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1novice
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 Posté - 24 mars 2018 : 11:02:30
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précision : cette structure beaucoup plus vaste est une association, pas une ASL.
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Gédehem
Pilier de forums
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 42
 Posté - 24 mars 2018 : 11:30:11
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A l'évidence, vous êtes noyé (et nous aussi) dans un océan d'inconnues ....
Qu'il sera temps de vérifier après coup.
" Elles ont acheté plusieurs terrains, de parcelles cadastrées différentes, en ont fait des lots privatifs et ont construit dessus. L'une d'elle a appelé cela un groupement d'habitation sur l'acte notarié, l'autre un lotissement.
Revenons à la base.
Vous êtes dans ce "groupe d'habitations" : vous avez bien un titre de propriété quelque part, qui précise le descriptif de ce que vous avez acheté.
On sait qu'il y a un pavillon, quid du terrain/jardin ? Jardin qui serait 'parcelle', avec indication cadastrale ?
Pour faire simple :
Pour un "lotissement", il y a démembrement de la (ou des) parcelle d'origine en X parcelles cadastrées, chacune indépendante des autres. Opération qui fait l'objet d'un arrêté de lotir de la commune.
Sur chacun de ces terrains privatif est édifié une construction.
Pour un "groupe d'habitations", il y division de la (ou des) parcelle d'origine par convention interne, une fraction du sol étant affectée à la jouissance privative du propriétaire de la maison à édifier.
Dans le "lotissement" on a le regroupement de X parcelles de terrains privatifs.
Dans le "groupement d'habitations" on a le regroupement de X maisons individuelles sur une même emprise foncière, dont tout ou partie est divisée par convention entre les propriétaires des maisons, fraction dont ils n'ont que l'usage et non la propriété..
Dans nos contrées, cela s'appelle une 'copropriété', ici par le sol (on parle aussi de "copropriété horizontale").
EW corrigera ce résumé simplifié s'il le juge utile ....
Il faut donc vérifier sur votre titre de propriété de quoi vous êtes effectivement propriétaire, et en particulier le jardin.
Ceci fait, il sera temps de remonter la filière ....
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majik
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43
Posté - 24 mars 2018 : 12:13:15
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citation: Très surpris, rien ne ressort au nom de mon lotissement, même sur toute la France. Sur tout mon département, iil n'y a rien qui corresponde à mon lotissement.
La fin du noviciat est en vue...
Selon toute vraisemblance, votre ASL n'a pas été constituée conformément aux dispositions légales.
= en réalité, il n'y a pas d'ASL.
Voulez-vous que je vous narre une expérience récente vécue par un de mes proches?
Il achète "une maison" dans un lotissement situé dans une petite ville où tout le monde se connaît et connaît le maire...
Le maire a vu d'un bon oeil la réalisation de ce lotissement qui développait la ville, étendait ses réseaux de service public, créait des logements, sans argent public...
Il a immédiatement repris les voies et réseaux.
Mais voilà :
le lotisseur avait un copain gérant une agence immobilière...
celui-ci convoque les propriétaires en leur annonçant l'obligation de constituer une ASL...et il demande à chaque maison 80€ pour couvrir les frais de "l'assemblée générale" ...
mon sang ne fait qu'un tour et j'accompagne ce proche à ladite AG......
le coquin baratine...
jusqu'Ã ce que je l'interroge sur l'ordonnance du 1er juillet 2004 ...
embarras... poisson noyé...
...et pschitt!
Les novices ayant payé 80€ ne les ont jamais jamais revu...
Mais ils n'ont pas de "syndic" pour les pomper jusqu'Ã la nuit des temps...
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1novice
Nouveau Membre
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44
Posté - 24 mars 2018 : 14:25:27
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a Gédehem : sur mon acte de vente, il est dit " une propriété ... formant le lot n°... du groupe d'habitation dénommés... et figurant au cadastre sous les références suivantes .... Ladite propriété consistant en : une maison d'habitation d'une surface, ..., jardin. Telle que ladite propriété existera, se comportera après achèvement complet de la construction, avec tous les droits, aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve" .
PROPRIETE JOUISSANCE : l'acquéreur sera à compter de ce jour propriétaire du sol et des constructions existantes compte tenu de l'avancement des travaux. En outre, il deviendra propriétaire des ouvrages à venir par voie d'accession au fur et à mesure de leur exécution. Il en aura la jouissance et en prendra possession lors de l'achèvement des travaux de construction, lequel aura lieu et sera constaté dans les conditions ci après citées"
dans le reste de l'acte on parle de plan de division parcellaire, de parcelles (avec des surfaces de l'ordre de 7a40ca environ à chaque fois). Les parcelles sont cadastrées séparément, et sont toutes marquées "lot privatif", exceptées des parcelles dédiées à la voirie, bassin de rétention, ...
