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 Posté - 26 juin 2018 : 15:02:17
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Un syndic peut il se faire élire lors d'une assemblée générale pour un mandat dont la date de début commencera dans 6 mois.
Exemple :
Soit le syndic dont le mandat se termine le 31/12/2018.
En juin 2018, lors de l'assemblée générale ayant à approuver les comptes de l'exercice comptable 2017 (du 01/01/2017 au 31/12/2017) le syndic propose le renouvellement de son mandat sur la période du 01/01/2019 au 31/12/2019.
Est ce légal ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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ainohi
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Posté - 26 juin 2018 : 16:06:58
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Légalement, rien ne s'y oppose. A l'assemblée de voir si c'est judicieux. |
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Franck1966
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Posté - 26 juin 2018 : 16:58:05
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en général le syndic fait un contrat de 18 mois, soit pour vous du 01/01/17 au 31/12/17 + 6 mois pour finir les comptes, préparer et faire l'AG avant le 30 Juin 2018.
Là , vous avez un contrat de 24 mois (01/01/18 au 31/12/19). Le syndic ne peut dépasser cette date donc il faudra une AG en 2019 pour le réélire, donc très peu d'intérêt mais c'est faisable.
A vous Ă demander en AG Ă modifier la date de fin ... |
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Posté - 26 juin 2018 : 17:55:29
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ce n'est pas très sain d'avoir un mandat qui se termine le dernier jour de l'exercice, car cela signifie que le syndic à jusqu'à début décembre pour convoquer l'AG de l'exercice précédent. |
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Viviane
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4
Posté - 26 juin 2018 : 23:50:48
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Bonjour
Personnellement je me demande quel est l'intérêt de la chose?
citation: en général le syndic fait un contrat de 18 mois,
Pour moi, 18 mois c'est inutile. En général l'AG désignant le syndic a lieu dans les 6 mois suivant la fin de l'exercice
Si vous le désignez pour un an, vous serez toujours l'année suivante dans les 6 mois suivant la fin de l'exercice.
Pour ma part, je suis pour le contrats d'un an, qui ont plein d'avantages
1) ca oblige le syndic a pas trainer pour faire l'AG suivante
2) ca vous met pas dans une position délicate si vous changez de syndic alors que l'autre a encore plusieurs mois de mandat à courir.
3) et on se prend pas la tĂŞte sur quels sont les honoraires dus : ceux de l'ancien contrat non Ă©chu ou ceux du nouveau ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 juin 2018 : 08:58:30
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Il y a sur ce point une confusion préjudiciable aux copropriétaires, par méconnaissance du système.
Sur l'échéance réelle du mandat du syndic : il ressort explicitement des textes que la question "désignation du syndic" prévue à une AG entraine à cette date extinction du mandat du sortant. L.art.17 : pas de syndic désigné = plus de syndic.
Il n'existe donc pas de prolongation, la date échéance initialement convenue étant prévisionnelle.
Sur la date de prise d'effet : à compter de la décision d'AG désignant le syndic.
Pourquoi une échéance prévisionnelle à 15 ou 18 mois (hypothèse mandat annuel) ?
Lors de la désignation annuelle du syndic fin avril 2017 (pour l'exemple), personne ne maitrise la date de l'AG suivante en 2018. Avril, peut être en mai, au pire en juin, selon les évènements, l'attente d'un devis, d'une pièce, etc .....
D'où la nécessité de fixer 'prévisionnellement' une date échéance permettant en toute sécurité de convoquer cette AG jusqu'en limite de période.
D'oĂą le mandat annuel du syndic, Ă compter de l'AG fin avril 2017 jusqu'au 30 juin 2018.
Soit un mandat prévu pour 14 mois (AG annuelle dans les 6 mois de la fin de l'exercice précédent), ce qui laisse une bonne marge de manœuvre pour tout le monde, syndicat comme syndic.
L'échéance réelle de ce mandat étant à la date de cette AG 2018 appelée à désigner le syndic. Par exemple le 15 mai 2018, alors pour un nouveau mandat s'agissant du sortant.
Il n'est pas pertinent, et mĂŞme dangereux, de lier mandat du syndic et dates exercice annuel.
NB : le contrat des rémunérations s'applique sur la durée effective du mandat. Lorsque le mandat s'éteint, prend fin, les rémunérations aussi. |
Édité par - Gédehem le 27 juin 2018 09:02:00 |
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Posté - 27 juin 2018 : 09:19:48
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il y a sur ce point une confusion préjudiciable aux copropriétaires, par méconnaissance du système.
