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Viviane
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 41 Posté - 01 mai 2018 :  18:52:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il ne faut pas se tromper en inversant l'affaire : il n'y a pas d'AG à contester. Il y a violation d'une règle, d'un principe, point.

Non mais là, Gedehem, vous rêvez. Et vous envoyez martin09 dans le mur si vous lui conseillez dene pas payer sa quote part sans autre forme de procès.

citation:
En revanche, le rappel de ce point de droit empêche le syndicat de recouvrer les provisions comme le solde de ce compte "travaux", compte approuvé postérieurement par une AG

Relisez-mieux.... il n'y a pas eu de compte travaux, c'est toute la malignité du syndic. C'est passé dans les charges COURANTES.

Vous appliquez aveuglément un arrêt qui porte sur le refus de payer des APPELS de provisions qui n'ont jamais été votés à une situations où il n'y a PAS eu d'appels travaux votés....

Par contre, le syndic malin a fait voter un BP qui comprenait cette dépense...

Donc quand le juge recevra le dossier d'impayés, il n'y aura pas d'appels travaux non réglés, il y aura un SOLDE d'EXERCICE, rendu exigible par l'approbation des comptes non réglé. Donc aucune ligne injustifiée.

Si Martin09 ne veut pas payer sa seule solution est de contester l'approbation des comptes.


Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Gédehem
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Revenir en haut de la page 42 Posté - 01 mai 2018 :  19:33:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Vous appliquez aveuglément un arrêt qui porte sur le refus de payer des APPELS de provisions qui n'ont jamais été votés à une situations où il n'y a PAS eu d'appels travaux votés...."

Il ne faut pas se buter : la facture étant datée de novembre 2016 pour un 'travail' demandé plus tôt par le syndic, il n'existe pas d'AG antérieure l'y ayant autorisé, pas plus que de budget (BP) pour une "expertise" en 2016, non prévue.

Prévoir une ligne budgétaire dans le BP 2017 ne change rien : cela ne vaut pas autorisation de réaliser une 'expertise' en 2016, dont on ne sait rien.
Expertise qui ne peut relever des travaux d'entretien courant.

Pour aller au fond :
Le Particulier Immobilier n° 231, article complet . Mai 2007
L'approbation des comptes ne vaut pas ratification de travaux réalisés par le syndic. ( Cass. civ. 3e, 17 janvier 2007, n° 05-17.119. )
Le décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à faire réaliser des travaux sans solliciter l'autorisation des copropriétaires, dès lors qu'il y a urgence (art. 37 al. 1), notamment en raison des dangers susceptibles d'être occasionnés par la vétusté d'une partie commune ou d'un équipement commun. Ce qui pose souvent la question de l'approbation a posteriori des copropriétaires. Dans cette affaire, c'est une loge de concierge, dans un immeuble parisien, qui a mis le feu aux poudres. Son état de délabrement était tel que le syndic a entrepris, de sa propre initiative, des travaux de réfection. Mais en omettant de convoquer par la suite une assemblée générale afin que le syndicat ratifie sa décision, comme l'y oblige pourtant le décret de 1967, toujours dans son article 37. Or, il se trouve que l'une des copropriétaires, Mme B, refuse de s'acquitter des charges correspondant aux travaux réalisés dans la loge. De guerre lasse, le syndicat finit par l'assigner en justice en paiement de sa quote-part. Le tribunal accueille favorablement sa demande (tribunal d'instance de Neuilly-sur-Seine, 13 avril 2005), soutenant que les travaux ont été « implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux ».
Une interprétation qui contredit malheureusement la limpidité de rédaction de l'art. 37 al. 1 du décret. Le syndic, ayant fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, a en effet l'obligation d'informer les propriétaires et de convoquer « immédiatement » une assemblée générale. C'est à elle seule, réunie dans un délai aussi bref que possible, qu'il appartient de ratifier ou non les travaux engagés. Mme B. forme donc un pourvoi en cassation contre le jugement rendu en dernier ressort (1). La Cour, sans surprises, exerce sa censure. Le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux, n'a pas constaté que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires : il a donc violé le décret de 1967. Le raisonnement des juges selon lequel la ratification des travaux pouvait résulter implicitement de l'approbation des comptes avait d'autant moins de chances d'être retenu que l'approbation différée d'une dépense en assemblée générale avait déjà été considérée par les juges, en son temps, comme inopérante (2). Il peut certes être tentant pour une copropriété, désireuse d'alléger les frais qui pèsent sur elle, d'attendre la tenue de la prochaine assemblée générale annuelle pour valider les travaux. Mais les dispositions du décret de 1967 étant d'ordre public, aucun manquement au texte, fût-ce pour des raisons d'ordre économique, n'est toléré. Pour le syndicat des copropriétaires, la conséquence du défaut de convocation de l'AG est radicale : Mme B se voit affranchie de toute dette. Seule issue pour la copropriété, mettre en jeu la responsabilité du syndic. Ce qui ne sera pas évident si elle entretient avec celui-ci de bons rapports...
Marianne Bertrand
 
