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zaroc
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 Posté - 22 avr. 2018 : 14:21:05
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Bonjour
Je fais suite à mon post précédent sur un dégât des eaux conduisant à la pose/dépose du carrelage privatif de mon balcon. En réalité, il y a actuellement en cours quatre ( je dis bien quatre)dégâts des eaux qui vont couter un maxi à la copropriété car ils ont pour origine les parties communes, les sinistrés étant des copros...Comment les traiter comptablement? dans le budget courant ( qui va exploser! )? en travaux 14-2? mais non votés en AG...en travaux urgents? avec appel de 30% puis AG de régularisation dans les 3 mois? ou encore??? Merci pour vos réponses
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Posté - 22 avr. 2018 : 17:48:25
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citation: Comment les traiter comptablement? dans le budget courant ( qui va exploser! )? en travaux 14-2? mais non votés en AG...en travaux urgents? avec appel de 30% puis AG de régularisation dans les 3 mois? ou encore??? Si c'est comptablement c'est quels comptes mouvementer
Il semble que votre question soit plus du côté des décisions à prendre en AG.
Si les montants sont importants vous ne coupez pas a une AG supplémentaire pour votez ces appels en ce qui concerne les franchises et les réparations des causes
L'ag ne devrait pas être dans les 3 mois mais dans le mois qui vient une fois les devis recus.
Le syndic ne peut pas sans extrême urgence, mais ca n'en sont pas dépenser de l'argent sans décision d'AG. IL ne peut dépenser que pour des mesures conservatoires (bâche sur un toit ouvert par exemple).
Il y a gros a parier qu'il y aura appel unique. |
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zaroc
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Posté - 22 avr. 2018 : 18:56:39
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Donc, selon vous, Ribouldingue que je remercie, on attend les devis de réparation des parties communes à l'origine des fuites et on fait une AG pour adopter ces devis. En réalité, notre syndic a lancé des consultations ,demandé l'aval du CS sur les devis et lancé les travaux car il y a urgence et sans se soucier de savoir où on va trouver l'argent pour payer...mais comment faire autrement quand il y a urgence et des sinistres qui ne sont pas tous concomitants ...On ne va pas faire autant d'AG que de sinistres mais effectivement, ou le syndic va t ill trouver l'argent pour payer tout cela...?Excusez moi, je m'exprime peut être en termes simples mais j'essaie de comprendre |
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Viviane
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Posté - 22 avr. 2018 : 19:06:33
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Avec des fuites, c'est délicat... les seules mesures conservatoires possibles c'est parfois de couper l'eau en attendant d'avoir réparé...
Donc ça se discute, il aurait du convoquer l'AG avant de lancer les travaux mais...il faudrait connaitre tous les détails des fuites en question.
Mais quoi qu'il en soit, tant pis s'il faut payer une AG de plus, il doit la convoquer au moins pour ratifier et voter les appels..... |
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zaroc
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Posté - 22 avr. 2018 : 19:19:31
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Viviane : Avec des fuites, c'est délicat... les seules mesures conservatoires possibles c'est parfois de couper l'eau en attendant d'avoir réparé...
Donc ça se discute, il aurait du convoquer l'AG avant de lancer les travaux mais...il faudrait connaitre tous les détails des fuites en question.
