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 Posté - 04 avr. 2018 : 16:41:48
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gedehem : cessz de faire semblant de ne pas comprendre et sortir une phrase de son contexte est une malhonnêteté intellectuelle. Je vous rappelle que vous êtes modérateur sur ce forum, et non un censeur.
Relisez mes posts en ce qui concerne l'hypothèque légale et le privilège immobilier qui ne peut concerner que les 5 dernières années !! et pas plus. C'est ce que j'ai écrit 
Je répette donc pour vous que l'hypothèque légale permet de récupérer les charges IMPAYEES antérieures si il existe un solde sur la vente, et si elle figure en premières lignes !
Le privilège immobilier ne permet PAS de récupérer les charges après la 5ème année.
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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 22
Posté - 04 avr. 2018 : 18:55:14
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citation: Viviane : en rétrocédant ces fonds travaux, vous diminuez la dette de cette copro.
Philippe : ???? et des travaux ne seront pas effectués, le syndic appellera des nouveaux fonds que ce copro. ne paiera pas.
Il est juste interdit de se servir des fond travaux pour boucher des trous de trésorerie.
Ca tombe bien parce que ça n’est pas ce dont je parle….
Ce dont il est question c’est ce dont parlait Rambouillet au post 1:
1) L’AG décide de restituer tout ou partie de ce fonds ancienne mouture(si c'est le fonds alur, c'est autre chose)
2) L’AG décide d’appeler le même jour une « avance de solidarité » du même montant.
Ce qui, à moins que vous ayez un texte ou une jurisprudence quelconque à l’appui de ce que vous avancez, n’est interdit nulle part. Ce que l’AG souveraine a décidé de faire, elle peut décider de le défaire. Sauf bien sur si les OS pour les travaux auxquels ces fonds étaient destinés sont déjà partis.
La bonne question n’est pas si c’est légal-ça l’est- mais si c’est pertinent. Et ça, ça dépend de beaucoup de facteurs que nous ne connaissons pas.
1) Quel est le montant de la dette ? 2.5 années de charges, selon la taille et les tantièmes du lot du débiteur, la taille et le standing de l’immeuble, les travaux votés…. Ça peut faire 500€ comme 500000€. Ca se traite pas pareil. On pose pas une hypothèque et on paye pas 3000€ d’avocat pour en récupérer 500.
2) Quelle est la taille de la copro ? Parce que 5000€ à « amortir » sur une copro de 500 lots, c’est pas pareil que sur 3 ou 10.
3) A quoi étaient destinés ces fonds travaux ? Un truc essentiel ? Urgent ? Ou de la cosmétique ?
4) Quel est la capacité financière des autres copropriétaires à « avancer » le montant de la dette ? Parce que c’est pas la peine de créer de nouveaux débiteurs en appelant une avance de solidarité, pour ensuite rentrer dans la spirale infernale où se trouvent certaines copros, avec le copro du 1er débiteur d’une avance pour la dette du débiteur du second, qui lui est débiteur pour avoir avancé la somme de celui du 1er…
5) Où en sont les finances « courantes » ? Si un BP a été un peu surévalué, ça peut éponger une partie du truc. Et c’est plus facile de faire accepter de voter une avance de solidarité de 5000€ exigible le 10 avril 2018 si l’exercice que vous venez d’approuver le 9 avril 2018 est excédentaire de 5000€, parce que les gens n’ont rien à sortir en plus…
6) Quel est le montant de la dette par rapport aux avances travaux ?
Enfin, il ne faut pas oublier que si la personne vend, les avances travaux ancienne mouture lui seront restituées, et l’acquéreur devra prendre le relais. Dans ce cas, c’est donc pas de l’argent que vous récupèrerez auprès d’elle.
Bref, les impayés, surtout quand on en est ce stade, ça se traite pas avec des slogans et des solutions toutes faites, ça s’analyse finement et en détail.
Et quand la dette est conséquente au regard de la copro concernée, c’est de toute façon des renoncements, un bouleversement des projets collectifs ou individuels, bref la mouise, Parce qu’il n’y a strictement aucune BONNE solution, il y en a juste de moins mauvaises que d’autres et ce sera à l’AG (et pas au syndic ni au CS) de choisir celle qu’elle préfère..
Le boulot du syndic et du CS, c'est d'analyser le problème et proposer les solutions possibles.
