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JPM
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 Posté - 30 mai 2018 : 18:24:14
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Entendons nous bien !
Gedehem parle de "réserve " de Dupont pour les travaux chauffage. Il y aurait une réserve dédiée.
Je retiens l'existence d'une réserve appelée au prorata des tantièmes.
Si la quote-part de Dupont dans le compte des travaux de chauffage est de 820 €, on lui attribue sur sa quote-part du fonds travaux une somme déterminée au prorata des tantièmes généraux, inférieure mais aussi proche que possible de 820 €, 784 € par exemple. Cela lui suffit, il mettra la modeste différence.
Le montant de ce retrait (calculé en tantièmes généraux) sur une quote-part (calculée en tantièmes généraux) laissera apparaître un solde qui sera calculable en tantièmes généraux.
C'est sans nul doute la solution la plus simple.
Le copropriétaire sera déjà très content d'avoir récupéré 784 €
Le syndic n'aura aucune gymnastique à faire.
Les risque d'erreur sont minimisés.
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Posté - 30 mai 2018 : 18:50:47
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citation: Si la quote-part de Dupont dans le compte des travaux de chauffage est de 820 €, on lui attribue sur sa quote-part du fonds travaux Il n'y a aucun quote-part du fonds travaux intitulée Dupont.
Il y en a une intitulée Lot 107.
L'opération consiste à attribuer la réserve Lot107 à Dupont. Elle a été payée très anciennement et essentiellement par Durand, puis un peu par Bizounours, et jamais par Dupont mais bon, on s'en fout.
Il est absolument strictement (et c'est interdit en plus) impossible de préver sur le fonds travaux général un pourcentage au tantième et de l'attribuer à Dupont, parce que si ca se trouve (et la on s'en fout pas du tout) Durand a pu deja presque tout siphonner pour une autre opération n'intéressant que le batiment C ou se trouve le Lot 107.
citation: Le syndic n'aura aucune gymnastique à faire. Pas mieux.
Il va regarder ébahi son comptable faire les opérations de siphonnage. |
Édité par - ribouldingue le 30 mai 2018 18:56:56 |
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Gédehem
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43
Posté - 30 mai 2018 : 19:47:32
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Mais dans un tel cas, personne n'ignore la position de la réserve travaux affectée au lot !
Il ya le décompte annuel "charge", comme il y a le décompte annuel "réserve travaux" détenue au titre du lot.
Lors de la décision sur les "gros" travaux, tout le monde connait le budget, mais aussi ce qui "dort" sur la réserve de son lot..
La part "travaux" de chacun est connue. (un tableau est présenté).
S'il est décidé d'en financer une partie (ou tout) avec la réserve, chacun est à même de "voir" ce qu'il en est, le syndic aussi, des fonds dont on dispose, de la part qu'il faudra mettre "de sa poche".
Je ne comprends pas du tout cette affaire.
Lorsque des travaux sont votés, surtout s'ils sont importants, il est inconcevable de ne pas disposer des informations préalables permettant à chacun de bien voir ce qu'il va financer, et comment.
Avec tableaux, échéanciers, etc ....
Et la position de la réserve travaux du lot.
Si on veut acheter un frigo, on jette un œil sur le dernier relevé bancaire pour voir s'il y a des fonds disponibles ....
Je ne comprends pas l'affaire dont nous parlons, sauf à décider de travaux en aveugle et dans le brouillard .... |
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JB22
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44
Posté - 30 mai 2018 : 20:26:52
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Comme je l' ai déjà indiqué dans les forums précédents, le syndicat peut faire des travaux répartis sur différentes clés.
Le syndicat peut décider de financer tout ou partie des travaux par le fonds travaux, dans la limite de la quote part du lot dans le fonds .
Le fonds travaux n' étant pas nécessairement proportionnel à une clé il n' est pas nécessaire d' utiliser une clé pour déterminer le montant affecté au financement.
Exemple, la quote dans les travaux du lot 107 est de 820 €, le syndicat vote un financement maximum de 80 % soit 656 €, le lot 107 a une quote part de 800 €, le financement sera du maximum fixé par l' A.G. 656 €, la part restante du lot sera de 800-656 = 144 €.
Part contre si le lot 107 n' a que 400 €, le financement sera de 400 €, et il ne sera rien au fonds travaux pour le lot 107. |
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JB22
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45
Posté - 30 mai 2018 : 20:39:34
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"La démonstration d'un éventuel mécanisme poly-clefs ne peut venir que de la présentation d'un exemple avec le pas à pas."
