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Jany2718
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 Posté - 09 mars 2018 : 00:33:58
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Bonjour ,
L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.
Le défaut de production de l’attestation d’assurance plusieurs années consécutives malgré les demandes du bailleur, peut-il justifier la résiliation du bail si le locataire justifie finalement lors de la demande de résiliation judiciaire qu’il existe bien une assurance en vigueur .
La clause résolutoire du bail est ainsi rédigée : « En cas de non souscription d‘une assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier , le présent bail sera résilié de plein droit après le commandement demeuré infructueux d’avoir à régulariser sa situation (…) ».
D’après cette rédaction doit-on comprendre que le seul fait du locataire de ne pas justifier l’existence de l’assurance malgré la demande du bailleur, permet à celui-ci de résilier le contrat, même si le locataire prouve l’existence de l’assurance devant le tribunal alors qu’il n‘aura pas réagi au commandement d’huissier , celui-ci étant donc resté infructueux ? Quelle est la jurisprudence à cet égard ?
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Posté - 09 mars 2018 : 07:06:44
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Bonjour
citation: Le défaut de production de l’attestation d’assurance plusieurs années consécutives malgré les demandes du bailleur, peut-il justifier la résiliation du bail si le locataire justifie finalement lors de la demande de résiliation judiciaire qu’il existe bien une assurance en vigueur . POur moi les choses sont très simples:
1/ Vous faites signifier par huissier le commandement
2/ La durée de un mois pour présenter l'attestation est passée
3/ Vous saisissez en référé le Juge pour expulsion sur la base de la constatation du délai passé.
4/ Le locataire apporte tardivement l'attestation mais elle présentée lors de l'audience, et le Juge peut sur demande du locataire faire échec à la résiliation au vu des délais complémentaires que la loi lui permet d'accorder.
Je ne vois mêmepas de riason objective pour que le Juge refuse cette demande, il pourrait sans dote accorder un petit article 700, mais au vu de l'équité, il y a gros à parier que tous les frias et les dépens vont être pour vous.
A ce niveau il n'est même pas besoin d'aller chercher la jurisprudence.
citation: Le défaut de production de l’attestation d’assurance plusieurs années consécutives malgré les demandes du bailleur, peut-il justifier la résiliation du bail En revanche vous avez ici un autre fondement pour par exemple refuser le renouvellement du bail sur le motif d'une faute du locataire.
Vous pourriez aussi utiliser cet argument pour une résiliation du bail non pas en référé mais sur le fond, mais la, outre que la procédure est très longue, je ne donne pas cher des chances de réussite. |
Édité par - ribouldingue le 09 mars 2018 07:09:22 |
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Jany2718
Contributeur senior
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 Posté - 09 mars 2018 : 13:45:13
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oui en effet ,si la preuve de l'assurance est produite même à la barre , le locataire s'en tirera ... très probablement.
Pourtant l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire
et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.
le locataire a donc deux obligations cumulatives ( ...”et” ) ( d’après la loi, et si l’on connaît la langue française)
:
1°) il doit être assuré et 2°) il doit en justifier à la demande du bailleur et non pas à la barre devant le juge ...
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Sunbird
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Posté - 09 mars 2018 : 13:52:46
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Hormis faire une mise en demeure par LRAR au locataire en lui faisant un rappel à la loi, et que si il ne fournit pas sous huitaine l'attestation d'assurance vous allez demander la fin du bail il n'y a pas grand chose à faire de plus.
Certains bailleurs avec l'accord du locataire (dans le bail) font payer l'assurance locataire comme une charge, cela permet d'avoir la main sur le contrat en se substituant au locataire. |
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Posté - 09 mars 2018 : 14:50:57
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citation: Hormis faire une mise en demeure par LRAR au locataire en lui faisant un rappel à la loi, et que si il ne fournit pas sous huitaine l'attestation d'assurance vous allez demander la fin du bail il n'y a pas grand chose à faire de plus. Délivrer un commandement à présenter l'assurance après un premier RAR.
Cet acte coute environ 65 à 80 euros, à la charge du locataire, qui s'en souviendra.
citation: Certains bailleurs avec l'accord du locataire (dans le bail) font payer l'assurance locataire comme une charge, cela permet d'avoir la main sur le contrat en se substituant au locataire. La je diverge totalement, l'assurance du logement ne peut pas être une charge locative, la loi ne le permet pas et c'est une obligation au locataire qui a le choix de son fournisseur.
En revanche, depuis la loi ALUR, après mise en demeure restée sans réponse, le bailleur a le droit de contracter une assurance RC (Juste RC, pas de bris de vitre ni rien) et d'en reporter la charge sur son locataire;
Le souci est quand même que si le locataire part deux mois plus tard, il y a potentiellement un problème de décompte et de remboursement de l'assurance; Je e l'ai jamais fait encore, mais je préfère éviter
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Édité par - ribouldingue le 09 mars 2018 14:54:05 |
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Sunbird
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Posté - 09 mars 2018 : 15:19:08
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Je suis d'accord avec vous. Il ne peut y avoir obligation, il faut le présenter comme un service.
Le problème est comme l'avez expliqué si on passe par la case justice, il suffit que le jour de l'audience le locataire présente une attestation d’assurances pour que le juge rende un jugement dans lequel vous récupérerez que les dépens, donc autant oublier de passer par un avocat qui sera une perte sèche sauf si vous avez une assurance juridique.
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Posté - 09 mars 2018 : 16:08:59
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De toutes facons sur ce genre de choses je ne passe jamais pas un avocat, non que je sois aussi fort qu'un avocat, ce n'est évidemment le cas, mais c'est un calcul de risque.
Ais-je des chances ou plus de chance de m'exprimer sur un domaine purement juridique que l'adversaire, et en général je pense que oui.
