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jagaran
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 Posté - 17 janv. 2018 : 15:08:09
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Bonjour,
Nous voulons remettre en état notre descente de parking (crépi + amélioration par un soubassement). Lors de la demande de mise à l'ordre du jour, le syndic me dit que le fond travaux Alur mis en place en 2017 ne pourra être utilisé dans ce cas.
Il est semble-t-il réservé à certain travaux? Où puis trouver la liste des travaux éligibles à ce fond?
En vous remerciant,
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Posté - 17 janv. 2018 : 15:23:09
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ici :
citation: Article 14-2 de la loi de 1965
I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
vos travaux relèvent, semble-t-il, de l'entretien, donc le fonds travaux peut être utilisé à cela. Quel texte le syndic vous sort -il pour dire que ce n'est pas possible ? |
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jagaran
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 Posté - 17 janv. 2018 : 15:36:07
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Bonjour,
Merci pour ce retour, mais vous faites allusion à la loi de 1965 alors que je parle du fond créé par la loi Allur. Mon gestionnaire ne me donne pas de texte mais affirme que, dans le cadre de la loi Alur, cela ne peut s'appliquer que sur certaines clés de répartition des dépenses, c'est pourquoi je cherche à en savoir plus pour vérifier ses dires... |
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Posté - 17 janv. 2018 : 17:50:32
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la loi qui régit la copropriété est la loi de 1965.
la loi dite Alur a entraîné modification ou création d'articles dans la loi de 1965 et c'est ce que je vous ai cité.
Les fonds travaux sont appelés avec comme clé de répartition les tantièmes généraux.
Les travaux qui sont envisagés seront certainement financés par une clé spécial (prévue au RdC) qui ne touchera que les détenteurs de parking.
Les fonds travaux peuvent être affectés à cette dépense avec cette clé. Mais cela va compliquer la tâche du syndic (de son comptable). Pourquoi ?
Les fonds sont acquis au syndicat et donc payés par tout le monde. Si les fonds ne profitent qu'à certains à un moment donné, alors il faudra que le syndic (son comptable) suive lot par lot ce qui reste, d'où la complication.... mais cela n'interdit pas de faire.
Votre syndic Ă©voque des raisons "bidons" car il ne veut pas se compliquer la vie (celle de son comptable). |
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jagaran
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Posté - 17 janv. 2018 : 18:52:08
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Merci Rambouillet pour ces précisions sur la répartition: effectivement cela concerne le parking. Il fait partie dans le RCP des parties communes spéciales aux lots de stationnement (Batiment C dans notre copropriété qui comporte aussi 2 bâtiments A et B) J'ai demandé à notre gestionnaire de me communiquer le texte sur lequel elle se fondait. Elle va interroger son service juridique pour me répondre... |
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Posté - 17 janv. 2018 : 19:39:44
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Donc elle repousse le "bébé"... et preuve qu'elle n'a pas de certitude 
Mais c'est tellement récent (et pas très bien décrit dans les textes) que l'on peut se poser des questions |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 17 janv. 2018 : 20:38:53
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comme l'a dit Rambouillet et dont plusieurs intervenants ont déjà parlé sur UI, ce fond de travaux est récent, et les syndics réticents à utiliser ce fond pour uniquement une partie des copropriétaires et pas la totalité !
Il est plus simple dans un logiciel (ou plutĂ´t le syndic) d'enlever une somme Ă tous.
Si uniquement 30% des copropriétaires payent vos travaux, certains garderont 100% de leur capacité à utiliser le fond de travaux et à d'autres il restera 0 ou seulement une partie ...
Ce sera plus facile (pour les syndics) dans 5 ou 10 ans .... pĂ´Ă´Ă´Ă´Ă´vres syndics  |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 janv. 2018 : 21:59:10
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Il s'agirait de travaux sur parties communes spéciales. Seuls les copropriétaires concernés sont impactés.