Moi Zaroc : quand je dis fuites, ce peut être des infiltrations au plafond( une bassine/semaine selon la météo )dues à une étanchéité fuyarde, une canalisation d'eaux usées fêlée, etc ...Donc, une AG et une seule pour ratifier et lancer les appels? en attendant, où va t il ( le syndic ) trouver l'argent pour payer les intervenants ( grosso-modo 10 à 12000€, presqu'un quart du budget courant )? |
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 Posté - 22 avr. 2018 : 19:34:08
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Il me semble que ce n'est pas de l'eau sous pression qui fuit, il n'y a pas de robinet à fermer c'est de l'eau de pluie qui tombe sur 4 balcons. On doit pouvoir mettre des baches. |
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zaroc
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Posté - 22 avr. 2018 : 20:16:04
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Posté - 22 avr. 2018 : 20:21:41
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Oui, 4 baches, une par balcon. Pas besoin de calculette. |
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zaroc
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Posté - 22 avr. 2018 : 20:27:25
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On dérive, on dérive inutilement mon cher Ribouldingue, après voir dit des choses relativement sensées... |
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Viviane
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Posté - 22 avr. 2018 : 21:52:34
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citation: Moi Zaroc : quand je dis fuites, ce peut être des infiltrations au plafond( une bassine/semaine selon la météo )dues à une étanchéité fuyarde, une canalisation d'eaux usées fêlée,
Et si vous nous disiez ce que c'est au lieu de ce que ça PEUT être ?
Parce que perso pour une infiltration par une terrasse, moi aussi je mets une bâche....le temps de faire faire les devis et convoquer l'AG.
Juger si ce qu'a fait votre syndic est pertinent ou pas, c'est IMPOSSIBLE sans connaitre le détail des fuites.
Le montant des travaux ne suffit pas non plus.... 12000€ c'est énorme sur une copro de 3 ou 4, sur une copro de 150 la trésorerie peut éventuellement permettre d'attendre l'AG annuelle et ça vaut pas forcément de convoquer une AG qui fera augmenter la facture de 1000€ ou 2000€.... |
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Édité par - Viviane le 22 avr. 2018 21:53:51 |
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zaroc
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Posté - 22 avr. 2018 : 22:53:47
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Viviane : Et si vous nous disiez ce que c'est au lieu de ce que ça PEUT être ?
Moi, Zaroc : Je ne vois pas l'intérêt de vous dire par le menu la nature des dégâts des eaux affectant notre copropriété, ni de savoir s'il est utile de mettre une bâche sur un balcon fuyarde mais puisque vous y tenez : 1 sinistre pour une étanchéité fuyarde, un autre à partir de mon balcon qui n'a jamais comporté d'étanchéité, une tuyauterie commune fuyarde, un 4ème pour une cause similaire selon mes infos mais qui demandent à être confirmées. Des devis demandés, pas encore tous reçus ou validées, le 4eme sinistre ayant fait l'objet d'une réparation dont la facturation est en cours. Ma question d'origine était : comment traiter ces sinistres, AG ou pas? budget courant? travaux 14-2? travaux urgents? j'ai compris qu'il était nécessaire de faire ratifier par une AG ces travaux et faire voter les appels de fonds ( de 10 à 12000€ à comparer à un budget courant de 50000 et donc des appels trimestriels de 12500). Si j'ai mal interprété vos conseils, merci de me le dire. |
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Viviane
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Posté - 22 avr. 2018 : 23:10:44
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citation: Ma question d'origine était : comment traiter ces sinistres, AG ou pas? budget courant? travaux 14-2? travaux urgents?
Et la réponse est.............. tout dépend
- du sinistre
- de l'urgence (ou pas)
- du montant des réparations à faire
- de la trésorerie du syndicat
etc, etc...
Une vitre cassée, c'est un sinistre, et on convoque pas une AG pour ça.
Chez nous (21 copros) si on convoque une AG à plus de 500 euros pour réparer une canalisation qui a pété (2000€ de réparation) on se fera fusiller, d'avoir augmenté inutilement la facture, ET obligé le sinistré à attendre : parce que ça va plus vite de ne pas convoquer une AG et que notre budget "petit entretien'" est dimensionné pour absorber ce genre de sinistre qui nous arrive régulièrement...
Bref, y'a pas de réponse toute faite, il n'y a que des cas particuliers. Parce que la différence entre "petit entretien" qui se passe d'AG et "travaux" qui nécessitent une AG, elle n'est définie nulle part dans la loi. Le cas échéant, ce sera au juge de dire si la décision prise est la bonne.
