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sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
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 Posté - 23 avr. 2018 : 14:16:47
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citation: Initialement posté par Viviane
Ne prenez pas votre cas pour une généralité. Si les copros ne lisent pas (ou ne lisaient pas....)VOS rapports c'est peut-être qu'ils sont totalement sans intérêt.... C'est sur que si vous les rédigez comme vos posts sur ce forum, avec autant de hargne, d'injonctions infondées et d'approximations, il y a pas grand intérêt à les lire.
lol, +1 Viviane :-)
Sinon pour le reste, c'est bien noté, vos conseils et explications sur mes interrogations sont bien utiles.
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Copro112
Contributeur actif
France
115 message(s)
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 142
Posté - 23 avr. 2018 : 20:02:06
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citation: Initialement posté par Gédehem
... Reste le fond de la question :
""(le syndic) doit inscrire tout projet de résolution demandé par le CS (*) et tout copro .."
le "doit" (obligation) n'est pas prévu : aucune disposition ne sanctionne l'absence d'inscription, ni même la "censure" des questions demandées conformément aux textes.
Pas de sanction = pas d'obligation.
L'article 10 du décret du 17 mars 1967 oblige cependant, quoiqu'en pensent certains, le syndic à inscrire à l'ordre du jour la résolution demandée par un copropriétaire dès l'instant que cette demande est faite dans les formes et les délais. Il a obligation de mettre celle-ci à l'ordre du jour ( © Dalloz – Code de la copropriété - page 522)
citation: "pas de sanction" y compris par le juge, qui ne peut s'appuyer sur aucun dispositif : pas de nullité de l'AG ni même des questions déjà inscrites.
Tout au plus 'sanction' sur la responsabilité délictuelle, si la question demandée porte préjudice au demandeur. Type 'autorisation de travaux privatifs' ..; Et encore, il faut prouver un préjudice.
Outre que le défaut d'inscription à l'ordre du jour peut justifier la responsabilité personnelle du syndic : l'absence de la résolution demandée a influencé un vote sur une autre résolution, par exemple.
Mais ce refus de mettre une résolution peut être la cause de l'annulation de l'assemblée dans son ensemble suite au refus du syndic d'inscrire à l'ordre du jour la demande proposant la désignation d'un nouveau syndic !
Tout ceci a été rappelé, à juste titre, par Viviane, aussi convient-il de ne pas être aussi affirmatif et de rester modeste !
citation: Initialement posté par Gédehem
Encore une confusion ....
Le défaut de désignation d'un pdt pour le CS, comme le défaut de RFCS, a pour conséquence que le groupement "CS" n'est pas régulièrement formé en tant que "collège CS".
Autrement dit, il y a vice de forme.
Le défaut d'inscription à l'ODJ d'une question demandée dans les règes n'entraine aucun vice pour l'AG elle-même, ni pour les décisions qui ont été prises.
Autrement dit, sur le principe, aucun vice de forme
Ce que rappelle le juge (dont Cass) en permanence.
Les quelques cas particuliers portant sur des points spécifiques ne changent rien au principe : l'obligation faite au syndic n'est pas sanctionnable par elle même, sauf à démontrer un préjudice personnel ou un vice dans les décisions prises.
Faux et archi-faux. Lles textes précités plus haut démontrent le contraire !
Quant au RFCS … La plupart des CS ne connaissent pas ce site, et donc Gidéhem, et se passent donc très bien d'un RFCS !
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| Chaque gilet jaune a un chĂ´meur sur la conscience. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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143
Posté - 24 avr. 2018 : 22:43:17
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Que certains CS "se passent" (ignorent l'obligation) d'un RFCS me fait une belle jambe.
Comme me font de 'belles jambes' les pratiques folklo ou déviantes rapportées ici et là ! Cela ne change rien à l'ombre de mes palétuviers. 
Lorsqu'on pose une question sur UI c'est généralement pour avoir une réponse juridiquement étayées, et non des traits d'humeur ou le rapport de ce qui se pratique dans tel syndicat.
Il est un principe juridique immuable en France, Navarre et autres lieux : toutes les formations collégiales (le CS est l'une d'elles) sont nécessairement instituées par un texte, lequel fixe son organisation, ses règles, sa mission.
Que ce soit pour le collège d'experts (3) pour NDDL, pour le tribunal arbitral dans l'affaire Tapie, ou ici pour le CS d'un syndicat de copropriétaires.