Du coup, qu'en pensez vous ?
majik : merci :) par contre, j'ai encore du chemin à faire, je n'ai pas repéré les incidences juridiques de cette absence de déclaration. |
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Gédehem
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45
Posté - 24 mars 2018 : 18:39:47
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On serait donc dans un lotissement. Vous avez la propriété de l'ensemble "parcelle-maison".
Il faut maintenant remonter d'un cran et voir si cette ASL est mentionnée dans vos actes.
Encore un cran pour voir cette histoire de "tantièmes" dot vous parlez : où sont-ils mentionnés ?
Sans doute dans les statuts de l'ASL, association foncière dont il doit être fait mention quelque part, statuts qu'il faut trouver.
Et en particulier les clauses qui traitent de l'assemblée générale, de la constitution de son bureau (qui préside l'AG), aux voix nécessaires à sa tenue (quorum ?), des voix attribuées aux membres propriétaires.
Tantièmes : quelle fraction de quoi ?. Ou 1 voix par personne ?
Le cran suivant sera la déclaration de cette ASL : il a forcément des archives rapportant cette déclaration. Voir du coté de ceux qui sont susceptibles de les détenir.
A 2 ou 3 les recherches seront plus faciles.
PS : dans nos contrées, celles d'un Etat de droit, quasi tout est juridique. Pour les bisous, c'est dans l'intimité, qui n'est pas (encore) codifié .... |
Édité par - Gédehem le 24 mars 2018 18:42:36 |
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majik
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46
Posté - 24 mars 2018 : 18:43:32
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Vous disiez dans votre 1er post
citation: Je suis coloti d'un lotissement récent (2014),
bon : dans un lotissement, comme le dit gedehem, chacun est propriétaire de son lopin de terre et de ce qu'il y a dessus et dessous
et vous ajoutiez
citation: régi par une association syndicale.
...eh bien, après nos échanges, cet ajout est faux
pas de formalités de PUBLICITE (pas d'insertion au JOAFE)= pas de constitution légale
DONC : pas d'AG qui puisse vous refuser quoi que ce soit!
Mais il vous reste à approfondir vos recherches, comme cela vous a été suggéré.
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Gédehem
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47
Posté - 24 mars 2018 : 19:05:44
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A priori, en présence d'éléments d'équipement communs à différentes parcelles bâties, type VRD (voiries et réseaux divers), il doit y avoir une ASL pour les gérer, les entretenir, y faire des travaux ....
Que l'on soit dans un lotissement ou pas. Les ASL ne sont pas exclusives des lotissements.
Sauf qu'il manque les éléments sur cette ASL, qu'il faut rechercher. |
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1novice
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48
Posté - 25 mars 2018 : 11:51:21
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Bonjour Gédehem, bonjour Majik
A ce stade de mes recherches et de mes échanges écrits avec différents responsables du lotissement :
- l'ASL de mon lotissement n’apparaît pas au JO (merci Majik pour cette recherche).
- pourtant, lorsque je reprend les PV de la 1er AG, il est bien donné mandat au premier directeur de créer cette association et de la publier dans un journal dédié. Question : y a-t-il d'autres journaux que le JO habilité à recevoir ce type d'information ?
- lorsque je demande communication des statuts de cette ASL, on me renvoie au document que j'ai reçu lors de l'achat de ma maison, intitulé "cahier des charges et statuts de l'association syndicale d'un ensemble immobilier de maisons individuelles".
- certains échanges évoquent le fait que cette ASL est gérée par le cabinet de gestion privée qui nous envoie les factures, gère les réunions, ... Ce cabinet me renvoie au document "cahier des charges ..." lors de toute demande.
Dans quel sens dois je poursuivre mes recherches ?
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1novice
Nouveau Membre
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49
Posté - 25 mars 2018 : 12:35:19
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je viens de voir que sur la convocation de cette AG, il était écrit : "cette décision pour être adoptée devra recueillir la majorité de l'article 25 de la loi du 10/07/1965, soit la majorité de tous les copropriétaires du syndicat. Article 25-1 : si l'AG des copros n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédemment mais que le projet à recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Question : est ce que dans la gestion d'une ASL il peut etre juridiquement fait appel à une loi qui traite des copros ? |
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majik
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50
Posté - 25 mars 2018 : 12:39:03
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1novice: pour vous faire votre propre religion...
commencez par lire et assimiler les titre I et II de l'ordonnance du 1er juillet 2004.