Donc soit vous avez des détails sur les causes des sinistres, les conséquences possibles, les montants en jeu pour chaque réparation, ce que votre BP prévoit etc... et vous avez une chance d'avoir une réponse pertinente.
Soit vous avez pas ces détails et vous aurez une réponse qui a 9 chances sur 10 de tomber à côté de la plaque. |
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zaroc
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Posté - 22 avr. 2018 : 23:53:22
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Une vitre cassée, c'est un sinistre, et on convoque pas une AG pour ça.
Il ne s'agit pas de vitre cassée mais de dégâts des eaux au nombre de 4 ayant pour origine les parties communes qui vont coûter en "réparation" de l'origine des fuites de 10 à 12000€ dans un copropriété de taille moyenne ( budget courant : 50000 ) avec une trésorerie relativement saine, une avance de trésorerie correspondant à 2 mois de budget. |
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Viviane
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Posté - 23 avr. 2018 : 00:18:21
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10 à 12000€ par sinistre ou pour les 4 ? Parce que c'est pas DU TOUT pareil...
Avec mise en concurrence ou pas pour chaque réparation ?
Une AG annuelle, pouvant potentiellement ratifier les travaux et voter des appels qui se tient habituellement quand ? Parce que des travaux, y'a d'abord des acomptes, mais on paye pas tout d'un coup
Un BP qui en est où ? Quasi grillé ou on a dépensé bien moins que prévu ?
Des gens qui payent ou des impayés ?
Des fuites provoquant des dégâts ou pas ? Dégats susceptibles de s'aggraver rapidement ou pas ?
Vous comprenez ce que je veux dire ? Dans un syndicat sans conflit avec un CS qui se tient VRAIMENT au courant, on prend tous les paramètres en compte.
Quand ça fuit, y'a pas beaucoup d'autre choix que réparer. Si pour ça il faut refaire le toit.... on met 1000€ dans une bâche et on attend l'AG.
Mais le but est, in fine, de dépenser le moins possible, alors on évite de dépenser des sous pour convoquer une AG qui ne servira qu'à ratifier des choses qu'on n'a pas d'autre choix que faire très rapidement....
Dans une copro plus problématique, on va au plus simple et on convoque une AG dès les devis reçus, quitte à ce que ça coûte pour rien...
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Édité par - Viviane le 23 avr. 2018 00:20:09 |
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andre78fr
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Posté - 23 avr. 2018 : 08:27:49
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Comptablement vous avez les comptes 672 - Travaux urgents et 678 - Charges exceptionnelles pour les dépenses et au crédit 713 - Indemnités d'assurance. Je ne vois pas bien non plus l'intérêt d'une AG ; sinistre dont la copropriété est à l'origine et avec une assurance ; on fait les déclarations, les devis, on se coordonne avec les propriétaires et/ou locataires pour le planning. Si jamais le coût des travaux et l'échéancier posent problème, on fait le point avec le CS (ça ouvre là encore toutes sortes de perspectives dans lesquelles je ne pars pas !!!).
La première chose à savoir c'est quand l'assureur compte payer !
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zaroc
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Posté - 23 avr. 2018 : 09:17:06
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Merci Andre mais quand vous dites :La première chose à savoir c'est quand l'assureur compte payer ! L'assurance copro ne paiera que les recherches de fuites et encore à condition qu'elles aient nécessité autre chose qu'un examen visuel...et ne paiera pas non plus les réparations pour colmater ces fuites. Bien sûr, il y'aura des constats avec les victimes de ces dégâts des eaux et les assurances paieront, celle de la copro et celles des victimes (cf Cide Cop)
Merci aussi pour les renseignements comptables. |
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Posté - 24 avr. 2018 : 06:56:13
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Dans les 4 sinistres que vous avez cité, au moins 2 (les balcons fuyards) peuvent certainement attendre car il faut prendre en compte que les balcons n'ont pas vocation être étanches et dans ce cas convoquer une AG pour des travaux conséquents nécessitent un délai qui peut être réduits si on en considère vraiment le caractère urgent (coût d'une AG à prendre en compte vis à vis de l'urgence)
Pour les autres et je pense aux canalisations fuyardes, le montant de la réparation peut, peut-être, être pris dans les dépenses de gestion courante si des "imprévus" ont bien été prévus  au compte 615, en général on ne se trouve pas avec des montants irréalités comme une étanchéité.