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Édité par - Viviane le 04 avr. 2018 19:11:23 |
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CoproChriss
Nouveau Membre
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Posté - 04 avr. 2018 : 21:54:52
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Merci ribouldingue pour le lien vers l'autre topic :-) .
citation: de Gédehem :
"Budget de sauvegarde" (ou de solidarité) = budget décidé par l'AG destiné à palier la défaillance du débiteur. Il faut pouvoir l'identifier spécifiquement.
C'est à dire que l'on gonfle intentionnellement le budget prévisionnel sur un postes de charges au hasard comme le suggère Viviane, ou il y a manière plus formelle de le faire ?
citation: de Viviane :
Mais trouvez lui vite un remplaçant et votez très vite d'engager des poursuites contre lui. Prévoyez le budget pour ça.
A oui, je ne savais qu'il fallait faire voter le fait de vouloir le poursuivre ... quoi que c'est logique. Cependant, ça me ferais bizarre de demander à notre syndic d'inscrire une résolution pour pouvoir acter de le poursuivre ... il faudrait donc provoquer une AG exceptionnel avec le nouveau syndic pour acter le fait de le poursuivre.
Pour ce qui du remplaçant, pour une question de coût, nous avons fait notre choix sur un syndic en ligne (en espérant avoir fait le bon choix). Mais aussi car trouver un syndic pro qui à pignon sur rue et qui accepte de nous reprendre dans l'état, n'est vraiment pas choses aisée !
Pour ce qui est d'un budget pour le poursuivre, je n'ai aucune idées de combien cela pourrait coûter, ni si ce serait pertinent (car les sommes ne sont à mon avis pas si astronomiques que ça). Mais en effet, nous pourrions nous rapprocher de notre assurance responsabilité civile de la copro. pour demander conseil sur ce point.
citation: elle vous doit combien, pour une copro de quelle taille ?
D'après mes calcul, elle nous doit approximativement les sommes suivantes :
- 2 235,00 € en charge courante.
- 255€ en avances récupérable (avance travaux non honorés).
- 60€ en avance travaux ALUR.
+ des frais d'huissier dernièrement dépensés (que j'évalue à environs 250€, car je n'ai pas le détail).
soit un total d'environs 2800€.
Dans la copropriété, nous sommes 3. Pour ce qui est des tantième, nous pouvons simplifier en disant que les charges générales sont répartis à 1/3 chacuns.
Heureusement, nous n'avons pas voter de travaux ... même s'il y a en perspectives une liste de travaux à prévoir non négligeable (ce pourquoi nous constituions une petite avance au fil des années). Mais heureusement dans nos prévision de travaux, rien ne semble encore urgent.
citation: Quel est la capacité financière des autres copropriétaires à « avancer » le montant de la dette ?
Effectivement, l'idée d'utiliser une partie des avances travaux déjà constitués nous permettrait de ne pas se mettre dans le rouge !
citation: un BP a été un peu surévalué
C'est effectivement une très bonne idée ; mais à mon avis pas suffisant.
Avec ce syndic, nous avons un budget prévisionnel annule d'environs 2500€ (pour des honoraires de syndic de 1700€/ans).
citation: Quel est le montant de la dette par rapport aux avances travaux ?
Malheureusement, nous n'avons pas une avance travaux très importante (et ne suis pas sûr de bien m'y retrouver) :
Voici les sommes travaux que nous avions réellement provisionnés :
- Avance travaux classique : 909.26€ moins ponctionner par notre syndic .
- Avance travaux ALUR : 321.76€
Seulement, le syndic à retirer 630€ de notre livret A pour pouvoir payer notre assurance (nous avons été mis sur le fait accomplis). Sur ce point, il attends que nous "ratifions le transfert" à la prochaine AG.
Je ne sais pas si j'ai répondu à toutes vos questions. tous ceci est un vaste sujet ! Encore merci de votre aide. |
Édité par - CoproChriss le 04 avr. 2018 22:24:38 |
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Viviane
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Posté - 04 avr. 2018 : 23:44:15
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citation: C'est à dire que l'on gonfle intentionnellement le budget prévisionnel sur un postes de charges au hasard comme le suggère Viviane, ou il y a manière plus formelle de le faire ?
