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Lpat
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 Posté - 28 mars 2018 : 17:20:54
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Bonjour,
Nouveau membre du CS de la copropriété, en mai 2017, je découvre que le compte d'attente est débiteur de 2300.00€. Après maintes interrogations auprès du gestionnaire, celui-ci, lors du dernier CS, nous sort un PV de juin 2001. il était voté des travaux de vmc. les appels devaient être lancés courant de l'été. Pas d'appels lancés, factures réglés..plus de possibilités de vérifier. Au bout de 17 ans, le syndic nous annonce celà ...Le conseil syndical (comme beaucoup, ne s'intéressait pas trop à la comptabilité).
Le quitus est donné chaque année. Comment peut-on solutionner le problème?
Erreur du syndic, doit-il prendre en charge??, malgré le quitus.
Merci pour votre aide.
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nefer
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 Posté - 28 mars 2018 : 17:49:31
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le compte travaux n'a jamais été mis au vote en AG pour l'approbation ? |
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Lpat
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Posté - 28 mars 2018 : 18:42:43
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Non, ils se rendent compte du problème en 2018. Ils auraient paye le fournisseur en débitant le compte d'attente. Celà n'a dérangé aucun comptable...aucun. gestionnaire.Il y a eu du laxisme..qui plus est,le solde du compte d'attente fluctue à chaque fin d'exercice. Ils passent la contre partie des factures non parvenues sur ce compte au lieu du 408 et régularisent l'année suivante. |
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Gédehem
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Posté - 28 mars 2018 : 19:18:38
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Erreur du syndic, doit-il prendre en charge??, malgré le quitus.
De quoi est-il question ???
Des travaux ont été réalisés en 2001, (17 ans), la facture réglée. Le prestataire a été payé, la trésorerie du syndicat débitée.
Ce dont il serait question, relève de ces écritures qui trainent, auxquelles personnes ne comprend rien, qui ressortent un beau jour des années plus tard sans que l'on ne sache plus de quoi il s'agit.
Le syndic n'aurait rien "Ã prendre en charge" : l'entreprise intervenue en 2001 n'a pas attendu 2018 pour se faire payer.
Ces 2300 € ont sans doute été imputés dans le cadre du budget prévisionnel de l'exerce courant 2001, d'où l'absence d'appels spécifiques. Et oubliés dans les comptes.
PS : la comptabilité des syndicats est faite pour les comptables, et encore pas tous et sous réserve qu'ils se mettent d'accord, certainement pas pour les copropriétaires, c'est bien connu. |
Édité par - Gédehem le 28 mars 2018 19:23:09 |
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Posté - 28 mars 2018 : 19:29:43
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ou bien ils ont été pris sur l'avance de trésorerie ou des avances travaux sans que personne ne s'en préoccupe et ne voit.
Dix sept ans après, il vaut mieux passer cela par perte et profit, mais je conseille de prendre une résolution pour supprimer cette écriture d'attente afin d'en avoir une trace... |
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nefer
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Posté - 28 mars 2018 : 19:44:09
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ce compte travaux n'a probablement pas été réparti dans les comptes des copropriétaires... |
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Lpat
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Posté - 28 mars 2018 : 19:57:36
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Les 2300.00€ ont été pris sur la trésorerie courante.
Pour solder ce compte d'attente, il faudrait débiter les copropriétaires présents du bâtiment concerné.....Quid des nouveaux propriétaires depuis 2001... |
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nefer
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Posté - 28 mars 2018 : 20:13:08
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citation: Initialement posté par Lpat
Les 2300.00€ ont été pris sur la trésorerie courante.
Pour solder ce compte d'attente, il faudrait débiter les copropriétaires présents du bâtiment concerné.....Quid des nouveaux propriétaires depuis 2001...
c'est ce que je pensais
l'entreprise a été réglée
le syndic n'a pas mis à l'ordre du jour l'approbation de ce compte travaux
il semble que ce soit le même syndic actuellement qu'en 2001
donc il doit mettre à l'ordre du jour l'approbation de ce compte travaux pour pouvoir le répartir auprès des copropriétaires...mais il faut lui demander de prendre à sa charge la quote part de ceux qui ont vendu leur lot, qui ne sont plus copropriétaires...à moins que le syndic leur ait imputé cette somme sur leur compte vendeur au moment d ela vente |
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andre78fr
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Posté - 28 mars 2018 : 20:35:03
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Pour solder un compte débiteur qui n'a plus aucune raison d'être vous avez deux options ; charges exceptionnelles ou diminution de l'avance de trésorerie.
