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Froggy
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 Posté - 28 mai 2018 : 18:36:09
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JPM
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 22
 Posté - 30 mai 2018 : 11:14:37
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JB 22 : citation: Le fond restant pour chaque lot n' étant pas toujours proportionnel à une clé.
Il me semble au contraire que le solde du fond doit toujours être proportionnel à la clef d'appel, pour l'excellente raison que tout prélèvement doit être également effectué avec la clé d'appel.
Si le prélèvement est effectué pour des travaux de chaufferie dont le coût est réparti en fonction de la grille chauffage, il n'est pas calculé en fonction de cette grille mais en fonction des tantièmes généraux qui sont utilisés pour la répartition des contributions au fonds travaux.
L'appel de fonds pour les travaux sera de 954 €.
Le prélèvement sur le fonds travaux sera de 903 €.
Le solde du fonds travaux pour le lot concerné correspondra bien à la grille des tantièmes généraux.
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23
Posté - 30 mai 2018 : 11:52:43
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citation: pour l'excellente raison que tout prélèvement doit être également effectué avec la clé d'appel.
c'est écrit où le DOIT ? |
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JPM
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24
Posté - 30 mai 2018 : 12:10:22
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C'est écrit dans l'article 14-2 de la loi : " selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ".
Vous allez me dire que vous connaissez un syndicat dans lequel les provisions du budget prévisionnel sont réparties en fonction des âges respectifs des copropriétaires.
C'est vrai, mais assez rare. |
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JB22
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25
Posté - 30 mai 2018 : 12:13:02
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"Il me semble au contraire que le solde du fond doit toujours être proportionnel à la clef d'appel, pour l'excellente raison que tout prélèvement doit être également effectué avec la clé d'appel."
Encore une affirmation sans fondement avec un exemple inapproprié.
Ce qui était vrai avec l'avance travaux remboursable ne l' est plus avec le fonds travaux attaché au lot et non remboursable même en cas de vente.
Si l' on prend pour exemple des travaux sur le bâtiment A, les copropriétaires des autres bâtiment ne participeront pas aux travaux ni au financement, quelle que la clé utilisée pour le financement, ils conserveront leur quote part dans le fonds travaux alors que les copropriétaires du Bâtiment A verront tout ou partie de leur fonds travaux imputée du financement sur fonds travaux. |
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JB22
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26
Posté - 30 mai 2018 : 12:34:39
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"C'est écrit dans l'article 14-2 de la loi : " selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel "."
Il ne faut tronquer le texte:
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
Il s' agit des modalités de versement de la cotisation et non pas des modalités d' utilisation. |
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2018 : 12:41:08
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L'art.14-2 précise la quote part à verser : "... selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
Concernant les retraits pour financement de travaux, il n'est rien précisé quant aux clés, qui seraient différentes.
S'agissant de fonds imputés au lot, les retraits selon des clés différentes sont indifférents.
Peut être pas pour le comptable, mais c'est autre chose .. |
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28
Posté - 30 mai 2018 : 13:33:40
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Dans 20 ans (20 fois 5% = 100%) , il n'y aura quasiment aucun syndicat dont les fonds travaux seront proportionnés aux tantièmes. Cela sera une rare exception. |
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JPM
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29
Posté - 30 mai 2018 : 13:56:06
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Avec le nouveau fonds travaux les prélèvements ne peuvent raisonnablement être effectués qu'avec la même répartition que
celle utilisée pour l'abondement. Faire autrement c'est ingérable.
Il sera possible de constituer plusieurs fonds travaux avec des grilles différentes pour des travaux différents. Il est possible de les loger dans un même compte bancaire ou livret. Comptabilité astreignante mais tout à fait possible.
On reviendra certainement aux provisions sur travaux futurs. C'est le sort réservé à la plupart des innovations aluriennes.
Il y a d'ailleurs des provisions sur travaux futurs en cours de constitution. Je suis obligé d'indiquer qu'on pourra pas forcer un copropriétaire à y participer. Les copropriétaires passent outre à cet avertissement.
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Posté - 30 mai 2018 : 14:01:22
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citation: Avec le nouveau fonds travaux les prélèvements ne peuvent raisonnablement être effectués qu'avec la même répartition que
celle utilisée pour l'abondement. Faire autrement c'est ingérable.
c'est différent du terme : DOIT
L'"ingérable" pour le comptable et le syndic n'est pas opposable au syndicat |
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2018 : 14:07:52
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Pour ma part, je ne vois pas su tout ce qu'il y aurait d'ingérable dans la différentiation versement/retrait.
Le principe est que les versements se font selon les tantièmes généraux. Ils doivent l'être sur un compte identifié "LOT".