Euh, non, j'ai pas suggéré de faire ça... j'ai juste dit qu'il faut regarder où en est votre BP en cours. Et que si excédentaire, il faut le même jour approver les comptes (ce qui met automatiquement le surplus au crédit des comptes copros) ET décider d'une avance de solidarité sur les deux copros restants.DEUX RESOLUTIONS DIFFERENTES. Une partie au moins de cette avance ne sera pas à débourser, du coup.
citation: nous avons fait notre choix sur un syndic en ligne (en espérant avoir fait le bon choix).
citation: Avec ce syndic, nous avons un budget prévisionnel annule d'environs 2500€ (pour des honoraires de syndic de 1700€/ans).
C'est le pire des choix en général, et encore plus dans une situation comme la votre. Ils ne feront RIEN, ce sera à vous de tout faire.
Pour une copro à 3 avec une dette de 2800€ vous seriez mieux avec l'aide d'une très bonne asso, et un syndicat coopératif. Le syndic à lui seul vous coûte les charges annuelles de cette copropriétaire. C'est aberrant. Même si vous "ratez" sur la récupération de ces 2800€, en moins de deux ans vous n'aurez rien perdu....
Avec une bonne asso, pour une telle somme, on apprend à faire des procédures gratuites, que les syndics ne veulent jamais faire.
L'état de surendettement vous empêche de les exécuter, mais pas de les engager.
Autrement dit, vous pouvez obtenir un titre exécutoire, et ensuite vous avez 10 ans pourle faire valoir.
2800€ à diviser par les 2 restants... ça vous fait quasi 1500€chacun à avancer.
citation: Seulement, le syndic à retirer 630€ de notre livret A pour pouvoir payer notre assurance (nous avons été mis sur le fait accomplis).
C'est pas une mauvaise chose qu'il ait payé l'assurance. Mais il aurait du depuis longtemps obtenir un titre exécutoire sur de telles sommes. Le poursuivre vous coutera cher. Tentez de négocier directement qu'il prenne à sa charge une partie de la dette. |
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Édité par - Viviane le 04 avr. 2018 23:52:09 |
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Viviane
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Posté - 05 avr. 2018 : 09:33:50
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En gros, à votre place, ce que je ferais c'est ça :
1) Vous récupérez les copies des docs auprès de votre syndic. Normalement il a du faire au moins les mise en demeure. S’il ne l’a pas fait il doit le faire. Il vous faut aussi grands livres et journaux sur les 5 dernères années pour y voir plus clair. Il est OBLIGE de vous donner ces copies.
2) Vous cherchez une asso de copropriétaires dans votre région
3) Vous évaluez de combien d’argent vous aurez besoin pour payer les factures A VENIR, pas la peine d’appeler plus.
4) A l’ag vous décidez de passer en gestion autonome, par vous-même, ce qui fera mécaniquement baisser votre budget, meme si vous devez prévoir le cout d’adhésion à une asso. Et ce qui vous empêchera de continuer à creuser bêtement la dette de cette copro au-delà de l’indispensable. Dette que vous aurez du mal à recouvrer, même en dépensant plus cher en avocat que ce qu'elle vous doit. Etre en gestion autonome vous permettra également de maitriser totalement ce qui se passe sans avoir à pleurer pour obtenir des infos du syndic.
5) A l’ag toujours, si les comptes de l’année sont excédentaires vous appelez une avance de solidarité du montant de l’excédent.
6) A l’AG toujours, si vous avez besoin de récupérer plus, vous pouvez décider de rendre les 900€ du fonds travaux et appeler aussi sec 900€ d’avance de solidarité. Mais moi, pour de telles sommes je le ferais pas sauf si vraiment les 2 autres sont pris à la gorge. Sur les 900, vous allez en rendre 300 (virtuellement; ce sera un crédit sur son compte qui fait baisser sa dette) à cette copropriétaire. Et l’avance de solidarité ne pourra être appelée que sur les 2 autres. Donc vous devrez de toute façon chacun en remettre 150 au pot.
7) On ne peut appeler des avances de solidarité QUE pour les dettes existantes, pas plus. Donc effectivement vous augmentez artificiellement votre BP en cours et celui A VENIR de façon que les appels des deux autres suffisent à payer les factures.
8) Dès que vous êtes syndic, vous entamez les procédures gratuites pour obtenir un titre exécutoire sur la dette de cette copro et vous prenez attache avec ceux qui gèrent son dossier de surendettement. Il y a ici des gens qui les connaissent, ces procédures. Du fait de la procédure de surendettement en cours, vous ne pourrez pas faire EXECUTER votre "titre exécutoire" mais vous pouvez engager la procédure pour l'obtenir.
