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kelletik
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 Posté - 09 mai 2018 : 00:07:42
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Je règle chaque mois 1/3 ou plus de mes charges trimestrielles en autorisant un prélèvement ponctuel dont je choisis le montant en me connectant sur l'interface du syndic et ce depuis plusieurs années sans ne jamais recevoir de mise en demeure. Me voici au second mois du trimestre et me connectant au site pour m'exécuter, je constate la facturation d'une mise en demeure. Comme par hasard, je ne suis plus depuis peu membre du CS et surtout, comme je l'explique dans une autre discussion, j'ai dénoncé en AG des frais abusifs pris par le syndic sur certains copropriétaires. J'y vois donc une relation de cause à effet.
Bien que conscient des dates légales de paiement à savoir le premier jour du trimestre, j'ai en mémoire un texte dont je n'ai plus les références exactes mais qui préciserait que la mauvaise foi du débiteur doit être caractérisée. J'aimerais donc savoir dans quelle mesure, je peux contester ces frais de mise en demeure de 48 euros. Frais correspondant donc à un travail que ce syndic se crée lui même...!
J'ajoute que pour avoir suivi l'évolution des comptes copropriétaires dans les Grands livres des années précédentes, je peux montrer que tout le monde dans la copropriété n'a pas toujours été logé à la même enseigne.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 09 mai 2018 : 01:05:39
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Bonjour,
Honnêtement, là , légalement, vous êtes coincé... Le syndic vous faisait des facilités, il se venge et ne les fait plus.... il est pas obligé de loger tout le monde à la même enseigne. Le risque d'être poursuivi si l'argent ne rentre pas, et qu'il ne relance pas, c'est lui qui le prend, il l'évalue comme il veut.
Et c'est beaucoup plus de boulot pour lui de comptabiliser 1 paiement par mois qu'un par trimestre, vous pouvez pas l'y obliger sauf si l'AG a voté un appel par mois.... et là son forfait sera pas le même.
Votre seule solution est de payer au 1er du trimestre.
Par contre, il faut que ce soit une Mise En Demeure (il doit y avoir ces termes sur le couurier) ,et en RAR pour qu'il puisse facturer.
Et 48€ si c'est le tarif de son contrat c'est très cher. |
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Édité par - Viviane le 09 mai 2018 01:13:24 |
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Posté - 09 mai 2018 : 07:02:20
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Vous pouvez payer par trimestre mais à terme à échoir, c'est à dire les 3 mois avant l'échéance....
Par contre si vous n'avez rien reçu comme MeD et que le syndic possède la bonne adresse, vous pouvez refuser de payer cette MeD tant qu'il ne vous prouve pas qu'il vous l'a envoyé....
citation: j'ai en mémoire un texte dont je n'ai plus les références exactes mais qui préciserait que la mauvaise foi du débiteur doit être caractérisée.
Il n'y a pas de texte légal qui dit cela....
Deux poids, deux mesures... mais vous aussi vous faites une différence entre ceux qui paie le premier jour du trimestre civil et vous qui payez plus tard.
Conclusions : arrêter l'autorisation de prélèvement - payer mensuellement par virement mais avant l'échéance. |
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Viviane
Pilier de forums
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3
Posté - 09 mai 2018 : 11:16:30
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Effectivement, si vous n'avez reçu aucun courrier, et en RAR, et mentionnant "mise en demeure" vous pouvez tranquillement refuser de payer. Et en informer le CS en disant que si ils font pas gaffe, c'est le syndicAT qui va payer... |
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kelletik
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4
Posté - 09 mai 2018 : 12:59:00
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citation: Initialement posté par Viviane
Honnêtement, là , légalement, vous êtes coincé... Le syndic vous faisait des facilités, il se venge et ne les fait plus.... il est pas obligé de loger tout le monde à la même enseigne. Le risque d'être poursuivi si l'argent ne rentre pas, et qu'il ne relance pas, c'est lui qui le prend, il l'évalue comme il veut.
Merci de votre réponse mais au delà de la copropriété, ne sommes-nous pas censés être tous égaux devant la loi ?
