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Martin09
Contributeur débutant

81 message(s)
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 21 Posté - 01 mai 2018 :  07:54:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour faire des expertises il faut avoir une habilitation, ce n'est pas le cas.

Un expert doit être neutre et ne doit avoir aucun lien avec une entreprise de travaux.

Cette entreprise fait soi-disant une expertise et derrière fournit un devis pour faire les travaux !!!

Mon problème est également le traitement comptable que le syndic a fait de cette facture :

Elle est datée de novembre 2016 et ne figure pas dans les dépenses de l'exercice 2016 approuvées par l'assemblée.

Par contre une provision pour une expertise figurait dans le budget prévisionnel 2017 approuvé et qui a été appelé.

Les comptes de l'exercice 2017 incluant cette expertise ont été approuvés alors que cette facture est datée de novembre 2016.

Que faire ?


JPM
Modérateur

8598 message(s)
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Revenir en haut de la page 22 Posté - 01 mai 2018 :  08:26:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Certes ! Mais c'est une affaire de langue !

Ce que j'ai décrit se passe tous les jours.

Quant à votre affaire, il y a sans doute eu mauvais traitement comptable, mais c'est avant tout un problème relationnel au sein du syndicat.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
Pilier de forums



17238 message(s)
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Revenir en haut de la page 23 Posté - 01 mai 2018 :  08:35:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Pour faire des expertises il faut avoir une habilitation, ce n'est pas le cas.

Un expert doit être neutre et ne doit avoir aucun lien avec une entreprise de travaux.

Cette entreprise fait soi-disant une expertise et derrière fournit un devis pour faire les travaux !!!

Mon problème est également le traitement comptable que le syndic a fait de cette facture :

Elle est datée de novembre 2016 et ne figure pas dans les dépenses de l'exercice 2016 approuvées par l'assemblée.

Par contre une provision pour une expertise figurait dans le budget prévisionnel 2017 approuvé et qui a été appelé.

Les comptes de l'exercice 2017 incluant cette expertise ont été approuvés alors que cette facture est datée de novembre 2016.

Que faire ?
Commencer par lire les réponses qui vous sont faites et éclairer les nombreuses zones vagues de votre question:

1/ S'agit-il d'un petit diagnostic genre plomb (auquel cas tarif faramineux) ou d'une expertise plus poussée?

2/ Quelle décision d'AG (recopier la résolution votée) et qui choisit le prestataire?


et du coup puisque en ne répondant pas vous 'posez' plus de nouveaux problèmes que vous n'en résolvez

3/ QUid de cette prétendue provision. Je répète donc: Prière de recopier le texte de la résolution votée ou alternativement d'expliquer cet qu'est ce chiffrage au budget et s'il a été voté sans question ni réserve ni rien.

Une prestation d'expertise ne peut pas être lancée par le syndic sans avoir fait l'objet d'un vote en AG, et ce vote peut ne pas être dans la plus récente AG.
Ca arrive qu'on vote: Expertise plomb-amiante des parties communes pour un budget de xxx euros à effectuer dès première vente d'un copropriétaire puisque obligatoire.

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 01 mai 2018 :  10:24:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Les comptes de l'exercice 2017 incluant cette expertise ont été approuvés alors que cette facture est datée de novembre 2016.

Que faire ?


Au début vous nous parliez uniquement d'une ligne dans le BP et maintenant vous dites que la FACTURE a été approuvée....

Ce qui n'a RIEN à voir....

Donc là, à moins de contester en justice la résolution d'approbation des comptes, vous ne pouvez plus RIEN faire.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

nefer
Modérateur

14529 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 01 mai 2018 :  10:28:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
donc le BP 2017 a été approuvé
les comptes 2017 (mentionnant la facture de cette "expertise") ont été approuvées: la répartition des comptes 2017 est légalement exigible

il fallait contester ou air quand un copropriétaire a découvert cette facture de 2016...oubliée dans les dépenses 2016

cette entreprise a probablement fait un diagnostic et non une expertise...si le syndic avait décidé que cette entreprise ferait des travaux il lui suffisait de faire établir un devis qui mentionnait le diagnostic pour préconiser ces travaux

il est possible que cette "expertise" soit superfétatoire...


Martin09
Contributeur débutant

81 message(s)
Statut: Martin09 est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 Posté - 01 mai 2018 :  11:32:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur la facture il est inscrit compte rendu d'expertise et le syndic a fait exécuter cette "expertise" de son propre chef sans le demander aux copropriétaires.

Aucune décision d'assemblée, même à posteriori, ne vient entériner celle-ci.

Viviane
Pilier de forums

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Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 Posté - 01 mai 2018 :  12:02:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Aucune décision d'assemblée, même à posteriori, ne vient entériner celle-ci.

Erreur. L'approbation de comptes incluant cette facture vaut approbation de la méthode employée par le syndic pour engager la dépense...