9) Et après il vous faut attendre voir ce qui est décidé par les organismes gérant son dossier sur le règlement des dettes. Mais pour pouvoir rentrer dans la boucle des créanciers il vous faut, (à ma connaissance, mais je peux me tromper) un titre exécutoire.
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Édité par - Viviane le 05 avr. 2018 10:35:06 |
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Viviane
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Posté - 05 avr. 2018 : 10:41:32
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Je rajoute juste : dans une copro de cette taille, et avec un BP qui se limitera, en gestion autonome, à l'assurance, l'adhésion à l'asso plus quelques bricoles, au lieu de faire un appel du BP par trimestre, faites en un par an, quelques mois avant le moment où vous avez besoin des sous pour payer l'assurance par exemple. A vous de regarder quand "tombent" les factures pour pouvoir malgré tout les payer.
Vous diviserez par 4 votre boulot administratif, et aussi votre boulot de recouvrement de la dette de cette copro, le nombre de mises en demeures à envoyer etc...
Pour ne faire qu'un seul appel au lieu de 4, il suffit que l'AG le decide dans la résolution d'approbation du BP. (ou avec une résolution en plus si on veut être puriste) |
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Édité par - Viviane le 05 avr. 2018 10:45:05 |
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Posté - 05 avr. 2018 : 12:02:55
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CoproChriss : vous avez aussi un autre gros souci :: avec un budget de 2500 e et des dettes de 2500 €, le syndic a OBLIGATION de faire nommer un AG par le tribunal.
Et il doit le faire dès que les dettes représentent 25% du budget.
Votre se paie 1700 € alors qu'il ne devra plus être le syndic 
Votre SDC est en 'faillite", il faut donc prendre des mesures de sauvegarde, ce que ne fait pas votre syndic pro.
Heureusement les sommes en jeu ne sont pas importantes.
Gonflez un budget pour payer des dettes !! Drole d'idée. C'est aussi impossible. Le trop perçu de charges est OBLIGATOIREMENT remboursé aux copros après approbation des comptes.
De plus il n'existe aucune solidarité entre copropriétaires dans la loi de la copropriété. Le mot solidarité est inapproprié.
Pour payer les factures, le SDC peut appeler un EMPRUNT auprès des copros. mais l'AG peut rejeter cet emprunt.
2500 € de budget et 1700 € de syndic .
Réduire la possibilité d'aggraver les dettes c'est déjà ne pas avoir de syndic dans vote copro à 3. Un syndic non pro est la solution.
300 € par an de charges de copro, c'est rien du tout à gérer pour un de vous 3.
Pour rappel :les fonds travaux ne peuvent pas servir à boucher un trou de trésorerie.
Et votre fond réduit à 600 € ne changera rien au problème de trou de trésorerie.
CoproChriss : avez vous un CS ? un président du CS ?
Le président du CS peut demander la convocation d'une AG avant comme OdJ la révocation du syndic, et le fait de ne pas avoir saisi le tribunal pour la nomination d'un AJ est une raison incontestable. A ajouter à cet OdJ la proposition d'un contrat d'un syndic non-pro, comme CoproChriss.
Si le syndic ne convoque pas cette AG, le président du CS oeut le faire. Dans moins de 3 mois, vous aurez un syndic non-pro et 1700 e de charges en moins, et ce copro débiteur sera heureux que sa dette grossisse moins vite.
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Viviane
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Posté - 05 avr. 2018 : 12:26:01
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citation: Gonflez un budget pour payer des dettes !! Drole d'idée. C'est aussi impossible. Le trop perçu de charges est OBLIGATOIREMENT remboursé aux copros après approbation des comptes.
Décidement, quand vous avez décidé de pas comprendre, vous y réussissez parfaitement...
Il s'agit pas de gonfler le budget pour payer des DETTES , il s'agit de prévoir que le proprio ne PAYERA PAS les échéances à venir, et pas se retrouver à ne pas pouvoir honorer les factures. Vous ne pouvez pas appeler une avance de solidarité sur une dette qui n'EXISTE PAS ENCORE.
Et ne venez pas me dire que c'est impossible, c'est ce qu'on fait depuis 5 ans.