CE QUE DOIVENT COMPORTER LES STATUTS : article 7 (+art.3 du décret)
LE FORMALISME DE LA PUBLICITE: article 8 (+art.4 du décret) |
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majik
Contributeur senior
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51
Posté - 25 mars 2018 : 12:49:31
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inovice relisez posément TOUS les échanges depuisvotre 1er post.
rappel du post 25 :
1novice : par pitié ne mélangeons tout!
Une ASL de propriétaires, est soumise à l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 pour sa constitution légale et est régie par ses STATUTS.
Un CAHIER DES CHARGES régit les droits et obligations des propriétaires-colotis et le mode de gestion des parties communes.
Un GROUPE D'HABITATION est une expression qui renvoie à l'habitat collectif, ...et à ce qu'on nomme COPROPRIETE régie par son REGLEMENT DE COPROPRIETE.
Le sol d'assiette du groupe d'habitation est UN IMMEUBLE DU LOTISSEMENT et "en même temps"UN IMMEUBLE COMPRIS DANS LE PERIMETRE DE L'ASL".
A l'insu de votre gré, 1novice, vous êtes en même temps :
- copropriétaire du LOT DE COPROPRIETE ce qui oblige le syndic du groupe d'habitation à vous convoquer à l'AG (voir loi du 10 juillet 1965 et REGLEMENT DE COPROPRIETE)
- coloti dans le LOTISSEMENT (voir CAHIER DES CHARGES)
- membre de l'ASL à l'AG de laquelle, en vertu de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, vous êtes représenté par un MANDATAIRE régulièrement désigné par une délibération de l'AG du groupe d'habitation |
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andre78fr
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52
Posté - 25 mars 2018 : 13:21:38
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A mon avis, vous êtes dans une ASL gérée, comme beaucoup d'ASL, par un syndic pas très compétent qui vous traite comme une copropriété... |
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1novice
Nouveau Membre
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53
Posté - 25 mars 2018 : 16:05:34
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Majik : désolé de le dire, mais plus les choses avancent, moins je comprends. Quelles règles s'appliquent à moi en l'état du sujet, sur un vote en AG pour un projet d'extension ?
J'ai bien compris que ce sont les statuts, mais ceux ci ne semblent pas avoir été publiés au JO. Mais la jurisprudence + l'article 8 de l'ordonnance de 2004 disent que ce n'est pas grave, ils s'appliquent quand même ...
Lorsque je demande les statuts, mon syndic me renvoie sur un texte lacunaire qui ne précise rien en termes de modalités de votes, de répartition des voix, ... Et lorsque je lis les convocations, il semble que les modalités de vote des résolutions dépendent d'un texte (loi du 10 juillet 1965) qui s'applique aux régies d'immeuble et non pas aux lotissements. Et selon ce que je lis, tantôt il semble que ce texte s'applique, tantôt non.
1) je n'ai toujours pas compris si ce cahier des charges s'imposait à moi, et s'il fallait ou non pour cela que les statuts de cette ASL aient été déposés en préfecture pour cela, en comportant le cas échéant une mention de renvoi vers ce cahier des charges. Ou si ce cahier des charges s'imposait à moi en toute indépendance des statuts de l'ASL. Lui aussi, pas besoin de le publier ?
2) je n'ai toujours pas compris ce qu'il se passerait si je fais un dépôt de PC sans cette validation, si les statuts de cette ASL n'ont pas été déposés.
3) Je ne comprends pas comment il est possible d'être régi dans une AG de lotissement par une réglementation (règlement de copropriété par exemple) qui fait référence à des immeubles avec des locataires par exemple, alors qu'il n'y a pas d'immeubles, que des habitations privatives. Du coup, cette réglementation s'impose t-elle à moi ? Si oui, alors pourquoi plusieurs fois j'ai lu que les syndics faisaient régulièrement à tord la confusion entre les deux ?
A se lire,
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majik
Contributeur senior
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54
Posté - 25 mars 2018 : 16:42:52
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1novice : je renonce...
Toutes les réponses utiles à la compréhension de votre situation vous ont été apportées.
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Gédehem
Pilier de forums
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55
Posté - 25 mars 2018 : 20:45:44
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Une ASL "normale" doit être déclarée lors de sa création, enregistrée par les préfectures (services des associations), les modifications statutaires devant suivre le même chemin.
