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 Posté - 23 mars 2018 : 15:17:42
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormsercitation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Intéressant, car cet avis vient de juristes du domaine ! vous auriez les références de l'arrêt ?
Cass. 3ème civ., 21 janvier 2016, 15-10,566: « Ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d'appel a décidé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s'appliquer entre colotis » Cass. 3e civ., 16 oct. 2016, n° 15-23.674: « Mais attendu que les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant exactement retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que tout coloti pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice et a légalement justifié sa décision de ce chef ». Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-21,329: « le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenus. »
Ces arrêts sont parfaitement conformes à la situation actuelle, mais la loi nous dit qu'à compter du 26 mars 2019, « toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets (...) si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier".
Le 26 mars 2019, faute de publication des cahiers des charges, ces arrêts ne s'appliqueront plus aux dispositions de ces cahiers "ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble"...
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Édité par - rédaction Universimmo le 23 mars 2018 15:22:06 |
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andre78fr
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 Posté - 23 mars 2018 : 15:35:41
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Est-ce que quelqu'un peut m'expliquer simplement les nuances et différences entre la notion de lotissement, une parcelle découpées en lots pour y construire des pavillons individuels, et le statut juridique de la structure qui s'en occupe ; ASL ou copropriété, qui peuvent regrouper des lotissements et d'autres constructions.
Comment s'articule une disposition légale comme celle qui vient d'être citée avec la réglementation des ASL ou de la copropriété ?
Est-ce que le fait de parler du "cahier des charges" et non du règlement (de copropriété) exclut les copropriétés horizontales ?
Le règlement du lotissement c'est encore autre chose que le RDC n'est-ce-pas ? Il devient caduque au bout de 10 ans à défaut d'un vote avec des règles qui sont encore différentes et des statuts de l'ASL et de la loi du 10 juillet...
Franchement, la complexité administrative française a quelque chose d'insupportable...
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1novice
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Posté - 23 mars 2018 : 15:39:39
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réponse à Majik :
Effectivement, je viens de regarder sur le cahier des charges de cette association ASL, cette dernière regroupe un groupe d'habitation (dont la mienne) et un lotissement.
Cela a quelle incidence ?
Il n'y a rien dans les statuts qui précisent les voix nécessaire aux prises de décisions.
Réponse à Gédehem : si c'est un motif objectif de refus, alors pourquoi mon autre coloti, qui lui est venu sans plan et les mains dans les poches, a pu voir son projet accepté sans difficulté ? |
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2018 : 16:14:14
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Parce que, sauf cas particuliers, une véranda n'est pas "construction", qu'il n'y a pas d'autorisation administrative, sauf cas particulier, et que de façon générale une AG n'a pas à justifier son approbation sur une proposition.
En revanche, un refus ou un sursis à statuer doit toujours être motivé.
Les statuts de l'ASL (pas le cahier des charges) mentionnent forcément quelque part la ou les règes de majorités nécessaires à l'adoption des propositions.
A défaut (grave lacune !!!) c'est la règle de droit commun pour les contrats qui s'applique : majorité simple. Sauf pour les modifications statutaires : unanimité de tous sans exception.
Pour la majorité simple, voir si existe un quorum pour la tenue de l'AG. Parce que la majorité simple (ou relative) peut être calculée par rapport aux présents et représentés, ou une majorité absolue calculée sur le total des voix portées par les membres de l'ASL.
Surprenant que des règles de majorités ne soient pas prévues quelques part dans les statuts (encore un rédacteur qui n'y entendait rien !)
Concernant l'emprise placée dans le périmètre de compétence de l'ASL, et donc d'application du cahier des charges, peu importe la statut de chaque parcelle.
Mais il se peut que l'ensemble soit dans le champ d'action de l'ASL (présence d'éléments communs à tous), mais que le cahier des charges ne concerne que l'emprise "lotissement" (cahier des charges du lotissement).
Voir ce qu'il en est. |
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majik
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25
Posté - 23 mars 2018 : 16:35:05
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citation: réponse à Majik :
Effectivement, je viens de regarder sur le cahier des charges de cette association ASL, cette dernière regroupe un groupe d'habitation (dont la mienne) et un lotissement.
