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zaroc
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 Posté - 20 avr. 2018 : 22:36:02
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Bonjour
voici mon souci du jour : des infiltrations chez mon voisin du dessous, mon balcon en cause selon les spécialistes qui proposent une étanchéité sur la dalle béton ( aucune étanchéité d’origine ) OK jusque là mais dépose/pose carrelage = charge privative selon syndic et étanchéité = charge commune.
Nota : le RDC dit que j’ai la jouissance exclusive de ce balcon ( qui est donc partie commune ) mais dit aussi dans la définition des parties privatives que le revêtement de mon balcon est partie privative….Pour me défendre, je dis vous cassez mon revêtement pour étancher votre dalle et donc, vous le remplacez à vos frais car moi, je n’ai rien demandé et mon revêtement n’est pas en cause car, par construction, il n’est pas étanche et ne peut l’être...
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Posté - 21 avr. 2018 : 06:42:29
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1- avez vous une autorisation de l'AG pour la pose du carrelage
2- si OUI, est ce que la dite AG (lire le PV) a fixé des contraintes ou des conditions, ou autres. Si aucune précision n'a été porté, on pourrait considérer que le carrelage est à déposer et reposer aux frais du syndicat, mais on pourrait aussi considérer que vous avez modifié la partie commun par un apport privatif et donc dans ce cas, dépose et repose seraient à vos frais. Mais seul un juge pourrait en décider
3- si NON, alors dépose et repose sont à vos frais, dans tous les cas...
Pour revenir sur le 2- si rien n'est indiqué comme contrainte, conditions d'entretien, etc.... je serai le syndic, je proposerai : dépose ayx frais du syndicat, repose aux frais du copro.
Pour le 3, si ensuite, vous voulez refaire un carrelage, demandez une autorisation d'AG...
Par contre vous dites :
" le RDC dit .... que le revêtement de mon balcon est partie privative…." Vous etes sur de cela ? ce carrelage est-il d'origine ? |
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Posté - 21 avr. 2018 : 07:13:41
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citation: selon les spécialistes qui proposent une étanchéité sur la dalle béton ( aucune étanchéité d’origine ) Je mettrais un bémol a la réponse de Rambouillet en insistant sur ce point
Le carrelage n'est pas le problème, c'est la mauvaise conception du balcon qui en est un. Est-ce que le sol tel que livré était utilisable ou il fallait une finition genre carrelage, et celle-ci est-elle autorisée?
SI oui, la dépose et la repose du carrelage est à la charge du syndicat. |
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zaroc
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3
Posté - 21 avr. 2018 : 07:35:52
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Merci pour vos 1eres réponses. Le carrelage est d'origine. J'ai acquis cet appartement en 1995 en VEFA et le carrelage a été posé sans qu'on me demande mon avis, ce carrelage étant identique sur tous les balcons. Selon les étancheurs qui ont fait des devis, à l'époque on ne mettait pas d'étanchéité sur la dalle mais simplement un carrelage qui n'est pas étanche par "construction". Alors, l'étanchéité....et comme mon balcon est à ciel ouvert, bonjour les fuites...pour finir, comme je l'ai déjà dit, le RDC a classé ce carrelage en partie privative... |
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JPM
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Posté - 21 avr. 2018 : 09:17:35
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Un arrêt de cassation vient, de confirmer la solution proposée.
Le syndicat ne peut en aucune cas prendre en charge des travaux privatifs.
Dans cette copropriété il avait été" décidé de mutualiser des frais de peinture des volets pour simplifier le chantier et obtenir une meilleure qualité.
Le seul copropriétaire n'ayant pas de volets a obtenu l'annulation de la décision. |
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zaroc
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Posté - 21 avr. 2018 : 09:54:54
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Merci JPM mais pourrais je avoir la référence de cet arrêt. Alors, si je comprends bien , si l'on casse par exemple ( problème vécu )carrelage et mur d'une salle de bains pour assurer la réparation d'une tuyauterie commune fuyarde non accessible par la porte de visite de la gaine technique, c'est au copropriétaire de prendre en charge la remise en état du mur et carrelage qui sont privatifs? |
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Posté - 21 avr. 2018 : 17:42:17
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ces points sont toujours des cas délicats mais :
citation: Le carrelage est d'origine. J'ai acquis cet appartement en 1995 en VEFA et le carrelage a été posé sans qu'on me demande mon avis, ce carrelage étant identique sur tous les balcons.
