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 Posté - 24 avr. 2018 : 13:22:56
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OK, acompte pour les entreprises....
attention, les fonds Alur ne peuvent être utilisés pour des travaux non votés. Comme ces sommes sont sur un compte rémunéré, ils sont susceptibles de rapporter. Un "ronchon"  pourrait remarquer que les intérêts ne sont pas là .... |
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zaroc
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 Posté - 24 avr. 2018 : 14:31:02
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Merci à Viviane et Rambouillet . Qques réponses aux questions soulevées : Si, les balcons ( en réalité, mon balcon + une étanchéité ) créent des dommages à des copros. AG fin novembre car exercice du 1/10 au 30/9. OK pour le GL. OK pour le fonds travaux réservé aux travaux 14-2 ( j'avais oublié...) |
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Viviane
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Posté - 24 avr. 2018 : 14:38:54
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Vous n'avez pas dit si c'est 12000€ pour les 4 sinistres ou PAR sinistre.
Dans le 1er cas, il faut voir l'état de votre trésorerie en détail.. vu que c'est quand même 25% du BP et que votre AG annuelle n'est qu'en novembre. Dites vous que les entreprises devront être payées EN TOTALITE un mois après la fin du boulot au plus tard.
Dans le deuxième cas, au vu de votre BP, vous DEVEZ convoquer une AG.
Et si vous craignez que certains refusent ces dépenses, il faut AUSSI convoquer une AG.
Pour des fuites, l'AG peut être convoquée en urgence, donc sans respecter les 21 jours. Le syndic pouvant appeler 30% de la somme avant l'AG. |
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Édité par - Viviane le 24 avr. 2018 14:46:16 |
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zaroc
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Posté - 24 avr. 2018 : 14:56:04
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Les 12000€ à la louche pour les 4 sinistres. Si les sinistres de fuites sont considérés comme des tx urgents, nous ne coupons pas à l'obligation de convoquer une AGE, ce que je tente d'éviter ( en tant que CS ) mais bien sûr à condition de pouvoir payer sur le budget courant les prestataires...quitte à faire qques "acrobaties"...Quand je dis "nous, je" bien sûr, je devrais dire " le syndic a décidé de ...." |
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Viviane
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Posté - 24 avr. 2018 : 15:03:29
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citation: Si les sinistres de fuites sont considérés comme des tx urgents, nous ne coupons pas à l'obligation de convoquer une AGE
Non, ça n'est pas l'urgence qui détermine si vous devez ou pas convoquer une AGE.
Réparer une porte d'entrée qui ne s'ouvre plus, c'est une urgence... Si vous en avez pour 1000€ dans une copro à deux, vous convoquez une AG, dans une copro à 30, non.
En fait rien dans la loi ne le détermine avec précision. C'est, en gros, surtout une question de sous... ET de nécessité absolue de faire les travaux rapidement ET de fonctionnement des copros en général dans ce genre de situation ET de coût d'une AG qui n'est pas le même à 12 et à 150, rapporté au coût des travaux .... etc, etc...
En cas de contestation, seul un juge pourra dire si ça rentrait dans de l'entretien courant (pas d'AG nécessaire, et l'argent manquant rentre avec l'approbation des comptes) ou pas (AG nécessaire décidant de chacun des travaux).... |
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Édité par - Viviane le 24 avr. 2018 15:10:27 |
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zaroc
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Posté - 24 avr. 2018 : 17:08:27
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Merci Viviane. Quand je parlais de travaux urgents nécessitant une AG, je pensais à des travaux 14-2 ( comme pourraient l'être les travaux d'étanchéité de mon balcon ou la réparation d'une étanchéité de terrasse )et non à de l'entretien courant urgent comme une porte qui ne ferme plus.... |
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Viviane
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Posté - 24 avr. 2018 : 17:51:37
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Ce que j'essaye de vous expliquer c'est que la loi ne DIT PAS ce que c'est que les travaux de l'article 14-2 et ce que c'est que les travaux d'entretien courant qu'on effectue sans décision d'AG.