Cela a quelle incidence ?
1novice : par pitié ne mélangeons tout!
Une ASL de propriétaires, est soumise à l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 pour sa constitution légale et est régie par ses STATUTS.
Un CAHIER DES CHARGES régit les droits et obligations des propriétaires-colotis et le mode de gestion des parties communes.
Un GROUPE D'HABITATION est une expression qui renvoie à l'habitat collectif, ...et à ce qu'on nomme COPROPRIETE régie par son REGLEMENT DE COPROPRIETE.
Le sol d'assiette du groupe d'habitation est UN IMMEUBLE DU LOTISSEMENT et "en même temps"UN IMMEUBLE COMPRIS DANS LE PERIMETRE DE L'ASL".
A l'insu de votre gré, 1novice, vous êtes en même temps :
- copropriétaire du LOT DE COPROPRIETE ce qui oblige le syndic du groupe d'habitation à vous convoquer à l'AG (voir loi du 10 juillet 1965 et REGLEMENT DE COPROPRIETE)
- coloti dans le LOTISSEMENT (voir CAHIER DES CHARGES)
- membre de l'ASL à l'AG de laquelle, en vertu de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, vous êtes représenté par un MANDATAIRE régulièrement désigné par une délibération de l'AG du groupe d'habitation
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majik
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Posté - 23 mars 2018 : 16:48:37
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andre78fr
La notion de règlement de lotissement renvoie au DROIT DE L'URBANISME, catégorie du droit public dont le contentieux relève des juridictions administratives (tribunaux et cours d'appel administratifs et Conseil d'état).
La notion de cahier des charges renvoie au DROIT IMMOBILIER, catégorie du droit privé dont le contention relève des juridictions civiles (voir la JP de la Cour de cassation citée par Emmanuel Wormser). Il est de même pour la notion de règlement de copropriété.
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andre78fr
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27
Posté - 23 mars 2018 : 17:07:15
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Chez moi, le cahier des charges est celui de l'ASL et il est associé aux statuts... |
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majik
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28
Posté - 23 mars 2018 : 17:26:46
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andre78fr
Chez vous "on a toujours fait comme çi"...
ailleurs "on a toujours fait comme ça"...
qu'est-ce qui fait référence?
une habitude? un usage?
ou la loi? |
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1novice
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Posté - 23 mars 2018 : 18:22:06
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A Géhedem : en épluchant toutes les lignes du document, il y a dit dans le point "Assemblée Constitutive" : " les décisions sont prises à la majorité des voix, la voix du président est prépondérante". Mais c'est dans le paragraphe "Assemblée Constitutive", il n'y a rien de dit dans le paragraphe "Assemblée Générale".
Du coup, de quelle majorité simple parle-t-on ? Au nombre de personnes ou bien au nombre de tantième ? Dans le silence des textes, que fait-on ?
Question anecdotique : n'y a-t-il pas dès lors vice de forme du simple fait d'avoir fait procéder à un vote dont les modalités ne sont pas clairement définies ?
Très très dur de surnager avec tous ces éléments, bravo aux répondants de ce fil en tout cas |
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andre78fr
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Posté - 23 mars 2018 : 18:46:11
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Dans mon ASL, comme dans beaucoup d'ASL, c'est évidemment l'ASL qui a la charge de faire appliquer SON cahier des charges et qui gère ses mises à jour et ses modifications... Copropriété et ASL sont deux entités juridiques, avec des AG et tout ça, mais le lotissement, désolé, c'est autre chose ! |
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2018 : 18:46:28
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Au nombre de personnes ou bien au nombre de tantièmes ?
Encore une fois, ce sont les statuts qui le précisent.
Vous parlez "tantièmes" : il existe donc une clause en faisant état pour chaque parcelle, avec sans doute une grille récapitulative, ainsi que l'objet de ces tantièmes qui seraient spécifiques à chaque parcelle comprise dans le périmètre de l'ASL.
Quid sur ce point.
Tantièmes de répartition des charges, tantièmes de voix affectées à chaque parcelle/propriétaire, les 2 ?
On vote avec selon les tantièmes de répartition de chacun, ou chacun est porteur d'une voix ?