1) On augmente le BP
2) à l'approbation des comptes, soit le proprio a payé ses charges, et on restitue l'excédent, soit il les a pas payées et on restitue aussi l'excédent MAIS, en même temps, on appelle une avance de solidarité du montant de l'excédent, ou juste de ce qu'il n'a pas payé.
Bref, on revoie notre copie chaque année en fonction de l'état de notre trésorerie, de ce qu'il a payé ou pas, on vote des avances, on les rembourse, on les rappelle, on gonfle le BP, on fait un procès, on menace de le faire....bref on joue sur tous leviers possibles et imaginables pour gérer au mieux ce mauvais payeur qui a 15% des tantièmes, sans se retrouver à ne pas pouvoir payer les factures ni à payer des fortunes en avocat, ni à faire avancer aux copros plus qu'indispensable : c'est du jonglage...
Si on avait pas voté de gros travaux qui font que là , ce sera la vente forcée, la prochaine étape aurait été d'obliger syndic et avocat à faire la procédure de l'article 14-2 l'obligeant à payer EN AVANCE. Ca nous couterait des frais d'avocat que nous coutent pas l'augmentation artificielle du BP, mais ça pourrait êre dissuasif pour le futur...
citation: CoproChriss : vous avez aussi un autre gros souci :: avec un budget de 2500 e et des dettes de 2500 €, le syndic a OBLIGATION de faire nommer un AG par le tribunal.
Quand est-ce que vous déciderez à relire correctement l'article 29-1A ? Vous passez votre temps à calculer les taux d'impayés n'importe comment pour mettre tout le monde sous administration provisoire...
citation: Article 29-1 A En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 122 (V)
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
Donc on cumule pas 2,5 années de dettes pour les comparer au seul BP d'UNE année. On doit prendre en compte TOUS les appels exigibles et non réglés.
Enfin, dans un cas comme celui là , si les 25% étaient atteints une fois les calculs correctement faits, mieux vaudrait pour l'AG décider de s'asseoir carrément et définitivement sur ces 2800€ (ou sur une somme suffisante pour descendre en dessous des 25%) que faire nommer un AP qui vous coûtera plus cher que la somme due par cette copropriétaire, et qui ne fera rien de plus que ce que pourra faire un syndic bénévole. Sachant que la proprio ne payera évidemment pas sa quote-part des honoraires de l'AP. Bref, l'AP serait ici le meilleur moyen de mettre les deux autres copropriétaires dans une énorme mouise dont ils mettront des années à sortir, la proprio n'étant pas solvable.
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Édité par - Viviane le 05 avr. 2018 13:08:20 |
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CoproChriss
Nouveau Membre
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Posté - 08 avr. 2018 : 17:09:49
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Tout d'abord merci pour vos réponses.
citation: de Viviane :
Euh, non, j'ai pas suggéré de faire ça... j'ai juste dit qu'il faut regarder où en est votre BP en cours.
Oh pardon, j'avais mal compris. Mais malheureusement, il n'y a quasi rien en excédentaire.
citation: de Viviane : citation: de CoproChrissnous avons fait notre choix sur un syndic en ligne (en espérant avoir fait le bon choix). citation: Avec ce syndic, nous avons un budget prévisionnel annule d'environs 2500€ (pour des honoraires de syndic de 1700€/ans). C'est le pire des choix en général, et encore plus dans une situation comme la votre. Ils ne feront RIEN, ce sera à vous de tout faire. Pour une copro à 3 avec une dette de 2800€ vous seriez mieux avec l'aide d'une très bonne asso, et un syndicat coopératif.
Oui, nous y avons bien pensé, mais aussi bien moi comme l'autre membre du CS avons des planning respectif dejà bien remplis (entre autre par notre travail assez prenant), et pensons que tout gérer nous même serait de trop (bien que passer en appel de fonds annule ou bi-annuel réduirait la paperasse). Sans compter qu'en plus de la gestion courante, il faut se tenir informé des nouvelles lois, ce que nous avons déjà du mal à faire en tant que CS ...
Nous pensons qu'un syndic en ligne nous coûterait moins chère pour la gestion courante. Après s'il faut que nous fassions des démarches supplémentaires avec l'aide d'une association, pourquoi pas.
citation: de Viviane :
L'état de surendettement vous empêche de les exécuter, mais pas de les engager.
Merci pour cette information très pertinente dont je n'avais pas connaissance.
citation: de Viviane : citation: de CoproChriss : Seulement, le syndic à retirer 630€ de notre livret A pour pouvoir payer notre assurance (nous avons été mis sur le fait accomplis). C'est pas une mauvaise chose qu'il ait payé l'assurance.
