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Franck1966
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 Posté - 05 avr. 2018 : 21:33:31
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Si un syndic ne veut pas communiquer son contrat, je lui explique qu'il se met en position défavorable de renouvellement . Maintenant il faut aussi que le CS soit capable de sortir une autre proposition de syndic, si besoin ... |
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sonia75
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Posté - 06 avr. 2018 : 11:08:00
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citation: Initialement posté par rambouillet
l'ordre du jour est Ă©tabli en concertation avec le CS, pas d'autre chose Ă lire :
"article 26 du décret :
L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical."
Oui on est d'accord Rambouillet, c'est un peu différent de votre précédente affirmation que le syndic est "maître" de l'OJ.
Il doit le faire en concertation ET doit inscrire tout projet de résolution demandé par le CS et tout copro, il n'a pas le droit de censurer... (comme le nôtre a tendance à le faire donc... :-) |
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andre78fr
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23
 Posté - 06 avr. 2018 : 11:30:15
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Tout projet de résolution raisonnable mais dans la vraie vie il y a des choses totalement surréalistes...
"Proposition de M. Dubois pour l'élimination de tous les chats errants de la copropriété avec du poison" ; vous mettez ça à l'ordre du jour ???
"Proposition de constituer un fonds travaux Ă 1% du budget" ; c'est pas conforme Ă la loi, on fait quoi ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 avr. 2018 : 11:59:00
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C'est une Ă©vidence que les propositions illicites, tant dans la forme que sur le fond, sont irrecevables.
Sur ce point il faut relever la méconnaissance des copropriétaires, parfois leur bêtise.
Reste le fond de la question :
""(le syndic) doit inscrire tout projet de résolution demandé par le CS (*) et tout copro .."
le "doit" (obligation) n'est pas prévu : aucune disposition ne sanctionne l'absence d'inscription, ni même la "censure" des questions demandées conformément aux textes.
Pas de sanction = pas d'obligation.
Le "pas de sanction" y compris par le juge, qui ne peut s'appuyer sur aucun dispositif : pas de nullité de l'AG ni même des questions déjà inscrites.
Tout au plus 'sanction' sur la responsabilité délictuelle, si la question demandée porte préjudice au demandeur. Type 'autorisation de travaux privatifs' ..; Et encore, il faut prouver un préjudice.
Il y a là une lacune que l'on peut traduire en pratique : le syndic a le monopole de l'établissement de l'ODJ, dont il est au final seul maître sans gros risque.
(*) encore faut-il que cette "demande du CS" respecte elle aussi les formes : nécessité de notifier au syndic les questions (l'ODJ) dont il a été convenu lors de la réunion de concertation. |
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Posté - 06 avr. 2018 : 12:46:32
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citation: Oui on est d'accord Rambouillet, c'est un peu différent de votre précédente affirmation que le syndic est "maître" de l'OJ.
il n'y a pas de différence, car même s'il est fait en concertation avec le CS, l('OdJ est de la responsabilité du syndic qui peut y mettre "ce qu'il veut", même si le CS n'est pas d'accord... |
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sonia75
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Posté - 06 avr. 2018 : 14:37:53
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Oui on est d'accord Rambouillet, c'est un peu différent de votre précédente affirmation que le syndic est "maître" de l'OJ. il n'y a pas de différence, car même s'il est fait en concertation avec le CS, l('OdJ est de la responsabilité du syndic qui peut y mettre "ce qu'il veut", même si le CS n'est pas d'accord...
bah un peu quand-même car si le syndic "peut mettre ce qu'il veut", il lui est interdit de refuser l'inscription de nos demandes à l'ordre du jour ou de les censurer quand ça ne sert pas ses intérêts...
je ne pense pas non plus qu'il ait droit de mettre des résolutions illégales ou des infos erronées...
ET il doit donc tenir au courant le CS (cf : concertation).