Par ailleurs, que le syndic évalue comme il le souhaite le risque : pourquoi pas ! Mais je suppose qu'il doit être cohérent et constant dans sa démarche. Comment pourrait-il justifier qu'entre 2 copropriétaires qui règlent mensuellement leurs charges, il serait plus risqué de ne pas relancer celui qui doit 400 (moi), que celui qui doit 800 (un autre)? Comment peut-il me dire dans sa med que je grève la trésorerie du SDC et ne pas le dire à l'autre ? Comment ne pas soupçonner le syndic de copinage avec certains membres du CS exemptés de ce genre de frais (et d'autres : pré état daté, état daté...) quand d'autres, opposants à ce syndic ou mals informés de leur droit, servent de vaches à lait ? Plutôt que de geste commercial, ne peut-on pas parler de complaisance ?
Je crois que la seule solution à l'avenir sera comme j'ai pu le lire sur des sujets connexes, le protocole de recouvrement voté par l'AG car ni le syndic, ni le CS ne devrait pouvoir s'en arranger.
citation:
Par contre, il faut que ce soit une Mise En Demeure (il doit y avoir ces termes sur le couurier) ,et en RAR pour qu'il puisse facturer.
Et 48€ si c'est le tarif de son contrat c'est très cher.
Là dessus, je n'ai aucun doute sur la conformité de la lettre qui va arriver. On a à faire à du très gros ! Et oui, je confirme que ce tarif est indécent surtout quand on sait que les Med sont traitées par centaines en quelques clics. Le plus long, c'est la mise sous pli et la vérification que les paramètres concernant le copinage ont bien été pris en compte et contrairement à ce que j'ai pu lire sur le site Coproconseils, même un logiciel moyenne gamme peut être pré-paramétré pour ne jamais relancer tel ou tel copropriétaire et si comme il le dit, "ce logiciel serait alors illégal", alors il confirme qu'il ne peut y avoir de traitements de faveur pour certains.
Qu'en pensez-vous ? |
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5
Posté - 09 mai 2018 : 13:27:34
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citation: ne sommes-nous pas censés être tous égaux devant la loi ?
dans ce cas, pourquoi ne payez vous pas vos charges en totalité au premier jour du trimestre civil ? ainsi pas de polémique, pas de MeD, pas de comparaison, etc.... |
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kelletik
Nouveau Membre
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Posté - 09 mai 2018 : 14:03:06
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citation: Initialement posté par rambouillet
Vous pouvez payer par trimestre mais à terme à échoir, c'est à dire les 3 mois avant l'échéance....
citation: Deux poids, deux mesures... mais vous aussi vous faites une différence entre ceux qui paie le premier jour du trimestre civil et vous qui payez plus tard.
Certes mais le paiement mensuel ne lèse ni le syndic, ni le SDC puisqu'il l'a toujours accepté et continue de l'accepter pour certains, et notamment avec des moyens de paiement bien plus contraignants pour lui, comme les chèques à encaisser à des dates ultérieures, les échéanciers sur 6 mois et plus, avec des gros débiteurs... Quand on en est à relancer un copropriétaire qui paie depuis des années ses charges mensuellement, je ne crois pas que les considérations soient d'ordre pratique ou financier (je paie en début de mois alors que les paiements fournisseurs ont lieu en fin de mois, nous disposons d'un fond de trésorerie pour gérer l'irrégularité de la saisonnalité des paiements), je crois que le syndic agit juste en représailles et c'est cela que je dénonce et qui devrait être interdit!
citation: Conclusions : arrêter l'autorisation de prélèvement - payer mensuellement par virement mais avant l'échéance.[/quote]
Merci mais vous et Viviane m'avez donné une idée ! Si j'ai bien compris, vous me conseillez de commencer à payer 3 mois avant mensuellement, l'appel de fonds du trimestre prochain de façon à ce qu'au 1ier jour de ce trimestre, je sois déjà à zéro. Je peux donc continuer à payer en autorisant un prélèvement d'avance. Mais quitte à être en guerre, qu'est ce qui m'empêche de mettre en place un virement automatique de 10 euros / jour ou de déposer de très nombreux chèques d'avance dans leur boîte ? La saisie intempestive de mouvements bancaires devraient les pousser à revenir à l'ancienne solution ?! |
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kelletik
Nouveau Membre
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Posté - 09 mai 2018 : 14:08:49
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: ne sommes-nous pas censés être tous égaux devant la loi ? dans ce cas, pourquoi ne payez vous pas vos charges en totalité au premier jour du trimestre civil ? ainsi pas de polémique, pas de MeD, pas de comparaison, etc....
