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ESTEPHE
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 Posté - 05 avr. 2018 : 09:36:54
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Bonjour,
Dans un autre post, il m'a été dit que l"'échéance réelle du mandat d'un syndic sortant tombe au jour de l'AG appelée à le désigner à nouveau ou le remplacer, peu importe l'échéance du mandat précédent."
Pouvez vous m'indiquer si c'est bien sur l'article 18 que se base cette affirmation ou un autre ?
Car je lis à la fin de cet article : "Quand l'AG délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic".
On parle de "nouveau syndic", c'est Ă dire qu'on change de syndic.
Cela s'applique t il si on continue toujours avec le mĂŞme syndic mais Ă©videmment avec un nouveau mandat ?
Merci de vos réponses.
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Posté - 05 avr. 2018 : 10:20:48
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Vous avez beau continuer avec le même syndic, c'est un "nouveau" syndic pour la loi, car vous avez procédé à une désignation, et non à reconduction tacite.
c'est bien cet article 18 auquel il doit être fait référence |
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ESTEPHE
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Posté - 05 avr. 2018 : 10:50:17
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Merci, Rambouillet, d'avoir pris le temps de me répondre, c'est aimable de votre part.
Donc, le mandat de notre syndic s'arrĂŞte bien Ă la date de l'AG d'avril 2018, contrairement Ă ce qu'il dit et non pas au 31 12 2018.
Et il raconte des conn..... quand il dit qu'il ne peut pas "casser un contrat en cours". |
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Posté - 05 avr. 2018 : 11:25:09
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bah... oui.... on peut le dire comme cela... |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 avr. 2018 : 12:25:11
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C'est vers l'art.17 qu'il faut se tourner.
Lequel précise que lorsque l'AG appelée à le désigner ne le désigne pas, le syndicat est dépourvu de syndic : le pdt du TGI est alors seul compétent pour le désigner.
Ce que précise encore D.art.46 pour son application, disposition en vigueur depuis 1965.
Traduction pratique : le mandat du syndic sortant est à échéance réelle et automatique de l'AG appelée à désigner le syndic :
- que le sortant seul candidat soit désigné à nouveau
- qu'un autre candidat soit désigné
- que personne ne soit désigné.
Le terme "révocation" utilisé par l'art.18 n'est pas bon : il s'agit ici de l'extinction du mandat. |
Édité par - Gédehem le 05 avr. 2018 12:27:20 |
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ESTEPHE
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Posté - 06 avr. 2018 : 11:26:46
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Merci Ă tous les deux pour vos Ă©clairages. Bon WE. |
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ESTEPHE
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Posté - 10 avr. 2018 : 08:33:33
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Bonjour,
Pour ceux que cela intéresse, je donne des nouvelles. Au cours d'un entretien téléphonique, les choses se sont arrangées : le syndic est d'accord pour faire un mandat/contrat à compter de la date de l'AG.
Il m'a cependant parlé de nouvelles jurisprudences (en avez vous entendu parler ?) qui disent que les nouveaux contrats (il ne parle que de contrats, GEDEHEM !) doivent commencer à la date de fin des anciens contrats, par exemple du 1er janvier au 31 décembre.
Je lui ai demandé de me renseigner là dessus, il est d'accord pour m'indiquer les références. Je reviendrai vers vous pour avoir votre avis à ce moment là , s'il arrive évidemment, ce qui n'est pas certain ! 
Mais je le relancerai car je veux en avoir le coeur net.
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Posté - 10 avr. 2018 : 09:07:03
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citation: Je lui ai demandé de me renseigner là dessus, il est d'accord pour m'indiquer les références.
Oui ce sera intéressant.... |
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Posté - 10 avr. 2018 : 09:46:52
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ESTEPHE : citation: qui disent que les nouveaux contrats (il ne parle que de contrats, GEDEHEM !) doivent commencer à la date de fin des anciens contrats, par exemple du 1er janvier au 31 décembre.
Attendons de voir ce texte.
IL n' agit pas de renouveler un contrat, mais d'Ă©lire un syndic - l'ancien ou un nouveau- un nouveau MANDAT.
