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JPM
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 Posté - 17 mars 2018 : 05:26:04
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Une illusion de moins pour les adversaires acharnés des syndics
Cass 3e civile 8 mars 2018 17-12506
La prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l'ancien qui emporte révocation de ce mandat doit être justifiée par un motif légitime.
Le syndic ancien peut donc être indemnisé si le syndicat ne fait pas la preuve d'un manquement à ses obligations justifiant sa révocation.
Rappel : l'article 18 V de la loi de 1965 comporte la bévue suivante
Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
L'énormité juridique vient du mépris manifesté à l'égard du caractère contradictoire de toute procédure disciplinaire. On le trouvait déjà dans le texte ALUR relatif à la commission de contrôle des professionnels immobiliers qui pouvait notifier un projet de sanction à un professionnel ignorant tout de l'existence d'une plainte contre lui !
Cela permet d'identifier l'auteur de la proposition faite au législateur qui a eu le tort de l'adopter sans vraiment le lire.
J'avais eu l'amabilité de proposer de substituer " extinction du mandat " à révocation 
La Cour de cassation a bien fait de sanctionner l'auteur du projet et le législateur. On laisse révocation mais en conservant l'exigence antérieure d'une faute et la possibilité pour le syndic d'obtenir une indemnisation.
Elle sera plus lourde encore que par le passé car le procédé est plus mufle encore que la convocation d'une assemblée spéciale pour délibérer sur la révocation.
Un flop de plus pour ALUR et ses supporters.
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2018 : 12:32:00
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Je n'ai pas trouve cet arrêt.
Mais il me semble que l'art.18 V ne comporte pas de bévue : il se rattache expressément à la situation du syndic empêché ou en carence, dont le mandat est donc en cours, mais qui ne l'exerce pas. D'où l'état pointé du doigt et la procédure prévue.
La désignation d'un nouveau syndic entraine bien alors révocation du mandat en cours.
Qui, comme toute révocation, doit effectivement être motivée ici par l'empêchement du syndic ou sa carence, qu'il faut démontrer.
Rien de bien neuf dans cette précision.
Ce qui n'a rien à voir avec la situation 'normal' de l'art.17 lorsqu'une AG est convoquée pour désigner le nouveau syndic. Question qui entraine à cette date d'AG extinction du mandat du sortant : à défaut de désignation il n'y a plus de syndic.
Extinction dans un cas, révocation dans l'autre.
Tout ceci n'ayant rien à voir avec la dénonciations des pratiques déviantes de certains syndics. |
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Sunbird
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 Posté - 17 mars 2018 : 12:46:47
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Posté - 17 mars 2018 : 13:44:40
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moi non plus.... et elle a du être rapide car elle date d'un pourvoi de 2017... |
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JPM
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Posté - 17 mars 2018 : 14:22:04
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L'arrêt ne sera publié in extenso sur Légifrance que dans quelques jours.
La mesure a été adoptée à la demande d'une association pour éviter les inconvénients liés à la pratique mal venue qu'ont eu certains syndics de prétendre percevoir leur rémunération sur 15 ou 18 mois alors qu'un nouveau syndic avait été désigné par l'assemblée ordinaire annuelle.
Après adoption de ce nouveau texte, on a fait valoir que l'assemblée pouvait être réunie hors la vue du syndic, qu'elle pouvait désigner un nouveau syndic et que cette désignation valait révocation de l'ancien. C'est là qu'est l'abus.
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2018 : 16:07:23
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Il y aurait abus si la révocation du mandat n'entrait pas dans le cadre de l'art.18 V, en cas d'empêchement ou de carence du syndic, qui sont à justifier.
S'il s'agit d'une AG 'ordinaire' prévoyant la désignation 'ordinaire' du syndic arrivant en fin de mandat (même si échéance 2 mois + tard), on est dans le cadre 'ordinaire' de l'art.17, qui entraine automatiquement extinction du mandat du sortant à cette date d'AG.
Sur le lien indiqué par Sunbird, on serait dans un autre cas, celui de l'AG convoquée pour révoquer le syndic en place (1 question) et en désigner un autre (2° question).
"L’assemblée générale (AG) révoque le mandat du syndic de façon anticipée. Celui-ci assigne le syndicat des copropriétaires en indemnisation de son préjudice."
Le syndicat n'ayant pas motivé cette révocation, révocation sans cause, abusive, le syndic a droit à des DI.
Ce qui est très classique depuis toujours, bien avant Alur qui n'y est pour rien.
Attendons de voir ce qu'il en est exactement. |
Édité par - Gédehem le 17 mars 2018 16:13:20 |
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JPM
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Posté - 17 mars 2018 : 17:17:28
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Le paragraphe 3 du V de l'article 18 traite du cas classique :
A l'AG de mai 2017 le syndic A a été renouvelé pour 16 mois soit jusque septembre 2018.
A l'AG de mai 2018 on ne renouvelle pas le mandat du syndic A.
Le syndic B est élu avant le terme du syndic actuel (septembre 2018)
A cet égard le syndic A n'a rien à dire. Il savait très bien que l'assemblée aurait lieu en mai 2018.
L'intention des auteurs du texte était sans nul doute de remédier à la pratique éventuelle du syndic A de se faire payer jusqu'en septembre.
L'ennui est que la rédaction du texte (pas facile à faire d'ailleurs) est
foireuse et fait songer à des pratiques beaucoup plus vicieuses.
Il ne fallait pas écrire révocation mais extinction du mandat de A.
A la vérité il faudrait valider officiellement la pratique la désignation pour quinze mois (en ce pépin) alors qu'elle doit être prévue pour douze mois.