J" en suis convaincu, qu' attendez-vous pour mettre vos affirmations en application.
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Gédehem
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46
Posté - 30 mai 2018 : 21:04:53
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Lorsque j'écris "je ne comprends pas cette affaire", je parle du fatras avancé au motif de clés différentes, perdues, de l'âge du capitaine, de la fonte des glaces et autres fadaises ....
JB donne un exemple simple, qui montre bien que ces foutues clés que certains mettent en avant n'ont aucune importance, sont sans intérêt.
Peu importe la nature des travaux votés, des modalités de leur répartition.
La part des travaux du lot 107 pour 820 € peuvent être sur charges générales, spéciales, particulières ou extraordinaires, on s'en moque.
La part travaux est de 820 €, point, somme indiquée dans la compta.
S'il est décidé un retrait sur l'avance travaux, que la part calculée du 107 est de 656 €, on se moque ici aussi que ce soit selon l'âge, la longueur du bras, ou telle clé particulière spéciale ou générale.
C'est 656 €, qui seront indiqués dans la compta.
Si le solde de l'avance permanente du lot 107 est de 1578 €, il restera (faites le calcul ....), ce qui fera un petit reliquat pour financer autre chose dans 2 ou 3 ans, si besoin ....
Mais sii cette avance travaux n'est que de 532 €, elle tombe à 0, la part à appeler au propriétaire étant alors plus importante (820-532).
Sidérant de voir combien compliquent une affaire toute simple....
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Édité par - Gédehem le 30 mai 2018 21:13:39 |
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Posté - 30 mai 2018 : 21:10:21
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Oui.
Le fonds travaux de chaque lot s'appelle avec les tantièmes.
Il diminue par de simples soustractions.
Il y a autant de fonds travaux que de lots, ni plus ni moins. |
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Gédehem
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48
Posté - 30 mai 2018 : 21:16:39
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.... et cela veut dire ????  |
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JPM
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49
Posté - 30 mai 2018 : 23:02:35
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Feu Michel Thiercelin est le père du fonds de travaux nouveau modèle, favorable en outre à la notion d'engagement juridique lié à l'ordre de service. Le fonds de travaux attaché au lot, non remboursable au vendeur, c'est une manifestation du modèle coopératif. Voir a dessus.
http://www.jpm-copro.com/La%20compt...n%202013.htm
Très attaché aux idées de Michel Thiercelin, je n'ai pourtant jamais compris pourquoi il était opposé au remboursement au vendeur du fonds de travaux. Il est vrai que dans le passé les copropriétés ont connu de réelles difficultés avec les fonds de travaux remboursés au vendeurs mais non reconstitué par l'acquéreur.
Mais il suffisait d'imposer la réalisation du remboursement et de la reconstitution chez le notaire au jour de la signature pour éviter ces difficultés.
La seule innovation de l'article 14-2 est le caractère obligatoire du fonds de travaux. On peut l'approuver mais il eut été mieux de promouvoir les provisions sur travaux futurs alors qu'elles ont été massacrées dans la pratique. On s'est jeté sur les emprunts du type Copro 100 plutôt que sur les provisions.
Le nouveau régime n'a pas modifié fondamentalement la nature du droit du propriétaire du lot sur les fonds provisionnés. Tout au plus peut on constater une manifestation de la notion d'épargne forcée.
Les fonds collectés entrent incontestablement dans le patrimoine du propriétaire du lot. Ils accroissent la liste des droits et obligations pesant sur la tête du propriétaire à raison de son acquisition.
C'est le syndicat des copropriétaires qui a la maîtrise de l'emploi des fonds collectés. La cotisation annuelle est versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Les textes sont muets à propos du mode de répartition des appels de provisions du budget prévisionnel.
Le mode courant est l'appel par quart du montant global du budget prévisionnel réparti au prorata des tantièmes généraux.
Autre solution : la ventilation par catégories de charges et, pour chaque catégorie en fonction de la grille de répartition qui lui est propre.
S'agissant des provisions du fonds de travaux les deux solutions seraient elles applicables ?
Pas de problème pour l'appel sans ventilation au prorata des tantièmes généraux. Tous les mouvements devront être effectués en fonction de ce mode de répartition pour la cohérence des opérations comptables.