De toute faon, ce qu'il faut retenir, c'est si le budget va être dépassé dans de grands écarts, alors il faudra une AG supplémentaire. Perso je considère que si un budget va être dépassé de moins de 5% il n'y a pas lieu de dépenser une AG; mais pour cela il ne faut pas trop d'impayés et une avance de trésorerie (que vous avez chez vous d'environ 15% du budget) |
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zaroc
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Posté - 24 avr. 2018 : 09:17:28
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Merci Rambouillet pour vos conseils. Finalement, on ne va pas demander de tenir une AG, on va attendre les devis, payer les acomptes, faire les réparations et attendre un peu pour payer les soldes....On arrivera en octobre et notre AG annuelle se tient fin novembre. Seul problème : un dépassement de 20% du budget général qu'il faudra faire avaler aux copros...un dépassement en provenance du seul 615 qui n'avait pas prévu ça....et dans l'immédiat, une question : notre trésorerie sera t elle capable de payer les prestataires ...Toutes questions, que, j'espère, s'est posé le syndic avant moi (en tant que CS).... |
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Posté - 24 avr. 2018 : 11:23:00
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Vous pouvez faire comme cela, mais un "ronchon" pourrait aussi avoir raison de ne pas payer les acomptes, le syndic ne pourra rien faire.... et au bout du compte ne pas avoir assez d'argent pour tout payer..... |
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zaroc
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Posté - 24 avr. 2018 : 11:40:53
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Rambouillet : mais un "ronchon" pourrait aussi avoir raison de ne pas payer les acomptes
Je me suis mal exprimé ou je ne comprends pas , Rambouillet. Quand je dis qu'on va payer les acomptes , etc avant notre prochaine AG, j'entends par payer les acomptes avec la trésorerie courante ( résultant des appels de provisions trimestriels + avance de trésorerie )et éventuellement le fonds travaux ( je n'y avais pas pensé mais c'est 4 à 5000 au total ) mais pas faire des appels spéciaux alors qu'on n'a pas fait voter des travaux ( dans une AGE ) |
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Viviane
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Posté - 24 avr. 2018 : 12:04:50
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citation: faire les réparations et attendre un peu pour payer les soldes....On arrivera en octobre et notre AG annuelle se tient fin novembre.
Attention, vous ne pouvez pas non plus faire "payer" vos décisions aux entreprises en retardant le règlement final jusqu'à avoir fait rentrer l'argent.
citation: Seul problème : un dépassement de 20% du budget général qu'il faudra faire avaler aux copros...un dépassement en provenance du seul 615 qui n'avait pas prévu ça....et dans l'immédiat, une question : notre trésorerie sera t elle capable de payer les prestataires ...Toutes questions, que, j'espère, s'est posé le syndic avant moi (en tant que CS)....
Si vous demandez le grand livre, vous êtes parfaitement à meme de calculer vous mêmes. Et je vous conseille de le faire, parce que d'expérience, les syndics ne se cassent pas trop la tête à calculer en détail ce genre de choses...
Et comme le dit Rambouillet, si ces balcons ne fuient pas sur des parties privatives INTERIEURES, perso j'attendrais qu'une AG décide les travaux.
Si votre AG est habituellement en novembre, c'est vous avez un exercice décalé, probablement juillet à juin, vous pouvez parfaitement la convoquer pour fin septembre. |
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Édité par - Viviane le 24 avr. 2018 12:06:11 |
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dégât des eaux : comment le traiter comptablement 