Je suppose que je dois avoir les mêmes raisons que la majorité, à savoir que mon salaire étant mensuel, il est plus facile d'échelonner mensuellement. A part, pour l'assurance et les énergies, la plupart des syndics paient les factures trimestrielles à terme échu et encore ! |
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nefer
Modérateur
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Posté - 09 mai 2018 : 14:36:03
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citation: Initialement posté par kelletik
la plupart des syndics paient les factures trimestrielles à terme échu et encore !
vous n'en savez rien
il est inutile de rejeter votre faute (ne pas régler le 1er jour de chaque trimestre) sur les autres! |
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kelletik
Nouveau Membre
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Posté - 09 mai 2018 : 17:43:58
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par kelletik
la plupart des syndics paient les factures trimestrielles à terme échu et encore !
vous n'en savez rien
Vous prêchez le faux pour avoir le vrai ?
citation: il est inutile de rejeter votre faute (ne pas régler le 1er jour de chaque trimestre) sur les autres!
Je ne rejette la faute sur personne, je dis simplement qu'à situation égale, la tolérance s'il y en a une et c'est bien le cas ici (pendant des années) devrait être la même pour tous.
Les syndics surtout les très très gros dont la facturation se situe entre 40 et 60 euros la MED, tirent du contentieux une rentabilité exceptionnelle. Comme les banques, l'argent qu'ils ne font plus sur les placements financiers des provisions versées par les copropriétaires, ils le font sur les débiteurs entre autres, c'est exactement le même scandale et quand je dis, l'argent qu'ils ne font plus, je peux vous dire que j'ai d'énormes doutes. Je crois qu'il faudrait d'ailleurs peut-être ouvrir un sujet spécial car les comptes bancaires soit disant séparés mais tous regroupés dans la même banque à l'échelon national, j'aimerais bien qu'un banquier intègre nous dise ce qu'il en pense !!!
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 09 mai 2018 : 17:53:09
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Un syndic peut très bien décider de signer un échéancier avec quelqu'un qu'il pense de bonne foi, et coller un autre direct au TGI. C'est à lui de décider.
Et oui, vous pouvez faire adopter par l'AG un protocole de recouvrement. Sauf qu'aller devant le tribunal pour dire "Mr le syndic il a pas fait de MED pour untel et il en faite une pour moi", sachant que Untel A PAYE, in fine, ce sera du jamais vu. Et vous allez pas vous faire des amis . En général ces protocoles sont faits pour éviter que le syndic surfacture, et pas pour éviter qu'il sous-facture.
Donc oui, votre syndic fait peut-être du clientélisme. Tant que vous n'êtes pas en mesure de prouver que sa façon de recouvrer les charges est nuisible aux intérêts du syndicat, ça ne vous mène à rien devant un tribunal. Vous pouvez juste, preuves à l'appui, lui demander DEVANT l'AG le pourquoi de ces différences de traitement. Ce sera ensuite à l'AG de juger si les raisons sont bonnes ou mauvaises, et d'en tirer les conséquences.
Si vous voulez l'embêter, oui, pourquoi pas, mettez en place un virement régulier et automatique de X euros AVANT l'échéance... Si vous le faites par jour, je crains que la volonté de lui nuire soit tellement manifeste que ça vous retombe dessus..
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kelletik
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 Posté - 11 mai 2018 : 15:18:09
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La facturation de la mise en demeure est daté du 07 (vu sur interface extranet), j'ai réglé le solde le 11 mais la Med ne m'a toujours pas été présentée par La Poste, est-ce que cela peut me libérer des frais ? |
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Viviane
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12
Posté - 11 mai 2018 : 16:25:30
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Pas de RAR = pas de MED.
Perso j'aurais attendu de la recevoir pour la payer, ce qui suppose que vous êtes d'accord.
