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leleto
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 Posté - 15 mai 2018 : 22:58:45
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Bonjour,
Nous sommes quelques copropriétaires qui souhaitons passer en syndic bénévole, avec l'accord de tous les copropriétaires. Nous avons un syndic professionnel sous mandat jusqu'au 30 juin 2018. Ce dernier refuse de convoquer l'AG après reçu le recommandé avec le contrat de syndic bénévole.
je suis membre du conseil syndical et suis passé contrôler les compte sen avril (erreurs relevées). Le syndic dit qu'on peut convoquer l'AG mais il faut approuver des comptes que l'on a pas...
Jusqu'à quel délai puis je envoyer la convocation (AG ordinaire ou extraordinaire)
Dois je mentionner le syndic professionnel pour vote puis une résolution pour celui du syndic bénévole
Di je n'ai pas de compte de 2017, puis je indiquer que le syndic ne les a pas transmis et donc faire voter une resolution qui les rejette de facto (quid pour la suite lors de la reprise des comptes sous syndic bénévole = nosu allons ouvrir un compte séparé car actuellement pas sous compte séparé). Merci de vos lumières et procédure à suivre pour etre propre juridiquement et sans contestation du syndic professionnel
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Viviane
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Posté - 15 mai 2018 : 23:31:56
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Bonjour,
La loi est simple
citation: Décret 1967 Article 8 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 5
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Pour une première AG, contentez vous de le la nomination du syndic et du CS. Vous ne pouvez pas présenter des comptes que vous n'avez pas.Vous verrez donc ça ensuite, quand vous aurez les archives. Ne cédez pas au chantage du syndic sur ce sujet.
Le syndic, n'étant pas proprio, n'a pas le pouvoir de contester une AG.
Vous n'avez pas non plus à mettre à l'ODJ le mandat du syndic actuel.
En revanche il vous faut la liste à jour des copros, et il vous faut envoyer ou remettre en main propre les convocations AVANT que le mandat du président du CS soit terminé.
Vous êtes combien de copros ?
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Édité par - Viviane le 15 mai 2018 23:37:55 |
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Posté - 16 mai 2018 : 07:54:03
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si c'est vous qui convoquez en ayant respecté toute la procédure, c'est donc vous qui faites l'OdJ avec celui que vous avez mis dans la MeD au syndic.
Il n'y a aucune obligation à mettre l'approbation des comptes quand on convoque une AG. Par contre, à une AG ou à une autre, il y aura obligation de mettre cette résolution.
Il vous faut respecter le délai de 21 jours francs pour cette convocation.
PS : pourquoi vous avoir compliqué la vie en faisant cette AG avant la fin du mandat du syndic, il fallait attendre vers le 10-15 juin pour faire cette procédure.... il vous suffisait d'avoir au préalable notifier au syndic la candidature du syndic bénévole pour la mettre à l'OdJ (je en comprends pas bien l'objectif...) |
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nefer
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 Posté - 16 mai 2018 : 08:57:18
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qu'avez vous indiqué dans votre RAR?
la mise à l'ordre du jour de la prochaine AG de la nomination d'un syndic selon le contrat de x ?
ou la convocation d'une AG? |
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Gédehem
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Posté - 16 mai 2018 : 09:45:00
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Il faudrait revenir à la base !
"Nous avons un syndic professionnel sous mandat jusqu'au 30 juin 2018.
Traduction : le syndic peut convoquer l'AG annuelle jusqu'Ã cette date.
Le fait de vouloir changer de syndic est sans influence : la question peut être portée à l'ODJ de l'AG.
Autre chose serait le refus du syndic sortant de convoquer cette AG.
Refus qui doit suivre la demande du CS comme il est prévu D.art.5, demande en RAR, qui doit préciser l'ODJ demandée (que le syndic peut compléter).
La convocation de l'AG par le pdt du CS suit ce refus.
L'approbation des comptes annuels de l'exercice écoulé est ici sans lien avec la désignation du futur syndic. Tout au plus le budget prévisionnel à venir, qui doit prévoir la rémunération et/ou les frais du futur syndic.
Si la personne qui convoque (pdt CS) n'a pas les pièces que détient le syndic sortant (comptes, devis travaux, etc ..) , elle fait avec ce qu'elle peut : AG convoquée uniquement pour désigner le syndic.