Effectivement, ce n'est pas une mauvaise chose ; mais c'est plus le fait de nous avoir mis sur le fait accomplis qui nous à un peu agacer.
citation: de Viviane : Tentez de négocier directement qu'il prenne à sa charge une partie de la dette.
Oui celà pourait-être bien ; mais si on tente de négocier, j'aurais peur qu'il fasse traîner la remise des archives du syndic au moment du changement ...
citation: de Viviane : Normalement il a du faire au moins les mise en demeure.
Oui, si j'ai bien compris, la mise en demeure à été faite.
citation: de Viviane : Il vous faut aussi grands livres et journaux sur les 5 dernères années pour y voir plus clair. Il est OBLIGE de vous donner ces copies.
Est-ce qu'il pourrait nous faire payer le fait de mettre à notre disposition les grands livres et journaux ?
citation: de Viviane :
8) Dès que vous êtes syndic, vous entamez les procédures gratuites pour obtenir un titre exécutoire sur la dette de cette copro et vous prenez attache avec ceux qui gèrent son dossier de surendettement. Il y a ici des gens qui les connaissent, ces procédures. Du fait de la procédure de surendettement en cours, vous ne pourrez pas faire EXECUTER votre "titre exécutoire" mais vous pouvez engager la procédure pour l'obtenir.
Si nous options pour un syndic en ligne, pensez-vous que l'on puisse réaliser cette procédure en tant que membre CS ?
citation: de philippe388 :
CoproChriss : avez vous un CS ? un président du CS ?
Nous avons un CS constitué de deux membres (moi et un autre copropriétaire). Mais lors de l'AG où nous avons été désigné, aucuns rôle ne nous à été donné au seins du CS !
citation: de Viviane : citation: Article 29-1 A En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 122 (V)
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. ... dans un cas comme celui là , si les 25% étaient atteints une fois les calculs correctement faits, mieux vaudrait pour l'AG décider de s'asseoir carrément et définitivement sur ces 2800€ (ou sur une somme suffisante pour descendre en dessous des 25%) que faire nommer un AP qui vous coûtera plus cher que la somme due par cette copropriétaire, et qui ne fera rien de plus que ce que pourra faire un syndic bénévole.
Oui je suis d'accord, si l'on peux éviter de nommer un Administrateur Provisoire pour notre copro serait mieux. Ce qui nous coûterais certainement très chère. Cependant, je n'ai pas très bien compris comment il fallait calculer les 25%.
Si par exemple, dans notre cas, la copro arrive à régler toutes ses factures, sauf les honoraires du syndic ; il ne faudrait pas que ce que doit la copro au syndic dépasse 25% de la somme que doit la copropriétaire défaillante. 25% de 2800€ ferrait donc 700€ d'impayés à ne pas dépasser. Est-ce bien cela ?
Cependant, l'avance de solidarité devrait nous permettre de régler nos factures, et éviter d'être déclarer en "faillite" ... non ?
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Posté - 08 avr. 2018 : 17:31:08
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citation: Nous avons un CS constitué de deux membres (moi et un autre copropriétaire). Mais lors de l'AG où nous avons été désigné, aucuns rôle ne nous à été donné au seins du CS ! C'est vous deux qui élisez votre président.
L'AG ne désigne que des conseillers, sans rôle particulier, juste des conseillers normaux, quoi.... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 avr. 2018 : 17:39:13
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Le problème, pardon si cela vous froisse, c'est que votre argumentaire ne tient pas un instant.
Vous seriez une copropriété de 25 ou 30 membres, on pourrait comprendre.
Vous êtes 3, dont 1 qui est aux abonnés absents, qui ne paye pas ses charges, amis qui en plus a une dette qui égale le budget annuel, 2500 €.
Si on transpose, une voiture à percuté la vôtre, vous avez 2500 € de réparation, mais vous ne voulez rien faire, ou vous en remettre à un syndic "virtuel".
Dont le but est de tirer profit de la crédulité de ceux qui y succombent, le "virtuel" ne permettant pas de venir sur place pour s'occuper de la réparation du véhicule, pour régler les difficultés, dont il se contrefiche.
Ce que l'on vous indique ici c'est de prendre conscience de la situation catastrophique de votre syndicat, en quasi faillite.
