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sonia75
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 Posté - 11 avr. 2018 : 12:17:54
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Bonjour à tous,
Je poursuis ici ma demande concernant notre syndic récalcitrant à nous transmettre l'ordre du jour et son nouveau contrat.
C'est essentiellement le premier qui nous inquiète désormais car le syndic vient de nous indiquer qu'il ne souhaitait pas intégrer une bonne partie des résolutions demandées et qu'il préfèrait s'en tenir à leurs "résolutions type" ou nous facturer pour les intégrer. Gloups.
Bref, dans tous les cas, nous n'arrivons pas à obtenir ce document pour le relire et faire enfin envoyer les convocations.
Dés lors se profile la perspective de devoir en passer par le tribunal.
La présidente du CS effectuerait ainsi une injonction de faire en référé. D'après ce que je lis cela peut se faire devant le TI du lieu de l'immeuble pour les montant de moins de 10000 € (notre cas puisque les honoraires du syndic sont en deça de ce montant) et c'est gratuit (il faut juste remplir le formulaire avec ts les justifs).
https://www.service-public.fr/parti...droits/F1378
Est-ce la bonne procédure à votre avis (après mise en demeure de nous fournir cet OdJ dument complété et d'envoyer par la suite les convocations), cela devrait aller assez vite ?
Tout conseil bienvenue même si on espère ne pas devoir en arriver là !
Merci à tous :-)
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Édité par - sonia75 le 11 avr. 2018 12:18:47 |
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Posté - 11 avr. 2018 : 12:38:16
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perso,
sur le projet de contrat, je pense qu'un référé ne vous amènera à pas grand chose car ce n'est pas un document à fournir obligatoirement avant la convocation, même si c'est mieux.
Sur l'ordre du jour, rappelons le texte :"L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.", le juge risque de poser la question suivante : la convocation a-t-elle été notifiée sans que la concertation ait eu lieu ?
* si la convocation n'est pas encore notifiée, alors il est encore temps de faire cette concertation et le juge va donc vous "renvoyer dans vos cordes"....
* si la convocation est notifiée, alors il ne faut pas se tromper de cible : c'est l'annulation de la convocation de l'AG qu'il faut demander |
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Sunbird
Pilier de forums
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 Posté - 11 avr. 2018 : 13:41:20
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^Présentez un autre syndic, et dans le rapport écrit du conseil vous demandez à l'AG de prendre le nouveau syndic.
Concernant l'injonction renseignez vous auprès de votre TI. Il y a certains TI qui ne donne pas suite aux injonctions, et vous aurez perdu du temps pour rien.
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Posté - 11 avr. 2018 : 13:55:14
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citation: La présidente du CS effectuerait ainsi une 1 - injonction de faire en 2 - référé Ca n'existe pas.
Il faut choisir entre l'2 - assignation (avec huissier) en référé motivé par l'urgence ou la non contestation possible de la demande
C'est du référé donc pas d'avocat obligatoire ni au TI ni au TGI.
ou bien
La 1 - requete en injonction de faire, motivée par le fait que la demande fait l'objet d'un contrat ou d'une exigence légale non contestable.
Si c'est du TGI, ce que je crois, la seconde nécessite un avocat même si pas d'huissier.
citation: injonction de faire en référé. D'après ce que je lis cela peut se faire devant le TI du lieu de l'immeuble pour les montant de moins de 10000 € Pour une injonction de faire il n'y a pas lieu a montant, c'est donc la nature de la demande qui guide le choix du tribunal;
Pour l'ordre du jour je pense que c'est du TGI et pour le contrat du syndic, c'est le droit de la copropriété et cela me semble être du TGI. Il y a audience et forcément avocat.
citation: Il y a certains TI qui ne donne pas suite aux injonctions, et vous aurez perdu du temps pour rien. C'est absolument impossible.