Cela fait, ce dernier convoquera une autre AG après récupération des pièces, comptes, fonds et archives ... |
Édité par - Gédehem le 16 mai 2018 09:45:32 |
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JPM
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Posté - 16 mai 2018 : 17:28:58
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citation: Nous sommes quelques copropriétaires qui souhaitons passer en syndic bénévole, avec l'accord de tous les copropriétaires.
La phrase est ambiguë.
Il me semble que vous n'avez pas encore consulté les autres copropriétaires.
Si vous avez déjà obtenu leur accord, il ne faut pas écrire que vous êtes quelques copropriétaires
Si vous ne les avez pas encore consultés, vous risquez de coller une jolie pagaille dans votre copropriété.
Normalement, le syndic doit convoquer une assemblée annuelle. Pourquoi ne l'avez vous pas laissé convoquer cette assemblée ?
Êtes vous vous bien certain d'être en mesure d'assumer cette fonction de syndic ?
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Gédehem
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Posté - 16 mai 2018 : 17:42:56
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Pardon de rectifier :
"Nous sommes quelques copropriétaires qui souhaitons passer en syndic bénévole, avec l'accord de tous les copropriétaires."
On comprend qu'une petite équipe s'est mobilisée dans ce sens (futur CS ou CScoop ??), qu'elle a fait le tour de tout le monde, et qu'il ressort e ce "sondage" que "tous seraient d'accord".
Sauf que le syndic 'pro' n'est pas d'accord :
"Ce dernier refuse de convoquer l'AG après reçu le recommandé avec le contrat de syndic bénévole."
LÃ nait le litige.
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leleto
Contributeur débutant
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Posté - 17 mai 2018 : 20:15:41
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Bonjour à tous
Merci pour vos réponses et en particulier à Gedehem, toujours très précis étant cheval sur le droit.
Le syndic m'informe par mail ...qu'il ne viendra à l'AG que si cette dernière a lieu chez luisions il ne viendra pas.
Il veut bien la convoquer que pour le 28 juin. Il m'informe que je dois approuver les comptes lors de l'AG parce que je les ai controlé (je n'ai pas vu les annexes...)
Bref, je lui avait demandé dans un recommandé de convoquer l'AG fin avril avec le contrat, et l'ayant déjà fait je vais convoquer l'AG en respectant le délai de 21 jours.
PS: nosu avons réuni les copropriétaires (physiques + skype) et tous sont d'accord pour fuir ce syndic devenuu horrible depuis sa reprise par une société financière. |
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Posté - 17 mai 2018 : 20:36:06
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Peut-etre, sauf que dans ce que vous ne présentez il n'y a rien d'horrible. Attention à ne pas vous laisser déborder par l'ambiance, il faut être carré. |
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Gédehem
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Posté - 17 mai 2018 : 21:05:11
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La gestion par un syndic non pro solitaire est à exclure sur le long terme. C'est un danger permanent pour le syndicat.
Dans votre cas, il faut envisager au plus vite (à cette AG ?) la forme 'syndicat coopératif", avec formation d'un "CS coop" (ce n'est pas dans les textes mais il n'y a pas d'autre appellation possible).
CS coop dont les membres, aux cotés du président-syndic, sera chargé de gérer le syndicat collectivement. (à vous lire, cette petite équipe existe déjà ).
Sécurité pour le syndicat : continuité et stabilité de la gouvernance (désignation d'un vice-pdt syndic, il y a toujours quelques membres), ce qui n'est pas possible avec syndic en nom personnel, solitaire par nature.
Pour le lieu de la réunion, comme la date et l'heure, c'est celui qui convoque qui les fixe, syndic sortant ou pdt du CS.
S'agissant de ne pas désigner à nouveau le sortant, aucune justification à être dans ses locaux.
Concernant les comptes de l'exercice écoulé, et ceux pour les quelques mois depuis, sans doute qu'il faut les approuver, histoire d'en finir avec le sortant.
Sauf bien entendu à ce que soient relevées de graves anomalies, des imputations de frais ou autres abusives.
