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JPM
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 Posté - 05 févr. 2018 : 15:35:00
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L'assemblée tenu en mai 2017 a décidé des travaux de ravalement à effectuer en cinq mois d'octobre 2017 à février 2018. L'assemblée a ouvert un crédit supérieur d'environ 12000 € aux devis et frais envisagés pour couvrir des travaux supplémentaires éventuels
Tout se passe bien. Le coût des travaux supplémentaires sera d'environ 4000 € et les copropriétaires récupéreront environ 8000 € lors de la clôture du chantier. Celui ci sera terminé pour le 15 mars 2018. La réception des travaux sera effectuée à ce moment. Le compte définitif sera établi à fin mars. Il comportera une retenue de garantie de 5 %. Le syndic aura les comptes bien avant la date d'expédition des convocations pour l'AG de mai 2018.
Le conseil syndical envisage d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée à tenir en mai 2018 l'approbation des comptes de ce chantier, distinctement de l'approbation des comptes de l'exercice 2017. Il prévoit la restitution du solde créditeur au 1er juillet 2018 en même temps que l'appel trimestriel sur charges courantes.
Le syndic prétend que les travaux s'étant poursuivis en 2018, leur compte ne pourra être examiné que par l'assemblée à tenir en 2019, qui délibérera sur les comptes de 2018. Pour cette raison il ne sera pas possible de restituer le solde créditeur avant juillet 2019.
Pour ma part je considère que les comptes du chantier peuvent être approuvés en mai 2018 dès lors que le syndic dispose de l'intégralité du compte. L'existence d'une retenue de garantie ne perturbe en rien cette opération qui permet aux copropriétaires de récupérer les 8000 € dès mai 2018.
Les opérations comptables effectuées en 2018 seront jointes aux autres écritures mais auront déjà été approuvées par l'assemblée.
Quel est votre avis ?
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Posté - 05 févr. 2018 : 15:50:23
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perso, je n'ai pas tout à fait fait comme cela dans un cas exactement similaire (sauf les montants et les dates) quand le syndic m'a fait la même réflexion :
* à l'AG N (2018 par exemple), j'ai fait inscrire une résolution concernant le rendu du trop versé sur les travaux de ravalement puisque nous avions une quasi certitude qu'il n'y aurait plus de factures.
* Ă l'AG N+1 (2019) : approbation du compte travaux de ravalement (qui Ă©tait Ă solde 0 bien sur)
Au moins ceux qui vendent, peuvent bénéficier de leur solde....  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 févr. 2018 : 16:00:32
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La solution de Rambouillet est quasiment identique Ă celle que je propose.
Le cœur du problème est de savoir si l'on peut approuver le compte d'un chantier distinctement d'une approbation générale de tous les comptes d'un exercice.
Cette solution permet aux copropriétaires de récupérer rapidement des fonds avancés.
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GĂ©dehem
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Posté - 05 févr. 2018 : 16:28:45
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Je partage l'avis de JPM, le traitement tant administratif que comptable de ces travaux, approuvés distinctement hors prévisionnel annuel (14-2), étant dissocié de la gestion courante.
Il faut me semble t-il considérer "le chantier" dans son ensemble comme un "exercice comptable" par lui même, avec ses dates prise d'effet et échéance, peu importe le calendrier des exercices courants.
Si l'AG qui suit le terme permet d'inscrire l'approbation, c'est parfait. |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2018 16:34:19 |
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Posté - 05 févr. 2018 : 16:54:19
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Perso, (même si la procédure que j'ai cité ne l'a pas permis face à la réticence du syndic), je pense qu'une opération exceptionnelle peut être approuvée donc close à n'importe quel moment : elle est exceptionnelle. C'est une opération indépendante de l'exercice, preuve s'il en est besoin, c'est qu'elle peut se dérouler sur plusieurs exercices... |
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nefer
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 Posté - 05 févr. 2018 : 16:54:51
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il ne s'agit pas d'un compte "chantier" mais d'un compte "travaux"
lors de l'AG tenu en 2018 avec les comptes de l'exercice 207, les annexes 4 et 5 feront apparaitre des travaux en cours, non clos.
en théorie on peut approuver un compte travaux termine au 31/03/2018
concernant la répartition comptable du compte travaux, il faudrait voir avec les logiciels professionnels si la possibilité de répartir à la date du 31/03/2018 (c'est un exemple) existe |
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andre78fr
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Posté - 05 févr. 2018 : 17:02:45
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Encore une fois une question d'appréciation des textes officiels et pas très bien écrits :
citation: Les comptes de l’exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l’exercice précédent.
Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l’arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu’à la clôture définitive de chacune des opérations concernées.
Personnellement, je comprends tout ceci comme la clôture et la répartition sur présentation de l'annexe 4 des travaux terminés dans l'année, donc avant la date du dernier jour de l'exercice. Si on dispose de tous les éléments, comptablement on peut passer les écritures nécessaires au 31/12 mais on ne convoque pas une AG pour approuver des comptes limités à tel ou tel "travaux" ou "chantier" en cours d'exercice non...
Pour moi l'approbation des comptes est toujours globale et sur l'ensemble des annexes ; on vote une fois et une seule et on n'approuve pas chaque travaux mais je sais que d'autres pensent et procèdent autrement... justement sur un interprétation différente du paragraphe ci-dessus ! |
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JPM
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Posté - 05 févr. 2018 : 17:13:52
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La solution peut s'appliquer aussi bien Ă l'acquisition ou la vente d'une partie commune.