Ce qui est possible et vérifié, c'est que certain Juge arguant de certains points de droits refusent de décider par ordonnance en indiquant qu'un débat contradictoire est nécessaire. C'est souvent le cas des injonctions de payer.
Puisqu'avec une injonction de faire, il y a audience, je vois mal non pas un tribunal mais un juge opposer une irrecevabilité qui doit être émise par le défendeur et cette fois non pas sur la nécessité du débat mais sur le fait que la demande est contestable. |
Édité par - ribouldingue le 11 avr. 2018 14:08:03 |
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Posté - 11 avr. 2018 : 14:13:44
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sonia75
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Posté - 11 avr. 2018 : 14:38:51
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Merci à tous, le syndic devant fournir tout document au CS en faisant la demande, cela rentre a priori ds l'injonction de faire puisqu'il refuse de ns le transmettre...
le service public dit que c'est possible de faire un référé devant le TI mais il faut délivrer l'assignation par huissier donc frais...
Reste donc l'injonction de faire simple, qui devrait se faire devant le TI comme en général les litiges avec les syndics et d'après le tableau transmis par Ribouldingue l'injonction de payer est bien au TI.
On tentera peut-être ça alors si on avance pas cette semaine, au vue des délais de fin de mandat ça reste jouable et assez simple à mettre en oeuvre, sans frais :-) |
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Posté - 11 avr. 2018 : 14:49:36
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citation: Merci à tous, le syndic devant fournir tout document au CS en faisant la demande,
certes oui, mais ceux concernant le syndicat, or un projet de contrat de syndic ne concerne le syndicat qu'à partir du moment où celui ci se trouve dans la convocation, avant NON (même si ce serait mieux).
Une mise en concurrence serait moins coûteux et plus sur que saisir le juge, à mon avis  |
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nefer
Modérateur
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Posté - 11 avr. 2018 : 14:55:33
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il serait préferrable de rechercher un autre syndic en urgence et de notifier au syndic actuel la mise à l'ordre du jour de votre proposition de syndic
votre syndic actuel ne serait il pas un syndic "Ã distance" ? |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 11 avr. 2018 : 16:24:19
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Merci à vous, bon entre temps notre courriel rappelant les différentes obligations légales sur l'OJ gentiment mais fermement aura permis finalement d'obtenir OdJ ET contrat avec ttes nos demandes bien intégrées. Donc pas besoin d'injonction pr cette fois... :-) mieux vaut prévenir que guérir ! |
Édité par - sonia75 le 11 avr. 2018 16:26:58 |
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Posté - 11 avr. 2018 : 17:54:06
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citation: tableau transmis par Ribouldingue l'injonction de payer est bien au TI. L'injonction de payer non si elle fait plus de 10 000 oui sinon, mais ce n'est pas un litige de nature copropriété, puisque cela traite de dette civile, pour le reste désolé, mais je ne suis pas certain que ce soit le TI.
citation: le service public dit que c'est possible de faire un référé devant le TI mais il faut délivrer l'assignation par huissier donc frai dans tous les cas iil y a des frais puisqu'il faut signifier la décision, aucune procédure n'est exempte de frais; |
Édité par - ribouldingue le 11 avr. 2018 18:01:06 |
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PROSPER83
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Posté - 12 avr. 2018 : 00:12:06
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Bonsoir
citation: Rambouillet : Sur l'ordre du jour, rappelons le texte :"L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.", le juge risque de poser la question suivante : la convocation a-t-elle été notifiée sans que la concertation ait eu lieu ?
* si la convocation n'est pas encore notifiée, alors il est encore temps de faire cette concertation et le juge va donc vous "renvoyer dans vos cordes"....
Mais si la convocation n’a pas encore été notifiée, il n’y a strictement motif légal pour saisir le juge ! Car s’il est bien stipulé que « L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical », aucune sanction n’est cependant prévue par la loi en cas du non-respect par le syndic de cette « obligation » Cassation civile, 3ème, 1er décembre 2016 – Pourvoi n° 15-26559.