Que ces comptes soient ensuite ponctionnés de tel montant, ou selon telle ou telle grille, est indifférent.
On a abondé (exemple) 1875 € sur le compte "LOT 25" (celui de JPM  ), il a été décidé de retirer un part de travaux 'chaufferie" pour 375 €, on retire 375 €.
Peu importe que la clé des 1875 versés soit de 4810/102412 °° et que le retrait soit basé sur 456/10500°° ...
Cette clé sert au calcul de la quote part de chacun de la dépense, pas au montant retiré de la réserve travaux, qui ne connait que des sommes.
Pour reprendre l'exemple, la part de travaux chaufferie revenant à JPM selon la clé de son lot est de 500 € (c'est pour faire simple), il est décidé que les 3/4 du financement sera assuré par la réserve permanente, soit 375 € pour le 'LOT 25 JPM'.
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Édité par - Gédehem le 30 mai 2018 14:15:19 |
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Posté - 30 mai 2018 : 14:08:16
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citation: Faire autrement c'est ingérable Ingérable, sur ce forum, ça se traduit par 'on passe l'affaire à André'.
Ingérable, au tribunal, c'est un argument que le Juge ne connait pas.
Plusieurs discussions ont été menées sur ce forum ces deux dernières années, et les différents intervenants ont compris diverses facons de gérer ces opérations, et franchement, cela n'a absolument rien de complexe, et c'est mins compliqué qu'un plan d'amortissement des actifs avec les modifications classique faites en cours de route. |
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JPM
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Posté - 30 mai 2018 : 14:15:34
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Code LexisNexis sous article 14-2 note 4 : " La cotisation annuelle est répartie entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété, dans les parties communes générales ou spéciales, comme les charges dites générales. Dans le même sens Bouyeure Le fonds de travaux Inf rap copropriété" mai 2017 p.45.
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JB22
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Posté - 30 mai 2018 : 14:22:35
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"Avec le nouveau fonds travaux les prélèvements ne peuvent raisonnablement être effectués qu'avec la même répartition que
celle utilisée pour l'abondement. Faire autrement c'est ingérable." "
"raisonnablement" n' est pas un argument juridique.
"ingérable", je n' ai pas dit que cela était simple, mais je peux vous dire qu' avec Excel je gère la situation sans problème.
"Il sera possible de constituer plusieurs fonds travaux avec des grilles différentes pour des travaux différents"
C' est compliquer les choses, sans aucun intérêt pratique.
On pourrait avoir ainsi un fonds sur une grille et faire des travaux sur une autre grille et ne pas pouvoir utiliser le fonds travaux!
" Je suis obligé d'indiquer qu'on pourra pas forcer un copropriétaire à y participer"
En copropriété les décisions applicables à tous se prennent en A.G. à la majorité requise.
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JPM
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Posté - 30 mai 2018 : 14:25:50
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J'ai pas mal de documentation sur la question et je vous recommande :
https://arc-copro.fr/documentation/...tous-travaux
La phrase de l'ARC est ambigüe ! Personne ne conteste l'utilisation pour tous travaux. La question porte sur l'unicité de la clé.
La démonstration d'un éventuel mécanisme poly-clefs ne peut venir que de la présentation d'un exemple avec le pas à pas.
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JPM
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36
Posté - 30 mai 2018 : 14:34:38
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JB 22 :citation: " Je suis obligé d'indiquer qu'on pourra pas forcer un copropriétaire à y participer"
En copropriété les décisions applicables à tous se prennent en A.G. à la majorité requise.
C'est malheureusement inexact : le 5° de l'article 35 du décret avait été inséré pour permettre le recouvrement judiciaire des appels de fonds sur provisions pour travaux futurs
Le 6e alinéa de l'article 18 de la loi a disparu et le 5° de l'article 35 est devenu obsolète.
On revient donc à la jurisprudence ancienne : irrecevabilité de la demande en paiement.
Je suis le premier à le regretter..
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JB22
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Posté - 30 mai 2018 : 15:52:35
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La participation au Fonds travaux est obligatoire, sous réserves des exceptions.
L'ARC précise:
"Ainsi, lorsqu’il sera question de voter l’utilisation effective du fonds travaux pour des opérations spécifiques, seuls les copropriétaires concernés participeront au vote et si la décision est favorable, alors leurs lots seront débités ce qui ne sera pas le cas des autres. "
C' est ainsi que le fonds travaux ne sera plus "proportionnel" à une clé.
"La démonstration d'un éventuel mécanisme poly-clefs ne peut venir que de la présentation d'un exemple avec le pas à pas."