Donc vu les ponts, d'ici 10 jours, si toujours pas de RAR reçu, vous faites un RAR au syndic disant que vous refusez de payer t que vous déduirez la somme du prochain trimestre. |
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Posté - 11 mai 2018 : 17:04:44
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le souci c'est que le syndic fait directement un prélèvement au fond de la poche de notre ami kelletic..... mais est ce bien un prélèvement ou un virement. En effet, si c'est un prélèvement c'est le syndic qui était en retard 
Plus sérieusement pour en revenir à la MeD : pas de preuve que la MeD ait été faite alors pas d'honoraires à payer.... bien sur. |
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kelletik
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14
Posté - 11 mai 2018 : 18:11:01
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Non non, je n'ai payé que les charges. Le solde reste débiteur de la mise en demeure.
La preuve, je ne doute pas que je la recevrai ces jours mais la question était : quelle est la date qui fait foi ? Envoi de la med ou 1ière présentation ou peut-être n'y a t-il même pas à se poser la question car en tout état de cause la mise en demeure est partie alors que je n'avais pas tout réglé au 1ier jour du trimestre ?
Pour le mode de règlement, je me connecte chaque mois vers le 10 pour autoriser ce syndic à me prélever le montant que je leur indique, en principe 1/3 du trimestre sauf en cas d'appel de fonds travaux où je verse le montant des travaux en plus. Bien sûr, un petit message automatique me rappelle que le compte n'est toujours pas soldé et qu'il aurait du l'être le 1ier jour du trimestre. Mais comme je le disais plus haut, ce fonctionnement est accepté ou toléré depuis des années sauf depuis la dernière AG où j'ai refusé de valider les comptes pour facturation d'honoraires non justifiés imputés à certains copropriétaires.
Il semblerait donc que cette Med soit un message d'hostilité auquel je tente de trouver une parade bien que je continue à travailler sur le fonds pour faire comprendre aux copropriétaires que nous devons changer de syndic en passant de la grande surface au producteur local. |
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Viviane
Pilier de forums
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15
Posté - 11 mai 2018 : 18:29:08
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citation: Il semblerait donc que cette Med soit un message d'hostilité auquel je tente de trouver une parade
Il n'y a pas de parade.Hormis payer vos charges dans les temps.
Donc si vous recevez la MED, vous devrez la payer.
Maintenant, si elle part largement après vous avoir été imputée sur votre solde, la mauvaise foi du syndic sera avérée, et moi je la payerais pas non plus.
Si vous la recevez pas, ne dites rien, laissez-le jusqu'à la prochaine AG s'enfoncer à vous facturer des MED qu'il n'envoie pas, ça vous fera des billes pour l'AG. Vous avez 5 ans pour contester vos charges. |
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Édité par - Viviane le 11 mai 2018 18:31:09 |
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Posté - 11 mai 2018 : 19:55:36
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citation: bien que je continue à travailler sur le fonds pour faire comprendre aux copropriétaires que nous devons changer de syndic en passant de la grande surface au producteur local. Ce genre de comportement risque d'uetre contreproductif.
UN conseil, c'est un ensemble de personne; Si l'une pense que toutes les autres ont tort, ce n'est plus un conseil, c'est une guerre;
De plus, imaginez que vous ayez été le seul à bénéficier de cet avantage que vous avez quand même forcer, votre message est illisible, vous voulez changer de syndic parce que celui ci vous oblige a appliquer la loi et vous vous prétendez vouloir rester en dehors. |
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kelletik
Nouveau Membre
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Posté - 12 mai 2018 : 00:26:08
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Merci Viviane mais quand je disais parade, je pensais juste aux petits vices de forme que personne ne connaît sauf les avocats et certains de leurs clients. J'ai un ami qui a travaillé pour un avocat qui a fait des dizaines de chèques en bois pendant des années. Il n'a jamais payé aucun des frais bancaires qui lui ont été appliqués !
"On ne nous dit pas tout !"donc j'essayais au cas où. Et cette tentative était limité à cette MED seulement, je ne cherchais pas à m'inscrire dans quelque chose de répétitif. Je vais donc payer et faire ce que j'ai dit : plusieurs paiements par anticipation.
