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Froggy
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 Posté - 26 mai 2018 : 19:51:59
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Bonjour à toutes et tous,
quelqu'un aurait-il la gentillesse de m'expliquer d'une manière simple ce qui se passe au niveau comptable quand une mutation a lieu dans une copro.
En d'autres termes, que doit vérifier le conseil syndical ou le copropriétaire désirant vérifier les comptes?
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JB22
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Posté - 26 mai 2018 : 20:54:43
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En cas de mutation le syndic doit fournir au notaire " l' état daté"
Les autres documents doivent être fournis par le vendeur.
Le copropriétaire vendeur ne peut pas, à cette occasion, vérifier les comptes.
Sur le plan comptable le syndic enregistre le départ du copropriétaire vendeur et enregistre l' arrivée du nouveau copropriétaire.
Le syndic rembourse au vendeur son avance de trésorerie et son avance travaux après avoir récupéré ces sommes auprès de l' acheteur, à moins que ces opérations soient effectuées par le notaire.
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Froggy
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 2
Posté - 26 mai 2018 : 21:01:14
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Merci JB22 (vous êtes notre doyen sur le forum je crois, et le premier à répondre!)
dans notre petite copro, pour différentes raisons que je ne vais pas développer, il n'y a aucune avance de trésorerie ni aucun fonds travaux.
Aussi, quel compte ou quels comptes faut-il vérifier suite à la vente d'un lot? Je pense à la facture de l'état daté.
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nefer
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3
 Posté - 26 mai 2018 : 22:17:28
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l'état daté fait apparaitre le solde créditeur ou débiteur du vendeur
des réception des avis de mutation et transfert, le syndic doit vérifier que le notaire verse bien au syndicat les sommes dues par le vendeur: le délai d'opposition est d e15 jours
le syndic enregistre le réglement du notaire et donc le compte du vendeur doit être à zéro à la date de réception de l'avis de mutation et de transfert |
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Froggy
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4
Posté - 26 mai 2018 : 23:39:15
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Merci Nefer,
mais je ne comprends pas : comment cela doit se traduire d'un point de vue comptable?
C'est à dire, quel compte faut-il vérifier pour savoir si tout est en règle du point de vue du syndicat? |
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JB22
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5
Posté - 27 mai 2018 : 09:00:47
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"comment cela doit se traduire d'un point de vue comptable?"
Il faut créer un compte au nom de l' acquéreur et lui affecter des tantièmes.
Il faut enregistrer les versements du nouveau copropriétaire au titre de l' avance de trésorerie et l' avance travaux et les remboursements au vendeur.
Enregistrer le versement ou le remboursement au vendeur pour solde de son compte.
Contrôler si la facture d' honoraires pour l' état daté correspond au contrat de syndic. |
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JB22
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6
Posté - 27 mai 2018 : 11:25:17
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"il n'y a aucune avance de trésorerie ni aucun fonds travaux."
La constitution d' un fonds travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2017.
Il y a des exceptions:
-Pour es immeubles neufs, l' obligation ne s' applique pas avant cinq ans de la réception des travaux.
-Pour les copropriétés de moins de 10 lots, l' A.G. peut voter, à l' unanimité, de ne pas constituer de fonds travaux.
Nous ne savons rien concernant votre copropriété. |
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Gédehem
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7
Posté - 27 mai 2018 : 13:02:50
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Ce qui n'a pas d'intérêt pour la question posée, qui porte sur la gestion comptable d'une mutation, sur l'arrivée d'un nouveau membre. |
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Froggy
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8
Posté - 27 mai 2018 : 18:33:03
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citation: Initialement posté par JB22
"il n'y a aucune avance de trésorerie ni aucun fonds travaux."
La constitution d' un fonds travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2017.
Il y a des exceptions:
-Pour es immeubles neufs, l' obligation ne s' applique pas avant cinq ans de la réception des travaux.
-Pour les copropriétés de moins de 10 lots, l' A.G. peut voter, à l' unanimité, de ne pas constituer de fonds travaux.
Nous ne savons rien concernant votre copropriété.
Bonjour,
il n'y a pas de fonds travaux car nous sommes dans le cas "copropriété moins de 10 lots" et fonds travaux rejeté à la majorité de l'article 25 ce qui n'est pas conforme à la loi je suis bien d'accord.
En tout cas, si je comprends bien, tout ce qu'il y a à vérifier en l'absence de fonds travaux et d'avance de trésorerie, c'est la facture d'honoraire du syndic pour l'état daté?