Dans la mesure où de facto les sommes ne sont plus en trésorerie depuis des années, la deuxième est la plus logique et ça n'a aucun impact sur les copropriétaires, c'est juste l'illusion d'avoir 2 300 € en plus qui disparaît !!!
PS : une dernière option, ne rien faire !!! laissez ce solde qui traîne depuis tout ce temps et qui n'a jamais gêné personne :D |
Édité par - andre78fr le 28 mars 2018 20:36:00 |
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Lpat
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Posté - 28 mars 2018 : 20:56:04
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La dernière option ne me convient pas. Certes, cela n'a jamais gêné quiconque. Mais, moi cela me gêne. Donc, je pense que je vais contacté le syndic. L'imputation en charges exceptionnelles serait la bonne solution, puisque les copropriétaires de ce bâtiment n'ont rien réglé, alors que les travaux ont été effectués. Et comme dit Nefer : "mais il faut demander au syndic de prendre à sa charge la quote part de ceux qui ont vendu leur lot". |
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andre78fr
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Posté - 28 mars 2018 : 21:11:38
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Vous pouvez demander mais... c'est rare qu'un syndic prenne à sa charge un déficit de la copropriété. Le moins-perçu est techniquement à la charge des copropriétaires à la date de l'AG qui va approuver ce compte travaux en même temps que le reste des comptes.
Sur un plan comptable, on peut solder directement par une charge exceptionnelle mais en théorie ce montant correspond au solde en attente qui aurait dû aller sur le compte 120, avec les travaux facturés d'une part et les provisions d'autre part... après toutes ces années, vous pouvez vous dispenser d'une annexe 4 en bonne et due forme ! |
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Lpat
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Posté - 28 mars 2018 : 21:26:07
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Il y a quand même eu un manquement dans la gestion de la copropriété. Le syndic est responsable du manque de compétence de ses salariés. Le syndic a une assurance. Le copropriétaire qui a acquis son bien depuis 2001 n'a pas à supporter ces travaux. Le syndic doit assumer.... |
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Gédehem
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Posté - 28 mars 2018 : 23:12:47
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"puisque les copropriétaires de ce bâtiment n'ont rien réglé"
Sans doute un problème de répartition de ces travaux. Certainement pas une absence de paiement.
Pardon d'insister : pour ces travaux de 2001 payés en 2001, ce n'est pas le syndic qui a sorti de sa poche les 2300 € payés à l'entreprise.
L'entreprise a bien reçu 2300 € de la part du syndicat. Donc globalement des copropriétaires depuis le compte bancaire du syndicat, puisqu'il n'existe pas d'autres fonds disponibles que ceux provisionnés par les copropriétaires..
Je suis comme André : ces 2300 € n'existent plus depuis longtemps en trésorerie, ayant été versés par le syndicat. Il faut régler la question des écritures dans les comptes, l'affaire n'ayant aucun impact pour les copropriétaires.
"Le syndic est responsable du manque de compétence de ses salariés."
Sans doute !
C'est pour cela que le législateur à prévu un Conseil de Surveillance dans les syndicats, dont la mission principale est de contrôler le syndic, et en particulier les comptes qu'il tient pour le syndicat.
Lesquels sont soumis à l'appréciation des copropriétaires, qui peuvent eux aussi les contrôler avant chaque AG appelée à les approuver.
Prise de position éclairée par le CR de contrôle que présente le CS.
Dit autrement, sans vouloir fâcher quiconque : si le cheval qui tire la carriole fait ce qu'il veut et va dans le fossé, il faudrait poser des questions à ceux qui sont censés lui tenir les rênes ....
...17 ans, quand même ....!! |
Édité par - Gédehem le 28 mars 2018 23:23:21 |
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nefer
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Posté - 28 mars 2018 : 23:22:41
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citation: Initialement posté par andre78fr
Pour solder un compte débiteur qui n'a plus aucune raison d'être vous avez deux options ; charges exceptionnelles ou diminution de l'avance de trésorerie.