@Ribouldingue
Je ne comprends pas trop comment faire autrement. Avant d'être suivi, il faut convaincre. C'est après qu'on peut former un conseil ! Et je ne suis pas tout seul, le CS en place dispose juste d'une majorité qui m'est opposée en son sein mais pas forcément au niveau de l'ensemble de la copropriété. Il a juste obtenu son mandat parce qu'il est allé grapiller des pouvoirs chez les absents et que je n'ai pas eu le vice comme eux de ne pas voter pour eux considérant que tout n'était pas forcément mauvais dans leur intervention. Par contre, il m'était impossible de ne pas dénoncer leurs agissements quant les limites légales étaient dépassées d'où la situation très tendue, presque de guerre effectivement !
Vous me parlez de non respect de la loi parce que j'ai payé mes charges mensuellement au lieu de trimestriellement alors que non seulement l"étalement mensuel est accepté pour tous mais surtout que des largesses représentant plusieurs trimestres de retard sont accordées par les syndics à certains membres de CS influents qui eux empêchent le bon fonctionnement de la trésorerie ! Les syndics qui dans la plupart des cas sont aussi gérants locatifs sont les premiers à monter des accords avec leurs confrères pour ne pas se relancer entre eux provoquant eux mêmes le dysfonctionnement des trésoreries des copropriétés dont ils ont la charge.
Alors avant d'être plus royaliste que le roi avec les propriétaires qui paient mensuellement leurs charges, on commence par faire en sorte d'aller chercher l'argent là où il se trouve vraiment ! Et je sais de quoi je parle, tant au niveau de ma copropriété dont j'ai épluché les GL ces dernières années qu'au niveau de milliers d'autres copropriétés en France... Le clientélisme, comme vous ne le savez peut-être pas mais j'en doute, est le nerf de la guerre dans cette profession mais s'il n'y avait que ça, on se croirait chez les Bisounours !
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Posté - 12 mai 2018 : 07:18:00
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Tiens tiens
citation: alors que non seulement l"étalement mensuel est accepté pour tous mais surtout que des largesses représentant plusieurs trimestres de retard sont accordées par les syndics à certains membres de CS influents qui eux empêchent le bon fonctionnement de la trésorerie ! On pensait que vos retards de paiements n'avaient aucune importance puisque la trésorerie était OK
On apprends (oui, on ne l'apprend que maintenant) que c'est un joyeux bordel et que dans ce joyeux bordel vous revendiquez votre droit au retard en le justifiant parce que d'autres conseillers font pire;
Désolé, mais c'est n'importe quoi.
On peut vous aider, certes, mais sur un forum d'entraide, il est illusoire de nous voir partager votre vue assez étrange;
Il faut qu'un vrai conseil mette de l'ordre dans tout cela et surtout dans son rôle de surveillance du syndic joue son vrai rôle;
Désolé encore, mais ce n'est pas un conseiller comme vous qui semble bien parti pour le faire sauf à changer votre vision et abandonner la défense de votre propre intérêt.. |
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Viviane
Pilier de forums
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19
Posté - 12 mai 2018 : 19:05:22
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Là Kelletik, désolée, mais c'est n'importe quoi :
citation: quand je disais parade, je pensais juste aux petits vices de forme que personne ne connaît sauf les avocats et certains de leurs clients. J'ai un ami qui a travaillé pour un avocat qui a fait des dizaines de chèques en bois pendant des années. Il n'a jamais payé aucun des frais bancaires qui lui ont été appliqués !
Et donc ? A un moment il vous faut quand même réaliser que les honoraires du syndic sont reglés avec l'argent du syndicAT, donc de vos voisins. Dans votre guerre avec ce syndic, chercher à ne PAS payer CE QUE VOUS DEVEZ, c'est juste léser vos voisins. Le syndic, lui, s'en contrefiche totalement, c'est pas VOUS qui lui devez les honoraires privatifs, c'est le SYNDICAT.
citation: Vous me parlez de non respect de la loi parce que j'ai payé mes charges mensuellement au lieu de trimestriellement alors que non seulement l"étalement mensuel est accepté pour tous mais surtout que des largesses représentant plusieurs trimestres de retard sont accordées par les syndics à certains membres de CS influents qui eux empêchent le bon fonctionnement de la trésorerie !