Sur l'échéance réelle du mandat du syndic : il ressort explicitement des textes que la question "désignation du syndic" prévue à une AG entraine à cette date extinction du mandat du sortant. L.art.17 : pas de syndic désigné = plus de syndic.
Il n'existe donc pas de prolongation, la date échéance initialement convenue étant prévisionnelle.
Sur la date de prise d'effet : à compter de la décision d'AG désignant le syndic.
Pourquoi une échéance prévisionnelle à 15 ou 18 mois (hypothèse mandat annuel) ?
Lors de la désignation annuelle du syndic fin avril 2017 (pour l'exemple), personne ne maitrise la date de l'AG suivante en 2018. Avril, peut être en mai, au pire en juin, selon les évènements, l'attente d'un devis, d'une pièce, etc .....
D'où la nécessité de fixer 'prévisionnellement' une date échéance permettant en toute sécurité de convoquer cette AG jusqu'en limite de période.
D'oĂą le mandat annuel du syndic, Ă compter de l'AG fin avril 2017 jusqu'au 30 juin 2018.
Soit un mandat prévu pour 14 mois (AG annuelle dans les 6 mois de la fin de l'exercice précédent), ce qui laisse une bonne marge de manœuvre pour tout le monde, syndicat comme syndic.
L'échéance réelle de ce mandat étant à la date de cette AG 2018 appelée à désigner le syndic. Par exemple le 15 mai 2018, alors pour un nouveau mandat s'agissant du sortant.
Il n'est pas pertinent, et mĂŞme dangereux, de lier mandat du syndic et dates exercice annuel.
NB : le contrat des rémunérations s'applique sur la durée effective du mandat. Lorsque le mandat s'éteint, prend fin, les rémunérations aussi.
Peut on considérer que la règle qui s'applique à un nouveau syndic à savoir que le mandat de ce nouveau syndic démarre nécessairement à la date de l'assemblée générale ayant procédé à son élection qui vaut révocation de l'ancien syndic, s'applique aussi dans le cas du renouvellement du contrat du syndic en fonction. Ainsi un syndic en fonction dont le mandat court jusqu'au 30 juin 2018 ne peut proposer à l'assemblée générale d'avril 2018 un nouveau mandat dont la date de début serait le 1er juillet 2018
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Posté - 27 juin 2018 : 09:52:36
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Il peut proposer.... trois cas possibles :
* l'AG ne le désigne pas à nouveau et son mandat/contrat s'arrête à la date de l'AG (article 18)
* l'AG le désigne sans accéder à sa proposition de date : son mandat démarre à la date de l'AG, car cela vaut révocation de l'ancien mandat (article 18)
* l'AG le désigne et accède officiellement à sa proposition de date alors l'AG est souveraine.... |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 juin 2018 : 12:18:05
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Ainsi un syndic en fonction dont le mandat court jusqu'au 30 juin 2018 ne peut proposer à l'assemblée générale d'avril 2018 un nouveau mandat dont la date de début serait le 1er juillet 2018
Non, parce que le mandat en cours s'Ă©teint obligatoirement le jour de l'AG d'avril 2018. (L.17)
Entre X avril 2018 et le 1er juillet 2018 il n'y aurait pas de syndic, ce qui est une anomalie.
L'échéance initialement prévue s'entend jusqu'à la convocation d'une AG prévoyant la désignation du syndic.
Désigné en avril 2017 à échéance du 30 juin 2018 veut dire que l'AG peut être convoquée d'ici ce 30 juin, et qu'en attendant une AG il est syndic jusqu'au 30 juin.
Mais du moment qu'il convoque une AG pour désigner le syndic, qu'elle se tienne le 15 avril, le 25 mai ou le 29 juin, son mandat prendra fin ces 15 avril, 25 mai ou 29 juin selon le cas.
Il faudra un jour en finir avec les pratiques irrégulières passées, souvent imposées par les syndics (ou dues à la méconnaissance de gestionnaires), au sujet de ces histoires de durée et d'échéance de mandat.