De plus, la concertation, action de se concerter selon sa définition première, implique que les parties se mettent d'accord ("s'accorder, se consulter") sur le contenu de l'OJ...
http://www.larousse.fr/dictionnaire...certer/17896 |
Édité par - sonia75 le 06 avr. 2018 15:03:38 |
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sonia75
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Posté - 06 avr. 2018 : 14:41:03
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citation: Initialement posté par Gédehem
C'est une Ă©vidence que les propositions illicites, tant dans la forme que sur le fond, sont irrecevables.
Sur ce point il faut relever la méconnaissance des copropriétaires, parfois leur bêtise.
Reste le fond de la question :
""(le syndic) doit inscrire tout projet de résolution demandé par le CS (*) et tout copro .."
le "doit" (obligation) n'est pas prévu : aucune disposition ne sanctionne l'absence d'inscription, ni même la "censure" des questions demandées conformément aux textes.
Pas de sanction = pas d'obligation.
Le "pas de sanction" y compris par le juge, qui ne peut s'appuyer sur aucun dispositif : pas de nullité de l'AG ni même des questions déjà inscrites.
Tout au plus 'sanction' sur la responsabilité délictuelle, si la question demandée porte préjudice au demandeur. Type 'autorisation de travaux privatifs' ..; Et encore, il faut prouver un préjudice.
Il y a là une lacune que l'on peut traduire en pratique : le syndic a le monopole de l'établissement de l'ODJ, dont il est au final seul maître sans gros risque.
(*) encore faut-il que cette "demande du CS" respecte elle aussi les formes : nécessité de notifier au syndic les questions (l'ODJ) dont il a été convenu lors de la réunion de concertation.
Voici des infos juridiques sur le sujet :
Le syndic ne peut s'opposer Ă aucune question
Le choix de la question par le copropriétaire est totalement libre, il peut donc demander au syndic de porter à l’ordre du jour tout type de question.
La loi renforce ce droit des copropriétaires en obligeant le syndic à porter la question à l’ordre du jour sans lui laisser de pouvoir d’appréciation sur son opportunité, dès lorsqu’elle nécessite une décision ou une autorisation de l’assemblée générale. Le syndic n'est pas le juge de l'opportunité de l'inscription quand bien même les documents nécessaires à une décision valide n'auraient pas été joints à la demande d'inscription (Cour de cassation du 16 octobre 2012 N° de pourvoi : 11-22514 ; Cass. 3e civ. 29 mai 2002, n° 00 - 17296).
http://edito.seloger.com/conseils-d...le-3379.html
Le refus d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale régulièrement notifiée au syndic par un copropriétaire a principalement pour conséquence de constituer une faute du syndic et de l’exposer de la part du copropriétaire lésé à une action en réparation sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle (Cassation 3e civile 29 mai 2002, n° 00 - 17296). |
Édité par - sonia75 le 06 avr. 2018 15:02:17 |
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Sunbird
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Posté - 06 avr. 2018 : 14:46:44
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Le syndic peut mettre les résolutions qu'il souhaite dans l'ODJ, tout comme il ne peut pas refuser l'inscription du résolution à cette ordre du jour (si cette résolution est demandée en bonne forme). Peu importe la résolution.
Le CS n'a aucun droit de demander au syndic de retirer une résolution d'un copropriétaire si cette dernière a été demandée régulièrement. |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 avr. 2018 : 15:04:39
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L'article cité plus haut par Sonia, c'est pour les "bisounours" .... 
Contrairement à ce qui est indiqué, la loi ne fixe aucune obligation au syndic..
Non seulement rien ne l'oblige, mais il a été jugé que l'absence d'inscription d'une question demandée dans les règles n'avait aucun impact sur la validité des décisions prises, et plus largement sur la validité de l'AG elle-même.
Cassation 12 mars 2008 n°07-14792
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...27&fastPos=1
L'arrêt de 2002 cité ne dit pas autre chose que ce que j'idiquais plus haut :
"Tout au plus 'sanction' sur la responsabilité délictuelle, si la question demandée porte préjudice au demandeur. Type 'autorisation de travaux privatifs' ..; Et encore, il faut prouver un préjudice."
