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Jany2718
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 Posté - 16 avr. 2018 : 21:24:09
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Bonjour,
Le nouveau syndic nommé par l’AG peut-il prétendre régulièrement qu’il n’a pas à aller chercher les archives du SDC tenues à sa dispositions dans les locaux de l’ancien syndic et qu’il appartient au contraire à l’ancien syndic de les lui remettre. La transmission des archives ( administratives et comptables) devant être assortie d’un bordereau listant les pièces remises et validées par le syndic successeur , quelle est la conséquence de l’absence de cette liste signée, en cas d’absence de documents du SDC ( administratifs ou comptables) qui serait constatée ultérieurement ? Existe-t-il une différence dans les droits du nouveau SDC selon que les archives ont été retirées par lui dans les locaux de l’ancien syndic ou remise par l’ancien syndic dans les locaux du nouveau syndic ( 1° : avec bordereau , 2° : sans bordereau ) ?
Quelle est la règle ( les archives du SDC sont elles portables par l’ancien syndic ou quérables par le nouveau) ? que est l’usage ? Jurisprudence ?
Dans le contrat de l’ancien syndic, il est prévu : « remise au syndic successeur : remise de l’état financier, de la totalité des fonds , des comptes des copropriétaires et des comptes et des archives du SDC ». L’emploi du mot « remise » n’est pas suffisant pour déterminer exactement si la documentation en question est géographiquement portable ou quérable .
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nefer
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 Posté - 16 avr. 2018 : 22:01:52
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c'est le nouveau syndic élu qui doit prendre rendez vous avec l'ancien dans le délai d'un mois pour la remise des archives
l'ancien syndic doit établir une liste détaillée des archives qu'il remet
le nouveau doit vérifier les documents, dossier par dossier et signer le document en y mentionnant ses remarques si des documents sont manquants
e cas de litige c'est ce document qui sera pris en compte
quel est votre problème exactement ?
qui refuse quoi ? |
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Jany2718
Contributeur senior
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 2
Posté - 16 avr. 2018 : 23:20:26
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Le nouveau syndic attend que l'ancien lui apporte les documents , et l'ancien les tient Ă sa disposition , en attendant que son successeur vienne les chercher...
Ils ne peuvent avoir raison tous les deux ! |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 17 avr. 2018 : 07:29:38
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que le CS "secoue" ce nouveau syndic...
cela promet pour les relations Ă venir avec ce nouveau syndic! |
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Posté - 17 avr. 2018 : 07:58:14
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Ayant eu à "subir" cette question récemment entre 2 syndics : le juge a estimé que les archives sont "à porter" par l'ancien syndic vers le nouveau en s'appuyant sur cet article :
"Article 18-2
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts." |
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Jany2718
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Posté - 17 avr. 2018 : 12:22:06
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Cette décision ( TI ou Appel ? référence légifrance ?) est étonnante, car il est difficile d'exiger de l'ancien syndic le "transport" des archives su SDC alors qu'il vient d'être dessaisi ou révoqué ! Il est aussi difficile de penser que cela aurait été l'intention du législateur , lorsqu'il a employer le verbe "remettre" . S'il avait fallu comprendre que l'ancien syndic devait transporter les boîtes d'archives à l'adresse du nouveau syndic, cela aurait été explicitement précisé par la loi, en raison de l'importance de cette disposition si elle avait été prévue . En effet ce transport est en outre plus que problématique en cas de grande distance géographique entre les deux syndics. N'est-il pas est logique que ce déplacement et le transport devraient être à la charge du nouveau syndic ?
"remettre" n'est pas "transporter" ! |
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sonia75
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Posté - 17 avr. 2018 : 15:11:37
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De mon expérience, j'ai toujours vu le nouveau syndic aller récupérer les archives chez l'ancien, plus par coutume que par obligation légale du reste... (le nouveau syndic étant réputé de "meilleure volonté" que l'ancien... :-) |
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Sunbird
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Posté - 17 avr. 2018 : 17:13:46
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Cela commence bien avec le nouveau syndic si il rechigne à aller récupérer les archives. Cela n'est pas très encourageant pour la suite avec ce nouveau syndic.
