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tristane
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 Posté - 19 janv. 2018 : 12:07:45
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Bonjour à tous, Se pose dans ma copropriété un problème difficile à régler sans des professionnels avertis. Notre immeuble comprend 5 étages, le dernier étage comprend 4 appartements qui possèdent des terrasses avec une jouissance privative qui sont en fait en grande partie le toit des appartements du 4 éme étage. Par ailleurs les appartements du R de C ont également de très grandes terrasses à usage privatif. Je dis ceci parce que le règlement intérieur de la copropriété stipule que les occupants des appartements ayant une terrasse privative doivent payer 1/3 des charges sans distinguer les terrasses ( cf: étanchéité). Ma question : est-ce le RI qui prime ou le bon sens puisque les terrasses du 5 éme sont en fait la toiture d'une partie de l'immeuble ? Merci d'en discuter. Bien cordialement
***modération: transfert de forum***
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Édité par - nefer le 19 janv. 2018 12:28:44 |
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Posté - 19 janv. 2018 : 13:56:34
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Ce n'est pas le bon sens qui prime mais le règlement de copropriété (RdC).
Mais rien n'empêche le bon sens de modifier le RdC, sous certaines conditions.
citation: Je dis ceci parce que le règlement intérieur de la copropriété stipule que les occupants des appartements ayant une terrasse privative doivent payer 1/3 des charges sans distinguer les terrasses
pouvez vous expliciter un petit peu : 1/3 des charges de quoi ?
est ce que pour vous RI est le RdC ?
De quand date votre copro ? |
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tristane
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Posté - 19 janv. 2018 : 14:38:54
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Rebonjour, Il s'agit des charges d'étanchéité de la terrasse y compris le revêtement des appartements situés au 5 éme étage. Le RI ne donne pas de distinction entre les terrasses jardin c à dire au r de c et les terrasses du 5 éme étage qui sont, en fait, le toit des appartements du 4 éme. Pour ma part je suis au 5 éme étage. L'immeuble est ancien il date des années 1958. |
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tristane
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Posté - 19 janv. 2018 : 14:40:31
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oui excusez- moi le RI est en fait Le règlement de copropriété |
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tristane
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Posté - 19 janv. 2018 : 14:51:26
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Pour plus de clarté !! le plafond du salon de la copropriétaire du 4 éme étage est le sol de ma terrasse. Ma terrasse fait partie intégrante du gros oeuvre. C'est une terrasse dite à ciel ouvert. |
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Posté - 19 janv. 2018 : 16:04:50
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Est ce que dans le RdC, votre terrasse est déclarée "accessible" ? |
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Gédehem
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Posté - 19 janv. 2018 : 16:52:37
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Il s'agirait ici d'une très classique toiture-terrasse, cette terrase formant toiture de la partie bâtie en dessous.
Il faut voir précisément ce que dit le RDC de la dalle formant gros œuvre de cette toiture-terrasse.
Partant de ce qu'énonce L.art.3, sont communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol, cours parcs et jardins, le gros œuvre des bâtiments, etc ....
Dans le cas exposé, la dalle formant toiture-terrasse est commune à tous.
Il est indiqué : "4 appartements qui possèdent des terrasses avec une jouissance privative "
Ce n'est pas la bonne lecture : ces 4 lots appartement possèdent un droit de jouissance sur des terrasses (ou d'autres sur un jardin), droit de jouissance attaché au lot.
Ce "droit de jouissance privatif", droit patrimonial perpétuel, consiste à pouvoir poser le pieds sur la surface formant terrasse (ou jardin dans le cas d'un jardin).
Il n'y a pas "possession", dans le sens "propriété" de cette terrasse ou jardin. Qui reste partie commune.
Cette toiture-terrasse (ou jardin) affectée d'un droit de jouissance ne peut constitué "lot", ne peut être affectée de tantièmes (d'une part de charges)
Les bénéficiaire d'un droit d'usage doivent l'entretien "de surface" de cette partie commune dont ils usent.
Mais dans la mesure où des travaux sont à entreprendre sur la dalle partie commune, ainsi qu'à l'étanchéité qui lui est liée, ce sont tous les copropriétaires qui y participent, chacun selon leurs tantièmes généraux.
Il est question d'1/3 de charges pour les lots disposant d'une terrasse. Quelle est exactement cette clause ??
Sur le principe, elle n'est pas possible : chacun supporte les charges selon les tantièmes affectés à son lot comme prévu au RDC.
Lorsqu'un propriétaire de lot bénéficie d'un droit de jouissance sur une toiture-terrasse (ou espace jardin), le lot auquel est attaché ce droit est affecté d'une quote part, en tantièmes, plus importante.
Mettons un lot sans terrasse à 250/10000°°, le même avec terrasse à 320/10000°°.
Il faudrait rapporter ici les modalités de répartition (les tantièmes) , qui ne peuvent qu'être conformes aux principes énoncés L.art.10. : chacun supporte les charges selon les tantièmes de son lot.
NB : si le RDC est lui aussi daté de 1958, il a de grandes 'chances" pour que certaines dispositions, dont la répartition des charges, soient contraire aux textes en vigueur, donc illicites. Ceci expliquant peut-être cela.