On sait bien que lorsqu'on ferme une porte, certains reviennent par la fenĂŞtre ... |
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ainohi
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Posté - 28 juin 2018 : 00:09:16
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il y a sur ce point une confusion préjudiciable aux copropriétaires, par méconnaissance du système. Non il y a une coutume qui a la vie dure alors que le décret dit expressément que le mandat court de date à date et qu'il ne prend fin le jour de l'assemblée que si le syndic démissionne, que l'assemblée le révoque ou que l'assemblée et le syndic conviennent de prendre la date de l'assemblée pour fin du dernier mandat et début du suivant, ce qui ne présente que des inconvénients.
citation: Initialement posté par Gédehem
Sur l'échéance réelle du mandat du syndic : il ressort explicitement des textes que la question "désignation du syndic" prévue à une AG entraine à cette date extinction du mandat du sortant. L.art.17 : pas de syndic désigné = plus de syndic. Mais non ! L'article 17 dit simplement que si les copropriétaires ne sont capables de désigner leur syndic, alors il faut faire intervenir un administrateur judiciaire.
citation: Initialement posté par Gédehem
Il n'existe donc pas de prolongation, la date échéance initialement convenue étant prévisionnelle. Ce n'est écrit nulle part et cela ne sort que de votre imagination. Le décret dit de date à date, point.
citation: Initialement posté par Gédehem
Sur la date de prise d'effet[/u] : à compter de la décision d'AG désignant le syndic. Non. A compter de la date convenue qui est stipulée sur le contrat. |
Édité par - ainohi le 28 juin 2018 00:15:37 |
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Viviane
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Posté - 28 juin 2018 : 01:10:51
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citation: Peut on considérer que la règle qui s'applique à un nouveau syndic à savoir que le mandat de ce nouveau syndic démarre nécessairement à la date de l'assemblée générale ayant procédé à son élection qui vaut révocation de l'ancien syndic, s'applique aussi dans le cas du renouvellement du contrat du syndic en fonction. Ainsi un syndic en fonction dont le mandat court jusqu'au 30 juin 2018 ne peut proposer à l'assemblée générale d'avril 2018 un nouveau mandat dont la date de début serait le 1er juillet 2018
Il n'existe pas de telle règle. Ni pour un nouveau syndic, ni pour le syndic en place.
Le mandat est OBLIGATOIREMENT de date Ă date.
Le syndic propose, l'AG dispose.
Si l'AG décide qu'il débute à la date de l'AG, alors ce sera à la date de l'AG. Si l'AG dit que c'est à la fin du précédent, ce sera à la fin du contrat précédent.
Si le syndic n'est pas d'accord avec la modification de sa proposition, il peut refuser le mandat. Ce qu'il ne fera pas.
Perso, la question que je me poserais c'est POURQUOI votre syndic propose ça, qui est assez inhabituel.
La seule raison que je vois c'est qu'en faisant démarrer le nouveau mandat à la fin du premier, il prolonge automatiquement la durée pendant laquelle il sera votre syndic.
Et rien ne vous oblige Ă dire oui. |
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Édité par - Viviane le 28 juin 2018 01:14:39 |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 juin 2018 : 09:42:12
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Sur l'affirmation "mandat de date à date" véhiculée par certains .
L. 17 dispose que lorsque l'AG ne désigne pas de syndic le syndicat en est dépourvu.
Si le mandat Ă©tait 'de date Ă date" il y aurait encore un syndic dans la mesure oĂą le mandat du sortant court encore quelques semaines ou mois. Il se poursuivrait jusqu'Ă la date initialement convenue.
Ce n'est pas le cas.
Lorsque la question "désignation du syndic" vient à l'ODJ d'une AG, elle a pour conséquence d'entrainer à cette date extinction du mandat du sortant, un autre désigné ou pas.
S'il est désigné à nouveau il repart pour un nouveau mandat, le précédent ayant pris fin lors de cette AG.
Si personne n'est désigné, plus de syndic, seul le pdt du TGI ayant alors compétence pour le désigner. Pas une AG, pas 'une autre AG'.
L.17 : dispositif 'couperet', que reprend L.18 maladroitement (révocation au lieu d'extinction, ce que beaucoup ont relevés).
Qui montre encore une fois que les vieilles pratiques ont la vie dure, surtout lorsqu'elle sont reprises par des copropriétaires. (dispositif 'couperet' existant depuis 1965 : voir D.46 qui a 53 ans ...) |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2018 09:54:29 |
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Posté - 28 juin 2018 : 11:37:25
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Beaucoup font la confusion entre contrat d'assurances, ou autres,... et un contrat de mandat !!! Contrat LIE au mandat et non l'inverse.
Un syndic n'est PAS un assureur, ..... C'est un mandataire social.