L'AG peut décider que la réserve travaux sera partiellement utilisée sur ces seuls propriétaires de lots (alinéa 2 du 2°)
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jagaran
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Posté - 18 janv. 2018 : 17:45:02
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Voici l'essentiel de la réponse du syndic:
"Pourquoi le fonds de travaux ne peut être appelé qu’en charges communes générales et utilisé uniquement pour des travaux à répartir en charges communes générales selon le RCP
S’agissant de la répartition de la cotisation du fonds de travaux, l’article 14-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, précise que la cotisation doit être appelée « selon les même modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel », c’est-à -dire en fonction des clés de répartitions déjà utilisées pour la répartition des comptes de copropriété, notamment pour les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipements communs (ascenseur, chauffage etc…).
Cependant, l’article 10 modifié de la loi du 10 juillet 1965 indique que les copropriétaires « sont tenus (….) de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 », c’est-à -dire selon les tantièmes généraux (charges communes générales clé 01).
Il y a donc une contradiction ou erreur du législateur qui devra être précisée par la jurisprudence ou le législateur.
En attendant nous faisons une application stricte de l’article 10 et ce, notamment pour la raison suivante.
La solution qui consisterait à rembourser en charges communes générales le montant que l’on souhaite utiliser pour tels travaux votés et appeler l’équivalence en charges bâtiment n’est pas possible car en remboursant en charges communes nous allons à l’encontre d’une obligation légale (cotisation annuelle du FDT) puisque cela équivaut à annuler la cotisation appelée.
En outre et si nous appelions le fonds de travaux (5% du budget) selon ces clés de répartitions spéciales, les fonds en résultant seraient minimes et ne financeraient pas grand-chose…Et donc nous ne pourrions utiliser par exemple pour des travaux ascenseurs que la quote-part de clé appelée en charges ascenseur qui serait faible.
Enfin il est à préciser pour information que si nous ne pouvons plus utiliser les provisions de l’article 18al 4 qui n’existent plus, rien n’empêche l’AG de décider de constituer une avance au titre de l’article 35 du décret : mais cette avance sera remboursable lors des ventes et cela compliquerait considérablement les risques d’erreur et le travail du comptable en cas de mutation puisqu’il devra faire la part entre les fonds du fonds de travaux attaché au lot et non remboursable et ceux de l’avance article 35 qui sont remboursables. En plus cela ferait gérer un autre compte épargne !!!
En conclusion et sauf à utiliser la solution de l’avance de l’article 35 qui n’est pas très satisfaisante et à éviter pour les raisons ci-dessus exposées, il faut, en attendant une décision de justice ou une modification législative :
1/ Continuer à appeler le fonds de travaux en charges communes générales et l’utiliser également uniquement en charges communes générales,
2/ Pour des travaux à répartir en charges spéciales, faire voter le financement direct des travaux pour lesquelles une clé de répartition spéciale est prévue au règlement de copropriété (d’ailleurs bien penser à vérifier toujours votre règlement de copropriété avant de faire votre résolution),
3/ Refuser toute répartition autre ou financement farfelu qui pourrait vous être demandé en AG ."
Par rapport à la réponse de Gédehem Tous les propriétaires des appartements ont au moins un parking et il existe un parking appartenant à une personne extérieure à la résidence. Faut-il mettre une résolution et comment la rédiger pour utiliser partiellement la réserve?
J'attends un appel pour plus de précision... En attendant merci pour ces éclaircissements. |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 janv. 2018 : 21:09:11
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Il semble que votre syndic se soit pris les pieds dans le tapis ....
Confusion entre les modalités de provisionnent de ce fonds, imposées par les textes (comme budget prévis : tantièmes généraux), ce qui est rappelé, et des modalités d'utilisation, selon ce qu'en décide l'AG.
Le tout tenant compte de la difficulté que rencontrent certains syndics dans la gestion comptable, leurs logiciels n'étant parfois pas adaptés.
Voir ce 'vieux' sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17146
En résumé : les versements pour abonder ce fonds travaux sont calculés sur les tantièmes généraux.
Mais il appartient à l'AG d'en décider l'utilisation, qui peut concerner certains copropriétaires seulement, et selon des grilles particulières.
Il me semble que la réponse de votre syndic montrerait plutôt son impossibilité de gérer ce fonds dans les conditions envisagée. Car sur un plan juridique, elle est à coté de la plaque, détournant les textes ...