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Édité par - Gédehem le 06 avr. 2018 15:11:19 |
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sonia75
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Posté - 06 avr. 2018 : 15:19:43
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citation: Initialement posté par GédehemL'article cité plus haut par Sonia, c'est pour les "bisounours" .... Contrairement à ce qui est indiqué, la loi ne fixe aucune obligation au syndic.. Non seulement rien ne l'oblige, mais il a été jugé que l'absence d'inscription d'une question demandée dans les règles n'avait aucun impact sur la validité des décisions prises, et plus largement sur la validité de l'AG elle-même. Cassation 12 mars 2008 n°07-14792 https://www.legifrance.gouv.fr/affi...27&fastPos=1L'arrêt de 2002 cité ne dit pas autre chose que ce que j'idiquais plus haut : "Tout au plus 'sanction' sur la responsabilité délictuelle, si la question demandée porte préjudice au demandeur. Type 'autorisation de travaux privatifs' ..; Et encore, il faut prouver un préjudice."
Merci Gedehem, toutefois je complète avec un extrait d'un autre article de l'ARC :
https://arc-copro.fr/documentation/...du-jour-de-l
Le syndic :
• n’est pas juge de l’opportunité des questions régulièrement notifiées (Cass. 3e civ. 29 mai 2002, n° 00 - 17296).
Cela signifie qu’il est tenu de les porter à l’ordre du jour sans avoir à leur apporter la moindre modification.
• a même l’obligation de compléter l’ordre du jour d’une assemblée générale (déjà convoquée), s’il peut notifier une nouvelle convocation en respectant le délai minimum réglementaire de 21 jours
Le refus d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale régulièrement notifiée au syndic par un copropriétaire :
• a principalement pour conséquence de constituer une faute du syndic et de l’exposer de la part du copropriétaire lésé à une action en réparation sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle (Cassation 3e civile 29 mai 2002, n° 00 - 17296) ;
• peut exceptionnellement entrainer la nullité d’une résolution adoptée, dans la mesure où la question « écartée » aurait eu une influence sur le vote de la résolution adopté (Cassation 3e civile 12 mars 2008, n° 07 - 14792).
Cette dernière info surlignée en rouge est d'importance dans le cas d'un syndic qui tend à censurer -entre autres- les remarques (négatives) sur sa gestion comptable dans la résolution d'approbation des comptes en mettant systématiquement par défaut "Le CS n'a formulé aucune remarque/réserve" même quand cela est faux et contraire aux demandes qui lui sont faites par ce dernier... |
Édité par - sonia75 le 06 avr. 2018 15:30:18 |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 avr. 2018 : 15:39:33
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Attention à la lecture des arrêts, et surtout à leur interprétation.
La Cour de cassation répond à une question qui lui est soumise.
Celui cité (mai 2002 n°00-17296) porte sur la non exécution d'une décision d'AG par le syndic : le CS lui avait demandé de surseoir.
D'où la demande d'inscription d'une question destinée à obliger le syndic exécuter la décision (licenciement gardien).
La Cour répond dans ce sens, et uniquement dans ce sens :
"(le syndic), qui avait reçu la lettre recommandée des époux Y... lui demandant d’exécuter la décision de l’assemblée générale .... , était en mesure d’exécuter cette décision (sans même qu'une question nouvelle soit posée. ndlr) et exactement relevé que le syndic n’était pas juge de son opportunité (opportunité de la décision. ndlr) et que le conseil syndical n’avait pas le pouvoir de remettre en cause une résolution de l’assemblée générale, la cour d’appel, qui a souverainement apprécié que les motifs invoqués dans l’attestation du président du conseil syndical pour demander que l’exécution de cette résolution soit différée, ne constituaient pas une excuse pertinente pour le syndic, a légalement justifié sa décision ;"
Résumé : le syndic n'est pas juge de l'opportunité d'une décision prise par une AG, que l'intervention du pdt du CS n'est pas une excuse pour le syndic l'autorisant à ne pas exécuter la décision.