Un RDC ne peut être que conforme aux dispositions de la loi de 65. |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2018 17:09:25 |
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tristane
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Posté - 19 janv. 2018 : 17:21:09
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Messieurs un grand merci pour toutes ces explications. Bonne soirée |
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tristane
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Posté - 20 janv. 2018 : 14:23:52
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Bonjour, Je reviens sur ce sujet qui me préoccupe. J'ai lu et relu le r de c qui est clair : Toutes les dépenses concernant l'étanchéité des terrasses, dont la jouissance exclusive est donnée à un copropriétaire, seront supportées dans la proportion de 1/3 pour le copropriétaire qui en a la jouissance et 2/3 pour l'ensemble de la copropriété. Je reste cependant dans l'interrogation suivante: Ce toit terrasse est bel et bien du gros oeuvre puisqu'il est le recouvrement des appartements sous-jacents et devrait à ce titre être considéré comme une partie commune. 1/3 des dépenses d'étanchéité représente une grosse somme pour un seul copropriétaire dont la terrasse mesure 70 m2. Le r de c date de 1958 et n'a pas été réactualisé depuis. Que dit la jurisprudence dans mon cas ? merci |
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Posté - 20 janv. 2018 : 15:37:45
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vous n'avez pas répondu : cette terrasse est-elle accessible ? avez vous le droit de marcher, de poser des choses dessus : tables, chaises ... |
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tristane
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Posté - 20 janv. 2018 : 15:56:10
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Oui bien sûr. C'est une terrasse carrelée on y met des chaises, tables, parasols. |
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nefer
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 Posté - 20 janv. 2018 : 16:13:29
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le réglement de copropriété s'applique tant qu'un copropriétaire n'a pas obtenu un jugement pour faire reconnaitre une clause ilégale |
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Gédehem
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Posté - 20 janv. 2018 : 16:32:22
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Un droit de jouissance exclusif sur une toiture-terrasse qui ne serait pas accessible ..., marchante ..;
Vous semblez préciser la clause RDC : "Toutes les dépenses concernant l'étanchéité des terrasses, dont la jouissance exclusive est donnée à un copropriétaire, seront supportées dans la proportion de 1/3 pour le copropriétaire qui en a la jouissance et 2/3 pour l'ensemble de la copropriété."
(*)
S'il s'agit de la transcription de la clause, elle est explicite, sans ambiguïté : elle s'applique, étant convention entre les parties, ici le syndicat d'une part, le bénéficiaire du droit de jouissance.
Condition que ce dernier ne pouvait ignorer lors de l'acquisition : le RDC est annexée à ses actes.
Il conviendra de faire établir dans les travaux et la facturation les travaux la distinction pour cette partie "étanchéité" (le syndic doit le demander à l'entreprise), les bénéficiaires concernés supportant 1/3 de la facture 'complexe étanche' pour la partie qui les touche (les 70m²), les autres copropriétaires se partageant les 2/3 restant du total, répartition aux tantièmes.
NB : Dans le cas de la reprise totale de la partie 'toiture' de l'immeuble, les 4 terrasses n'en couvrent qu'une partie (mettons ' x 70 m²)
C'est cette partie "étanchéité terrasse" (dans l'exemple 4 x 70 m² = 280 m2) qui doit être dissociée de l'étanchéité de l'ensemble des toiture de l'immeuble (par exemple : 800 m²)
C'est uniquement cette partie "terrasse" pour 280 m² qui supporte une répartition par 1/3, et non l'intégralité de l'étanchéité de l'immeuble.
D'où la nécessité de distinguer la dépense étanchéité qui concerne les seules terrasse de celle de l'ensemble de l'immeuble.
En résumé, le calcul serait le suivant (les chiffres sont pour l'exemple) :
Réfection total complexe étanche : 50.000 €
Dont réfection des seules terrasses : 30.000 €
Répartition :
- Terrasses : 10.000 pour les 4 bénéficiaires (à diviser par 4), 20.000 pour tous les autres aux tantièmes.
- Reste des toitures : 20.000 € entre tous les copropriétaires aux tantièmes. (donc y compris ceux ayant des terrasses.)
(*) une telle clause n'est pas illicite, contraire aux textes. Elle n'est réformable qu'à l'unanimité. |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2018 16:49:41 |
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tristane
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Posté - 20 janv. 2018 : 16:45:40
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Que veut dire " tant qu'un copropriétaire n'a pas obtenu un jugement pour faire reconnaître une clause illégale ? " Dois-je comprendre que le RDC n'est pas conforme aux textes en vigueur. Il date de 1958 et n'ayant pas été actualisé, la loi de 1965 et les règlements suivants ne sont pas pris en compte. Mais le fait qu'il soit écrit noir sur blanc dans le RDC: toutes les dépenses concernant l'étanchéité des terrasses, seront supportées par celui qui en a la jouissance exclusive à hauteur de 1/3, pensez-vous que les différentes réglementations post 1958 pourraient permettre de qualifier ces terrasses de partie commune et de ce fait que les travaux conséquents ( étanchéité) relèveraient d'une prise en charge collective. |
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Gédehem
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Posté - 20 janv. 2018 : 16:54:59
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Ne vous cassez pas la tête : vous n'êtes pas du tout dans ce cas.