(1) Le montant en litige étant inférieur à 4000 euros, il n'y a pas d'appel possible.
(2) Cass. civ. 3e, 1er février 2005, n° 03-19.787.
"

Qu'on se le dise !


Édité par - Gédehem le 01 mai 2018 19:39:02

Viviane
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Revenir en haut de la page 43 Posté - 01 mai 2018 :  19:38:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A mon humble avis on se contrefiche de tout ça dans un dossier d'impayés.

Dans un dossier d'impayés le juge a un compte avec des lignes.

La ligne a un justificatif ou n'en a pas, point.

Si vous avez une ligne pour un appel travaux, mais pas de décision d'AG de faire cet appel, vous avez pas de justificatif pour cette ligne. Cas de cet arrêt si je devine bien, puisqu'on n'a pas de précisions.

Si vous avez une ligne correspondant au vote du BP Y et une autre au solde de l'exercice X, que le BP comme l'exercice ont été approuvés par l'AG,et l'approbation non contestée, les lignes sont justifiées, point.

Le juge ne s'amuse pas, dans un dossier d'impayés, à éplucher les FACTURES du syndicat pour voir si elles sont justifiées, ça c'est le boulot de l'AG. Le juge n'examine que les APPELS.

Par contre dans une procédure en contestation de l'approbation des comptes, oui, il examinera les factures qu'on lui demande d'examiner.

Donc perso, je me risquerais pas à ne pas payer...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 01 mai 2018 19:50:56

Viviane
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Revenir en haut de la page 44 Posté - 01 mai 2018 :  20:01:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Gedehem a raison, les travaux n'ont pas été effectués.

La soi-disante expertise a été réalisée par une entreprise de menuiserie ; elle a consisté en un métrage d'une façade recouverte de plaques d'éverite (amiante) pour dire que les dites plaques étaient défectueuses mais que le support était bon.


Donc en fait, SI elle a bel et bien fait le boulot. Qu'on peut difficilement appeler "expertise" mais bon.
Faire venir une entreprise pour lui demander ce qu'elle pense qu'il faudrait faire, c'est pas non plus illégal....
Des rapports d'entreprises, payants, nous on en a eu sur l'état du toit, sur la plomberie, sur l'état d'un mur... Et toutes ces entreprises pouvaient aussi faire le boulot.
Je crois que c'est le terme d'expertise qui vous perturbe pour rien.

Le problème c'est d'avoir décidé de ce rapport -payant- sans demander à l'AG.

Après, tout de même, vous dites que c'est de l'amiante...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 01 mai 2018 20:02:35

Martin09
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Revenir en haut de la page 45 Posté - 01 mai 2018 :  20:04:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur le plan comptable, cette facture "de soi-disante expertise" est datée de novembre 2016 ; son règlement est en décembre 2016 et le compte bancaire de la copropriété est débité en janvier 2017.

Son rattachement aux comptes de l'exercice 2017 ne semble pas légal.

Viviane
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Revenir en haut de la page 46 Posté - 01 mai 2018 :  20:13:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Son rattachement aux comptes de l'exercice 2017 ne semble pas légal.


Non, il ne l'est pas.

Mais à part contester l'approbation des comptes perso je vois pas ce que vous pouvez faire...

Refuser d'en payer votre quote part, pour moi c'est vraiment très très risqué.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 01 mai 2018 20:15:31

Gédehem
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Revenir en haut de la page 47 Posté - 01 mai 2018 :  20:55:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"A mon humble avis on se contrefiche de tout ça dans un dossier d'impayés."

A "mon humble avis", on peut alors se contreficher en général de règles et autres principes qui ne sont que des empêcheurs de tourner en rond ....