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Édité par - Gédehem le 18 janv. 2018 21:10:43 |
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andre78fr
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Posté - 18 janv. 2018 : 21:49:23
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Je pense qu'il y a un quasi consensus sur la base (total budget) et les modalités de calcul du fonds (5% de ce total, répartis en tantièmes généraux...).
Nous entrons ensuite dans deux problématiques distinctes :
- le type de travaux que le fonds peut financer ;
- l'utilisation du fonds pour une partie spéciale...
La réponse du syndic, un peu lourde, est une position défendable mais pour prendre le contre-pied, si la loi ne dit rien explicitement elle n'interdit pas non plus !
La discussion dont Gédehem donne le lien date de 2014 et des débuts du fonds travaux, les choses ont un peu avancé depuis et un échange plus récent m'a donné l'occasion de présenté une belle capture :
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=236096
en réponse à : citation: cela compliquerait considérablement les risques d’erreur et le travail du comptable en cas de mutation puisqu’il devra faire la part entre les fonds du fonds de travaux attaché au lot et non remboursable et ceux de l’avance article 35 qui sont remboursables.
Mais ça demande un investissement conséquent dans un logiciel qui coûte près de 200 € et les syndics professionnels sont en général équipé de solutions bien plus chères ;-)
Je complète ce message avec une rapide analyse de texte, ce que dit la loi c'est ça :
citation: Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
Si le remboursement n'est pas possible au moment de la vente, ça ne veut pas dire que toutes opérations comptables de type remboursement sur une clé / reconstitution sur une autre clé ou bien des affectations (sur le compte 705) qui peuvent entraîner indirectement des "remboursements" par le biais de la répartition et pour tous les copropriétaires (on n'est pas du tout dans le cas d'une mutation) sont interdites !
Le plus simple pour utiliser une partie du fonds travaux c'est bel et bien de créditer les copropriétaires sur la clé générale pour les débiter ensuite sur la clé spéciale et pour le montant décidé en assemblée générale. Même si on considère l'opération comme un remboursement, ce n'est pas à l'occasion de la cession d'un lot !!! |
Édité par - andre78fr le 18 janv. 2018 22:30:07 |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 janv. 2018 : 00:47:10
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Il me semble que l'o mélange les choses.
Et pour reprendre les propos du syndic, il y en a 3 :
- les versements au fonds travaux
- l'utilisation totale ou partielle de ce fonds
- le traitement comptable de l'ensemble.
La question posée porte sur le point 2 : l'utilisation du fond travaux.
Le point abordé par le syndic : les versements (aux tantièmes)
Le point abordé par André : le traitement comptable (compliqué)
Manque la question posée : utilisation de ce fonds.
En l'état des textes, et c'est en cela que le syndic se trompe, rien dans les textes n'interdit à l'AG d'utiliser ce fonds travaux comme elle l'entend, pour les travaux prévus, que l'utilisation en soit totale ou partielle, selon les tantièmes généraux ou une grille particulière.
Que le traitement comptable n'en soit pas facile, voire très compliqué pour ce syndic, ne peut en aucun cas justifier son refus. Qui plus est avec des arguments oiseux, et selon moi trompeurs. !
Qu'il explique sa position par cette difficulté, on peut le comprendre. Chacun peut l'admettre, le syndicat en tenir compte.
Mais qu'il cite des textes pour leur faire dire n'importe quoi afin de justifier sa position n'est pas recevable, admissible : c'est au syndicat de statuer.
Certainement après avoir bien expliqué les difficultés. |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2018 00:51:07 |
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Posté - 19 janv. 2018 : 07:42:59
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Et si l'AG décide, malgré les dires du syndic, d'affecter certains fonds travaux suivant une clé spéciale (puisque ce n'est pas interdit), le syndic devra bien trouver la solution et s'exécuter ou lui-même saisir un juge pour faire annuler une telle résolution qu'il estimerait illégale (un syndic ne peut pas faire quelque chose d'illégal !)