Il appartiendra simplement au CS d'en informer l'AG et à cette dernière d'en tirer les conséquences qu'elle souhaitera en tirer.
citation: * si la convocation est notifiée, alors il ne faut pas se tromper de cible : c'est l'annulation de la convocation de l'AG qu'il faut demander
Sans aucun espoir d’avoir gain de cause, pour exactement la raison indiquée ci-dessus.
Sauf, bien évidemment, si le syndic a omis de porter dans l’ODJ, une question régulièrement demandée par LRAR par un copropriétaire. CA Paris, Pôle 4, Ch.2, 25 janvier 2017 – RG 15/05716 :
« Doit être annulée la résolution d’une assemblée générale décidant de renouveler le mandat du syndic dès lors que la convocation pour l’assemblée ayant été expédié le 30 avril le syndic n’avait pas porté à l’ordre du jour la demande d’un copropriétaire, reçue le 26 avril, tendant à voir inscrire à l’ordre du jour la candidature d’un autre syndic, cette demande étant accompagnée d’un projet de contrat »
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Posté - 12 avr. 2018 : 06:24:57
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citation: Mais si la convocation n’a pas encore été notifiée, il n’y a strictement motif légal pour saisir le juge !
NON, car rien ne dit à quel moment de l'exercice on doit faire cette fameuse réunion de concertation, si ce n'est avant l'envoi de la convocation, bien sur. Or le syndic est en droit de vous dire, je ne suis pas prêt .... dans ce cas comment fait le CS ? et le juge il fait comment, lui pour savoir quelle est la date de cette concertation.
S'il avait été dit : dans les 3 mois qui suivant la fin de l'exercice, alors là oui, on a une date d'échéance à respecter.
Et je maintiens, si la convocation est notifiée sans cette concertation, bien sur le juge aura motif à annuler l'AG pour laquelle l'ensemble de la procédure n'a pas été respectée et dans cette procédure, il y a la concertation. Pas de concertation, pas de convocation (normalement), mais attention aucun texte ne dit quelle est la forme de cette concertation ....  cela peut être une "consultation" par mail.... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 12 avr. 2018 : 10:11:54
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Hello à tous, dans notre cas, le syndic disait par écrit refuser d'intégrer nos résolutions ET de nous transmettre l'OdJ !(or le syndic a obligation de transmettre tout document demandé par le CS) donc je pense qu'on avait un/deux sérieux motif(s) légal(aux) pour l'injonction à deux titres... Heureusement tout a pu se régler à l'amiable, préférable ds ts les cas pr tt le monde qd possible ! :-)
@Prosper, merci bp pr l'extrait de jurisprudence RG 15/05716 que je garde précieusement !
oh et au passage je rebondis sur la notification par AR, sauf erreur la loi ALUR a changé cela en autorisant désormais la notification électronique, tout aussi valable juridiquement non ? |
Édité par - sonia75 le 12 avr. 2018 10:55:04 |
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 12 avr. 2018 : 10:21:24
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citation: Rambouillet :
NON, car rien ne dit à quel moment de l'exercice on doit faire cette fameuse réunion de concertation, si ce n'est avant l'envoi de la convocation, bien sur. Or le syndic est en droit de vous dire, je ne suis pas prêt .... dans ce cas comment fait le CS ? et le juge il fait comment, lui pour savoir quelle est la date de cette concertation.
S'il avait été dit : dans les 3 mois qui suivant la fin de l'exercice, alors là oui, on a une date d'échéance à respecter.
Je rectifie des omissions dans ma citation : « Mais si la convocation n’a pas encore été notifiée, il n’y a donc strictement aucun motif légal pour saisir le juge »
citation: Et je maintiens, si la convocation est notifiée sans cette concertation, bien sur le juge aura motif à annuler l'AG pour laquelle l'ensemble de la procédure n'a pas été respectée et dans cette procédure, il y a la concertation. Pas de concertation, pas de convocation (normalement), mais attention aucun texte ne dit quelle est la forme de cette concertation .... cela peut être une "consultation" par mail....