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2018 : 19:02:51
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Pardon, mais le point V de l'art.18 n'aborde pas du tout un cas classique.
Il s'agit des cas d'empêchement ou de carence du syndic.
L'AG désigne un (autre) syndic alors que le syndic sortant est toujours en cours de mandat.
C'est dans ce cas que la révocation du sortant intervient, révocation motivée par l'empêchement ou la carence, qu'il faut justifier.
Rien de tel dans le cadre d'une AG 'normale' décidant de changer de syndic.
Dans le champ de l'art.17, l'AG n'a pas à justifier le non renouvellement du sortant, n'a pas à motiver l'extinction de son mandat avant le terme initialement retenu.
Si l'AG ne désigne personne, le syndicat est dépourvu de syndic, le mandat du sortant étant éteint 'de droit'.
Il n'y a pas ici "révocation" pour quelque motif que ce soit.
Différence notable avec les cas de l'art.18 V : l'AG doit justifier la révocation du mandat du sortant du fait de sa carence ou de son empêchement.
"il faudrait valider officiellement la pratique la désignation pour quinze mois (en ce pépin) alors qu'elle doit être prévue pour douze "
C'est la pratique courante dans une démarche 'normale', s'agissant de sécuriser le syndicat, personne ne maitrisant d'avance l'AG suivante à 12 mois.
Pratique courante qui voit le mandat du syndic sortant s'éteindre lors de l'AG suivante, se tiendrait elle 12 ou 13 mois plus tard.
Avant l'échéance initialement convenue.
On est là dans le cadre 'normal' de l'art.17. |
Édité par - Gédehem le 17 mars 2018 19:07:58 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 mars 2018 : 23:10:38
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Le premier alinéa de l'article 18 V seul, a trait à la carence du syndic. Voir dans Lexisnexis 2018 le XXIII sous l'article 18.
Le XXIV traite de l'alinéa 2 soit la renonciation au mandat ou démission avec obligation de prévenir et de convoquer une assemblée ce qui n'a aucun lien avec la carence.
Le XXVI traite de la désignation d'un nouveau syndic avant le terme, sans lien avec la carence du syndic. Voir la dessus Sabatié Copropriété 81-15. Il explique à juste titre que l'alinéa 3 a eu pour but d'éviter le chevauchement classique de deux mandats. L'un n'était pas terminé car le texte ancien ne prévoyait rien à propos de cette difficulté, l'autre commence de plein droit avec la désignation du nouveau.
Rien ne touche en quoi que ce soit la carence du syndic, qui n'est traitée que par le premier alinéa.
Ma proposition de mentionner l'extinction de la durée du premier mandat suffit. Il n'est pas nécessaire de parler de révocation.
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Gédehem
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Posté - 20 mars 2018 : 12:13:21
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Comme mon petit doigt le prévoyait, l'affaire n'a rien à voir avec le titre du sujet, pas plus qu'il n'en a avec l'art.18 V.
Il s'agit de la très classique révocation du syndic en cours de mandat, révocation sans cause, non motivée, alors sanctionnée, comme cela a toujours été le cas. (*)
"si le cabinet Safi avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité ...."
Visa art.1134 Cciv et non art.17 ou 18V.
C'est ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...23&fastPos=1
Le moyen avancé par le syndicat ne tient pas la route : il n'apporte aucun motif de révocation.
La révocation du mandat, et dans tous les cas, dont les cas de 18 V, doit être dûment motivée, 'manquement ou carence" devant être justifiés.
Affaire qui n'a rien à voir avec la désignation 'normale' du syndic dans le cadre 'normal' de l'art.17, le non renouvellement du sortant candidat n'étant pas 'révocation'.
(*) Proposition de révocation qui impose de prévoir la désignation d'un autre syndic.
Ce qui n'est pas le cas de l'art.17, la mise en concurrence du sortant, et donc l'élection d'un autre, n'implique pas de prévoir la question de sa révocation. |
Édité par - Gédehem le 20 mars 2018 20:01:24 |
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Viviane
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Posté - 10 juin 2018 : 15:25:29
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Et voici l'arrêt.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 mars 2018
N° de pourvoi: 17-12506
Non publié au bulletin
Si on lit le moyen, on est bel et bien dans le cas du renouvellement "classique" du syndic, via une simple mise en concurrence.
Et pas du tout dans le cas de deux questions à l'ODJ
1) révocation sans motif
2) désignation d'un autre syndic.
citation: Le moyen fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté le cabinet Safi de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dernier alinéa dispose : « quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic » ; qu'il ressort en l'espèce qu'une mise en concurrence normale intervenant pendant l'exercice du mandat a entraîné le terme immédiat des fonctions du cabinet SAFI ; que dès lors ce dernier ne peut plus percevoir d'honoraires postérieurement à cette date ; qu'il convient donc de rejeter la demande à ce titre ;
Et ce qu'on peut en dire, c'est que
- la juridiction de proximité a su lire l'article 18 qui dit clairement que "
citation: Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Y'a pas à tourner autour du pot, les mots un sens, et le terme "révocation " a un sens précis.
Mais que la juridiction de proximité n'a pas su en tirer les conclusions qui s'imposent : il faut un motif pour révoquer, ou sinon on indemnise.
Bref, si vous changez de syndic avec prise d'effet le 15 avril alors que le sortant a un mandat se finissant le 30 juin, peu importe, au 1er avril il s'est déjà payé jusqu'au 30 juin. Vous pourrez pas lui demander de rembourser c'est tout.
Mais si vous changez aux mêmes dates avec mandat se terminant le 30 septembre, faudra mettre la main à la poche pour le payer du 1er juillet au 30 septembre.
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Désignation fautive d'un nouveau syndic = D I 