Pourquoi voulez diminuer le montant de l'avance de trésorerie : un copropriétaire, dont l'AT se monte actuellement à 200 euros...c'est qu'il a payé ce montant au compte du syndicat
si vous lui imputez un débit de 100 euros pour solder le compte d'attente débiteur, il ne récupérera que 100 euros quand il vendra son lot.
un compte travaux ne peut pas être soldé si l'AG n'a pas approuvé le compte travaux
il faut donc le mettre au vote, et répartir le solde de ce compte travaux
les copropriétaires présents en 2001 , ont votés ces travaux et bénéficié de ces travaux: il est normal qu'ils réglent leur quote part..
les nouveaux copropriétaires qui n'avaient pas connaissance de ce dossier auraient aussi pu interpeller le syndic sur ce compte débiteur qui apparait dans l'annexe 1: mais le syndic étant responsable de cette faute de gestion devrait prendre à sa charge leurs quote parts.
Bien sûr le CS peut essayer de demander au syndic de prendre à sa charge le montant total (qui n'est pas très important) ou déclarer le sinistre à son assurance RCP |
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Gédehem
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Posté - 28 mars 2018 : 23:28:27
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Juste au passage :
Les erreurs du syndic, ses fautes portant préjudice, sont prescrites sous 10 ans..
Les litiges au sein du syndicat aussi.
On en est à 17 !
"de demander au syndic de prendre à sa charge le montant total"
C'est une obsession .....
Les 2300 € ont été payés, sont sortis de la trésorerie, du compte bancaire. Il n'y a plus rien à verser ni à rembourser.
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Édité par - Gédehem le 28 mars 2018 23:33:38 |
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Posté - 29 mars 2018 : 07:54:17
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citation: Les 2300 € ont été payés, sont sortis de la trésorerie, du compte bancaire. Il n'y a plus rien à verser ni à rembourser.
on ne peut pas dire : passer, il n'y a plus rien à voir.... il faut bien régulariser ce compte d'attente même au bout de 17 ans.
On est à peu près certain maintenant que cette somme a été prise sur l'avance de trésorerie (à la condition qu'elle soit supérieure à l'origine). Il est probable que ce compte travaux n'a jamais été approuvé, sinon cela se serait vu (on espère...).
Il faut donc régulariser, on ne peut pas traîner ce compte pendant des millénaires... 
Comme dit André, l'avance de trésorerie en espèces sonnantes et trébuchantes a baissé.
Si le solde travaux n'a pas été approuvé (lire les PV de l'époque), alors on le fait et on répartit ce solde sur les copros de l'instant (article 6-2). On peut en parallèle effectivement demander au syndic qui laisse traîner depuis 17 ans sans réagir tous les ans (il faut lui rappeler ce point !!!) de prendre à sa charge les appels de ceux qui ont vendu, car il est vraisemblable qu'il a AUSSI oublié de le mettre sur les états datés !!! (ou alors il y a souci important...) |
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Posté - 29 mars 2018 : 08:22:03
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Même avis que Andre.
A la limite, vous pouvez en effet clore cette affaire en diminuant donc de 2 300 l'avance de trésorerie ou encore laisser faire et espérer qu'en changeant de syndic un jour ce dernier oubliera que l'avance de trésorerie devra être diminuée de 2 300, mais (surtout en ayant fait ressortir l'affaire 2001 en 2018) cela n'a aucune chance d'arriver.
Penser que le syndic de 2018 doit payer l'erreur même manifeste du syndic 2001, c'est omettre les effets de la prescription, d'autant qu'en plus on ne sait pas si c'est une erreur de trésorerie ou d'appel de fonds.
On peut quand même faire remarquer que si l'erreur du syndic 2001 est grave, et prescrite, les erreurs des 17 conseils syndicaux qui ont suivi, et des 17 collèges de copropriétaires qui ont suivi sont impardonnables.
La seule manière de revenir sur cette responsabilité serait de démontrer que la faute a été cachée, et que les 10 années doivent se compter à partir de la date ou la découverte pouvait être faite, ce qui serait le cas si l'annexe était truquée lors des approbations des comptes.
Ce ne serait alors pas le syndic de 2001 qui serait en cause mais celui de 2013 ou de 2014 voire de 2017 si vous aviez découvert que le solde réel n'était pas celui des documents fournis à la convocation.