Vous pouvez contester l'approbation au motif que la facture n'est pas sur bon exercice, c'est tout.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

nefer
Modérateur

14529 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 Posté - 01 mai 2018 :  12:13:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Martin09

Sur la facture il est inscrit compte rendu d'expertise et le syndic a fait exécuter cette "expertise" de son propre chef sans le demander aux copropriétaires.

Aucune décision d'assemblée, même à posteriori, ne vient entériner celle-ci.


donc c'était plutot un devis...dont les travaux ont fait l’objet d'un OS par le syndic ..qui a été réglé à cette entreprise

y a t il eu une seule facture de 1150 euros (pour les travaux) ou une facture pour l'expertise et une pour les travaux ?

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 29 Posté - 01 mai 2018 :  12:27:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
donc c'était plutot un devis


C'est pas ce que je comprends.

Je comprends que "compte rendu d'expertise ", c'est l'objet de la Facture ?

D'ailleurs vous l'avez eu ce compte -rendu ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 01 mai 2018 12:28:15

Martin09
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 30 Posté - 01 mai 2018 :  14:38:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La facture de 1150 € est intitulée compte rendu d'expertise c'est l'objet du problème !

La même entreprise a en même temps délivré un devis pour réparations d'un montant d'environ 3000 €.

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 31 Posté - 01 mai 2018 :  15:02:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On tourne en rond là.....

Cette FACTURE, c'est bien une FACTURE pour un travail EFFECTUE (soit un compte rendu d'expertise qu'on vous a donné) ?

Si OUI et que la dépense était incluse à l'APPROBATION DES COMPTES (et pas au vote du budget) ça veut dire que l'AG a ACCEPTE cette DEPENSE.

Donc à moins de contester en justice l'approbation des comptes (et pour ça il vous faut avoir voté CONTRE) , c'est FINI, il n'y a plus rien à faire. sauf convaincre le syndic de vous faire un avoir.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 32 Posté - 01 mai 2018 :  15:22:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Mais pourquoi convaincre le syndic de vpus faire un avoir si le travail d'expertise, ou de recherche de l'origine d'un dommage a bien été réalisé !!!!

Expliquez nous la nature de cette expertise et pourquoi elle ne devrait pas donner lieu à rémunération.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 33 Posté - 01 mai 2018 :  16:56:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il semblerait qu'au moment de commander cette 'expertise' (??), le syndic ne disposait pas du 'pouvoir de faire'.
On parle bien "expertise", qui répond à des critères précis, acte objet d'une facture spécifique, et non d'un diagnostic, ou d'une étude préalable à des travaux, comme il s'en pratique des centaines par jours, étude permettant ensuite l'établissement d'un devis de réparation.

"L'approbation de comptes incluant cette facture vaut approbation de la méthode employée par le syndic pour engager la dépense..."
L'approbation des comptes par une AG ne vaut pas ratification de travaux réalisés par le syndic. ( Cass. civ. 3e, 17 janvier 2007, n° 05-17.119. ) (*)
A recopier 50 fois ..

Il faudrait s'enlever de la tête la "vraie fausse" idée que le syndic, parce qu'il est syndic, peut faire ce qu'il veut au prétexte 'entretien /sauvegarde de l'immeuble".
Son mandat de gestion n'est pas un chèque en blanc : il est tenu par les dispositions légales, celles du RDC et les décisions d'AG.
Hors décision d'AG, en urgence ou pas, le syndic n'a pas pouvoir de passer commande.
Cette fausse idée, qui est en fait une pratique de la profession 'bien pratique pour beaucoup y compris les copropriétaires", perdure du fait du laxisme ou de la méconnaissance des copropriétaires.

Ce qui est exposé : "expertise" 1150 €, travaux proposés 3000 €. Cela ressemblerait peut être à une entourloupe, destinée à faire payer 1000 € une simple étude (un métré ?) pour établissement d'un devis, avec derrière proposition chiffrée de travaux.
Comme le dit JPM, une expertise pour 1000 € c'est juste le travail de pigiste d'un apprenti. Pas une Expertise.

(*) "Viole l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 le jugement qui, pour condamner un copropriétaire au paiement de sa quote-part de travaux, relève qu'ils n'ont pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic et retient qu'ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux, sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes"

Édité par - Gédehem le 01 mai 2018 17:13:45

Viviane
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Revenir en haut de la page 34 Posté - 01 mai 2018 :  17:13:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
L'approbation des comptes par une AG ne vaut pas ratification de travaux réalisés par le syndic. ( Cass. civ. 3e, 17 janvier 2007, n° 05-17.119. ) (*)


Sauf que dans cet arrêt on réclame à madame x

https://www.legifrance.gouv.fr/affi...04&fastPos=1

citation:
d'un arriéré de charges de copropriété comprenant notamment le paiement de travaux réalisés à l'initiative du syndic ;


Donc à priori des appels de charges pour ces travaux, et pas le solde résultant de l'approbation des comptes, rendu, lui, exigible par l'approbation des comptes...