Même principe, même cadre , même régime partout, le syndicat des copro n'évoluant pas tout seul sur une ile déserte.
Les 3 experts désignés par le Premier ministre dans l'affaire NDDL agissaient dans le cadre d'un texte instituant ce "collège", avec des règles, une organisation, une mission.
Les personnes élues en qualité de conseiller syndical ne sont formées ensemble en tant qu'entité "groupement collégial CS", institué par la loi de 65, que sous réserve de règles d'organisation et de fonctionnement, obligatoire, et d'avoir désigné un pdt, obligatoire aussi, désignation selon les modalités prévues par ces règles, le tout imposé par les textes (L.65) instituant le CS.
Voila pour le cadre, tel qu'il est imposé par les textes.
Maintenant, comme d'habitude, chacun fera à sa sauce, sauce trompeuse pour celui qui pose la question, mais qui ne fonde pas une règle.
Sauf que sans règles et sans président et n'y a pas "groupement CS" . Que cela plaise ou non.
MĂŞme travers sur cette histoire de demande d'inscription d'une question.
Le syndic a obligation d'inscrire les questions amenant un vote.
Par principe, le défaut d'inscription est sans effet sur la validité de l'AG et les décisions prises.
Il y a des exceptions :
- le défaut porte préjudice personnel au demandeur.
- la question demandée avait un impact certain sur une question inscrite.
- la question demandée avait un impact certain sur l'AG elle même.
Mais ces exceptions, soumises à l'appréciation du juge, ne remettent pas en cause le principe : le défaut d'inscrire une question est dans la généralité des cas sans effet sur l'AG et les décisions prises.
Que les textes soient parfois mal fichus, c'est sans doute dommageable. Mais on ne peut prendre des exceptions pour un principe absolu.
Pour les questions demandées et "oubliées", pour le CS dépourvu de règle et de président. |
Édité par - Gédehem le 24 avr. 2018 22:51:45 |
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144
Posté - 25 avr. 2018 : 17:32:26
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Pour viviane : quelques bases juridiques sur le role du président de séance et de sa responsabilité avec une belle cassation qui contredit totalement votre vision sur cette responsabilité :
ARC ( Cassation 3e civ. 20 mars 2002, n° 00 - 17751).
Lors de l’assemblée générale, le président de séance soumet au vote la question et le projet de résolution, lorsqu’il existe (article 11 du décret du 17 mars 1967).
Est-ce à dire que le président de séance ne peut apporter, avant de passer au vote, la moindre modification à la question, plus souvent au projet de résolution, lorsque le texte présente une ambiguïté, une erreur ou une insuffisance ?
À cela, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation répond par la négative.
Le président de séance est parfaitement en mesure d’amender la question (voire le projet de résolution) notifiée aux copropriétaires, à la seule condition de ne pas la dénaturer, c’est-à -dire d’en modifier totalement son objet.
II. L’ordre du jour peut être amendé, mais pas complété
Cet arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 16 septembre 2015, n° 14 - 14518 opère la distinction fondamentale entre :
l’amendement licite de l’ordre du jour : c’est-à -dire une reformulation sans dénaturation.
À titre d’exemple : le président de séance pourrait parfaitement reformuler « le projet de résolution » porté, par exemple, sous la question d’un ravalement de façade de l’immeuble, en proposant, de fixer : un montant maximum pour ces travaux, ainsi que les dates d’exigibilité des appels de provisions, et en indiquant que le choix de l’entreprise sera confié au conseil syndical par un mandat figurant sous la question suivante.
Cela se pratique, dès lors que les devis joints ne sont pas satisfaisants et que les copropriétaires souhaitent malgré tout faire les travaux, sans attendre une prochaine réunion d’assemblée générale.
Attention, cette délégation de pouvoir doit bien être inscrite dans le même ordre du jour que les travaux et (de préférence) sous la question précédente (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ;
l’illégalité de compléter l’ordre du jour par le président de séance ; cela s’entend aussi bien :
d’une tentative de rajout d’une question et de son projet de résolution (16 questions en lieu et place des 15 notifiées par le syndic) ;
Exemple : le mandat au conseil syndical, tel que présenté ci-avant, qui n’avait pas été prévu dans l’ordre du jour :
d’une reformulation dénaturant la question, voire le projet de résolution notifié dans la convocation.