La loi crée UN fonds travaux, pas différents fonds.
J' attends donc une "démonstration" de la création et de l' utilisation de fonds suivant des clés différentes et en démontrant l' intérêt... |
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Gédehem
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38
Posté - 30 mai 2018 : 16:33:34
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Il me semble qu'on a là l'exemple du type qui veut décortiquer des pattes de mouche avec des gants de boxe.
Les provisions pour charges, comme les versements pour le fonds travaux permanent, sont appelés selon les tantièmes généraux, sauf autre modalité décidée par l'AG.
Que ce soit pour la gestion courate ou pour l'utilisation de la réserve, cela ne présage en rien de la répartition individuelle qui en sera faite ensuite.
Selon des grilles différentes, selon que les charges sont spéciales à certains ou non.
Aux dernières nouvelles, les comptes s'entendent de sommes en euros, pas de tantièmes.
Lorsque l'on vote un budget de 50.000 €c'est pour répondre à 50.000 € de dépenses, le provisionnement indiqué dans les comptes correspondra aux sommes dues, selon telle ou telle clé, c'est indifférent.
La question "Peut-on utiliser la réserve travaux pour n'importe quel travaux" n'a donc aucun sens.
A quoi sert une réserve travaux s'il faut la limiter à certains travaux ?
Lesquels travaux, si on veut bien y regarder, seraient ceux répartis en tantièmes généraux, et uniquement ceux-là !
La bonne blague !!
Elle est sans doute posée par des organisations de professionnels qui ne savent pas faire, ou qui n'ont pas envie de s'embêter.
Ce n'est pas sur ce motif que l'on invente une règle.
Lorsqu'un syndicat décide de financer tout ou parti de tels travaux avec la réserve travaux, dormante en euros dans les comptes de chaque lot, il est retirée la quote part correspondante de chacun de ceux concernés en euros .
On se moque des clés de répartition pour l'imputation comptable des sommes, ou que le retrait ne concernent que certains (tvx sur parties spéciales).
Il n'y a pas de tantièmes dans la comptabilité, il n'y a que des sommes en euros.
Ce n'est pas nouveau que l'on découvre des syndics qui ne savent pas faire (leur logiciel) ou même ne veulent pas faire, des répartitions qui parfois, certes, peuvent être complexes (*).
Qui se retranchent aussitôt derrière une impossibilité, invoquant "une règle" voire un texte... bidon !
Ce n'est pas un motif pour ne pas répartir comme il est prévu. (**)
(*) je pense ici à ce syndic ayant eu un haut le cœur en découvrant les modalités de répartition individuelle du chauffage collectif dans un de "mes" syndicats ....
(**) combien de syndics contournent pour ces raisons les modalités de répartition (les clés) prévues au RDC ? (voir les questions sur approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels)
On en a un bel exemple ici, pour la répartition des charges et travaux sur 5 ascenseurs distincts, dans 5 bâtiments séparés : le syndic cumule le tout avant de répartir .. http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=24151 |
Édité par - Gédehem le 30 mai 2018 17:01:22 |
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JPM
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Posté - 30 mai 2018 : 17:50:35
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Le fonds travaux est appelé en tantièmes généraux.
L'article 14-2 le précise.
On peut parfaitement utiliser le fonds travaux pour des travaux de chauffage, dont le coût est réparti en fonction d'une grille dédiée.
Supposons que la quote-part de Dupont selon la grille chauffage soit de 820 €. Il n'est pas nécessaire que la somme prélevée soit exactement identique à la quote-part.
Il suffit que l'on prenne en tantièmes généraux une somme aussi proche que possible de celle souhaitée.
Cette méthode était utilisée avec les provisions pour travaux futurs quand il y avait différence entre la grille d'appel et ces travaux concernés.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 30 mai 2018 : 18:01:10
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Avec les clés de répartition, la somme calculée annoncée (820) est arrondie.
La part effectivement retirée étant déterminée par le calcul selon la clé correspondante, somme qui sera différente (817,984, ou 821,96 .. par exemple)
On a la même chose pour les charges courantes : on a des provisions rondes, le solde final ne l'est jamais.
Ce qui ne change rien sur le fond : quels que soit les travaux, et donc la ou les clés correspondantes, on retire dans la comptabilité une somme en € de la réserve travaux elle aussi en €.
Je ne comprends pas cette histoire de clé de répartition mise en avant, qui serait un frein, ou même un empêchement, à retirer une somme calculée d'un fonds dormant en attente .... |
Édité par - Gédehem le 30 mai 2018 18:18:27 |
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Mutation et contrôle des comptes (vente d'un lot) 