Je ne pense pas que l'on puisse dire avec Gedehem :
citation: Il faut me semble t-il considérer "le chantier" dans son ensemble comme un "exercice comptable" par lui même, avec ses dates prise d'effet et échéance, peu importe le calendrier des exercices courants.
L'opération s'insère sans difficulté dans l'exercice. Etant autonome elle peut être approuvé distinctement quand elle est terminée, en raison de la suffisance de sa maturité comptable ( )
Le texte " Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu’à la clôture définitive de chacune des opérations concernées. " va sans nul dans le sens de la réponse affirmative.
La répartition ne peut intervenir qu'à la clôture de l'opération, mais, à la clôture elle peut intervenir.
A cet égard il semble exister une confusion dans l'ouvrage de M Jacques Laporte en 101.12 . Il écrit " les trvaux de l'article 14-2 et autres opérations exceptionnelles, bien que comptabilisés par le syndic au fur et à mesure de leur exécution ou de leur exigibilité pour les produits n'apparaitront dans le compte de gestion adressé à chaque copropriétaire qu'à la clôture de l'exercice au ours duquel ils auront été terminés.
Le texte parle de la clôture définitive de chacune des opérations concernées. Il ne parle pas de la clôture de l'exercice.
A la clôture de l'opération, le compte peut en être présenté à l'assemblée, ce n'est pas douteux.
Rien n'interdit de convoquer une assemble spécialement. Plus généralement il peut s'agir de travaux terminés en mars 2018 dont le compte peut être présenté à l'assemblée tenue en mai 2018 pour approuver les comptes de 2017.
Pas de problème d'informatique ici.
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Édité par - JPM le 05 févr. 2018 17:32:19 |
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andre78fr
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Posté - 05 févr. 2018 : 17:45:04
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Il n'y a qu'une seule approbation des comptes, au moment de l'assemblée générale annuelle ; cette approbation est basée sur une série de documents, en particulier les annexes dont l'annexe n°4 qui présente les travaux terminés dans l'exercice (cf. le titre du modèle de l'annexe 4). Tout ceci me semble assez clair et cohérent avec la citation de Laporte...
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JPM
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Posté - 05 févr. 2018 : 17:55:45
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Je ne pense pas que l'on puisse interdire à l'assemblée d'approuver pleinement une opération en cours d'exercice.
Quand cette approbation a des conséquences comptables, elles sont enregistrées à leur date.
En fin d'exercice l'assemblée approuve les comptes incluant les opérations en question.
Elle peut faire rectifier une erreur manifeste dans les enregistrements. Elle ne peut pas prendre une décision revenant sur son approbation antérieure.
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FBO
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Posté - 11 févr. 2018 : 14:16:51
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Bonjour,
Le logiciel n'acceptera pas une clôture de chantier avec répartition individuelle à une autre date que celle de fin de l'exercice comptable.
Quand on génère un décompte de charges, le logiciel prend en référence l'exercice comptable.
Procéder avec une clpoture de campagne travaux au 31/03/2018 obligerait à faire un mic-mac d'opérations et fausserait la comptabilité.
Si on me demande ça, je suis obligé de refuser effectivement, car on génèrera un décompte de charges 2017, et où apparaitrait le solde de la campagne arrêtée plus tard que le 31/12 ?
Ce n'est pas possible... |
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JPM
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Posté - 11 févr. 2018 : 15:08:43
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En l'espèce, il n'y a aucun problème de logiciel
Le problème est exclusivement juridique : possibilité ou non de faire
une approbation anticipée d'un élément des comptes.
Du point de vue technique un logiciel de copropriété doit être en mesure de faire une répartition des charges à n'importe quelle date.
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Posté - 11 févr. 2018 : 16:01:40
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citation: Il comportera une retenue de garantie de 5 % Sauf incompréhension, le paiement final ne peut pas se faire par une simple retenue de garantie,c'est ce qu'on faisait autrefois, mais ce n'est plus valable depuis au moins 15 ans,
L'existence d'un doute sur la clôture comptable, qu'elle résulte d'une retenue de garantie ou d'une consignation montre que l'affaire n'est pas terminée.
Pareil pour moi, ne ne vois pas pourquoi en l'existence de point de non conformité (objet d'une consignation) on pourrait considérer comptablement l'affaire close et pratiquement l'affaire pendante.
Il y a la un écart qui ne réflète pas la réalité.
Si les paiements sont effectués non sur des acomptes mais des situations, on peut sans doute faire un réajustement avec un vote de la situation des appels et de l'argent non nécessaire, puisque ce coup-ci c'est basés sur une vraie situation.
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JPM
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Posté - 11 févr. 2018 : 18:54:13
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Le régime de la retenue de garantie reste celui fixé par la loi 72/1166
du 23 décembre 1972. Je ne vois pas ce qui serait changé depuis 15 ans.
On a tendance à oublier qu'elle ne couvre que les réserves signalées lors de la réception des travaux.
Voyez Ă©ventuellement :
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-4-3.htm
Elle peut être prélevée sur chacun des acomptes versés.
Elle est restituée un an après la date de réception des travaux.
L'existence d'une retenue de garantie ne paralyse nullement la liquidation du compte du chantier.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 16 févr. 2018 : 13:14:00
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Je suis du même avis qu'André78fr. Il ne peut y avoir qu'une seule approbation des comptes, globale, après la fin de l'exercice.
Mais cela n'empêche nullement l'assemblée générale de décider en cours d'exercice un remboursement de provisions si celles-ci apparaissent surabondantes ni, dans la situation opposée, de décider un supplément de provisions s'il apparaît que les besoins ont été initialement sous-estimés. |
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Date d'approbation du compte d'un chantier 