-Fin de l'aparté- |
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Posté - 14 mars 2018 : 09:52:10
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La loi ALUR a modifié le g) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qu'il faut lire désormais entièrement :
citation: g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.
Certes, la possibilité pour le bailleur de souscrire lui-même une assurance aux frais du locataire n'est qu'une faculté qui lui est accordée, pas une obligation. Mais dans la pratique, si un bailleur essaie de résilier un bail pour défaut d'assurance, ne risque-t-il pas de se voir reprocher par le juge de ne pas avoir fait usage de cette faculté ? Il n'y a pas encore de jurisprudence fiable sur cette disposition qui est trop récente, mais nous pensons qu'il est impossible désormais d'obtenir une résiliation sur ce fondement, ou en tous cas très hasardeux de la demander, sauf peut-être avec un locataire de très mauvaise foi et fauteur d'autres troubles de surcroît...
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Posté - 14 mars 2018 : 11:14:38
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citation: Mais dans la pratique, si un bailleur essaie de résilier un bail pour défaut d'assurance, ne risque-t-il pas de se voir reprocher par le juge de ne pas avoir fait usage de cette faculté ? 1/ Sans que la partie adverse n'en nai fait la demande? A quel titre?
2/ Par ailleurs on en peut pas a mon avis reprocher à un justiciable de n'avoir pas utilisé une (autre) option (parmi deux donc) , sinon le législateur aurait supprimé de la loi de jUIllet 1989 jusqu'à la mention du commandement à présenter l'assurance.
3/ Il indiquerait son option préférée parce que plus récente?????
4/ Enfin, par la pénalité que le bailleur est autorisé à facturer (10% du cout de l'assurance) le législateur montre bien que c'est un inconvénient pour le bailleur de devoir faire ca.
5/citation: sauf peut-être avec un locataire de très mauvaise foi et fauteur d'autres troubles de surcroît... Sur quel fondement la cours de cassation pourrait-elle sans risquer gros soumettre (ou admettre qu'une cours d'appel ou qu'un tribunal d'instance en dernier ressort) l'utilisation du commandement de payer à une condition additionnelle que le législateur n'a aucunement prévue, et parmi celles possibles, la mauvaise foi ou le trouble? |
Édité par - ribouldingue le 14 mars 2018 11:16:20 |
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Sunbird
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Posté - 14 mars 2018 : 12:58:39
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Je partage l'analyse que la résiliation du bail pour défaut d'assurance est plus que théorique qu'autre chose.
De plus ALUR prévoyant que le bailleur peut souscrire l'assurance en cas de défaut d'assurance, fait que je ne vois pas un juge résilier ce bail pour l'unique motif de défaut d'assurance.
Même si ALUR a surtout apporté des avancées pour les locataires, il ne faut pas négliger cet aspect où le bailleur peut prendre l'assurance location, je pense en particulier lorsqu'on a un locataire qui créerait un préjudice à la copropriété, et si il n'est pas assuré le SDC pourrait se retourner contre le bailleur. |
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Posté - 14 mars 2018 : 13:16:55
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citation: fait que je ne vois pas un juge résilier ce bail pour l'unique motif de défaut d'assurance. On va quand même rappeler que le juge n'est pas la pour résilier ou pas.
La loi énonce que la résiliation est obtenue quand le délai de 1 mois est passé, donc le bailleur ne va pas devant le Juge pour faire résilier, mais pour faire constater la résiliation (et en tirer les conséquences).
La loi énonce une possibilité au Juge de reporter l'effet de cette résiliation pour un commandement de payer, mais PAS pour un défaut d'assurance, et donne un délai nul au Juge (CA BORDEAUX; 1ere Chambre A, 15.6.2007).
Sur ce point je présente mes excuses aux lecteurs, mon point 4 du post 1/ est erronné, et c'est vrai que je n'ai pas été vérifier parce que mes deux expériences sur cette procédure ont été positives, le locataire n'ayant apporté aucune attestation.
En revanche, il faut que l'attestation indique que 'assurance a été prise avant la fin du délai de 1 mois, pas juste qu'il a une assurance le jour de l'audience.
Ou donc la loi énoncerait que le Juge a le droit de refuser l'effet?
CA RENNES 4éme Chambre 15 juin 2004 indique parait-il que l'assurance prise un mois et quelques jours après la signification fait perdre le bail.
Cette décision aurait été reproduite plusieurs fois 3éme Chambre Civile de la Cour de Cassation du 21 novembre 1995 (92-21-425).
Par ailleurs la loi ALUR a indiqué un autre mécanisme entrainant un délai similaire de 1 mois qui induit le renoncement à a clause résolutoire par commandement, et que je vite:
citation: Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Il est donc évident que le législateur n'a pas laissé trainé un vieux dispositif, mais qu'il a mis en parallèle deux options pour le bailleur, l'une étant exclusive de l'autre.
QUi dit exclusif dit qu'il peut choisir l'une ou l'autre.
Si le RAR induit le renoncement à l'obtention de la clause résolutoire, on en conclut fort logiquement que l'absence de RAR n'implique aucun renoncement. Ce sont sur un plan logique deux formulation identiques.
Il ne s'agit donc pas de faire croire qu'une vieille formalité est devenue désuète, puisque le législateur indique que pour être forcé à y renoncer, il faut une condition.
... Je ne sais pas pourquoi, mais à tort on s'imagine que l'action au motif de l'assurance est toujours perdante, alors que dans les faits elle est rapide, pas chère du tout, mais certes le locataire peut toujours dans l'espace du mois prendre cette assurance; |
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| Signature de ribouldingue |
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Édité par - ribouldingue le 14 mars 2018 13:47:00 |
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Résiliation pour défaut d'assurance 