Il ne faut pas faire dire Ă un arrĂŞt ce qu'il ne dit pas.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...97&fastPos=1
Â
Sur : "d'un syndic qui tend à censurer -entre autres- les remarques (négatives) sur sa gestion comptable dans la résolution d'approbation des comptes
Confusion : Une "remarques" n'est pas une 'question' susceptible d'être sanctionnée par un vote.
Ce que relevait André plus haut. |
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2018 15:48:48 |
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sonia75
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Posté - 06 avr. 2018 : 15:44:57
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@Gédehem, effectivement l'interprétation qui a été donnée de cet arrêt est l'opportunité de la résolution et non de la décision selon votre interprétation. Je ne sais pas si c'est votre interprétation qui prévaut ? :-) Je tends à la comprendre comme la majorité... (surtout que la suite reprend bien le terme de "résolution", je crois que dans tous les cas on pourra facilement en déduire que le syndic n'est juge ni de la résolution ni de la décision, cela semble logique à partir du moment où il n'y a pas d'illégalité).
Sinon pour mon texte en rouge c'est un arrĂŞt de 2008 de la Cour de Cass.
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Édité par - sonia75 le 06 avr. 2018 15:48:04 |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 avr. 2018 : 15:55:05
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Arrêt de 2008 qui ne change rien à l'exposé (voir le lien).
Là aussi la Cour répond à la question qui lui est posée :
"Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu’il était manifeste que les projets de résolutions complémentaires non inscrites à l’ordre du jour n’étaient pas de nature à influer sur le vote des résolutions soumises à l’assemblée générale, la cour d’appel, ....... a pu retenir que le refus du syndic de les faire examiner en assemblée générale n’affectait en rien la validité des décisions prises ;
Résumé : Le défaut (refus) d'inscription d'une question demandée dans les règles n'affecte en rien la validité des décision prises.
Et plus généralement la validité de l'AG dans son entier : il n'y a aucun vice de forme.
Sur l'arrêt de 2002 et "opportunité", il se rapporte uniquement au sens de la décision prise par une AG.
Le syndic est tenu d'exécuter les décisions d'AG sans en juger l'opportunité, c'est le principe que rappelle la Cour, une ou 25 questions supplémentaires ou pas n'y changent rien du tout.
Dit autrement, lorsqu'une AG a pris une décision, il n'est pas besoin de prévoir une autre question pour obliger le syndic à la mettre en œuvre ...
Il ne faut pas faire dire aux arrĂŞts ce qu'ils ne disent pas. 
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Édité par - Gédehem le 06 avr. 2018 16:12:52 |
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sonia75
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Posté - 06 avr. 2018 : 16:13:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
Arrêt de 2008 qui ne change rien à l'exposé (voir le lien).
Là aussi la Cour répond à la question qui lui est posée :
"Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu’il était manifeste que les projets de résolutions complémentaires non inscrites à l’ordre du jour n’étaient pas de nature à influer sur le vote des résolutions soumises à l’assemblée générale, la cour d’appel, ....... a pu retenir que le refus du syndic de les faire examiner en assemblée générale n’affectait en rien la validité des décisions prises;
Gedehem, vous avez quand même omis de souligner l'importance de l'influence sur les résolutions soumises au vote (que j'ai mis en gras). Donc si des informations demandées à être inscrites manquent alors qu'elles sont de nature à influer sur le vote des résolutions soumises, la responsabilité du syndic pourra être engagée et ouvrir à dédommagement, en particulier quand on touche à qqc d'aussi important que les comptes...
Idem pour une tentative du syndic de faire voter une prestation qui n'a ps lieu d'être en refusant d'inscrire les infos légales quele CS lui a pourtant donné...
La liste est longue...
et tous ces refus d'inscription complémentaire du syndic influent bien sur le vote des résolutions donc sanctionnables...
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Édité par - sonia75 le 06 avr. 2018 16:17:16 |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 avr. 2018 : 16:34:58
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.... "sanctionnables" ......"
