai eu le cas en métropole avec un syndic) qu'il faut attendre de savoir qui a détourné les fonds ,il s'engage alors une partie de ping pong entre la RC et la garantie financière pour éviter de payer et attendre la fin de la procédure pénale . |
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Gédehem
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94
Posté - 03 févr. 2018 : 19:12:12
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La réponse de Galian à l'étude de JPM est viciée par le détournement des textes qui en est fait. Ce qui n'est pas une première pour toute organisation défendant ses affaires, son marché, son activité.
Démarche bien connue : si on ferme une porte, on revient par la fenêtre.
Rien de neuf dans le monde du commerce .....
Sur les fonds de la réserve travaux, la loi Hoguet ne précise rien sur le dépôt des fonds sur compte séparé.
En revanche, L.art.18 qui fixe la mission du syndic précise que le syndic est chargé :
"- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. (....)
De ce fait même, les fonds déposés sur ce compte séparé ne sont pas détenus par le syndic, ne lui sont pas spécialement affectés.
Ils sont donc exclus du cadre précis fixé par l'art.3 de la loi Hoguet.
jb voit bien le fond de la question : il s'agit de défendre une rente en contournant les textes, rien de plus. |
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Sunbird
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95
Posté - 03 févr. 2018 : 19:13:24
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@Ribouldingue
Vous croyez vraiment ce que vous écrivez ?
Le professionnel titulaire de la carte S qui est le syndic peut déléguer des fonctions à ses salariés. La convention collective de l'immobilier prévoit même le type de "pouvoir" que peut recevoir un salarié en fonction de son statut.
Si il y a des virements à faire pour payer les fournisseurs (ce qui est de plus en plus fréquent), c'est le comptable qui les faits. |
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96
Posté - 03 févr. 2018 : 19:15:22
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Le sydnicat ne connait pas le salarié, il ne connait que le sydnic. |
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JPM
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97
Posté - 03 févr. 2018 : 19:54:21
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Ribouldingue : citation: C'est bien la raison de l'assurance dommage ouvrage ou de l'assurance décennale, plus fortes que la garantie
décennale
citation: L'assurance décennale plus forte que la garantie décennale
Il fallait oser |
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Posté - 03 févr. 2018 : 20:03:04
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Une assurance, c'est toujours mieux qu'une garantie puisque l'argent est assuré par un partenaire financier;
EN quoi il faut oser, pouvez-vous être explicite?
C'est un peu longuet sur ce site d'etre toujours considéré comme un neuneu par simple sous-entendu, vous n'en n'avez pas marre des fois de ces petits jeux qui n'ont rien de subtils? |
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Sunbird
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Posté - 04 févr. 2018 : 02:18:43
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@Ribouldingue
Je pense que vous avez été repris sur cette phrase "de l'assurance décennale, plus fortes que la garantie décennale".
Sur ce point vos doigts ont dû fourcher. La garantie décennale obligatoire dans le cadre de certains travaux, existe parce que l'entreprise a une assurance (ou garantie) décennale.
Pour la garantie financière (il faut le voir comme un Garant).
Ci-joint un lien https://cabinetvallois.fr/garantie-...-immobilier/
Concernant les couts, ils ne sont pas aussi élevés, après il faut passer par les bons courtiers. |
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JPM
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Posté - 04 févr. 2018 : 02:38:16
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Sunbird :citation: La garantie décennale obligatoire dans le cadre de certains travaux, existe parce que l'entreprise a une assurance (ou garantie) décennale.
C'est le contraire qui est vrai !
L'obligation de garantie décennale nous vient du droit romain dans son organisation actuelle. Dans les temps plus anciens et dans certaines civilisations l'écroulement de l'immeuble pouvait entraîner la condamnation à mort de l'entrepreneur ou de l'architecte.
L'assurance est venue plus tard, et pour garantir effectivement la mise en œuvre de la garantie décennale.
Pour les ouvrages couverts par une garantie biennale, il existe des polices étendant la garantie à 5 ou 10 ans, soit une couverture complémentaire de 3 ou 8 ans.
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remboursement prime garantie financière 