On peut très bien voter (art14-2) une réparation de porte à 500€... parce qu'on est dans une copro à deux avec zero trésorerie et un syndic bénévole (donc AG gratuite)
Et ne pas voter une réparation de canalisation à 3000€... qu'on incluera dans le budget courant... parce qu'on est dans une copro plus grosse....et qu'on a la trésorerie... et qu'une AG ferait grimper le prix de 20%
La seule chose qu'on peut dire -et encore- c'est que si c'est pas urgent et indispensable, ça se vote obligatoirement
L'inverse n'étant pas forcément vrai.... |
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Édité par - Viviane le 24 avr. 2018 17:55:40 |
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Posté - 24 avr. 2018 : 18:18:41
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Le décret de 1967 modifié en 2004, explicite ce qui relève du budget prévisionel courant, des travaux dits "exceptionnels"...
citation: Article 44
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble. |
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Viviane
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29
Posté - 24 avr. 2018 : 18:21:30
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Certes, mais c'est quoi la "maintenance".... |
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Posté - 24 avr. 2018 : 18:31:14
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zaroc : la loi est précise. Si ce sont des fuites importantes mettent en " péril" l'immeuble, on parle d'urgence. Le syndic PEUT prendre des mesures de sauvegarde sans accord de l'AG ( les baches) ; ET il a obligation de convoquer une AG sour " huit jours" afin qu'elle adopte les travaux sur les devis présentés, sans respecter le délai légal des 21 jours.
Sans accord de l'AG, urgence ou pas, le syndic ne peut PAS appeler des fonds, donc commander des travaux.
Discuter du plan comptable ne sert à rien. Il s'agit de travaux 14.2, c'est à dire hors budget. Il ne s'agit pas ici d'entretien, mais de dégats des eaux.
Il est aussi interdit de se servir des fonds travaux, ET le budget de fonctionnement ne peut PAS servir à payer ces travaux de fuite, sous pretexte d'éviter une AG. D'ailleurs, votre syndic n'a pas à suivre tous les avis du CS, et ceux-ci ne doivent pas l'être par un syndic sérieux.
Le CS n'a pas pouvoir de refuser la convocation d'une AG, surtout en cas d'urgence. Les copros peuvent ne pas payer un appel de fonds si l'AG n'a pas adopté ces travaux, le syndic, comme le SDC, commette une faute en ne convoquant pas cette AG.
Votre budget ne permet pas de faire ces réparations, et le fond de roulement/avance de trésorerie va permettre de payer l'acompte pour les mesures d'urgence.
zaroc : ET les assurances ? du SDC ET des copros, puisque les fuites sont aussi dues à des parties privatives affectant des parties communes.
Un expert a t'il été demandé par l'assurance de la copro ? Ceci est pris en charge par les assurances comme les recherches de fuite.
zaroc: travaux urgents ou PAS, le syndic ne peut pas appeler des fonds sans accord de l'AG. Il doit donc convoquer une AG dans TOUS les cas.
Maintenant, nous ne connaissons pas la gracité des fuites, d'ou elles viennent, si il y a des dégats importants sur les parties communes, et privatives et d'autres à venir si des travaux ne sont pas réalisés
, si il y a urgence ou pas.
zaroc : l'urgence pour votre CS semble être la comptabilité et les articles 14.1 et 14.2, d'éviter une AG, .... pas très sérieux.
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Viviane
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Posté - 24 avr. 2018 : 18:44:18
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citation: ET le budget de fonctionnement ne peut PAS servir à payer ces travaux de fuite, sous pretexte d'éviter une AG.
euh.... donc on ne peut pas réparer une fuite avec le BP, qui pourtant prévoit un poste 615.... première nouvelle. |
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zaroc
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Posté - 24 avr. 2018 : 18:47:38
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Je crois qu'on est d'accord sur le 14-2 et le courant pour dire que c'est selon...J'ajoute qu'en prenant la proposition à l'envers, c'est plus clair : si on fait une AG c'est du 14-2 ou des travaux urgents ( qui sont forcément du 14-2 ou pas ? je ne l'ai pas vérifié...) |
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zaroc
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Posté - 24 avr. 2018 : 19:21:56
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Philippe, vous dites trop de choses et j'ai du mal à vous suivre :
Sans accord de l'AG, urgence ou pas, le syndic ne peut PAS appeler des fonds, donc commander des travaux : OK
Il est aussi interdit de se servir des fonds travaux : ah bon, pourquoi?
Le CS n'a pas pouvoir de refuser la convocation d'une AG, surtout en cas d'urgence :OK au syndic de décider
ET les assurances ? du SDC ET des copros, puisque les fuites sont aussi dues à des parties privatives affectant des parties communes: Non, les fuites ont toutes pour origine les parties communes et les assurances ne remboursent que les recherches de fuites destructives + ce que prévoit Cide Cop
l'urgence pour votre CS semble être la comptabilité et les articles 14.1 et 14.2 : qui a dit ça? moi?