Facture facturée au syndicat puis remboursée par le vendeur? |
Édité par - Froggy le 27 mai 2018 18:35:08 |
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Posté - 28 mai 2018 : 07:58:50
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citation: Facture facturée au syndicat puis remboursée par le vendeur?
vous n'avez pas trop à vous inquiéter pour savoir si le syndic facture ou non ses honoraires, mais vous devez vérifier :
1- par la copie de l'état daté, ce que le syndic réclame au vendeur (ou à son notaire) pour le compte du syndicat, y compris les dits honoraires du syndic.
2- puis sur le compte 512, dans la partie débit du grand livre, si la somme correspondante est bien rentrée sur le compte courant du syndicat |
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JB22
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10
Posté - 28 mai 2018 : 09:04:32
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De Gedehem
"Ce qui n'a pas d'intérêt pour la question posée, qui porte sur la gestion comptable d'une mutation, sur l'arrivée d'un nouveau membre."
Grave erreur, L' acquéreur ce voit attribué le fonds travaux attaché aux lots que possédaient le vendeur.
En comptabilité cette opération doit se traduire par un débit du fonds du vendeur et un crédit, l' attribution à l' acquéreur, au compte 105
Les conventions entres acquéreur et vendeur ne concerne pas le syndicat.
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2018 : 10:41:09
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Le problème vient de la lecture des exposés, certes parfois incomplets.
Ici il était pourtant bien précisé (post 2):
"il n'y a aucune avance de trésorerie ni aucun fonds travaux."
Sur le cas exposé, la question ne se posait donc pas.
Mais dans la généralité des cas, vous avez raison, bien entendu |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2018 10:43:40 |
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Posté - 28 mai 2018 : 10:55:21
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citation: De Gedehem
"Ce qui n'a pas d'intérêt pour la question posée, qui porte sur la gestion comptable d'une mutation, sur l'arrivée d'un nouveau membre."
Grave erreur, L' acquéreur ce voit attribué le fonds travaux attaché aux lots que possédaient le vendeur.
En comptabilité cette opération doit se traduire par un débit du fonds du vendeur et un crédit, l' attribution à l' acquéreur, au compte 105 JB22
Puisqu'il est écrit dans la loi que le fonds appartient non pas au copropriétaire mais au syndicat, pourquoi y aurait-il un 105 au nom du vendeur, plutot qu'un 105 au numéro du lot?
Comptablement, le transfert d'argent de compte à compte lors de la cession ne se justifie pas puisque l'un comme l'autre 'personne' ne sont propriétaires des sommes en questions, pas plus l'acheteur que le vendeur.
1/ Pas les deux bon titulaires, 2/ aucun transfert, deux bonnes raisons pour éviter cela donc.
Ou bien ais-je mangé quelque chose en route? |
Édité par - ribouldingue le 28 mai 2018 11:04:40 |
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JB22
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Posté - 28 mai 2018 : 11:13:28
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De ribouldingue
"Puisqu'il est écrit dans la loi que le fonds appartient non pas au copropriétaire mais au syndic, pourquoi y aurait-il un 105 au nom du vendeur, plutot qu'un 105 au numéro du lot?
Non pas au syndic mais au syndicat;
Le compte 105 doit permettre d' établir la part de chaque lot et copropriétaire.
"le transfert d'argent de compte à compte lors de la cession ne se justifie pas."
Le transfert d' un compte à un autre n' est pas un transfert d' argent.
Voir mon post du 26 mai
"Le syndic rembourse au vendeur son avance de trésorerie et son avance travaux après avoir récupéré ces sommes auprès de l' acheteur, à moins que ces opérations soient effectuées par le notaire."
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Posté - 28 mai 2018 : 11:16:05
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citation: Le compte 105 doit permettre d' établir la part de chaque lot et copropriétaire. de chaque lot.
Pourquoi 'chaque copropriétaire'? puisque rien n'appartient au propriétaire?
D'ailleurs si Dupont possède 10 lots, ca n'a pas de sens ni de réalité de mettre les 10 cumuls de cotisations sous le même 105 Dupont. |
Édité par - ribouldingue le 28 mai 2018 11:21:12 |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2018 : 12:21:36
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Parce que c'est un abus de langage : la part de réserve travaux est bien affecté au lot.
Elle entre donc 'en droit' dans le patrimoine de son propriétaire.