Le contrat ( contrat de rémunération) est lié au mandat. Ce mandat tombe dès lors qu'un nouveau a été voté par l'AG. La contrat lié tombe avec.
Votre syndic affirme donc l'inverse, que le mandat serait lié au mandat. Ce n'est pas dans la loi. |
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ESTEPHE
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Posté - 10 avr. 2018 : 11:21:57
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Qui vivra verra ! Je ne lâche pas le morceau.
Quel suspense !  |
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JPM
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Posté - 10 avr. 2018 : 16:44:35
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Il faut savoir si vos observations visent la détermination des honoraires ou pas.
L'ARC parle à tort de rétroactivité des honoraires. Le problème est le suivant : Il est fréquent que le syndic soit renouvelé le ler avril avec fixation à nn € de ses honoraires. On constate ensuite qu'il fait application du nouveau montant à compter du 1er janvier.
Il est tout à fait logique que le montant des honoraires soit fixé pour un exercice déterminé. C'est même souhaitable pour les comparaisons.
Il faut donc admettre la possibilité de fixer en avril le nouveau montant avec application dès le 1er janvier MAISil faut l'accord de l'assemblée et donc le mentionner dans le texte de la résolution.
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Posté - 10 avr. 2018 : 17:28:27
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citation: Il est tout à fait logique que le montant des honoraires soit fixé pour un exercice déterminé. C'est même souhaitable pour les comparaisons.
c'est FAUX. Si le syndic change, vous admettrez alors que l'on paie l'ancien au tarif du nouveau, c'est absurde sous prétexte de comparasion d'exercice...
On signe un contrat et le tarif commence au début de l’exécution du contrat... |
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MIBA
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Posté - 10 avr. 2018 : 18:58:22
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J'achète quotidiennement une baguette chez mon boulanger.
Lorsqu'il décide d'augmenter le prix (aujourd'hui 10 Avril par exemple) , je paie le nouveau prix.
Par contre, il ne me demande pas lui payer en ce que je lui aurais payé en plus si l'augmentation avait eu lieu le 1er janvier.
Comparaison simpliste me direz-vous !
Et pourtant, c'est bien ce qui se passe pour les honoraires de notre syndic, qui, à l'issue de l'AG, les applique de manière rétroactive à compter du début de l'exercice.
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Posté - 10 avr. 2018 : 19:29:25
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citation: Et pourtant, c'est bien ce qui se passe pour les honoraires de notre syndic, qui, à l'issue de l'AG, les applique de manière rétroactive à compter du début de l'exercice.
il faut refuser et ne pas approuver cette partie des comptes si besoin est.... l'un de ceux que je pratique avait essayé et il a bien vite reculé... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 avr. 2018 : 20:56:52
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Je n'ai parlé que de renouvellement du mandat.
Cela vous a échappé
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Posté - 11 avr. 2018 : 07:20:48
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le renouvellement n'existe pas dans les textes. On désigne un syndic pour une nouvelle période, qu'il soit nouveau ou ancien.
S'il est nouveau, il part à la date fixée par l'AG et certainement pas à la date du premier jour de l'exercice précédent l'AG.
Si c'est l'ancien, même remarque sauf si l'AG en décide autrement, mais cela doit être inscrit dans la résolution VOTEE, donc sur le PV. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 avr. 2018 : 08:32:04
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On a suffisamment de problèmes actuellement au sujet de la copropriété ou d'autres motifs pour ne pas perde du temps en discussions stériles.
Le renouvellement du mandat du syndic est un terme admis dès lors qu'il ne se présente pas obligatoirement comme imposant le maintien à l'identique des clauses contractuelles. Sic pour le renouvellement du bail.
Le nouveau mandat part du jour de l'assemblée, c'est une évidence.
L'assemblée a la faculté de déterminer les honoraires pour chaque exercice.
Dans ce cas l'assemblée d'avril 2018 peut fixer à 9000 € ttc les montant des honoraires pour l'exercice 2018 alors qu'ils étaient à 8700 € en 2017. Le syndic peut percevoir un rattrapage sur les trois premiers mois.
Si la décision de l'assemblée ne comporte pas ce dispositif explicitement, la nouvelle rémunération démarre à la date de l'assemblée.