Il faut que vous fassiez une lecture attentive des statuts et rapporter ici ces points, afin d'éviter du coup par coup et de tourner en rond sur des bribes.
PS sur cette ASL s'il y a des 'tantièmes' (de propriété ?) : "cette dernière regroupe un groupe d'habitations (dont la mienne) et un lotissement. "
J'ai une interrogation sur cette mention "groupe d'habitations".
Que sont-elles, quel est leur statut .... ? Une copropriété qui ne dit pas son nom ? (copropriété horizontale par le sol commun).
Ce que relève aussi Majik.
A moins qu'il s'agisse d'autres parcelles riveraines ou mitoyennes ne faisant pas parties de l'emprise objet du lotissement ?
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Édité par - Gédehem le 23 mars 2018 19:03:30 |
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1novice
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Posté - 23 mars 2018 : 18:57:56
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Géhédem : je découvre un peu les choses en même temps que vous ... Pour le calcul, rien n'est dit. Sur les PV des AG antérieures, tantôt on parle de tantièmes, tantôt de collotis, tantôt le résultat des votes est calculé sur le nombre de personnes présentes ou représentés, tantôt sur le nombre total de tous les copropriétaires, même ceux qui ne sont ni présent ni représentés !
Et il n'y a même pas une constante de forme au fil des années sur les mêmes questions : par exemple, une année l’élection du président de séance est calculé en tantième, l'année suivante en nombre de colotis.
Chaud de s'y retrouver, ça m'a l'air juste tout mélangé ... Quelle est la règle habituelle ? Sur quels textes ? |
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2018 : 19:07:32
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Laissez tomber les PV.
Les mentions folklos rapportées dans les PV d'AG relèvent des pratiques folklos que l'on observe ici ou là , les seules ayant droit de cité étant celles prévues dans les statuts.
Retrouvez les statuts publiés, épluchez les en détail, et revenez nous voir pour rapporter les données indiquées.
Ajout : dans ce type d'affaire, il n'est jamais bon d'être isolé.
Voyez autour de vous si 2 ou 3 ne pourraient pas aussi plancher là dessus ....
PS : "Sur les PV des AG antérieures, tantôt on parle de tantièmes, tantôt de collotis, tantôt le résultat des votes est calculé sur ....."
Il doit donc y avoir quelque part (statuts) des clauses qui précisent tout cela. A défaut, le signataire certifiant ces documents a du soucis à se faire, sa responsabilité étant engagée plein pot !
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Édité par - Gédehem le 23 mars 2018 19:23:26 |
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andre78fr
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Posté - 23 mars 2018 : 19:15:34
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Malheureusement certains statuts sont (très) mal écrits ou incomplets... ce qui pose problème quand ils ne prévoient même pas les modalités pour les mettre à jour ;-)
Un site et une référence toujours bons à connaître sur les ASL :
https://www.droit-immo.com/?Organis...-ASL&lang=fr |
Édité par - andre78fr le 23 mars 2018 19:18:05 |
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1novice
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Posté - 23 mars 2018 : 23:22:56
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je vais continuer mes recherches mais à ce stade :
"" Vous parlez "tantièmes" : il existe donc une clause en faisant état pour chaque parcelle, avec sans doute une grille récapitulative .. ""Oui,
1) dans un tableau intitulé "désignation des terrains", qui explique quelles sont les parcelles cadastrés achetés par les deux promoteurs immobiliers
2)ensuite dans un second tableau sous l'intitulé "servitudes temporaires réciproques de passage ...." où ces parcelles sont recomposées sous forme de parcelles intitulés "lots privatifs".
3)un 3eme tableau placé sous le titre "plan des parcelles", ou apparaissent les parcelles et leur surface
Par contre, dans les chapitres suivants, relatifs à l'association syndicale, il n'est nul endroit ou réapparaissent ces tableaux.
"" On vote avec selon les tantièmes de répartition de chacun, ou chacun est porteur d'une voix ?"" A priori, chacun est porteur d'une voix, plus un pouvoir max. Cette information n'apparait que dans l'article relatif à l'assemblée constitutive, l'article relatif à l'assemblée générale ne comporte aucune mention de ce type.