S'il n'y a que des broutilles, il faut savoir passer l'éponge et partir l'esprit serein : inutile pour le futur syndic (ou pdt-syndic) de s'engager dans un litige dont on ne maitrise pas l'issue ... ni le coût. |
Édité par - Gédehem le 17 mai 2018 21:18:12 |
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nefer
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Posté - 17 mai 2018 : 21:33:36
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si son mandat va jusqu'au 30 juin et qu'il convoque l'AG pour le 28, il n'y a pas de problème |
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Viviane
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Posté - 17 mai 2018 : 22:38:49
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Sauf s'il met pas le contrat du bénévole à l'ODJ....
Perso j'attendrais début juin d'avoir reçu la convocation du syndic. Si je l'ai pas reçue ou si le contrat du syndic bénévole n'est pas à l'ODJ, alors que la convoquerais, mais avec juste syndic + CS + BP à l'odj.
citation: Il m'informe que je dois approuver les comptes lors de l'AG parce que je les ai controlé (je n'ai pas vu les annexes...)
Ben, jusqu'Ã preuve du contraire, vous votez ce que vous voulez. |
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Posté - 18 mai 2018 : 09:50:43
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..et qu'il vous est impossible de proposer à l'approbation des comptes pour lesquels vous n'avez pas mandat ni copie des pièces justificatives obligatoirement liées à la résolution... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 mai 2018 : 11:44:24
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Leleto a précisé sa phrase. Tous les copropriétaires ont été consultés.
Sauf erreur il n'indique pas qu'il y a un volontaire pour cette expédition.
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Posté - 21 mai 2018 : 10:38:02
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pour cette AG, il faudra prévoir un lieu de repli après la désignation du syndic non pro, car l'actuel risque de vous mettre à la porte.... |
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Viviane
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Posté - 21 mai 2018 : 22:20:55
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citation: Sauf erreur il n'indique pas qu'il y a un volontaire pour cette expédition.
Il ont envoyé un contrat de syndic bénévole, il doit bien y avoir un nom dessus.
citation: ..et qu'il vous est impossible de proposer à l'approbation des comptes pour lesquels vous n'avez pas mandat ni copie des pièces justificatives obligatoirement liées à la résolution...
Si c'est le président du CS qui convoque c'est exact.
Si c'est le syndic en place, l'approbation des comptes sera à l'ODJ. |
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chris64
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Posté - 24 mai 2018 : 19:07:48
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Bonjour,
Juste quelques informations sur ma propre expérience.
J'ai été nommé en 2006 syndic bénévole (plutôt non professionnel, je perçois une indemnité 2000€).
La passation c'est pas trop mal passé, le seul point impossible à résoudre a été la récupération des archives. L'ancien syndic m'a dit que tout avait été approuvé et que donc je n'avais besoin de rien! après maintes relances nous avons abandonné, l'action en justice nous a paru très compliquée.
Pour vous, avant de commencer
- Il FAUT absolument lire les décrets de lois, plutôt deux fois qu'une, liés à la copropriété ne pas oublier le décret sur la comptabilité des copropriétés.
- Trouver une compagnie d'assurance pour assurer la copropriété. Votre assurance actuelle n'est pas forcément transférable. Pour moi AXA n'a pas voulu nous assurer car je n'étais pas un professionnel.
- Trouver une assurance responsabilité civile pour vous même et le conseil syndical. Moi je suis passé par l'AGRC. Bonne source d'information.
- Trouver un logiciel de comptabilité. Moi je travaille avec Logia syndic vraiment pas terrible mais depuis le temps j'arrive à gérer ses bugs. Il y en a des mieux un peu plus cher. Ne pas oublier de vous le faire payer par la copro ainsi qu'une imprimante et cartouche (c'est un poste qui revient cher) A mettre dans le contrat pour la prise de poste.
Pour ce qui est de l'AG , si j'ai bien compris le syndic actuel demande son renouvellement, hors d'après la nouvelle loi le conseil syndical a la possibilité de proposer d'autre candidats, donc vous.
Pour moi l'ordre du jour devrait être.
- Election du président de séance ( vous ) C'est lui qui dirige les débats, du secrétaire( un autre copropriétaire), il devra rédiger le compte rendu de l'AG. Ce sera le SEUL document officiel qui indiquera que vous êtes LE SYNDIC. Donc ne pas faire n'importe quoi, bien vérifier toutes les mentions obligatoires.
- Approbation des comptes de l'exercice écoulé, qui auront été vérifiés chez le syndic au préalable.
- Election du nouveau Syndic. donc vous
et ensuite votre ordre du jour car l'ancien syndic vous aura claqué la porte au nez.