Sauf que la Cour de cassation risque, elle aussi, de maintenir sa vision du droit totalement opposée à la votre :
Cassation civile, 3ème, 1er décembre 2016 – Pourvoi n° 15-26559.
« Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation de l'assemblée générale du 2 novembre 2011 ;
"Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le défaut d'établissement de l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical n'était pas sanctionné, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant, a pu rejeter la demande d'annulation de cette assemblée ; »
« ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la fixation de l'ordre du jour ; qu'en application de l'article 26 alinéa 5 du Décret du 17 mars 1967, issu de la modification apportée par le Décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, l'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical ; qu'en l'espèce, M. X... reproche au syndicat des copropriétaires que les membres du conseil syndical n'aient pas été informés ni contactés lors de la préparation de l'ordre du jour de ladite assemblée ; que le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve de cette concertation ; qu'en conséquence, il y a lieu de relever cette irrégularité ; mais, qu'en application d'un principe constant, il n'y a pas de nullité sans texte ; qu'en l'espèce, l'article 26 alinéa 5 du Décret du 17 mars 1967, issu de la modification apportée par le Décret n° 2010-391 du 20 avril 2010, n'impose pas cette mesure à peine de nullité ; qu'en conséquence, la nullité de l'assemblée générale du 2 novembre 2011 n'est pas encourue à ce titre ».
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 12 avr. 2018 : 10:54:19
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Merci encore Prosper pour cette jurisprudence fort intéressante et super récente qui plus est ! (comment faites vous pour les récupérer svp en particulier celle de la CA ??, merci bp !)
Ici ce que l'on voit c'est que l'absence de concertation du CS n'est pas un motif légal d'annulation d'AG, ce qui ne veut pas dire que ce n'est pas sanctionnable pour autant si on démontre le préjudice, cf notre discussion précédente avec Gedehem. |
Édité par - sonia75 le 12 avr. 2018 11:08:33 |
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Posté - 12 avr. 2018 : 10:55:19
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citation: Hello à tous, dans notre cas, le syndic disait par écrit refuser d'intégrer nos résolutions ET de nous transmettre l'OdJ ! Pour le second point, ca n'a pas de sens de demander l'ordre du jour avant l'envoi des concocation, puisque l'ordre du jour ne peut etre que ce qui est envoyé.
Vous parlez d'un projet d'ordre du jour, donc et comme il l'a deja été mentionné plus haut, le projet d'ordre du jour est discuté avec le conseil syndical.
Ce que vous demandez est un document qui n'existe pas.
Le refus d'inscrire à l'ordre du jour des projets de résolution en revanche est inadmissible à partir du moment ou les projets sont bien des résolutions potentielles, que c'est rédigé et que c'est votable.
En soit, puisque l'ordre du jour doit faire l'objet d'une discussion avec le conseil sydnicl (le on est bien le conseil?), et même si c'est in-fine le syndic qui le rédige, refuser préalablement à la discussion et sand roit d'amender les textes proposés est contraire à la loi.
Qu'il refuse après, peut-etre, et alors il est sans doute attaquable sur le fondement du refus, mais la, tel que, par le refus même il est attaquable; |
Édité par - ribouldingue le 12 avr. 2018 11:00:49 |
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sonia75
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Posté - 12 avr. 2018 : 11:07:20
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@Ribouldingue, étant donné que l'OdJ doit légalement faire l'objet d'une concertation, la demande du CS d'obtenir le projet d'OdJ qui peut légitimement comporter 2 ou 3 versions au fil de la discussion/concertation et des mises à jour, semble tout à fait recevable légalement et je ne vois pas pourquoi le CS ne pourrait pas demander à obtenir ce document qu'il soit finalisé ou non avant son envoi. C'est un document de gestion comme un autre, particulièrement important qui plus est ! De plus nous faisons inclure à chaque AG une résolution demandant au syndic de faire relire l'OdJ au CS avant l'envoi des convocations. |
Édité par - sonia75 le 12 avr. 2018 11:07:47 |
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Posté - 12 avr. 2018 : 11:40:54
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sonia75 : citation: le syndic disait par écrit refuser d'intégrer nos résolutions
Une question importante : le CS a t'il notifié, c'est à dire un envoi en RAR - ces demandes de questions à porter à l'OdJ ?