Comme si on ajoutait un placard modulable à son lot. (modulable parce que la réserve est modulable).
Il ne pourra pas emporter ce placard lors de la vente du lot, comme il ne pourra pas partir avec la porte d'entrée ou la baignoire ...
Mais lors de la vente, la transaction portera bien sur le lot dans son ensemble, qui comprend une porte d'entrée, une baignoire, et un placard/réserve travaux.
Si Dupont possède 10 lots, il aura sur son compte 10 parts "placard/réserve" cumulées.
S'il vend un des 10 à Durand, la part correspondante sera transférée sur le compte 'Durand'. |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2018 12:25:39 |
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JB22
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Posté - 28 mai 2018 : 13:10:05
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Réponse à ribouldingue
Si le fonds travaux attaché aux lots n' est pas remboursables il est "utilisable" pour le financement de travaux auxquels les lots participent.
Il faut donc suivre la part de chaque lot et copropriétaire dans le fonds travaux, compte 105;
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Posté - 28 mai 2018 : 13:16:05
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Il faut donc suivre la part de chaque lot et copropriétaire dans le fonds travaux, compte 105;
Je ne comprends toujours pas a quo sert d'ajouter copropriétaire.
A la limite, si je comprends et j'acquiesce à ce qu'énonce Gedehem je comprends que:
dans le descriptif de division, le lot 107 comprenait antérieurement un studio de 15 m2 avec une porte sur palier et fenêtre donnant sur cour et les 17 / 10000 des parties communes
que désormais il est décrit comme
un studio de 15 m2 avec une porte sur palier et fenêtre donnant sur cour et les 17 / 10000 des parties communes et un fonds travaux référencé 105 Lot107 dont le montant du dépot est tenu en comptablité
Mais je ne vois pas pourquoi selon les exposés de l'un et de l'autre le nom de Dupont doit interférer dans le compte 105 lot 107.
Il n'y en n'a tout simplement pas la nécessité, et pire, le fait de créer un 105 Dupont regroupant différents lots est dangereux.
Ca va même a l'inverse de l'argument de Gedehem qui dit que le fonds est dans l'actif du lot au meme titre que la fenêtre. ===+> C'est donc le fonds du lot, et non le fonds du copro.
IL se trouve qu'en compta la fenêtre n'y est pas mais le fonds oui. Le cession existe sans que formellement on ait en compta a faire passer le 105lot107 à un nouveau 105LOt107 de la même facon qu'en cas de transfert de propriété, on n'affecte pas l'EDD, qui reste identique.
Dans les textes de la copropriété, la fenêtre n'est pas affectée par la transactions, elle reste Fenêtre Lot107 |
Édité par - ribouldingue le 28 mai 2018 13:22:21 |
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JB22
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Posté - 28 mai 2018 : 13:38:26
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"la fenêtre n'est pas affectée par la transactions, elle reste Fenêtre Lot107"
La fenêtre comme la porte reste attachée au copropriétaire du lot;
Dans EXCEL je gère le fond travaux au niveau de chaque lot et pour chacun des copropriétaires.
Cela fonctionne très bien et je peux utiliser l'avance travaux ou le fond travaux ou les deux simultanément pour le financement de travaux, dans la limite pour le fonds travaux de ce qui est attaché au lot. (Le fond restant pour chaque lot n' étant pas toujours proportionnel à une clé.
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Posté - 28 mai 2018 : 13:56:13
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citation: Le fond restant pour chaque lot n' étant pas toujours proportionnel à une clé Oui, bien sur. Au meme titre que le nombre de fenêtre d'un lot n'est pas en relation avec les tantièmes.
Ca n'en fait pas un argument pour ajouter 'et au propriétaire' a chaque occurence du fonds travaux affecté a un lot.
Le lot appartient de fait à un propriétaire, et c'est la qu'on le retrouve sans avoir a le préciser avant; |
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2018 : 14:47:56
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Dans le cas présent, il est sans doute préférable d'identifier la part 'réserve' par lot. Même si derrière un lot il y a forcément un copropriétaire.
Cela évite les erreurs lors d'une mutation, ou lorsqu'un même propriétaire possède plusieurs lots, qui peuvent être différents : part réserve différente d'un lot à l'autre.
On change de propriétaire, pas le lot affecté de la réserve qui change de main (le lot et donc la réserve) |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2018 14:51:22 |
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Mutation et contrôle des comptes (vente d'un lot) 