Exemple : la question et le projet de résolution pour des travaux de ravalement de façade ne pourraient être régulièrement transformés par le président de séance en travaux de ravalement avec en plus réfection de la toiture pour pallier une omission du syndic dans l’ordre du jour notifié aux copropriétaires.
En conclusion : l’ordre du jour (questions et projets de résolutions) notifié par le syndic ne constitue nullement un cadre totalement figé, contrairement à l’allégation de certains syndics professionnels.
Le syndicat dispose donc d’une marge de manœuvre pour requérir de son président de séance des précisions et modifications avant toute délibération et vote.
Il conviendra dans ce cas, que le président de séance, assisté de son bureau (scrutateur) contrôle en fin de séance, que l’original du procès-verbal de l’assemblée générale rédigé par le secrétaire est bien conforme aux modifications apportées durant la réunion.
PS ; mission d'assistance des scrutateurs au président de séance; et rien d'autre.
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Viviane
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145
Posté - 25 avr. 2018 : 19:15:00
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je vois pas très bien OU cette tartine de l'ARC me contredit ?
Outre le fait que l'ARC n'est pas législateur...
Et je parie que vous n'avez pas eu la curiosité de chercher l'arrêt cité (par vous ou l'ARC? Je sais pas...)
Que voici
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000007045765
Et dont je vois mal comment on pourrait, en tout Ă©tat de cause, tirer de telles conclusions.... |
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Édité par - Viviane le 25 avr. 2018 19:16:08 |
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GĂ©dehem
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146
Posté - 26 avr. 2018 : 00:06:40
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C'est très habituel, on le voit également sur ce site et d'autres.
Un arrêt est rendu par telle juridiction, portant sur un cas particulier, sa solution sur un point précis du droit.
On voit aussitôt fleurir des interprétations plus ou moins farfelues, avec des conséquences elles aussi variables selon l'idée ou l'intérêt du lecteur.
L'arret 14-14518 du 16.09.2015 confirme la position constante de la Cour : l'AG peut valablement amender/compléter une proposition régulièrement prévue sans toutefois en modifier l'objet ou la nature.
Point que la CA de Paris avait déjà relevé en 1983 : "" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. "
De là a en tirer des éléments sur le rôle du président de séance et des scrutateurs, il y a un grand écart qui relève du casse gueule .... |
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Viviane
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147
Posté - 26 avr. 2018 : 00:31:03
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Pour ma part je parlais du 1er arrêt cité par Philippe 388
Cassation 3e civ. 20 mars 2002, n° 00 - 17751
Sans aucun rapport avec le schmilblick, (soit le rôle du président OU l'amendement des résolutions) ce qu'il aurait vu s'il avait eu la curiosité de le chercher...
Pour celui que vous citez : Cour de Cassation du 16 septembre 2015, n° 14 - 14518
L'arc ne fait pas vraiment de fausse analyse. Il donne l'exemple d'un président de séance qui reformule. Pourquoi pas, c'est souvent lui qui le fait.
Donner l'exemple d'un président qui reformule ne veut pas dire qu'il a le droit de décider SEUL de reformuler, même si l'AG n'est pas d'accord avec cette reformulation... car le pouvoir d'amendement est bel et bien celui de l'AG dans son entièreté, et pas celui du président d'AG.
Chez nous la reformulation, c'est un débat en soi, chacun apporte sa pierre, le secrétaire écrit, tout le monde lit sur l'écran ce que ça donne, jusqu'à ce que tout le monde soit d'accord sur la formulation... et j'ai beau être la présidente d'AG depuis un paquet de temps désormais, c'est pas forcément ma version qui l'emporte, pour la simple raison que c'est pas forcément la meilleure... |
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Édité par - Viviane le 26 avr. 2018 00:40:24 |
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148
Posté - 26 avr. 2018 : 09:49:21
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citation: Donner l'exemple d'un président qui reformule ne veut pas dire qu'il a le droit de décider SEUL de reformuler, même si l'AG n'est pas d'accord avec cette reformulation... car le pouvoir d'amendement est bel et bien celui de l'AG dans son entièreté, et pas celui du président d'AG. L'intérêt de la reformulation de la résolution c'est de pouvoir obtenir le maximum d'accord, cela doit se faire avec l'assemblée évidemment.
Maintenant énoncer qui a droit de reformuler et comment, je dirais que c'est quand même le choix du président qui fait le bon vote et que la loi n'oblige même pas à ce que l'assemblée ni le président soient intelligents, et heureusement.