Et que fermer les yeux ne règlera rien du tout.
" aucun rôle ne nous à été donné au sein du CS"
C'est la loi (L.65.art.21 et s) qui fixe la mission du CS, outre la désignation d'un des 2 comme pdt.
L.art.21
"Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.Â
En outre, ......." |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2018 17:45:19 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 08 avr. 2018 : 18:39:17
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Je plussoie Gedehem.
Soit vous prenez le problème à bras le corps en commençant par réduire vos charges, donc gestion autonome, soit vous acceptez de vous enfoncer dans la spirale de l'endettement de votre copropriété, et ça se finira forcément tres mal.
Cette copro a environ 30% des tantièmes, si j'ai bien compris. Et elle n'est pas près de payer un seul centime ni de ses dettes ni des charges à venir. Ca vous sert à rien de faire les autruches, aucun syndic ne payera les factures de votre copropriété avec SON argent. Soit ous vous débrouillez pour qu'il ait en caisse de quoi payer, soit il payera pas.
En vous "asseyant", à chaque fin d'exercice, sur environ 6% (c'est à dire en décidant en AG que c'est vous deux qui les payez) de façon à rester en dessous des 25% vous échappez à l'administration provisoire et vous avez une chance de participer au plan de surendettement et donc de récupérer un peu de ce qu'elle vous doit, dans longtemps
En vous mettant entre les mains d'un syndic en ligne, vous augmentez mécaniquement la dette de cette copropriétaire, dette que pour l'instant elle ne peut pas payer, donc vous n'aurez pas d'autre choix que de payer à sa place. Et ils ne feront RIEN. Et vous vous retrouverez sous AP, à deux ou trois fois le prix d'un syndic, AP que vous serez seul à payer.
Autrement dit, si vous êtes prêt à payer tres cher votre tranquilité, prenez un syndic en ligne. Sinon, mettez les mains dans le cambouis. Avec une asso pour vous aider, l'administratif d' une copro à 3 qui a un appel et deux factures à payer par an, c'est 1/2 journée par an.
Votre gros taff, ce sera pas ça, ce sera
1) de pas vous retrouver à pas pouvoir payer les factures. Je vous ai donné des pistes, et oui, c'était pas de ca que je parlais mon prelier post, mais augmenter le BP fait partie des solutions, relisez mes posts suivants.
2) de gérer le recouvrement de cette dette existante et celles à venir. Le cas échéant, mieux vaudra payer un avocat qu'un syndic en ligne pour vous y aider, croyez moi.
D'ailleurs, en relisant, s'il y a des frais d'huissier, c'est que votre syndic actuel n'a pas non plus RIEN fait. Et quelque part il vous rend service en démissionnant, il doit être conscient que vous ponctionner chaque année 1700€, c'est plus jouable.
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Édité par - Viviane le 08 avr. 2018 19:06:33 |
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Viviane
Pilier de forums
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33
Posté - 08 avr. 2018 : 18:46:53
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citation: Cependant, je n'ai pas très bien compris comment il fallait calculer les 25%.
Commencez par récupérer son compte EXACT auprès du syndic, ainsi que copie des démarches qu'il aurait faites, puis revenez.
Elle a combien de tantièmes sur combien ? |
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34
Posté - 09 avr. 2018 : 11:36:23
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viviane : 2800 € de dettes pour un budget de 2500 €, et vous pensez que les 25% ne sont pas atteints !!! et que la loi ne s'applique pas au syndic pro en place, c'est à dire OBLIGATION de nommer un AP ?
Ce SDC est en faillite, le fond travaux de 600 € ne servir qu'à boucher les 2800 € de trou.
Vous zappez aussi que ce SDC est petit, 3 copro, et que si un seul ne paie pas, les 25 % de dettes sont facilement atteints.
viviane :Le syndic se paie 1700 €, et comment fait il pour se payer ? Une idée la dessus ? 
Les 2 copos restants ne désirent pas plus s'occuper de la gestion du SDC : au CS mais ignorants de la loi et ne font pas d'effort pour la connaitre, ...
Un SDC à trois et 300 € de budget ne demande que quelques heures par an pour payer les quelques factures. Même avec un planning chargé, il faut se débarrasser de ce syndic, et surtout des 1700 € d'honos annuels.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 09 avr. 2018 : 14:12:28
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citation: viviane : 2800 € de dettes pour un budget de 2500 €, et vous pensez que les 25% ne sont pas atteints !!! et que la loi ne s'applique pas au syndic pro en place, c'est à dire OBLIGATION de nommer un AP ?