Peut être ! Ce qui oblige le copropriétaire à solliciter le juge sur un fondement délictuel, non sans mettre en avant un préjudice.
S'il n'y a pas préjudice il n'y a pas responsabilité.
D'oĂą l'incertitude.
Qui plus est s'il s'agit de 'remarques' dont l'AG (la majorité) ne tient aucun compte.
C'est dans ce sens qu'il faut comprendre ces affaires : on n'a jamais raison 'contre' la majorité.
Si cette majorité approuve les comptes, les minoritaires n'ont pas raison, .... auraient-ils raison !
"Idem pour une tentative du syndic de faire voter une prestation qui n'a pas lieu d'être en refusant d'inscrire les infos légales que le CS lui a pourtant donné...
Pas besoin d'inscrire ces "infos légales" : le CS pouvait les diffuser lors de l'AG, au besoin sous forme de tract, afin d'alimenter le débat et d'éclairer les copropriétaires.
Il y a sur ces affaires une confusion préjudiciables aux syndicats.
Qui n'a rien à voir avec l'inscription de questions nouvelles ou complémentaires, "question" qui induisent une décision sanctionnée par un vote, décision produisant des effets juridiques.
Une 'information', une "remarque", aussi pertinente soit-elle, ne nécessite pas un vote spécifique.
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Édité par - Gédehem le 06 avr. 2018 16:38:00 |
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sonia75
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Posté - 06 avr. 2018 : 16:45:52
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Certes mais si cette information transmise en résolution complémentaire est "de nature à influer le vote des résolutions soumises à l’assemblée générale" et que le syndic la censure, il est donc bien sanctionnable (on est d'accord en cas de préjudice qu'il y a bien dans les cas que j'ai cités : préjudice financier donc). |
Édité par - sonia75 le 06 avr. 2018 16:46:11 |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 avr. 2018 : 18:24:33
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Oui, peut être ..... : ce qui oblige à soumettre l'affaire au juge par une action en contestation de décision : la question dont je demandais l'inscription était susceptible d'influer sur le sens de la décision contestée.
Bien du plaisir .....;
Qui plus est si en guise de 'question' il s'agissait d'une 'remarque' ou d'une "information" ....
Tout ceci ne changeant rien sur le fond du point abordé ici : quoi que certains en disent, il n'existe aucune disposition qui obligerait le syndic à inscrire une question demandée dans les règles, un refus n'étant d'aucun effet sur les décisions prises, ou en général sur l'AG.
RĂ©union de concertation avec le CS ou pas, son absence n'est ici aussi d'aucun effet. |
Édité par - Gédehem le 06 avr. 2018 18:27:08 |
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Posté - 06 avr. 2018 : 18:50:26
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de toute façon, une question notifiée au syndic et non mise à l'OdJ ne concerne que le copro et le syndic, pas le syndicat puisque cette résolution n'est pas parvenue à l'AG : donc le copro au besoin assigne le syndic pour faute et éventuellement préjudice... |
Édité par - rambouillet le 06 avr. 2018 18:50:53 |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 avr. 2018 : 19:14:17
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Pas forcément ! La question peut concerner le syndicat dans son ensemble.
Par exemple un ravalement des façades, qui serait objectivement nécessaire.
Ou la proposition d'un autre syndic, qui le serait tout autant ....
Serait-elle demandée par le pdt du CS. |
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sonia75
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Posté - 09 avr. 2018 : 12:16:05
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Le syndicat, à la demande du CS, peut aussi se retourner contre le syndic qui refuse de mettre à l'ordre du jour les demandes qui lui sont faites et qui nous portent préjudice (pb comptable, pb lié à la gestion, etc.). Si on demande une inscription à l'OJ c'est qu'il y a bien une utilité donc si le syndic ne fait pas, non seulement il ne respecte pas la loi mais il nuit à notre organisation et gestion, je doute que cela ne soit pas sanctionnable si bien argumenté :-)
Le préjudice est facilement démontrable. |
Édité par - sonia75 le 09 avr. 2018 12:16:52 |
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Communication du contrat de syndic ? 