Une visite au bureau des associations avec en main quelques documents "officiels" de l'ASL serait nécessaire.
Dans la mesure où elle n'est pas déclarée, elle n'a pas d'existence légale.
Sauf que la mention en étant portée dans les actes, les dispositions statutaires s'imposent à ses membres.
Rien n'interdit de reprendre dans les statuts des dispositions existantes dans d'autres textes. En particulier pour les votes en AG, pour un vote selon la majorité définie art.25 de la loi de 1965.
Encore faut-il que ce soit expressément prévu.
Sur ce que vous rapportez, non seulement ces statuts seraient réduits à pas grand chose, mais il n'existerait aucune clause qui préciserait les modalités de vote, les voix détenues par les membres, des seuils de majorité, etc ...
Je rejoins ici André : il semblerait que la personne (?) ou l'organisme gérant votre ASL confond la gestion d'une copropriété et celle d'une ASL.
C'est de ce coté là qu'il faut insister : LRAR au pdt de l'ASL exigeant copie des statuts tels que publiés, avec justification de la règle de majorité de l'art.25 L.65 retenue pour prise de décision telle que mentionné dans les PV .
J'insiste : il serait nécessaire d'entreprendre la démarche à plusieurs.
NB : immeuble = fonds de terre et ce qui y est incorporé.
Votre jardin et votre pavillon dessus sont "immeuble".
Confusion avec l'appellation courante 'immeuble' : construction à étages'. |
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1novice
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Posté - 25 mars 2018 : 21:29:07
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Merci Gédehem, vos propos sont beaucoup plus clairs et compréhensibles pour un néophyte.
Donc si je résume, il semble être appliqué dans cette ASL des règles de gestion des votes, de majorité, qui ressortent des copropriétés, alors que l'on est en lotissement, et que, bien que cavalier, ce montage juridique peut exister si et seulement si il est expressément justifié. Est ce cela ?
je n'ai pas compris le sens de votre phrase : "Sauf que la mention en étant portée dans les actes, les dispositions statutaires s'imposent à ses membres." A quelle mention, quels actes, faites vous référence ?
Je viens d'envoyer un mail au président pour demander ces éléments statutaires, je vais voir ce que j'ai en retour.
Nb : dans le cadre de l'article 25 de la loi de 1965, les décisions étant adoptées à la majorité de tous les copropriétaires, cela revient donc à additionner les absents + les abstentions aux votes des gens contre, non ? Ex : j'ai 60 copropriétaires. 40 viennent ou sont représentés. La majorité reste-t-elle pour autant à 30 ? Du coup, s'il y a 9 abstentions et 2 voix contre, le projet est rejeté alors, malgré le fait qu'il y ait eu au final 29 voix pour. ????? C'est comme cela que cela fonctionne ? |
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Posté - 25 mars 2018 : 21:59:01
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1novice
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Posté - 25 mars 2018 : 22:26:35
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A Gédéhem : sur mon acte de vente, il est écrit, aux conditions particulières, que le cahier des charges et les statuts de l'ASL sont déposés au registre des minutes du notaire qui a rédigé l'acte. Cela apporte-t-il des éléments informatifs complémentaires sur le lieu de présence de ces statuts ?
Nb : pour répondre à une question plus antérieure, il n'est pas fait référence au cahier des charges dans la partie "désignation du bien", seulement dans la partie "conditions particulières"
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Gédehem
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Posté - 26 mars 2018 : 10:52:49
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Lorsqu'il est question ici "des actes", il s'agit des actes de vente de chacun des propriétaires.
Statuts ASL et cahier des charges y sont annexés, et donc déposés au registres des minutes.
Les clauses de ces pièces s'imposent donc aux propriétaires, qui, par leur achat sont devenus membres de l'ASL.
Statuts annexés à vos actes qui doivent être enregistrés en préfecture.
Statuts qui s'imposent aux membres, y compris s'ils ne sont pas publiés : ils sont convention entre vous (contrat entre propriétaires).
La loi de 1965 portant statut des immeubles en copropriété n'est pas applicable dans le ASL.
Mais rien n'empêche les statuts d'ASL d'en reprendre certaines dispositions. Comme la règle de majorité dite de l'art.25. : majorité absolue des membres.
Chaque propriétaires disposant d'une voix (prévu par les statuts), l'ASL compte 60 membres, la majorité absolue est de 31 voix.
Peu importe le nombre de participants à l'AG, de voix présentes ou représentées, des abstentions : pour qu'une décision soit prise à la majorité absolue, il faut que la proposition obtienne au moins 31 voix.