Si la clause RDC, que j'ai rapportée en bleu, est bien celle-ci, elle est conforme.
Ce sur quoi il faut porter attention : votre 1/3 s'applique uniquement sur la surface des terrasses, pour vos 70 m².
Pas sur l'ensemble de l'étanchéité de l'immeuble.
D'où la nécessité de dissocier la part étanchéité des terrasses (les 280 m² de l'exemple), de la dépense étanchéité de la totalité de l'immeuble.
NB : j'indique plus haut : "10.000 pour les 4 bénéficiaires (à diviser par 4)" Si les 4 terrasses sont égales, chacune 70 m².
Si elle ne le sont pas, les 10.000 doivent être répartis entre les 4 selon leurs m² de surface. D'où dans l'exemple, 10.000 / 280 m² x 70 m² pour votre part. |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2018 17:00:43 |
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tristane
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Posté - 20 janv. 2018 : 17:00:30
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Réponse à Gédehem, la structure de notre immeuble est un peu différente. Il y a une toiture qui couvre le centre de notre immeuble (au-dessus de chez moi- 6 éme niveau) puis tout autour (genre maison sur le toit) sur 2,20 mètres une terrasse circulaire à ciel ouvert que nous partageons à 4. Pour ma part j'ai environ 37 mètres sur 2,20. L'immeuble datant de 1958 les terrasses sont en mauvaise état et nécessite de refaire l'étanchéité. La partie centrale qui est au dessus de moi, le vrai toit a été refait en totalité en tant que partie commune. Non, ma question, sachant que ces terrasses font parties de la structure gros oeuvre de la bâtisse devraient-ils pas être considérées comme partie commune et à la charge de tous. |
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Gédehem
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Posté - 20 janv. 2018 : 17:13:21
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J'avais compris.
La toiture de l'immeuble est en 2 parties, une qui couvre la partie d'immeuble en superstructure (dont votre lot habitation), l'autre partie étant constituée de terrasses accessibles, grevées d'un droit de jouissance au profit des propriétaires de lots qui les jouxtent.
Il s'agirait uniquement de refaire l'étanchéité (et d'autres travaux ?) de ces toiture-terrasse.
Les propriétaires bénéficiant d'un droit de jouissance sur ces terrasses devront supporter le 1/3 du coût de l'étanchéité (uniquement de la part "étanchéité"), tous les autres en supportant le reliquat des 2/3.
S'il y a d'autres travaux que ceux d'étanchéité, ils n'entrent pas dans cette disposition.
Une clause RDC qui imposerait au bénéficiaire d'un droit de jouissance une prise en charge particulière, éventuellement dans sa totalité, pour l'étanchéité de la dalle terrasse classée (la dalle) partie commune n'est pas illicite (jurisprudence).
PS : "La partie centrale qui est au dessus de moi, le vrai toit ... "
L'intégralité du "couvert" de l'immeuble est un 'vrai toit' ....
Qu'il soit 3 étages plus haut, juste sur votre tête, ou devant vous, alors sous forme d'une terrasse formant toiture du bâti en dessous. |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2018 17:21:03 |
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tristane
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Posté - 20 janv. 2018 : 18:20:31
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Merci pour ces bonnes explications. Je dois m'attendre à des dépenses importantes sachant que l'étanchéité est coûteuse et doit se refaire régulièrement. Bonne soirée et encore merci |
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Gédehem
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Posté - 20 janv. 2018 : 19:04:10
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Vos dites que 4 appartement bénéficient de la jouissance de terrasses.
Concertez-vous entre les 4, afin de bien vérifier la nature des travaux envisagés.
En particulier pour veiller à ce que la parie "étanchéité" de ces travaux soit bien identifiée, détachée d'autres travaux d'entretien et de réfection de ces terrasses.
Le "1/3" ne s'applique QUE sur l'étanchéité.
Tout le reste est à répartir entre tous, selon les tantièmes. |
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Louis92
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Posté - 21 janv. 2018 : 09:24:10
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citation: veiller à ce que la parie "étanchéité" de ces travaux soit bien identifiée, détachée d'autres travaux d'entretien et de réfection de ces terrasses. plus précisément :
- faire comprendre aux entreprises l'importance pour les 4 appartements, d'une évaluation correcte de la part "étanchéité",
- (faire) vérifier que cette évaluation est correcte (au moins comparer les concurrents sur ce poste),
- veiller à ce que le coût de ce poste "étanchéité" soit isolé dans les devis puis dans la facture (à défaut, le syndic ne pourrait pas appliquer la règle de répartition).
Cdlt. Louis92. |
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nefer
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Posté - 21 janv. 2018 : 09:48:02
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ne pas oublier que le revetement privatif de chacune de ces 4 terrasses est à la charge de celui qui en a le droit de jouissance |
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qui doit payer ??? 