Mais c'est sur on reconnait tous que c'est une affaire qui n'a pas été réfléchie "en haut" (ce sont des gens qui n'ont peut-être pas le temps d'aller dans les AGs de leurs propres copros  )
Par contre là où je rejoins totalement votre syndic : on peut en parallèle, voter des avances |
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Posté - 19 janv. 2018 : 11:46:09
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Pour ma part, j'attends avec impatience les premières jurisprudences. d'ici qu'elles soient accompagnées de QPC (Ce qui serait bien, parce qu'un QPC, c'est rapide, alors qu'une jurisprudence de Cassation, on peut vieillir en l'attendant...) |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 janv. 2018 : 12:31:34
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Je ne vois pas très bien pourquoi il faudrait attendre "une jurisprudence".
Si c'est le cas chaque fois que sort un texte .....
Ici il n'y a pas litige sur une disposition, ni même interprétation sur un texte mal ficelé. D'où le recours au juge.
Un fonds de réserve permanent pour travaux a été crée ..; pour financer en tout ou partie certains travaux.
Travaux qu'il appartient à une AG, et à elle seule, de décider.
Les modalités de répartition relève des conventions (nos RDC), conventions privées. Dans la mesure où les grilles de répartition sont conformes aux textes, il n'y a aucun problème.
Comme hier avec le fonds travaux Ă 3 ans, maintenant avec ce fonds permanent.
La difficulté mise en avant, celle du traitement comptable, n'a rien à voir avec ces aspects juridiques : c'est l'AG du syndicat qui est maitresse de l'utilisation du fonds travaux, pour les travaux prévus, selon les modalités qu'elle décide, selon les répartitions RDC.
Il n'y a ici aucun doute, aucune interrogation ...
Que les comptables ne sachent pas comment faire, dans quelles cases ventiler tout cela, on les comprend, n'a rien Ă voir. |
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Posté - 19 janv. 2018 : 12:37:56
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Comptabilité difficile????
Je ne vois pas personnellement en quoi le traitement comptable est compliqué;
il crée au niveau des logiciels une usine à gaz en doublant les comptes 'copropriétaires' de compte 'lots', mais une fois la mise à niveau des logiciels faite, rien de particulier; je ne vois mêmes pas en quoi on peut poser le problème de la complexité à l'utilisation.
En revanche, quand on aura passé quelques années, et qu'on va voir des comptes de certains lots pleins, d'autres vides, on va s'apercevoir que voter sur l'utilisation des comptes de fonds travaux va poser quelques problèmes et que définir l'intérêt commun risque de ne pas être piqué des vers.
On va aussi s'apercevoir que prévoir 5¨% pour tout le monde quand les besoins sont essentiellement différents amène a des situations qui n'ont pas de sens. |
Édité par - ribouldingue le 19 janv. 2018 12:44:38 |
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Posté - 19 janv. 2018 : 13:59:20
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citation: en doublant les comptes 'copropriétaires' de compte 'lots',
il ne suffit pas de doubler le compte copro, puisque un lot cave ou un lot parking ont en théorie un fonds travaux. C'est chaque lot qui devrait à terme être individualisé... |
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JB22
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Posté - 19 janv. 2018 : 14:12:03
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De ribouldingue :
"Je ne vois pas personnellement en quoi le traitement comptable est compliqué;
il crée au niveau des logiciels une usine à gaz en doublant les comptes 'copropriétaires'"
Il n' y a rien de compliqué, il suffit de suivre lot par lot le montant du fonds travaux sans pour autant créer des comptes comptables par copropriétaires.
Personnellement j' ai une application EXCEL qui me permet de suivre et de gérer l' utilisation de l 'avance travaux et ou le fonds travaux sans tenue de comptes comptables et cela fonctionne très bien.
Il faut remarquer que les 5% du budget ne concerne que le minimum de cotisation. L' A.G. peut très bien fixer un montant supérieur sans référence à un taux.