Lorsqu'on récupère les archives, il faut tout contrôler et tout pointer. Si l'ancien syndic a écrit avoir communiqué tel document, et que le nouveau syndic n'a pas bronché, ce document est réputé avoir été communiqué et le SDC ne pourra pas se retourner contre l'ancien syndic si nécessaire. |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 avr. 2018 : 20:33:03
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La fin du mandat du syndic n'implique pas que tout s'arrĂŞte pour lui.
Certes, il ne peut plus passer aucun acte au nom du syndicat.
Mais ce qui est prévu L.art.18-2 fait partie indissociablement de son mandat, s'agissant d'actes obligatoires passée son échéance.
Le terme "remettre" s'entend du transfert des fonds disponibles et archives au nouveau syndic.
Etant entendu que le nouveau syndic doit les recevoir dans les délais fixés, au besoin les exiger, peu importe que l'ex syndic se déplace ou que ce soit le nouveau.
A eux de convenir ensemble des modalités pratiques de ce transfert.
Au nouveau syndic de vérifier la réalité des pièces qui lui sont remises. |
Édité par - Gédehem le 17 avr. 2018 20:33:57 |
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Posté - 17 avr. 2018 : 20:37:13
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et dans le cas que je vous ai cité, le nouveau syndic a saisi le juge et ce dernier a dit que l'ancien devait "porter" au nouveau.... |
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GĂ©dehem
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10
Posté - 17 avr. 2018 : 20:53:26
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C'est normal : lorsque 2 personnes ne s'entendent pas, c'est le juge qui tranche le litige.  |
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Jany2718
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Posté - 17 avr. 2018 : 22:32:22
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Il doit y avoir des raisons particulières pour que les juges aient pris un telle décision , s'agit-il d'un TI ou d'un TGI ou d'une Cour d'appel ?
Logiquement en cas de désaccord sur les modalités matérielles de la remise, ce devrait au nouveau syndic d'aller chercher les dossiers en vérifiant leur contenu effectif et en signant le bordereau de transmission, au besoin accompagné d'un huissier. Remettre ne veut pas dire aller porter chez le successeur , ce qui serait d'ailleurs critiquable car consistant en une forme de brimade pour l'ancien syndic non seulement révoqué, mais obligé de transporter lui-même les archives dans les locaux de celui qui l'a remplacé, on aurait pu aussi prévoir qu'il se rende pieds nus, une corde au cou et revêtu d'une chemise de bure ! Ce serait vraiment impossible. Cela ne peut être la règle et ne peut avoir été la volonté du législateur. Il ne faut pas non plus oublier que l’ancien syndic révoqué, n’a plus aucune obligation matérielle envers le SDC, sinon rassembler les dossiers et les « remettre » ( les tenir à la disposition du nouveau syndic). En effet l’attitude récalcitrante du nouveau syndic annonce des difficultés et une prochaine révocation de celui-ci , laquelle, selon sa propre logique, devrait donc se traduire par le transport par ses soins des archives à son confrère et successeur …
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Posté - 18 avr. 2018 : 06:45:58
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C'était un TGI en premier ressort (pas d'appel fait) et je rajouterai que le juge a fixé une astreinte par jour de retard sous 8 jours.
Pas de raisons particulières : l'ancien disait au nouveau qu'il pouvait venir chercher, les documents étaient à sa disposition. Le nouveau (ancien avocat) a répondu : NON, vous me les apportez, ils sont "portables" etc.... et cela a fini au TGI, saisi par le noveau (bonjour l'ambiance dans ce syndicat.... avec les premiers frais avec ce nouveau syndic  )
Est ce normal ou non, je ne fais que constater, mais il est vrai que partir sur un tel litige d'orgueil dès le départ, ce n'est pas très sain, je le reconnais... |
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Jany2718
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Posté - 18 avr. 2018 : 09:34:23
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Cette décision est bien étrange et probablement critiquable, mais il existe peut-être des motifs ( ou explications corporatistes ...) que nous ignorons ( il serait intéressant de lire les motivations de ce jugements )...
On ne peut en outre donner aucune valeur jurisprudentielle à un jugement de première instance . L'absence d'appel ne signifie pas qu'il est conforme aux règles de droit, mais simplement signifie que la partie qui succombe est lassée de payer inutilement des honoraires à des avocats, et n'a plus confiance dans l'institution judiciaire pour trouver la solution du litige.