Le mandat tombe dès lors que l'AG a élu un autre syndic. C'est bien ce que dit la loi, en parlant de révocation.
Viviane nous a même affirmé dans d'autres fils, que le syndicat pouvait avoir 2 syndic en même temps ! 
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ainohi
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Posté - 28 juin 2018 : 13:36:58
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La loi dit exactement : Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Elle ne dit absolument pas que le mandat du syndic doit prendre effet à l'instant même de la désignation.
Elle envisage seulement le cas où l'assemblée décide que le mandat doit prendre effet immédiatement. Il est alors bien évident que le mandat du syndic quittant ne peut se poursuivre alors que celui de son successeur a déjà commencé. Donc, si l'assemblée a décidé de faire entrer en fonction son nouveau syndic immédiatement, elle a évidemment mis fin unilatéralement au mandant du syndic quittant , c'est à dire qu'elle l'a révoqué implicitement. C'est tellement évident que c'en est une lapalissade.
Mais cela n'interdit nullement de laisser finir le mandat du quittant comme prévu contractuellement et de ne faire commencer le mandat du prenant qu'à l'expiration du mandat du prédécesseur.
Il y a alors un syndic qui poursuit sa fonction jusqu'au terme convenu et un nouveau qui a été désigné pour prendre la suite à la date convenue et qui attend patiemment. Cela n'a rien d'ahurissant. C'est simplement contraire à l'habitude trop souvent prise, à tort, comme une coutume contra legem. |
Édité par - ainohi le 28 juin 2018 13:38:12 |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 juin 2018 : 22:07:47
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Il est "amusant" de constater combien de pratiques déviantes de certains syndics sont reprises sans broncher par certains copropriétaires....
C'est vers L.art.17 qu'il faut se tourner :
"A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête ...."
Il s'agit de l'AG convoquée pour statuer sur la question inscrite à son ODJ "désignation du syndic".
Pour ceux qui n'avez pas bien compris, ceci étant prévu depuis 1967 par le décret d'application de la loi en son art.46 :
"A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête ...."
Ce n'est donc pas 'de date à date', mais de date d'AG à date d'AG, celle appelée à désigner le syndic.
La date échéance fixée, nécessaire pour la sécurité de tous, n'est que 'prévisionnelle", date limite pour convoquée valablement une AG. Elle n'a pas d'autre objet.
Il n'existe pas de 'prolongation' ou de continuation du mandat du sortant lorsqu'une AG est convoquée pour le désigner.
Et ce depuis toujours, c'est Ă dire pour nous depuis 1967.
Il ressort expressément de ces textes que le mandat du syndic sortant s'éteint automatiquement lors de l'AG appelée à désigner le syndic, peu importe ce qui arrive, le sortant reconduit, un autre désigné, pas de syndic.
Hier on avait des résolution pour un mandat "d'un an jusqu'à la tenue de l'AG appelée à approuver les comptes".
Retoquée par le juge : un an c'est 365 jours, pas un de plus.
Selon la vieille pratique "si on me ferme une porte je reviens par la fenêtres",[je fais des mandats annuels à échéance 18 mois plus tard, et le tour est joué ..;"
Pratiques passées que CS comme copropriétaires ont gobés sans broncher ..
Et même, qui viennent les défendre !!
Manque de "chance", les textes sont têtus : depuis toujours, le fait de convoquer une AG prévoyant la désignation du syndic entraine à cette date d'AG extinction du mandat du sortant.
Qui repart pour un nouveau mandat s'il est désigné à nouveau.
Si c'est un autre, il part pour un mandat qui prend effet dans la foulée, à cette date d'AG.
Et si personne n'est désigné, direction la case TGI.
C'est tout simple.
Il n'y a pas à se lancer dans des hypothèses, "et si ceci, et si cela ..."
Lorsqu'une AG est convoquée pour désigner le syndic, l'assemblée DOIT le désigner, sortant ou un autre, faute de quoi le syndicat sera dépourvu de syndic.
Inutile d'élucubrer sur une chose toute simple prévue par un texte très clair..
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Édité par - Gédehem le 28 juin 2018 22:22:30 |
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andre78fr
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 Posté - 28 juin 2018 : 22:22:28
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Un mandat peut tout à fait commencer à une date postérieure à la date de l'AG... il suffit que l'AG le décide et que les syndics soient d'accord !!!
Des tas de raisons pratiques peuvent justifier ça. |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 juin 2018 : 22:32:39
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Nous sommes d'accord, du moins sur le principe !