Vous êtes vraiment pénible. je vous ai répondu post 28.
Donc moi je ne pense rien, j'attends le décompte précis de la dette.
Mettez légifrance dans vos marque-pages une bonne fois pour toutes Depuis des années que vous sévissez sur ce forum, il serait temps. |
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Édité par - Viviane le 09 avr. 2018 14:15:11 |
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Posté - 09 avr. 2018 : 19:00:21
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viviane : vous intervenez sur ce forum que pour polémiquer et ne pas répondre aux questions.
citation: Donc moi je ne pense rien, j'attends le décompte précis de la dette.
Cela n'a aucun intérêt, ce qui compte c'est le total de la dette, et le montant du budget annuel et des travaux.
Nous connaissons tout cela, 2800 € environ de dette pour un seul des copros sur les 3, 2500 de budget annuel dont 1700 € d'honoraires syndic et pas de travaux votés.
Vous avez besoin de connaitre le détail des 300 € pour répondre à la question de CoproChriss
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Viviane
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37
Posté - 09 avr. 2018 : 23:25:04
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citation: vous intervenez sur ce forum que pour polémiquer et ne pas répondre aux questions.
Je réponds aux questions de CoproChriss. S'il ne comprend pas mes réponses, il est assez grand pour le dire.
Si vous voulez des réponses à VOS questions, ouvrez votre propre fil.
Ou LISEZ mes réponses aux questionneurs (ce qui, tout comme la consultation de Légifrance, serait une première pour vous) |
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Édité par - Viviane le 09 avr. 2018 23:28:51 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 10 avr. 2018 : 16:53:48
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L'avance de solidarité n'a jamais existé.
Elle a été tolérée. Elle ne l'est plus.
Il faut passer par le mécanisme de la dépréciation des créances.
Les syndics ne connaissent pas ce mécanisme. Ils ne mettent quasiment jamais en oeuvre les garanties du syndicat. Ensuite les copropriétaires hésitent à mettre en cause la responsabilité du syndic. Bref on court à la faillite.
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Viviane
Pilier de forums
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39
Posté - 10 avr. 2018 : 20:27:52
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citation: L'avance de solidarité n'a jamais existé.
Elle a été tolérée. Elle ne l'est plus.
Vous me surprenez car si j’en crois Légifrance, l’emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux était toujours, il y a quelques minutes à peine, dûment prévu par l’article 45-1 du décret de 1967, et il l’est depuis fort longtemps. Listé dans les avances –remboursable, donc , en cas de mutation.
Qu’il soit improprement nommé « avance de solidarité » lorsqu’utilisé pour pallier temporairement au déficit de trésorerie engendré par un impayé, ça, en revanche, on est d’accord. Mais ça a l'avantage d'être plus court quand on discute sur un forum, et bien évidemment on utilisera les bons termes sur le PV d'AG.
citation: Il faut passer par le mécanisme de la dépréciation des créances.
D’où vient, le « IL FAUT ? », qui laisse entendre que, quelle que soit la créance (douteuse, irrécouvrable, ou en fait parfaitement recouvrable), et quel que soit le stade de la procédure où on est il « faudrait » obligatoirement la déprécier ?
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Édité par - Viviane le 10 avr. 2018 20:31:47 |
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Posté - 11 avr. 2018 : 09:38:09
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viviane : Légifrance OK c'est la loi de la copropriété. mais encore faut il comprendre et non interpréter les etxtes comme vous le faites.
JPM a raison : Les fonds de solidarité n'ont jamais éxistés. Il n'existe pas non plus dans l'article 45.1 que vous citez.
Il n'existe PAS de solidarité entre copropriétaires. Ils n'ont pas à payer les charges d'un copros défaillants. Le loi de la copropriété, du Légifrance pour vous.
Comme le souligne JPM , ceci a été toléré; mais pour cela il faut un vote de l'AG, et également que le syndic ai pris toutes les mesures pour récupérer les dettes.
viviane : c'est aussi sur ce grand principe de l'absence de solidarité qu'il est interdit de boucher les trous de trésorerie dus aux impayés par le budget, les fonds travaux.
Légifrance ne dit pas le contraire
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Fonds travaux utilisés pour avance de solidarité 