Cette discussion porte sur des sommes très minimes.
Elle ne trouve justification que parce que certains syndics font le rattrapage sans avoir pris la précaution de le faire voter.
Point c'est tout.
A noter que l'assemblée peut, s'il lui plait, voter des honoraires trimestriels différents pour l'exercice. Dans certains coins le syndic a plus de travail en été qu'en hiver, ou le contraire.
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Édité par - JPM le 11 avr. 2018 08:34:17 |
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ESTEPHE
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Posté - 11 avr. 2018 : 08:53:37
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Bonjour,
J'ai pensé aussi que c'était pour encaisser les honoraires avec effet rétroactif mais je ne crois pas que c'est cela ou pas que.
Fort de ma science toute neuve acquise grâce à vous, je lui avait écrit :
"Je vous rappelle l'article 18 que vous connaissez aussi bien que moi : Quand l'AG délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Je ne vous apprends rien en vous disant que même si on continue avec le même syndic, c'est un "nouveau" syndic pour la loi car on procède à une désignation avec un nouveau mandat, un nouveau contrat et non pas à un renouvellement de contrat ni à une tacite reconduction. Le mandat de ce "nouveau" syndic commence bien le jour de l'AG qui le désigne".
Il m'avait répondu ceci :
"Le cadre légal :
La loi ne fixe pas de règles sur les dates de début et de fin du contrat de syndic.
La loi n'impose que sa contenance (décret 2015-342 du 26 mars 2015 + arrêt du Conseil d'Etat du 5 octobre 2016) et sa durée maximale 3 ans (loi du 10 juillet 1965 + décret du 17 mars 1967).
L'assemblée a effectivement la possibilité de mettre fin au contrat de syndic le jour de l'AG mais il est indispensable dans ce cas d'avoir prévu la mise en concurrence du contrat de syndic à l'ordre du jour et d'y avoir annexé d'autres contrats.
Car si l'AG révoque son syndic immédiatement et qu'elle n'a pas de nouveau syndic immédiatement, le syndicat se trouve en carence de syndic et il est donc nécessaire de passer devant le Tribunal pour nommer un administrateur provisoire (coût estimé à 1 500 €).
La politique de XXXXXX (nom du groupe) :
Nos priorités chez XXXX sont le respect du cadre légal et la transparence
Nous avons choisi depuis 01 2017 de faire "caler" la fin de nos contrats de syndic sur les exercices comptables des copropriétés.
Deux avantages pour les copropriétaires :
. durée du contrat réduite : possibilité pour les copropriétaires de changer de syndic tous les ans
. durée équivalente à l'exercice comptable (12 mois) : possibilité pour les copropriétaires de comparer plus facilement l'évolution du contrat année par année, plutôt qu'un contrat de 18 mois ou plus à cheval sur au moins 2 exercices.
Si vous le souhaitez vraiment, nous pouvons rester sur l'ancien système.
Mais sachez que l'esprit de la loi ALLUR, c'est une vraie visibilité/lisibilité pour les copropriétaires et le nouveau système y répond davantage".
Que pensez vous de ces dires ? |
Édité par - ESTEPHE le 11 avr. 2018 08:56:24 |
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Posté - 11 avr. 2018 : 08:58:15
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citation: Si vous le souhaitez vraiment, nous pouvons rester sur l'ancien système.
l'important est cela : la porte s'ouvre, donc la balle est dans votre camp.... |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 11 avr. 2018 : 09:03:04
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La balle est attrapée, voir post 6 dans lequel je dis que nous nous sommes mis d'accord pour continuer comme avant : le nouveau mandat commence le jour de l'AG. |
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JPM
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Posté - 11 avr. 2018 : 09:10:24
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En pratique, Le mandat du syndic ne peut pas cesser à la date de clôture d'un exercice puisque l'assemblée appelée à délibérer sur les comptes et la gestion a lieu dans le semestre suivant.
Sur cette question la pratique courante actuelle est satisfaisante : début de mandat à la date du renouvellement. Durée du mandat quinze à dix huit mois. Extinction contractuelle lors de la prochaine assemblée générale annuelle par renouvellement du mandat ou désignation d'un nouveau syndic.
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Article 18 mandat syndic 