Pour donner une valeur jurisprudentielle à une décision judiciaire il faut en principe que la solution du litige ait été soumise à la Cour de cassation , et encore il peut y avoir d'autres décisions contraires ultérieurement ( revirement de jurisprudence..).
Il est plus que probable que cette décision soumise à l'examen de professionnels du droit de la copropriété et d'associations de responsables de copropriétés suscitera, pour le moins, l'étonnement voire la réprobation qui sera facilement argumentée , comme l'est cette discussion . |
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Sunbird
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Posté - 18 avr. 2018 : 10:21:17
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citation: Initialement posté par Jany2718
Pour donner une valeur jurisprudentielle à une décision judiciaire il faut en principe que la solution du litige ait été soumise à la Cour de cassation , et encore il peut y avoir d'autres décisions contraires ultérieurement ( revirement de jurisprudence..).
Il faut Ă©galement qu'il y ait suffisamment d'affaires de ce type. |
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sonia75
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Posté - 18 avr. 2018 : 11:58:23
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@Jany2718, vous n'avez pas moyen de faire la navette par vous-même pour faire avance le shmiblik, quitte à vous y mettre à pls et en pls trajets ? J'ai déjà fait :-) (le nouveau syndic vous donne un pouvoir) |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 18 avr. 2018 : 12:16:45
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Sans doute, mais alors pourquoi payer un syndic professionnel s'il faut tout faire à sa place, pour que cela soit bien fait et sans délai ?
En effet, une solution serait pour le Pdt du CS ( ou un membre du CS délégué ) de se rendre chez l'ancien syndic avec un huissier pour acter les documents récupérés et facturer le tout ( taxi, huissier, ...) . Mais cela étant normalement inclus dans le forfait du nouveau syndic, ces frais ne devraient pas être des charges communes et être supportés par le nouveau syndic , qui se trouve ainsi délesté d'une vacation qu'il aurait dû assumer.
On a bien compris que le nouveau syndic est trop occupé pour faire son travail normalement ... Il serait intéressant de savoir le nombre moyen de copropriétés qu'un gestionnaire avec un assistant peut gérer convenablement et sérieusement annuellement, s'il ne doit faire que cela ... C'est sans doute là l'explication . |
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nefer
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Posté - 18 avr. 2018 : 14:38:15
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ni l'ancien ni le nouveau syndic ne peuvent facturer de vacation pour la remise des archives |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 19 avr. 2018 : 12:22:49
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Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 : « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Selon l’article 33-1 du décret du 17-03-1967 : « En cas de changement de syndic la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. »
L’article 33-1 de D67 confirme l’article 18-2 de L65 en ajoutant l’obligation que cette transmission des archives soit accompagnée d’un bordereau récapitulatif.
Il n’est pas possible de trouver dans ces dispositions une quelconque obligation de l’ancien syndic d’assumer de transport matériel des archives jusqu’aux locaux du nouveau syndic .
Cette obligation serait abusive , et pourrait même constituer une brimade ou une humiliation pour l’ancien syndic, dont la seule obligation est de « remettre » ou de « transmettre » les archives , ce qui implique uniquement une rencontre avec le nouveau syndic ou son représentant et la signature du bordereau .
Le lieu de cette rencontre qui n’a pas été prévu par la loi, reste donc à convenir et en cas de désaccord, en toute logique, à mon avis, il appartient à l’ancien syndic de tenir lesdites archives à la disposition du nouveau syndic qui devra faire son affaire pour aller les chercher et non le contraire.
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Posté - 19 avr. 2018 : 12:49:14
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sonia75 : citation: @Jany2718, vous n'avez pas moyen de faire la navette par vous-même pour faire avance le shmiblik, quitte à vous y mettre à pls et en pls trajets ? J'ai déjà fait :-) (le nouveau syndic vous donne un pouvoir)
On peut aussi envoyer un coursier, ................. NON !! cela n'est pas possible.
sonia75 : encore un texte de loi à lire et à bien interpreter, car remettre des archives impliquent aussi de vérifier la liste remise, ... ce n'est pas la mission d'un copro, ou d'un CS. On parle bien ici de syndic, le nouveau et l'ancien.
"En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat .... " |
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sonia75
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Posté - 19 avr. 2018 : 14:37:20
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@Jany2718, je suis entièrement d'accord avec vous Jany, mais c'est juste histoire de progresser et d'éviter la case tribunal :-) |
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Transmission des archives au nouveau syndic 