Ce sont des humains la-dedans... |
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Jean13
Contributeur senior
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149
Posté - 26 avr. 2018 : 09:58:35
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Waouhhhhh !!!!
8 pages pour ce seul topic .....
C'est certain il doit avoir battu tous les records de longueur
Bons débats  |
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Viviane
Pilier de forums
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150
Posté - 26 avr. 2018 : 10:22:36
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citation: L'intérêt de la reformulation de la résolution c'est de pouvoir obtenir le maximum d'accord, cela doit se faire avec l'assemblée évidemment.
Maintenant énoncer qui a droit de reformuler et comment, je dirais que c'est quand même le choix du président qui fait le bon vote
Ce que vous dites est un peu contradictoire...
Après, l'assemblée est là aussi pour débattre, et un débat c'est un débat, et quand tout le monde se tape dessus il finit toujours par y avoir quelqu'un qui dit stop... et comme les débatteurs sont des êtres humains, ben on peut avoir tous les cas de figure.... du président dictateur qui impose sa formulation contre l'avis de tous, au président-mouton qui se laisse impressionner par l'ultra minoritaire qui gueule le plus fort, en passant par le syndic qui s'impose etc, etc...
A moins d'avoir dans la salle un huissier qui retranscrit l'intégralité des débats, je souhaite bonne chance à celui qui ira voir le juge pour dire que la formulation définitive n'a pas été choisie selon des règles....inexistantes dans les textes.
citation: Waouhhhhh !!!!
8 pages pour ce seul topic .....
C'est certain il doit avoir battu tous les records de longueur
Bons débats
En voilà une pierre intéressante apportée au débat... |
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Édité par - Viviane le 26 avr. 2018 10:24:45 |
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Jean13
Contributeur senior
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151
Posté - 26 avr. 2018 : 10:58:34
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Oh chère Vivi c'est juste pour détendre un peu l'atmosphère
Désolé de vous avoir qque peu froissée.
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152
Posté - 26 avr. 2018 : 11:03:07
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citation: A moins d'avoir dans la salle un huissier qui retranscrit l'intégralité des débats, je souhaite bonne chance à celui qui ira voir le juge pour dire que la formulation définitive n'a pas été choisie selon des règles....inexistantes dans les textes. Vous avez ... juste reformulé ce que j'ai énoncé. 
Bonjour à Jean13 ..... qui doit en être au 220-ème post parfaitement inutile, à se demander pourquoi il vient, comme d'autres d'ailleurs juste pour ne rien écrire. |
Édité par - ribouldingue le 26 avr. 2018 11:04:13 |
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Viviane
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153
Posté - 26 avr. 2018 : 11:07:10
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citation: Vous avez ... juste reformulé ce que j'ai énoncé.
Sans doute parce que, comme dit, je trouvais ça pas très clair. et un peu contradictoire.. Mes collègues reformulent aussi très souvent mes phrases... faut pas s'en offusquer... |
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kelletik
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154
Posté - 26 avr. 2018 : 14:47:14
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Effectivement 8 pages, c'est dur mais voilĂ ce que j'en ai retenu et ce que cela m'Ă©veille comme remarques :
Le syndic peut retirer toute question même formulée valablement par un copropriétaire tant que celui-ci ne peut pas apporter la preuve d'un préjudice.
Le syndic peut mettre ce qu'il veut dans une convocation, 1, tant que ce n'est pas contraire au droit civil puisque rien ne lui est imposé par le droit de la copropriété, 2, tant que cela se fait en concertation avec le CS, concertation qui ne suppose pas forcément que le projet soit commun puisqu'une autre définition du Larousse évoque seulement l'action de se consulter en vue d'une décision (http://www.larousse.fr/dictionnaire...tation/17893). Ex : Macron consulte parfois les français mais décide souvent seul.
Il semblerait donc qu'un syndic dispose de cette liberté mais avec une condition quand même, c'est que l'objectif soit une décision. Or faire de la pub ne mène à aucune décision !
Le CS peut mettre ce qu'il veut dans la convocation tant que le syndic en est d'accord puisque le syndic met ce qu'il veut.
La question d'un copropriétaire même bien formulée ne peut pas être ajouté à la convoc si elle parvient au syndic alors que la convoc est déjà éditée.
Problème, comment prouver que la convoc n'était pas encore éditée au moment de la réception de la demande par le syndic vu qu'aucune date d'édition n'apparaît sur ce document ?