Vous pouviez le faire avant la réunion de préparation de l'OdJ, ou immédiatement après cette réunion.
Le syndic n'a aucun droit de refuser de les porter à l'OdJ si vous avez envoyer ces RAR avec la rédaction de ces demandes et tous les documents joints.
Vous oubliez que c'est le syndic rédige l'OdJ et envoie les convocs; pas le CS, et également que le CS n'émet que des avis, que le syndic suivra ou pas. D'ou l'importance de bien notifier vos demandes.
Si vous n'avez rien notifier en RAR, alors vous ne pouvez strictement rien réclamer au juge. Vous ne pouvez pas non plus parler de préjudice.
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Posté - 12 avr. 2018 : 13:54:36
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citation: le syndic disait par écrit refuser d'intégrer nos résolutions
un syndic qui écrirait cela à un CS donc l'ignorerait totalement, serait (vu de mon côté) vite remplacer ... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 12 avr. 2018 : 13:58:30
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@Philippe388, je ne sais plus si c'est sur ce fil ou un autre, mais justement je posais la question du changement de la loi vis à vis de la notification des questions à l'OdJ qui, depuis la loi ALUR (décret n°2015-1325 du 21/10 2015 modifiant les articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967), peut être légalement faite par e-mail également :
citation: D'autres actes peuvent être adressés par voie électronique en copropriété
Par le syndic : Depuis le 24 octobre 2015, c'est l'ensemble des notifications et mises en demeure prévues par la loi fixant les règles à suivre en copropriété qui peuvent être effectuées par voie électronique. Dès lors que les copropriétaires concernés ont donné leur accord pour recevoir toute notification ou mise en demeure par voie dématérialisée, le syndic peut leur adresser l'ensemble des actes pour lesquels le recommandé ou le fax étaient nécessaires jusque-là , outre les convocations et les procès-verbaux d'assemblée générale. Ainsi, par exemple, le syndic peut adresser à un copropriétaire débiteur qui a accepté de recevoir des courriers par voie électronique, une lettre recommandée électronique pour le mettre en demeure de régler sa dette. Par les copropriétaires : Quant aux copropriétaires, ils peuvent aussi désormais, s'ils le souhaitent, adresser au syndic les demandes qu'ils étaient tenus d'effectuer jusqu'à présent par courrier recommandé avec accusé de réception, comme : •leur demande de mettre une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ; •pour les copropriétaires n'ayant pas voté pour la réalisation de travaux d'amélioration adoptés par les copropriétaires, leur demande d'échelonner leur paiement sur dix ans ; •leur mise en demeure au syndic ou au Président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale... Source : https://www.pap.fr/actualites/copro...nique/a18281https://www.inc-conso.fr/content/co...ne-assemblee |
Édité par - sonia75 le 12 avr. 2018 14:07:37 |
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Posté - 12 avr. 2018 : 14:01:17
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oui, mais ces notifications doivent respecter une certaine procédure.
Vous trouverez (pour l'instant) peu de syndics qui utiliseront cette voie pour "mettre en demeure" un débiteur, c'est trop risqué vis à vis d'un juge (actuellement). Il faut attendre la jurisprudence sur les quelques cas qui existeront.... |
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Sujet |
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Procédure en référé OdJ ? 