Ce serait donc au syndicat de prendre à sa charge dépose et repose, puisque poser à l'origine sur une partie commune à jouissance privative.
Par contre il faut bien prendre en compte qu'un balcon n'a pas vocation à être étanche .... |
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Gédehem
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Posté - 21 avr. 2018 : 22:30:49
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C'est clair :
" le RDC dit que j’ai la jouissance exclusive de ce balcon ( qui est donc partie commune ) mais dit aussi dans la définition des parties privatives que le revêtement de mon balcon est partie privative."
Etant privatif .. il n'entre pas dans le 'commun' dont le syndicat assure l'entretien.
Comme sont privatifs les revêtements "de confort" des appartements, type tapisserie, moquettes et carrelage.
A la différence de la dalle formant plancher/plafond des lots appartement, ou ici la dalle constitutive des balcons.
L'étanchéité de la dalle partie commune : syndicat.
Réfection du revêtement privatif de confort : propriétaire.
La chose serait différente si l'intégralité des balcons était "partie commune', y compris le revêtement. Ou que ce revêtement 'marchant' est nécessaire à la protection du complexe étanche, solution connue sur toiture-terrasse (carrelage sur plots) : tout est 'commun', dalle, étanchéité, dalles sur plots. |
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zaroc
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Posté - 21 avr. 2018 : 23:35:57
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Merci pour vos réponses. J'ai bien noté que le revêtement de mon balcon étant privatif, je suis responsable de son entretien mais de là à dire que si le syndicat doit le déposer pour réaliser une étanchéité, je dois assurer à mes frais sa dépose et le reposer à mes frais, je suis dubitatif et je me répète : si l'on casse par exemple ( problème vécu )carrelage et mur d'une sdbs pour assurer la réparation d'une tuyauterie commune fuyarde non accessible par la porte de visite de la gaine technique, c'est au copropriétaire de prendre en charge la remise en état du mur et carrelage qui sont privatifs? |
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JPM
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9
Posté - 22 avr. 2018 : 01:39:12
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Sur les terrasses supérieures se pose le même problème. En général le revêtement est constitué par des dalles sur plots qui peuvent être démontées.
Un carrelage sur un balcon lors de la construction c'est assez rare.
Je vais retrouver l'arrêt.
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jluc34
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Posté - 22 avr. 2018 : 10:45:28
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bonjour, nous sommes en travaux de ravalement et nous avons le pb des balcons ,sur notre rcp il est inscrit carrelage :privatif , dalle :commun . notre bâtiment a été construit dans les années 1970, et il n y a pas d' étanchéité entre carrelage et dalle ,
Si la dalle commune se fend c est certainement que le carrelage n a pas ou été mal entretenu ; carreau fendu, joint de carrelage qui n ont pas été entretenu ou plinthe et joint périphérique décollé, la dalle ne se serai pas fendu si le carrelage a été entretenu ??
qu'en pensez vous , j attends la réponse de JPM
jlic34 |
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Posté - 22 avr. 2018 : 11:03:46
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jluc34 : Le carrelage n'est qu'un décor sur les parties communes, comme la moquette, les papiers peints, ... Il n'est pas responsable des fuites, ou des fissures de la dalle en béton.
Si le RDC parle de parties privatives, ce n'est pas à la charge du SDC. |
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zaroc
Contributeur senior
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 Posté - 22 avr. 2018 : 11:12:44
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Philippe :Si le RDC parle de parties privatives, ce n'est pas à la charge du SDC.