Une résolution peut être amendée même au moment de l'AG tant que son objet n'est pas dénaturé. Sa formulation prend fin lorsque celui ou ceux qui ont le plus d'influence sur le président l'ont choisi.
Sur les délais pour arrêter les comptes, pas d'accord avec certains qui défendent qu'un syndic normal est prêt en terme de comptabilité dans les 3 mois qui suivent la fin de l'exercice comptable.
Si le législateur a prévu 6 mois (en fait 6 -21 jours), ce n'est pas pour rien et c'est donc légal. Si le syndic ne peut pas intégrer une Ag à la date souhaitée, c'est peut-être que son agenda est plein. Maintenant, pour une petite copro, prendre la comptabilité comme motif principal d'un refus, c'est un peu facile !
Sur les logiciels, cela risque de beaucoup changer avec l'IA mais on y est pas encore. Il y a encore beaucoup de logiciels métiers peu performants. Les logiciels syndic sont une niche dans le monde de l'informatique et chaque option permettant de gagner du temps est très largement facturée donc tout le monde ne dispose pas de toutes les options.
VoilĂ , j'aurai d'autres remarques mais j'ai plus le temps !
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Viviane
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155
Posté - 27 avr. 2018 : 00:00:59
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Vos vous compliquez inutilement la vie..
citation: Le syndic peut retirer toute question même formulée valablement par un copropriétaire tant que celui-ci ne peut pas apporter la preuve d'un préjudice.
Non. Le syndic n'est PAS OBLIGE de soumettre au vote des choses qui ne sont PAS des questions.... autrement dit des choses qui n'appellent pas UN VOTE. Et ce quand bien même elles ont été notifiées dans les règles.
citation: Le syndic peut mettre ce qu'il veut dans une convocation,
Je crois que mieux vaut vous arrĂŞter lĂ ... pas la peine de se faire des noeuds au cerveau pour rien.
Par contre il est entièrement responsable de ce qu'il met à l'ODJ si c'est une ânerie, sauf bien sur c'est une ânerie qu'un copro lui a notifiée et qu'il a été obligé de mettre à l'ODJ. Mais dans ce cas, il a un devoir de conseil... il doit donc dire à l'AG ce qu'il en pense...
citation: Le CS peut mettre ce qu'il veut dans la convocation
le CS peut soit mettre Ă l'ODJ quelque chose que le syndic est d'accord pour mettre sans besoin de le notifier, soit , comme n'importe qui, imposer au syndic une question, via une notification RAR
citation: La question d'un copropriétaire même bien formulée ne peut pas être ajouté à la convoc si elle parvient au syndic alors que la convoc est déjà éditée.
La loi n'est pas du tout aussi précise. Le délai doit être suffisant pour que le syndic ait le temps de joindre à la convoc. Le cas échéant, ce sera au juge de dire si le délai était suffisant.
citation: Une résolution peut être amendée même au moment de l'AG tant que son objet n'est pas dénaturé.
exact
citation: Sa formulation prend fin lorsque celui ou ceux qui ont le plus d'influence sur le président l'ont choisi.
Ne cherchez pas des règles là dessus dans la loi, il n'y en a pas. La loi ne définit pas plus ça que comment se termine une conversation... et 90% des AG sont, malheureusement, dirigées par le syndic et pas le président. On peut plus rien toucher une fois que le vote a commencé, c'est tout. |
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kelletik
Nouveau Membre
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156
Posté - 28 avr. 2018 : 02:58:43
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: Le syndic peut retirer toute question même formulée valablement par un copropriétaire tant que celui-ci ne peut pas apporter la preuve d'un préjudice. Non. Le syndic n'est PAS OBLIGE de soumettre au vote des choses qui ne sont PAS des questions.... autrement dit des choses qui n'appellent pas UN VOTE. Et ce quand bien même elles ont été notifiées dans les règles.