Y'a pas de truc genre le retard de Kelletik ne met pas la trésorerie en danger mais le retard de cetains membres influents du CS, si. Ca ne tient ni moralement ni mathématiquement. Prenez une calculette : si 20 personnes ont 50€ de retard, le danger est le même pour le syndicat que si une personne a 1000€ de retard.
Donc le souci c'est que votre syndic tolère les retards, ce qu'il n'a pas à faire. Or ça ne ne vous choque, visiblement QUE parce que vous êtes désormais le seul qui ne pourrez plus payer en retard.
Or, cette tolérance clientéliste du syndic, clientéliste envers TOUS les copros, si ce n'est qu'il l'est un peu plus avec certains qu'avec d'autres, ne vous faites pas d'illusion, vous la payez. Donc pour que la machine tourne quand même normalement, il a deux solutions :
- gonfler le BP pour faire rentrer plus d'argent que nécessaire
- payer les fournisseurs en retard. Ce qui veut dire qu'in fine, les fournisseurs qui restent à travailler pour vous sont probablement les plus chers, ou les plus mauvais.
Quant à penserqu'un petit syndic sera FORCEMENT mieux qu'un gros, ne vous faites pas trop d'illusions. Nous c'est un PETIT cabinet de quartier qui nous le plus escroqué... y'a aucune règle en la matière...
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Édité par - Viviane le 12 mai 2018 19:07:58 |
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kelletik
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20
Posté - 13 mai 2018 : 01:12:05
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citation: Initialement posté par ribouldingueTiens tiens citation: alors que non seulement l"étalement mensuel est accepté pour tous mais surtout que des largesses représentant plusieurs trimestres de retard sont accordées par les syndics à certains membres de CS influents qui eux empêchent le bon fonctionnement de la trésorerie ! On pensait que vos retards de paiements n'avaient aucune importance puisque la trésorerie était OK
Oui, je parlais en général toute copropriété confondue à l'échelon national et je confirme que notre trésorerie est ok même avec quelques très mauvais payeurs et je répète qu'ils sont bien les seuls à gréver la trésorerie pour les mêmes raisons que celles déjà exposées à savoir que les paiements fournisseurs sont effectués au début du 2ième mois du trimestre dans le meilleur des cas alors que mon paiement intervient en début de mois comme d'ailleurs les prélèvements mensuels proposés aux copropriétaires par le syndic (le mensuel est proposé mais dérange ???! Petit manque de cohérence). Admettons qu'au début du 4ième mois, ce qui est le plus probable, il manque, pas mon argent pour payer les derniers intervenants du trimestre puisque j'ai payé ma dernière traite au début du 3ième mois mais celle des très mauvais payeurs. Donc la seule chose que vous pourriez me reprocher d'un point de vue éthique, c'est que ma quote part du trimestre suivant n'étant pas encore payée au 1ier jour du second trimestre, je participe moins (comme tous ceux prélevés mensuellement) à la compensation des sommes non payées du trimestre précédent des mauvais payeurs. Effectivement, je pense que nous ne nous arrêtons pas sur les mêmes priorités, ni sur les mêmes détails.
citation: Désolé encore, mais ce n'est pas un conseiller comme vous qui semble bien parti pour le faire sauf à changer votre vision et abandonner la défense de votre propre intérêt..
Alors si ma copropriété ou tous ceux qui nous lisent préfèrent suivre des conseils partageant la même vision que vous et qui comme dit JPM sur un autre fil au sujet des quelques membres de CS capables de lire les GL, rechignent pour quelques centimes sur des photocopies sans voir des mouvements litigieux de 4000 euros, honnêtement, grand bien leur fasse mais s'ils sont toujours à l'écoute, je leur conseillerais plutôt de me suivre et d'aller voir si leur syndic n'est pas allé prendre ses honoraires un peu trop tôt, ou s'il n'est pas aller prendre des diligences exceptionnelles de 200 ou 300 € l'unité sur des dossier contentieux qui n'ont rien d'exceptionnel car ça, oui, comme dit Viviane, c'est la trésorerie du SDC qui en pâtit !... |
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