Donc mauvais montage du dossier d'impayés...et on ne fait pas des appels de charge pour des travaux non approuvés par l'AG, sauf urgence, et là on convoque effectivement l'AG pour ratifier ces travaux et les appels qui vont avec.

Mais là, dans ce fil, le syndic n'a pas fait d'appel spécifique pour ces travaux....

Ceci étant dit, cet arrêt permetrait de faire annuler la résolution d'approbation, c'est tout.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 01 mai 2018 17:15:28

Gédehem
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Revenir en haut de la page 35 Posté - 01 mai 2018 :  17:22:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Peu importe ce que demandait le syndicat.
La Cour se prononce sur un point de droit, sur un principe : l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation ou ratification de ces travaux non autorisés préalablement par une AG.
Syndicat condamné, ses autres demandes repoussées.

Le dossier "impayé" était peut être bien monté.
Sauf que la demande n'était pas fondée, l'approbation des comptes ne pouvant valoir autorisation de travaux.
Ni même une demande fonds (provisions), faute de décision préalable d'une AG pour décider de ces travaux et de leur provisionnement.
C'est ce que rappelle la Cour.

Édité par - Gédehem le 01 mai 2018 17:26:18

JPM
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Revenir en haut de la page 36 Posté - 01 mai 2018 :  17:23:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

On ne connaît pas la nature des travaux. Donc on parle dans le vide.

Pour des travaux urgents, l'intervention d'un architecte pour déterminer les travaux conservatoires est une expertise. Elle entre dans les pouvoirs immédiats du syndic qui doit par ailleurs convoquer une assemblée.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
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Revenir en haut de la page 37 Posté - 01 mai 2018 :  17:30:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
qui doit par ailleurs convoquer une assemblée.

Nous sommes bien d'accord, et alors immédiatement, selon la procédure dite "urgence", soit sans délai.

Ce qui est le fond de la question : que ce soit "en urgence" ou de façon 'ordinaire', le syndic ne peut commander une étude ou des travaux sans y avoir été autorisé par une AG.
Bien que dans le cas de l'urgence, l'expertise de l'architecte (c'est une expertise) et la réparation aient eu lieu 2 ou 3 jours plus tôt.

Nous ne connaissons pas la nature des travaux. Mais il semblerait qu'il n'y avait aucune "urgence" urgente, dans le sens des textes.
A lire entre les lignes, faute de précision, il semblerait que ces travaux n'aient pas été réalisés. Uniquement une "expertise" en 2016.

Édité par - Gédehem le 01 mai 2018 17:39:00

Viviane
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Revenir en haut de la page 38 Posté - 01 mai 2018 :  17:42:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation ou ratification de ces travaux non autorisés préalablement par une AG.


Ce qui, comme je disais, peut éventuellement permettre de faire annuler la résolution d'approbation... dans les délais...

Quant à ne pas payer sa quote part du solde de l'exercice, c'est une toute autre histoire...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 01 mai 2018 17:42:29

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 39 Posté - 01 mai 2018 :  18:36:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"peut éventuellement permettre de faire annuler la résolution d'approbation... dans les délais..."
"Quant à ne pas payer sa quote part du solde de l'exercice, c'est une toute autre histoire...""


Il ne faut pas se tromper en inversant l'affaire : il n'y a pas d'AG à contester. Il y a violation d'une règle, d'un principe, point.
En revanche, le rappel de ce point de droit empêche le syndicat de recouvrer les provisions comme le solde de ce compte "travaux", compte approuvé postérieurement par une AG

Dit autrement, assigné pour non paiement, le copropriétaire aura beau jeu de répondre au syndicat (syndic) dans le sens de cet arrêt : "quelle AG avait décidé de ces travaux, des fonds nécessaires ?".
Il faudrait 'percuter' : le syndic ne peut passer commande (contracter) et pour cela engager des fonds du syndicat sans autorisation/décision d'une AG.
Pour obliger un copropriétaire à payer, il faut justifier de cette décision.
Ce que rappelle la Cour.

On ne dira jamais assez combien les copropriétaires doivent être prudents dans ce type d'affaire. Les travaux sont certainement nécessaires. Mais le syndic n'a pas compétence (*) pour en décider.

(*) ce n'est pas dans son 'mandat', qui n'est pas général en tout et pour tout.

Édité par - Gédehem le 01 mai 2018 18:43:34

Martin09
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Revenir en haut de la page 40 Posté - 01 mai 2018 :  18:50:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Gedehem a raison, les travaux n'ont pas été effectués.

La soi-disante expertise a été réalisée par une entreprise de menuiserie ; elle a consisté en un métrage d'une façade recouverte de plaques d'éverite (amiante) pour dire que les dites plaques étaient défectueuses mais que le support était bon.
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