Ma phrase intègre ce que vous dites, elle est justement pas du tout restrictive. Qui peut le plus, peut le moins. Donc si le syndic peut retirer toute question même formulée valablement, il n'est donc effectivement obligé de rien.
citation: citation: Le CS peut mettre ce qu'il veut dans la convocation le CS peut soit mettre Ă l'ODJ quelque chose que le syndic est d'accord pour mettre sans besoin de le notifier,
C'est ce que je dis : "...tant que le syndic en est d'accord..."
citation: soit , comme n'importe qui, imposer au syndic une question, via une notification RAR
Non, ce qui ressort des débats, c'est que même le CS ne peut rien imposer puisque que le syndic peut tout refuser même valablement formulé et notifié en RAR. Le syndic prend simplement le risque de se voir opposer un préjudice que le ou les lésés devront prouver. On peut tout à fait imaginer une situation ou le CS veut se débarrasser de son syndic pendant qu'une majorité de copropriétaires veut elle remplacer son CS mais conserver le syndic. Le CS en place se sachant sur la sellette veut faire voter un maximum de projets qu'il affectionne avant d'être évincé. Le syndic peut s'y opposer, notamment avec la bénédiction du futur CS !
Je répète donc ce que j'ai cru comprendre, c'est que le syndic fait vraiment ce qu'il veut avec le contenu de la convocation et la question qui reste posée, c'est outre le droit civil, y aurait-il quand même d'autres limites à ne pas dépasser, par exemple, la pub jointe du syndic comme il a été évoquée, et pourquoi pas la pub du copain du syndic qui vend des pizzas ou plus simplement la pub d'une autre société dans laquelle le gérant du syndic aurait également quelques parts voire le contrôle ? A priori, non !
citation: La question d'un copropriétaire même bien formulée ne peut pas être ajouté à la convoc si elle parvient au syndic alors que la convoc est déjà éditée.
citation: La loi n'est pas du tout aussi précise. Le délai doit être suffisant pour que le syndic ait le temps de joindre à la convoc. Le cas échéant, ce sera au juge de dire si le délai était suffisant.
citation:
Oui, ben j'aimerais bien connaître la jurisprudence sur cette notion de temps car prenons un cas pratique :
Un copropriétaire apprend le 17/11/N jour où le CS se réunit pour clôturer l'Odj de la convoc avec le syndic qu'une résolution va redéfinir le mode d'attribution d'un parking de la copropriété dont il disposait dans le cadre d'une convention avec le SDC renouvelable chaque année, en lui interdisant tout simplement de postuler au motif qu'il en a assez bénéficié.
Le copropriétaire par ailleurs membre du CS, choqué par la découverte du projet à la dernière minute proteste et émet le souhait qu'avant le départ de la convocation, cette résolution soit réécrite modifiée en vue de lui permettre de postuler, ce qui pour ma part s'apparenterait juste à un amendement. Il le reprécise 4 jours plus tard par écrit. Le syndic lui répond qu"il sera tenu au courant de l'avancée de la résolution. Puis on lui dit finalement les jours suivants qu'il ne peut rien ajouter, rien modifier et le 28/11 que la convocation est prête. AG prévue pour le 02/02/N+1 soit plus de 100 jours après les premières demandes de réécriture.
Pensez-vous que le juge aurait trouvé le délai trop court ?
Précision : il faut moins de 5 minutes pour intégrer une résolution ou ajouter un amendement avec un logiciel AG depuis un document Word. Les juges le savent-ils ?
Je tiens à préciser que ce syndic plébiscité par des dizaines de milliers de copropriétés n'a respecté aucun des textes mentionnés dans les 8 pages de commentaires et confirme l'idée selon laquelle un syndic peut faire ce qu'il veut d'une convocation tant qu'il estime, non pas qu'il peut être poursuivi pour avoir causé un préjudice mais simplement, que le copropriétaire n'aura pas la motivation pour s'en plaindre. Et dans ce cas, cela a encore bien marché pour lui, puisque la personne depuis peu à la retraite n'a pas souhaité s'engager dans une procédure contre un mastodonte.
Vous comprendrez qu'avant d'engager un quelconque procès, les copropriétaires doivent savoir précisément ce qu'est une diligence exceptionnelle
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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157
Posté - 28 avr. 2018 : 11:31:55
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Sur un complément à l'ODJ :
"La question d'un copropriétaire même bien formulée ne peut pas être ajouté à la convoc si elle parvient au syndic alors que la convoc est déjà éditée."
Editée ou même notifiée, peu importe : dans la mesure où le syndic reçoit une demande d'inscription, il doit l'ajouter ou établir un ODJ complémentaire, si cette notification est possible dans le respect des 21 jours de délai (Cass 1.09.2008 n°07-16448)
Ceci pour répondre aux syndics qui convoquent l'AG 2 mois ou 3 mois avant sa tenue, croyant empêcher les questions supplémentaires.
Engage sa responsabilité le syndic qui n'y procède pas.