Dans une dossier d'impayés, vous pourrez amener toutes les factures que vous voulez, si "l'adversaire" montre que ces engagements de fonds n'ont pas été autorisés, avec sous le nez du juge les PV d'AG, le syndicat n'aura que ses yeux pour pleurer.
Confusion entre la pièce justifiant telle dépense, une facture, et l'acte du syndicat décidant/autorisant cet engagement.

Il faudrait enfin ouvrir les yeux : il s'agit là d'une protection du syndicat contre les engagements abusifs du syndic, non décidés par une AG
Que les copropriétaires crédules, laxistes, passifs, irresponsables, approuvent les comptes, ne change rien.

Notez la conclusion de l'article :
"Pour le syndicat des copropriétaires, la conséquence du défaut de convocation de l'AG est radicale : Mme B se voit affranchie de toute dette. Seule issue pour la copropriété, mettre en jeu la responsabilité du syndic."
"

Il faudrait se réveiller : un syndic ne peut passer commande, contracter, engager des fonds, sans décision préalable d'une AG, ou en 'urgence', lors d'une AG convoquée sans délai.
Ouvrir les yeux, et ne pas se plaindre ensuite du syndic qui n'en ferait qu'à sa tête, comme on le voit ici.

Édité par - Gédehem le 01 mai 2018 21:01:21

Viviane
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Revenir en haut de la page 48 Posté - 01 mai 2018 :  21:02:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Dans une dossier d'impayés, vous pourrez amener toutes les factures que vous voulez, si "l'adversaire" montre que ces engagements de fonds n'ont pas été autorisés, avec sous le nez du juge les PV d'AG, le syndicat n'aura que ses yeux pour pleurer.


Dans un dossier d'impayés (et j'en ai monté, malheureusement) le syndicat n'a pas à justifier des DEPENSES, il doit justifier des APPELS de charges.... le syndicat n'a donc aucune raison de produire des factures... il produit juste les PV justifiant les appels...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 01 mai 2018 21:11:50

Gédehem
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Revenir en haut de la page 49 Posté - 01 mai 2018 :  23:42:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il produit juste les PV justifiant les appels...

CQFD si encore nécessaire, confirmant la règle, le principe : Il y aurait bien alors une décision d'AG pour tel acte (marché, contrat) et la dépense correspondante, son provisionnement..
S'il n'y a rien de tout cela dans un PV d'AG, il n'y a pas de contrat (*), pas de créance, rien à pouvoir recouvrer devant un juge.

Ce qui est le cas présenté : une "expertise" pour 1150 € a été passée par le syndic en 2016 hors toute décision d'AG. Acte personnel hors cadre du mandat.

Même solution (ou punition) lorsque le syndic engage du personnel sans décision d'AG, ou le classe autrement que ce qui est prévu : l'approbation de la dépense n'emporte pas ratification du contrat ou de la dépenses supplémentaire.

Il faut cesser de défendre l'indéfendable.

(*) les actes passés hors autorisation/décision d'AG sont réputés actes personnels du syndic, hors mandat.

Édité par - Gédehem le 01 mai 2018 23:44:56

Viviane
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Revenir en haut de la page 50 Posté - 01 mai 2018 :  23:58:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Non mais, vraiment, on se comprend pas....

Je ne défends absolument pas l'indéfendable...

Dans un dossier d'impayés on produit la justification des APPELS on est d'accord là-dessus, c'est déjà ça.... vu que c'est ce que je dis depuis le début.

Donc pour aboutir à cet arrêt, j'aimerais bien retrouver les jugements de 1ere et deuxième instance, mais je mettrais ma main à couper que le syndic a produit un décompte avec des APPELS de PROVISIONS non justifiés par un PV. Ce qui est probable au vu de l'histoire: il est douteux que pour refaire une loge il ait eu assez de sous avec le BP pour se passer de faire des appels,
Appels que cette dame a refusé de payer.

Dans l'histoire de CE FIL il n'y a pas PAS EU d'appels spécifique pour cette dépense. Elle a été reglée avec les BP, pour lesquels le syndic A des PV d'AG.
Donc si problème d'impayé il n'y aura dans le décompte AUCUNE ligne qui ne soit pas justifiée par une décision d'AG

Donc AUCUN article de loi sur lequel le juge pourrait se baser pour diminuer la dette.

On n'est PAS dans le cas de l'article 37 sur lequel s'appuie la cour de cassation, c'est tout.

citation:
Article 37 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 20

Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.