Et donc si on casse mon carrelage ( partie privative ) pour modifier la dalle ( partie commune) : ajout d'une étanchéité, je n'ai rien à dire sauf payer.... |
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jluc34
Contributeur actif
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Posté - 22 avr. 2018 : 11:44:50
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""". Il n'est pas responsable des fuites, ou des fissures de la dalle en béton.""
peut être que si , l eau pendant l hiver s infiltre puis coup de gel , une fissure dans la dalle beton et la fissure s agrandit , sur certain balcon le carrelage est cassé et des plantes pousses dans les joints !!!
j attends l arret de jpm qui peut être clôturerai nos commentaires.
jluc34
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Viviane
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Posté - 22 avr. 2018 : 12:35:21
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Il me semble que ceux qui disent la charge privative au seul motif que le carrelage est privatif selon le RC oublient tout simplement l'article 9 de la loi de 1965...
citation: Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
Certes, votre carrelage est privatif. Mais il n'est pas question ici d'entretenir votre carrelage , il est question d'entretenir la dalle (partie commune) qui est dessous. Et pour ça, la destruction du carrelage posé dessus est nécessaire.
Si vous aviez posé ce carrelage sans autorisation d'AG, ce serait pour votre pomme, puisqu'il vous en fallait une (harmonie de l'immeuble).Mais là il est d'origine, donc la question ne se pose pas : l'indemnité prévue par l'article 9 consistera ici à refaire votre carrelage aux frais de tous (dont vous) ou à vous donner l'argent pour le faire refaire.
Sauf à PROUVER que c'est le défaut d'entretien du carrelage qui provoque les problèmes d'étanchéité de la dalle.... auquel cas ce serait à vous de payer ET la refection de la dalle ET la réfection de votre carrelage.
Le cas des volets cité par JPM est sans rapport avec le sujet: si les volets sont privatifs selon le RC, l'AG ne PEUT PAS décider de les entretenir aux frais de tous, normal.(mais j'aimerais bien quand même l'arrêt, por ma culture perso et pour notre architecte...) |
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Édité par - Viviane le 22 avr. 2018 13:26:26 |
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Viviane
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Posté - 22 avr. 2018 : 12:52:16
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citation: Alors, si je comprends bien , si l'on casse par exemple ( problème vécu )carrelage et mur d'une salle de bains pour assurer la réparation d'une tuyauterie commune fuyarde non accessible par la porte de visite de la gaine technique, c'est au copropriétaire de prendre en charge la remise en état du mur et carrelage qui sont privatifs?
On n'est pas censé coffrer les canalisations communes. Donc si c'est un des propriétaires successifs du lot qui a coffré, c'est tant pis pour vous.
Si c'était comme ça lors de la mise en copro, c'est le SDC qui doit assumer les erreurs du promoteur (qui a voulu se simplifier la vie...). |
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Sunbird
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Posté - 22 avr. 2018 : 13:12:49
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Il faut effectivement savoir si le carrelage est d'origine ou pas.
Si le carrelage est d'origine cela devrait être pris en charge par la copropriété à défaut cela sera du privatif.
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zaroc
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Posté - 22 avr. 2018 : 13:54:17
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Merci à Viviane qui me semble avoir trouvé ce que je cherchais , le bon sens fait loi ( l'article 9 de la L65 )pour mon carrelage d'origine.
Quant au coffrage de canalisations communes, il ne s'agit pas d'un coffrage réalisé par un copropriétaire mais de l'accès à une gaine technique (contenant des canalisations d'eaux usées, etc ) par une porte de visite trop exigüe pour accéder à la partie haute de la canalisation fuyarde et donc, comme pour mon carrelage, il a fallu casser le carrelage d'origine situé au dessus de cette porte de visite. |
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zaroc
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Posté - 22 avr. 2018 : 14:10:55
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Vous avez compris qu'il ya un dégât des eaux en cours dans mon immeuble . En réalité, ce n'est pas un mais quatre qui vont couter un maximum à la copropriété. Ma question ( que j'ouvre dans un autre post pour ne pas tout mélanger ) est comment , comptablement , traiter ces "travaux". |
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JPM
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Posté - 22 avr. 2018 : 15:02:01
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L'article 9 peut être invoqué s'il s'agit de travaux visés par l'article 24 II a) |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 avr. 2018 : 15:09:15
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Cass. civ. 3e 22 mars 2018 n° 17-13867
Dont je vais lire le texte complet en même temps que vous car je n'ai eu que des abstracts qui semblent formels.
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changement carrelage balcon à mes frais? 