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Posté - 24 avr. 2018 : 20:28:46
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viviane : citation: donc on ne peut pas réparer une fuite avec le BP, qui pourtant prévoit un poste 615.... première nouvelle.
Qui a écrit cela sur ce fil ?
Le plan comptable prévoit des lignes budgétaires , mais encore faut il que l'AG prévoit, dans le cas de zaroc, une ligne de 10 000 € pour des imprévus. Ce qui n'est pas dit ici, puisque zaroc pense se servir du fonds travaux, ET aussi d'un trimestre du budget de fonctionnement.
zaroc ; citation: Je crois qu'on est d'accord sur le 14-2 et le courant pour dire que c'est selon...J'ajoute qu'en prenant la proposition à l'envers, c'est plus clair : si on fait une AG c'est du 14-2 ou des travaux urgents ( qui sont forcément du 14-2 ou pas ? je ne l'ai pas vérifié...)
14.1 ou 14.2 cela n'a aucun interet dans la gestion des fuites, la priorité de ce dossier.
Pas prévu au budget, e sont des travaux hors budget 14.2.
Prévu au budget c'est 14.1. Pas votre cas ici puisque vous n'avez pas prévu cela. SAUF si une AG est convoquée et modifie le budget annuel en cours d'année, ce qui est tout à fait légal, et très courant, puisque le budget est voté pour les 2 ans, et généralement au même niveau.
De tout façon le SDC a besoin de fonds pour payer ces travaux, et un acompte;
Si ces travaux peuvent attendre plusieurs mois, avec les baches, l'AG annuelle, ou est le problème ?
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Posté - 24 avr. 2018 : 20:49:29
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Dans un syndical 'normal' on prévoit un budget entretien et petits travaux imprévus, qu deviennent donc des 'imprévus prévus', et quand ca oscille entre 750 et 3200 surles 5 dernières années, on prévoit 1 700 ou 2 200 par exemple.
Ca arrive qu'on se tape sur la gueule pendant 15 minutes pour passer de 2 200 à 2 250, mais ca ne veut pas dire que si cette année, on arrive à 2 900 on en puisse pas dépenser, de même que si on est à 500, on ne va pas dépenser l'argent qui 'reste' pour dorer à l'or fin le balai du concierge. |
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zaroc
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Posté - 24 avr. 2018 : 21:02:50
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Phlippe : Le plan comptable prévoit des lignes budgétaires , mais encore faut il que l'AG prévoit, dans le cas de zaroc, une ligne de 10 000 € pour des imprévus.
Non, nous n'avons pas d'imprévus prévus ou non prevus. Nous avons un budget du compte 615 de 5000€ ( 10% du total ) qui, bon an, mal an était suffisant...jusqu'à présent. |
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Viviane
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Posté - 24 avr. 2018 : 22:42:05
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citation: viviane :
citation:
donc on ne peut pas réparer une fuite avec le BP, qui pourtant prévoit un poste 615.... première nouvelle.
Philippe : Qui a écrit cela sur ce fil ?
Vous....
citation: ET le budget de fonctionnement ne peut PAS servir à payer ces travaux de fuite, sous pretexte d'éviter une AG. |
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Viviane
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Posté - 24 avr. 2018 : 22:48:24
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citation: Nous avons un budget du compte 615 de 5000€ ( 10% du total ) qui, bon an, mal an était suffisant...jusqu'à présent.
Donc le poste 615 de votre BP paye quasi la moitié... a voir si vous êtes larges ou pas ailleurs....s'il est déjà entamé.... et combien vous coûterait une AG.... et ce que le syndic veut faire puisqu'in fine c'est son risque et sa décision... |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 24 avr. 2018 : 23:03:44
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Viviane : Donc le poste 615 de votre BP paye quasi la moitié... a voir si vous êtes larges ou pas ailleurs....s'il est déjà entamé.... et combien vous coûterait une AG.... et ce que le syndic veut faire puisqu'in fine c'est son risque et sa décision...
Le problème, c'est effectivement qu'à mi-parcours (6 mois d'exercice ), on a presque mangé les 3/4 du 615 et que nous sommes pas spécialement larges ailleurs. Une AG : 1200 €.
Comme vous dites, au syndic de décider...d'ailleurs à propos de tout cela, je lui ai posé la question : dites moi où vous comptez trouver l'argent? j'attends sa réponse... |
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andre78fr
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Posté - 24 avr. 2018 : 23:49:19
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Vous faites votre AG annuelle 2 ou 3 mois plus tôt que d'habitude... |
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dégât des eaux : comment le traiter comptablement 