"" J'ai une interrogation sur cette mention "groupe d'habitations """". :il s'agit de maisons faites par un constructeur, pour la plupart en VEFA, dans lecadre d'un programme de construction de maison. Il y avait deux sociéttés sur cette opération apparemment. Elles ont acheté plusieurs terrains, de parcelles cadatrées différentes, en ont fait des lots privatifs et ont construit dessus. L'une d'elle a appelé cela un groupement d'habitation sur l'acte notarié, l'autre un lotissement. Je ne sais pas si cela répond à vos questions... Que faut-il que je cherche sur le document ?
Je suis aussi en train de percuter que lors de ce vote, tout s'est passé à main levé (enfin ... méthode "qui vote contre, qui s'abstient"), et seules les mains ont été comptées. Or, dans ce cas un couple pouvait voter deux fois sur le même item (au lieu d'un vote par coloti), une personne pouvait voter contre et s'abstenir, et à la vitesse ou les choses se sont déroulées, les noms des personnes ayant voté contre, s'abstenant ou votant pour n'ont pas pu être relevé. Il n'y a pas eu d'appel nominatif. Or, certaines des personnes présentes (dont moi) étaient porteurs d'un pouvoir. Mais comment savoir qui avait combien de voix dans un vote de ce type ? Dès lors, quelle validité peut avoir un tel vote ?Quelles sont mes voies de recours ? |
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majik
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Posté - 24 mars 2018 : 05:57:31
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1novice; vous avez intitulé votre fil assemblée colotis-validité vote AG ...
...et vous tournez en rond avec un plaisir évident.
Juste pour le fun : avez-vous connaissance de la date d'insertion au Journal officiel (JOAFE) de la publicité desdits "STATUTS de l'ASL".....
et subsidiairement la date de ladite "assemblée constitutive"?
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1novice
Nouveau Membre
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Posté - 24 mars 2018 : 09:15:40
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Bonjour Majik,
Je ne comprends pas bien le sens de votre question. Non, je n'ai pas ces informations, mais je présume qu'elles sont effectives et valides : le syndic est géré par une société privée de gestion, je les vois mal passer à coté de ce type de process réglementaire et élémentaire.
Nonobstant, le seul document dont je dispose, après demande à cette structure de gestion, est un document d'une quarantaine de pages, intitulé cahier des charges et statuts de l'AS d'un ensemble immobilier de maisons individuelles". Il s'agit du même document que celui que j'ai reçu par voie notarié lors de l'achat de ma maison. Comme je le disais, lorsque j'ai demandé les statuts de l'ASL, c'est ce document là qui m'a été retourné.
Dois je comprendre dans votre question que le document que l'on m'a transmis n'est pas le bon ? |
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majik
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Posté - 24 mars 2018 : 09:59:01
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citation: je n'ai pas ces informations, mais je présume qu'elles sont effectives et valides
Si vous allez par là , votre noviciat est parti pour durer....
Pour tenter de l'abréger au mieux de vos intérêts, c'est facile comme un clic:
vous accédez au site internet du journal officiel association,
et vous recherchez le nom de ladite ASL |
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nefer
Modérateur
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Posté - 24 mars 2018 : 10:14:03
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citation: Initialement posté par 1novice
le syndic est géré par une société privée de gestion, je les vois mal passer à coté de ce type de process réglementaire et élémentaire.
Si tous les professionnels de l'immobilier appliquaient les textes réglementaires et ceux propres aux entités juridiques qu'ils gèrent.....il n'y aurait pas autant de problèmes, voir de procédures judiciaires...
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1novice
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Posté - 24 mars 2018 : 10:41:06
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Très surpris, rien ne ressort au nom de mon lotissement, même sur toute la France. Sur tout mon département, iil n'y a rien qui corresponde à mon lotissement.
Par contre, une grande partie des rues de mon lotissement (pas toutes) est intégré dans une ASL beaucoup plus large, et est domicillié chez une personne qui ne fait pas parti de mon lotissement ?! Cette ASL semble davantage tournée en direction des projets d'aménagement qui pourraient impacter le quartier, défense de l'environnement, lutte contre la pollution, ... Il n'est fait nulle mention de gestion de lotissement.
Que dois-je en conclure ? |
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assemblée colotis-validité vote AG 