Pour le reste, le principe est bien que le syndic (celui qui convoque) est maître de l'ODJ, de la date de l'heure de la réunion.
Ceci sur le principe trop méconnu que le syndicat est une personne morale "incapable" par elle même, puisque ne pouvant agir que par son représentant légal, son mandataire.
Il faudrait arriver Ă bien saisir cet aspect de l'affaire, du syndicat quasi sous tutelle : tout passe par le mandataire.
"ce syndic plébiscité par des dizaines de milliers de copropriétés n'a respecté aucun des textes mentionnés
Si les copropriétaires ne bronchent pas, ou même désignent à nouveau le syndic "déviant" sous les vivas de la foule en délire (en lui votant au passage "une augmentation "!), ce n'est pas vers le syndic qu'il faut se tourner.
Ce sont ces brêles de copropriétaires à qui il faut botter les fesses.
C'est pourquoi il est important que le syndicat maitrise bien cette relation interdépendante syndic><syndicat, le syndicat devant assumer sa place.
Où l'on voit toute l'importance du CS, en première ligne, qui ne doit être ni complaisant avec le syndic, ni un opposant. |
Édité par - Gédehem le 28 avr. 2018 11:38:14 |
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Viviane
Pilier de forums
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158
Posté - 28 avr. 2018 : 13:37:41
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citation: Non, ce qui ressort des débats, c'est que même le CS ne peut rien imposer puisque que le syndic peut tout refuser même valablement formulé et notifié en RAR. Le syndic prend simplement le risque de se voir opposer un préjudice que le ou les lésés devront prouver.
Non mais lĂ , Ă un moment, vous avez un GROS souci de vocabulaire.
En droit, quand on dit que quelqu'un PEUT faire quelque chose, c'est qu'il en a LE DROIT.
Donc non, vous ne POUVEZ PAS, légalement, traverser en dehors d'un passage piéton, ni mettre la musique à fond chez vous en cassant les oreilles du voisin, ni occire votre voisin à coup de rouleau à pâtisserie.
Le fait que vous ne serez peut-être pas (faute de preuves, parce que vous avez des circonstances atténuantes, parce que vous avez disparu dans la nature, parce que le juge a d'autres chats à fouetter...... parce que, parce que....) sanctionné pour l'avoir fait ne signifie en aucun cas que vous avez LE DROIT de le faire.
En gros le fait de pouvoir, matériellement, faire ceci ou cela n'a aucun rapport avec le fait de pouvoir le faire au sens juridique du terme. Et ici, c'est de droit qu'on parle.
Vous mélangez les torchons et les serviettes : la faute, et la sanction éventuelle de la faute.
Dela même façon, le syndic ne PEUT PAS (au sens juridique de n'a PAS LE DROIT) refuser de mettre à l'ODJ une QUESTION régulièrement notifiée, car il n'a pas à se faire juge de son intérêt. |
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Édité par - Viviane le 28 avr. 2018 13:57:17 |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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159
Posté - 28 avr. 2018 : 13:44:31
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citation: Pensez-vous que le juge aurait trouvé le délai trop court ?
Pour ma part je ne suis pas juge. Et comme le juge est souverain, en l'absence de précisions dans la loi sur le delai que vous avez pour notifier une question au syndic, la seule chose possible est d'user de bon sens en espérant que le juge aura le même "bon sens" que vous.
Si la question est notifiée un mois avant l'envoi des convocations, vous pouvez imaginer que le juge trouvera le délai suffisant.
Si c'est la veille, c'est moins sur.
Précipiter la convocation de l'AG quand il sait qu'il risque une mise en concurrenceest par exemple une pratique assez courante chez les syndics...
Réserve faite, comme le soulève Gedehem, de la possibilité d'envoyer quand bien même les convocations sont déjà parties SI ça peut arriver en respectant le délai des 21 jours. |
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Édité par - Viviane le 28 avr. 2018 13:47:12 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 28 avr. 2018 : 21:08:39
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citation: Initialement posté par kelletik
Je répète donc ce que j'ai cru comprendre, c'est que le syndic fait vraiment ce qu'il veut avec le contenu de la convocation
Vous savez kelletic, le syndic fait ce qu' il veut dans tous les cas jusqu'Ă ce que vous tapez du poing sur la table et argumenter... Au besoin devant le tribunal.
Votre conclusion est valable pour tout pas que sur l OJ:-) |
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Communication du contrat de syndic ? 