Donc si la dépense est contestable, mais que l'AG l'a acceptée, le seul biais est de contester la décision d'acceptation. Exactement comme quand le syndic dépense n'importe quelle somme en utilisant le BP, que ce soit pour changer un paillasson qui en a pas besoin ou pour acheter des fleurs à la concierge. Tant qu'il ne fait pas d'appel spécifique au motif de l'urgence, que ça reste de la dépense courante, c'est l'approbation des comptes qui valide la dépense. Et heureusement, sans quoi il faudrait convoquer l'AG pour changer une vitre. pour acheter un timbre.... et ce serait même plus la peine de voter un budget 615... toutes les copros ont un poste 615.

MAIS l'approbation des comptes reste CONTESTABLE, dans les deux mois, si l'AG a approuvé n'importe quoi.

Notamment au motif que cette dépense AURAIT DU faire l'objet d'une décision spécifique (art 44 décret 1967) et pas être noyée dans les charges courantes .
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 02 mai 2018 00:26:55

JPM
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Revenir en haut de la page 51 Posté - 02 mai 2018 :  00:27:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'absurdité aveugle de la jurisprudence invoquée par Gedehem a heureusement été corrigée par Cass civ 3e 9 février 2017 n° 15-25572.

Cet arrêt subordonne judicieusement la nullité de l'exécution de travaux urgents sans décision d'assemblée à l'existence d'un préjudice pour les copropriétaires.


On ne pouvait tolérer plus longtemps une jurisprudence sanctionnant l'action rapide d'un syndic pour le plus grand bien de la collectivité sur le seul fondement de l'absence de convocation d'une assemblée retardatrice.


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La copropriété sereine

Viviane
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Revenir en haut de la page 52 Posté - 02 mai 2018 :  00:39:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Arrêt que voici et que je ne connaissais pas, merci JPM mais qui semble de bon sens

https://juricaf.org/arret/FRANCE-CO...0209-1525572

Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

JPM
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Revenir en haut de la page 53 Posté - 02 mai 2018 :  01:47:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Réflexion faite il faut afficher cet arrêt dans tous les cabinets de syndic.

Puis je rappeler humblement que c'est la solution que je proposais depuis une bon dizaine d'années : subordonner l'annulation de l'intervention du syndic sans assemblée à la preuve d'un préjudice.

Mon exemple était celui d'une fuite d'eau importante.

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Martin09
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Revenir en haut de la page 54 Posté - 02 mai 2018 :  09:23:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comptablement parlant, il me semble qu'une facture datée de novembre 2016 devrait rentrer dans l'approbation des comptes de l'exercice 2016, ce qui n'est pas le cas.

Si c'était un oubli, le syndic n'aurait t-il pas dû faire voter une décision particulière pour pouvoir l'inclure dans les comptes 2017 ?

JPM
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Revenir en haut de la page 55 Posté - 02 mai 2018 :  09:34:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Elle doit être incluse. Point c'est tout

Le syndic attire l'attention sur cette facture lors de l'approbation des comptes.

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La copropriété sereine

Martin09
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Revenir en haut de la page 56 Posté - 02 mai 2018 :  09:56:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM, Cette facture n'a pas été incluse dans les dépenses de l'exercice 2016 qui ont été votés.

Le syndic la mise dans les comptes de l'exercice 2017 qu'il a fait approuvés.


JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 57 Posté - 02 mai 2018 :  10:22:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Alors tout est bien. La question est réglée.
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Martin09
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Revenir en haut de la page 58 Posté - 02 mai 2018 :  10:31:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mais ne doit-on pas rattacher strictement une dépense à l'année comptable qui l'intéresse ?

rambouillet
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Revenir en haut de la page 59 Posté - 02 mai 2018 :  10:45:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OUI, vous avez raison, mais comme elle a été attachée aux comptes de 2017, eux-mêmes approuvés, comme le dit JPM, on passe à autre chose : affaire terminée. (ce qui n'empêche pas de continuer à en discuter entre nous )

JB22
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Revenir en haut de la page 60 Posté - 02 mai 2018 :  10:50:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Mais ne doit-on pas rattacher strictement une dépense à l'année comptable qui l'intéresse "

Les dépenses qui auraient dues être affectées au titre de l' exercice qui les concernent mais qui ne l' ont pas été doivent être reprises dans l' exercice suivant, elles ont bien été effectuées, elles doivent donc être prise en charges et soumissent à l' approbation de l' A.G. suivante.
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