Dans mon application EXCEL je calcul l' utilisation du fonds travaux pour chaque lot à partir de la participation de chaque lot dans les travaux, quelque soit la clé de répartition, et dans la limite de l' avoir de chaque lot dans le fonds travaux. Un copropriétaire qui ne participe pas aux travaux ne participe pas au financement. |
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jagaran
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Posté - 19 janv. 2018 : 15:42:47
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Je vous remercie tous pour votre participation à ce sujet qui m'a permis de mieux comprendre les problèmes posés par ce fond travaux Alur. J'ai eu le service juridique qui me dit que les difficultés liées à l'utilisation partielle ou totale de ce fond ainsi que la comptabilité associée sont remontées au niveau du ministère et qu'une décision devrait être prise en 2018... Il me dit aussi qu'il va me faire parvenir la fiche pratique de la FNAIM à ce sujet.
Par contre le RCP étant assez flou pour la définition des parties communes générales et spéciales, nous allons peut être pouvoir passer ces travaux en charges générales puisque la descente à un mur qui touche la copro voisine et dans ce cas il fait partie des parties communes générales, l’autre mur "constituant l'ossature du bâtiment C", c'est à dire le parking est également défini en parties communes générales.
Seuls "les revêtements et équipements de la rampes d'accès (portes et systèmes de fermeture)" sont des parties communes spéciales au lots de stationnement (bâtiment C dans mon cas). Nous voulons rénover que les murs et non le sol de la descente.
Cela n'enlève rien à la complexité comptable et ce fond qui pour moi devait servir à tous travaux pour maintenir en état les copropriétés se trouve de fait difficilement utilisable simplement... et va sans doute induire des difficulté de vote de travaux quand les comptes des lots seront à des niveaux différents et que les travaux concerneront plus certains lots que d'autres. |
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GĂ©dehem
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19
Posté - 19 janv. 2018 : 17:18:09
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Il faut dissocier l'utilisation de ce fonds travaux, que souhaiteraient les copropriétaire pour financer tout ou partie de tels travaux, du traitement comptable de l'opération.
Traitement comptable qui ne peut interdire cette utilisation selon les modalités souhaitées par le syndicat.
Mais il ne faut pas non plus être borné .....
Il semblerait que la démarche préconisée par André soit, en l'état, la plus simple :
"Le plus simple pour utiliser une partie du fonds travaux c'est bel et bien de créditer les copropriétaires sur la clé générale pour les débiter ensuite sur la clé spéciale et pour le montant décidé en assemblée générale. Même si on considère l'opération comme un remboursement, ce n'est pas à l'occasion de la cession d'un lot !!!
A faire suivre Ă votre syndic. |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2018 17:21:58 |
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Posté - 19 janv. 2018 : 18:37:13
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citation: Mais il ne faut pas non plus être borné Je ne le suis pas encore, je suis juste né, ou juste born....
citation: JB22 a Ă©crit: De ribouldingue :
"Je ne vois pas personnellement en quoi le traitement comptable est compliqué;
il crée au niveau des logiciels une usine à gaz en doublant les comptes 'copropriétaires'"
Il n' y a rien de compliqué, il suffit de suivre lot par lot le montant du fonds travaux sans pour autant créer des comptes comptables par copropriétaires. Je pensais à vous en écrivant cela
Rien de compliqué, juste que les fabricants de logiciels vont souffrir, mais sinon, rien que de l'ordinaire comptablement parlant.
citation: Rambouillet a écrit: il ne suffit pas de doubler le compte copro, puisque un lot cave ou un lot parking ont en théorie un fonds travaux. C'est chaque lot qui devrait à terme être individualisé... Donc absolument rien de compliqué.
Juste du temps de comptable en plus;
Je m'étonne qu'on s'étonne et qu'on discute; dans une comptabilité ordinaire, donc de non-exception (En France on adore les exceptions) la comptabilité comporte deux volets importants et qui en temps passé tout comme en facturation représentent des masses souvent comparables:
*Les journaux
* Le plan d'amortissement
Le monde de la copropriété, qui vit grâce aux politiques dans un vase clos, découvre que, oh ben alors, la gestion des actifs va prendre du temps.
Ben oui mon gars.
Et au fait, si on arrĂŞtait de bricoler? |
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Utilisation du fond travaux Alur 