Mais bon, du coup, ces 18 dernières années, qui vérifie les rapprochements bancaires, chez vous? |
Édité par - ribouldingue le 29 mars 2018 08:28:01 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 29 mars 2018 : 09:03:38
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Lpat, vous tenez là un excellent exemple de ce qui se passe quand les Conseillers Syndicaux et les copropriétaires ne contrôlent rien car ils "font confiance" pour ne pas écrire qu'ils s'en f.... Profitez-en pour faire de la pédagogie autour de vous et dans les AGs : il vaut mieux passer du temps à vérifier les dépenses des travaux votés par es AG que sur des lignes de quelques € de dépenses courantes. Ces travaux votés sont vraiment pour moi le point faible des syndics et des CS (dans un post récent, j'ai demandé qui voyait les factures de ces travaux dans l'Extranet). Ces travaux votés sont moins faciles à vérifier car non récurrents, il ne suffit pas de comparer avec l'exercice précédent !
Dans les 10 ans, il était possible de réclamer au bâtiment qui n'a pas payé les appels pour ses travaux de le faire pour que la répartition soit conforme. On est 18 ans, c'est trop tard.
Lpat, voyez les impayés et les principales échéances de factures, s'il y a assez d'argent sur le compte bancaire, une façon d'acter la situation serait de baisser l'avance de trésorerie si c'est bien la trésorerie qui a financé les travaux.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 29 mars 2018 : 09:31:00
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citation: Pourquoi voulez diminuer le montant de l'avance de trésorerie : un copropriétaire, dont l'AT se monte actuellement à 200 euros...c'est qu'il a payé ce montant au compte du syndicat
si vous lui imputez un débit de 100 euros pour solder le compte d'attente débiteur, il ne récupérera que 100 euros quand il vendra son lot.
un compte travaux ne peut pas être soldé si l'AG n'a pas approuvé le compte travaux
il faut donc le mettre au vote, et répartir le solde de ce compte travaux Il me sembel que Nefer pose un double problème technique pertinent.
C'est quand même bien, en pratique,les copropriétaires de 2018 qui vont être ponctionnés de 2 300 euros en découvrant que le solde du compte en banque pratique est bien inférieur au solde théorique.
Bon, on va dire que aucun n'ayant rien regardé, leur préjudice est nul.
En revanche, ce n'est pas des travaux qu'on demande d'approuver, mais la correction d'une erreur sur le compte travaux.
Il n'y a pas de facon qu'on puisse en 2018 approuver des travaux de 2001 et demander de 'cotiser'... pour des aménagements qu'on a peut-etre deja refait depuis d'ailleurs.
On demande d'approuver une perte exceptionnelle pour correction d'erreur. |
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Posté - 29 mars 2018 : 09:41:26
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LPAT : citation: puisque les copropriétaires de ce bâtiment n'ont rien réglé, alors que les travaux ont été effectués.
FAUX ! les copros ont payés ces travaux.
Il s'agit d'une écriture dont la contrepartie n'a jamais été saisie : ici la facture des travaux adoptés par l'AG, fut saisie, et jamais les appels de fonds puisque jamais appelés.
Il n'y a aucune raison de de penser également que c'est le fond de roulement qui a été réduite de 2300 €. Cette facture a pu être payée par le budget de fonctionnement courant.
Si le fond de roulement a servi à payé ces travaux, il fut automatiquement reconstruit dès l'approbation des comptes du SDC, ici le budget annuel. Les copros ont donc aussi payé par ce biais avec l'apurement des comptes de 2001.
Les copros de 2018 n'ont RIEN à payer, ceci est fait depuis 2001. Et le délai est largement dépasser pour réclamer quoique ce soit.
Apurer ce compte travaux par une résolution 17 ans après ET APPELER les fonds aux copros de 2018 !!! Alors que ces travaux sont payés, .... drole de facon de régler ce compte. Consternant comme proposition.
On clos ce compte par un simple OD.
Ce qui est incroyable, c'est que le ou les comptables de ce syndic n'ont pas lus 17 GL, et les 17 balances  , ou cette écriture non soldée y figure depuis 17 ans. Sans parler des 17 CS !!! au bistrot du coin depuis 17 ans.
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Édité par - philippe388 le 29 mars 2018 09:45:06 |
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Posté - 29 mars 2018 : 10:06:53
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citation: On clos ce compte par un simple OD. C'est possible;
Mais une O.D. (n'ayant rien d'une formule magique) comme toute ligne comptable, elle met en face deux (ou plusieurs) comptes pour un même montant à une date incluse dans l'exercice courant.
Merci de nous indiquer ce que vous suggérez, sachant que vous avez mentionné ce que vous ne voulez pas y voir  . |
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Sujet |
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Travaux décidés en AG mais non appelés par syndic 