Encore faut-il que l'AG décide de le désigner pour 15 jours ou 2 mois, selon ce que les parties acceptent.
Car, encore une fois, le mandat du sortant s'est éteint lors de l'AG. Il faut donc décider d'un nouveau mandat plus ou moins court.
A discuter avec le syndicat d'une part, le sortant d'autre part, mais aussi le nouveau syndic.
C'est là que le bât blesse : le sortant comme le futur nouveau syndic en seront t-ils d'accord ? 
Je n'ai jamais connu de syndic professionnel acceptant de "prolonger" 3 semaines ou 2 mois alors qu'il est "mis Ă la porte". (*)
Ni un nouveau attendre le même temps pour "prendre en compte" le syndicat ...et se priver des rémunérations correspondantes.(**)
'Sont pas des gogos, tout de mĂŞme .... 
Si vous en connaissez, il faut leur faire de la pub ....
Entre nous : lorsqu'un syndicat décide de changer de syndic c'est quasi toujours parce qu'il y a 'divorce' (certains diraient que c'est une "mise à la porte") . Ce n'est certainement pas pour le garder encore quelques temps, même pas 3 semaines ...
(*) en revanche, j'en ai connu beaucoup qui, non reconduits, quittaient aussitôt la séance en emportant les papiers, plantant là les copropriétaires, ou d'autres les mettant dehors de leurs locaux, histoire de leur faire comprendre qui 'commande' ....
(**) on est dans un 'marché' : "je vais pas attendre 2 mois pour 'entrer' ce syndicat dans mon portefeuille d'affaires...."
"Des tas de raisons pratiques peuvent justifier ça."
Des tas ??? Je suis preneur de ces "tas" !  |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2018 22:51:14 |
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andre78fr
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Posté - 28 juin 2018 : 22:45:33
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La réalité est parfois différente de la théorie, il y des syndics qui se barrent dès le vote de la désignation d'un concurrent et puis il y en a aussi qui viennent d'envoyer les appels et qui reçoivent des chèques tous les jours, qui ont des chantiers et travaux en cours, qui préfèrent facturer le trimestre entier, etc... et qui peuvent proposer d'assumer leur mandat quelques jours ou quelques semaines de plus oui, ça existe.
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GĂ©dehem
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18
Posté - 28 juin 2018 : 22:54:13
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Dans "sortant qui veulent continuer Ă "facturer" , oui je comprends .. .
Mais pas sûr que les copropriétaires qui le "mettent dehors " en soient d'accord ...
Pas du tout que "l'entrant" attende sur le pas de la porte ....
"et qui peuvent proposer d'assumer leur mandat quelques jours ou quelques semaines de plus oui, ça existe.
CQFD : syndic de fait, vielle pratique : n'existe pas ...
NB : je ne comprends pas que les copropriétaires défendent ces "petits arrangements", tombent dans ce panneau présenté par le sortant.
Lorsqu'on change de syndic, affaire très généralement préparée depuis quelque temps, c'est pour tout de suite. Pas pour faire de la cuisine encore 3 semaines ou 2 mois. |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2018 23:10:50 |
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Viviane
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Posté - 29 juin 2018 : 00:37:12
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citation: Sur l'affirmation "mandat de date à date" véhiculée par certains .
C'est tout bêtement que les certains ont lu l'article 29 du décret de 1967
citation: Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance
Qu'ils ne se font pas des noeuds au cerveau en faisant dire Ă L17 ce qu'il ne dit pas.
Et qu'ils n'ont pas non plus l'heur de penser que parce que certains sur ce forum pensent que le "contrat" de syndic est illicite les juges vont écouter ces certains plutôt que se contenter de la loi de 1965 et du décret de 1967.
Et là je sens que vous allez (une fois de plus....) partir sur 10 pages à nous expliquer que le contrat de mandat est illicite.... et que donc il ne faut pas suivre les préconisations de D29... |
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Édité par - Viviane le 29 juin 2018 00:39:52 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juin 2018 : 09:45:17
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citation: Initialement posté par Gédehem
Je n'ai jamais connu de syndic professionnel acceptant de "prolonger" 3 semaines ou 2 mois alors qu'il est "mis à la porte". C'est pour en finir avec de telles pratiques détestables que le pouvoir réglementaire a imposé un mandat qui coure de date à date. Mais les vieilles habitudes ont la vie dure. Elles ne présentent pourtant que des inconvénients. |
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MANDAT DE SYNDIC 