31 voix "pour" = approbation de la proposition.
31 voix "contre" = rejet de la proposition.
Peu importe ce que font les 29 autres propriétaires : au ciné, en boite, devant la télé, présents mais s'étant abstenus, ayant voté dans un sens minoritaire.
Autre règle de majorité : majorité relative (des présents et représentés à l'AG, en copropriété dite "art.24") : 35 sont présents ou représentés, majorité relative 18.
Comme déjà précisé, pour être opposable (applicable), cette règle de majorité (ou d'autres) doit être expressément prévue par les statuts.
Statuts qui prévoient généralement un quorum , un nombre mini de participants pour tenir valablement l'assemblée générale.
Là aussi tout doit être prévu noir sur blanc dans les statuts.
Même chose si les statuts prévoient l'application de 'tantièmes'.
Qui posent question : on parle de tantièmes pour exprimer une fraction de quelque chose : 5/100 ème, 25/1000 ème, 180/10.000 ème, etc ....
Ce qui est le cas en copropriété, chaque lot de copropriété comportant une partie privative (apparte, maison, local X) ET une fraction de toutes les choses communes. Divisées en 100, 1000, (tantièmes) , etc ... Choses communes qui sont donc propriété indivise de chacun des copropriétaires. Les copropriétaires votent en AG avec cette fraction de parties communes dont ils sont propriétaires (prévu par les textes).
Ce qui induit que ces lots privatifs sont alors "lots de copropriété" placés sous le statut de la loi de 1965 applicable au "groupe immobilier". Ils ne peuvent être en même temps sous statut ASL. C'est l'un ou l'autre.
Si vos PV d'AG de l'ASL mentionnent pour une chose des votes avec des 'voix' par propriétaire et pour d'autres des votes avec des 'tantièmes', il y a une anomalie.
S'il y a des tantièmes, d'où proviennent-ils ? Quel fractionnement de quoi, quelle disposition statutaire ?
Ce sont ces points qu'il faut creuser, questions qu'il faut poser.
PS : comme dans tout contrat, l'acte de vente est un 'contrat', il peut exister des conditions générales et des conditions particulières dans un acte de vente, conditions de la vente qui s'imposent à l'acquéreur. |
Édité par - Gédehem le 26 mars 2018 11:16:19 |
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1novice
Nouveau Membre
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Posté - 26 mars 2018 : 16:30:18
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A Gédehem :
Merci pour ces précision. Très intéressant votre calcul, j’y reviendrai après.
Pour ce qui concerne le cas soulevé, éléments complémentaires :
1) Le président me répond devant témoin écrit qu’il n’y a pas d’autres statuts que ceux que j’ai eu lors de l’achat de mon bien. Il n’y a pas eu de modifications apportés à ceux-ci depuis.
1bis) Ces statuts font partie des minutes du notaire. Ils n’apparaissent pas au JO.
=> Q1 : qu’en conclure ?
2) Dans les statuts, il n’est défini aucune modalité de vote dans l’article « assemblée générale ».
Le seul endroit où l’on parle de modalité de vote, c’est dans l’article « assemblée constitutive », qui est un peu long et m’a l’air d’être un peu fourre tout. Il est dit : « les décisions sont prises à la majorité des voix, la voix du président est prépondérante en cas d’égalité ».
=> Q2 : en ce cas, de quelle majorité parle-t-on ? majorité absolue des membres type article 25 ? majorité relative sur la base des présents et représentés ? Attendu que nous sommes dans une ASL et non une copro, peut on en déduire qu'il s'agit préférentiellement de la 2eme solution puisque la loi de 1965 n'a pas été écrite pour celle-ci et qu'elle ne s'impose donc pas automatiquement aux ASL ?
3) Je pense objectivement que les PV de l’AG comporte des anomalies en faisant tantôt référence à des colotis, tantôt à des tantièmes, puisque les statuts sont totalement muets sur ce point.
Q3 : attendu que pour la validation du bureau, des comptes, … il est toujours utilisé la majorité relative des présents ou représentés, est il possible d’exciper du jugement de la Cour de Cassation (CC, Chambre civile 3, du 24 janvier 2001, 99-13.942, Inédit) énonçant que si les statuts ne distinguent pas entre la nature des décisions, la même majorité s’applique à toutes des délibérations ? Et donc, qu’en ce cas, il s’agit de la même majorité qui doit s’appliquer à la décision évoquée ?
A se lire,
Cdt
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