Comme précisé plus haut , lors de l'AG, il vaut mieux prévoir un lieu de replis au cas ou le syndic vous met dehors après le vote. Ou alors, vous prévoyez une autre date en un autre lieu pour approbation des actions futures. Vous pouvez faire cette réunion en septembre, la copropriété peut toujours fonctionner sur le budget en cours.
Durant ces deux mois vous pouvez tranquillement préparer l'ordre du jour de la prochaine AG.
Et étant le Syndic élu vous devez récupérer les archives et faire transférer tous les contrats ( EDF, Eau, Assurances, Ascenseur, Téléphone, Gaz...................
Pour être un bon syndic il ne faut pas être seul et il faut:
S'y connaitre en bâtiment, en plomberie et un peu en électricité.
Savoir faire travailler les artisans.
Le code des assurances ne doit pas vous faire peur (j'ai en moyenne un dégât des eaux par an)
Et le pire de tout c'est la comptabilité. Donc si vous (ou un copropriétaire du CS) maîtrisez la compta tous ira pour le mieux. C'est ce qui me prend le plus de temps; 4 h par mois pour les affaires courantes( factures , remises en banque) + 2h pour les appels de fonds par trimestre et un à deux jours par an pour la clôture et préparation de l'AG annuel.
Bon courage, avec un peu de bonne volonté on y arrive!
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Gédehem
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Posté - 24 mai 2018 : 19:31:47
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J'ai été nommé en 2006 syndic bénévole (plutôt non professionnel, je perçois une indemnité 2000€).
Effectivement ! Parce qu'un bénévole rémunéré, il faut oser le faire ....
"Pour moi l'ordre du jour devrait être.
- Election du président de séance ( vous ) C'est lui qui dirige les débats, du secrétaire( un autre copropriétaire), ...;"
Si Leleto est candidat syndic, grave erreur !
Il est évident que le candidat syndic ne sera pas candidat président de séance.
La question de la désignation du syndic venant très vite, il devra aussitôt démissionner : le syndic ne peut présider l'AG.
Une bêtise !
Le candidat syndic sera au plus candidat secrétaire, fonction qui n'est pas incompatible avec celle de syndic.
D'où l'incontournable proposition d'un autre candidat que le futur syndic pour présider l'AG.
Très accessoirement : la désignation du pdt de séance comme du secrétaire étant substantielle à l'AG, pas de nécessité de la prévoir à l'ODJ, même si cela est de pratique courante. C'est une obligation légale incontournable, prévue ou pas.
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Édité par - Gédehem le 24 mai 2018 19:33:54 |
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Posté - 24 mai 2018 : 19:45:49
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citation: L'ancien syndic m'a dit que tout avait été approuvé et que donc je n'avais besoin de rien! après maintes relances nous avons abandonné, l'action en justice nous a paru très compliquée.
J'espère tout de même que vous avez récupéré tous les PVs d'AG originaux.... et je vous rappelle que vous etes devenu responsable des documents de la compta sur les dix dernières années.
Pour la compta prenez contact avec André78fr qui intervient de temps à autre ici, car il a développé un logiciel tout à fait adapté et simple d'utilisation pour la compta des copros, ainsi que pour l'AG.
Vous etes combien de copros ?.... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 mai 2018 : 20:41:49
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Et responsable personnellement de ce défaut.
Un syndic qui ne fait pas tout pour récupérer les archives ....
Qui passe par une injonction de faire (respect d'une obligation légale) ou action en référé, avec éventuellement demande d'astreinte.
La gestion d'un syndicat impose des frais d'administration.
La plupart des assurances multigaranties des syndicats incluent, ou à défaut prévoient contre quelques €, l'assurance RC des membres du CS, comme des préposés du syndicat. |
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chris64
Nouveau Membre
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Posté - 24 mai 2018 : 21:53:13
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A propos de l'assurance j'ai préféré avoir une assurance RC différente de l'assurance de la copro car en cas de problème je vois mal avoir une défense et recours "s'attaquer elle même" de plus l'inscription à l'AGRC m'apporte pas mal d'informations sur le suivi des texte de loi en particulier.
Actuellement nous sommes 23 copro et ça augmente car il y a 2 copro qui avaient 12 appartements et qui les vendent petit à petit. Je devient le roi des états datés. |
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AG à convoquer par syndic bénévole 