Problèmes au contraire avec la ventilation par catégories des appels de fonds avec des modes de répartition différents. Il faut alors se référer aux suggestions de la Commission relative à la copropriété en sa recommandation n° 6 point 6 : citation: créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions (soit les tantièmes généraux le plus souvent) et d'appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés par les travaux en fonction de la clé de répartition spéciale.
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JB22
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Posté - 30 mai 2018 : 23:33:45
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"Il faut alors se référer aux suggestions de la Commission relative à la copropriété en sa recommandation n° 6 point 6 :
citation:
créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions (soit les tantièmes généraux le plus souvent) et d'appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés par les travaux en fonction de la clé de répartition spéciale."
Cette recommandation a été faite concernant l' avance travaux remboursable, avec le nouveau fonds non remboursable il n' est plus possible de rembourser les copropriétaires ne participant aux travaux.
"JB donne un exemple simple, qui montre bien que ces foutues clés que certains mettent en avant n'ont aucune importance, sont sans intérêt."
J' attends toujours de la part de JPM du concret : "La démonstration d'un éventuel mécanisme poly-clefs ne peut venir que de la présentation d'un exemple avec le pas à pas." |
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JPM
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Posté - 31 mai 2018 : 01:10:54
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La solution de la Commission de la copropriété est retenue par Gérard Picault pour le fonds de travaux lorsque la clé d'appel est unique avec une clé de répartition des travaux différente. (p. 178).
Pour ma part je conserve la solution de l'utilisation exclusive de la
clé d'appel tantièmes généraux ou spéciaux.
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Gédehem
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Posté - 31 mai 2018 : 09:30:52
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Vous écriviez plus haut : "Il me semble au contraire que le solde du fonds doit toujours être proportionnel à la clef d'appel, pour l'excellente raison que tout prélèvement doit être également effectué avec la clé d'appel."
Diantre !!
Que voila en effet "une excellente raison" !!!
Pour préciser encore :
"Les textes sont muets à propos du mode de répartition des appels de provisions du budget prévisionnel.
Le mode courant est l'appel par quart du montant global du budget prévisionnel réparti au prorata des tantièmes généraux."
Les copropriétaires versent leurs provisions (selon tantièmes généraux) sur leur compte "propriétaire", fonds que le syndicat utilise pour financer des dépenses réparties selon des clés diverses et variées, et en fin d'exercice on tire un trait pour en sortir le résultat, le solde variable du compte annuel.
Toujours élaboré en euros, pas en tantièmes ou autre appellation.
On se moque ici que ce solde en euros soit sur des tantièmes généraux ou pas, c'est indifférent. (*)
Pour la réserve travaux les copropriétaires versent leur part (selon tantièmes généraux) sur le compte "lot" qui les concerne, fonds en réserve que le syndicat utilise, si décidé, pour financer tout ou partie de travaux répartis si besoin selon des clés diverses et variées, et en fin d'opération (annuellement) on tire un trait pour en sortir le résultat, solde de la réserve travaux.
Toujours élaboré en euros, pas en tantièmes ou autre appellation.
On se moque ici que ce solde en euros soit sur tantièmes généraux ou autre appellation.(*)
Que ce soit pour le budget courant ou pour la réserve travaux, la technique est identique, peu importe les diverses clés utilisées pour financer les dépenses.
On a ici l'exemple type de la démarche de certains qui s'ingénient à rendre compliquée une chose toute simple, compréhensible par tous.
Sans doute que l'invention d'une usine à gaz permet de mieux maitriser l'affaire de peur qu'elle ne leur échappe.
(*) Abondé selon des tantièmes généraux, il correspond à une part en tantièmes généraux. Mais cela est sans importance. |
Édité par - Gédehem le 31 mai 2018 09:47:16 |
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JPM
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Posté - 31 mai 2018 : 09:50:33
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J'ai la faiblesse de m'appuyer souvent sur les travaux de M Picault. Ce n'est pas aveuglément car sur quelques points je n'ai pas toujours été en accord avec lui.
La dédicace que j'ai sur son bouquin montre que cela n'a pas affecté nos rapports.
Les recommandations demeurent aussi un guide relativement sur. |
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Gédehem
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54
Posté - 31 mai 2018 : 10:00:53
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Pierre ou Paulette, peu importe.
D'abord on peut étudier et élaborer des projets par soi même.
Ensuite cela confirme la main mise de certains sur ces sujets, afin qu'ils ne leur échappent pas, écartant toute autre approche jugé "contraire".
Plutôt que la référence à Jules, il serait plus constructif de nous présenter l'usine à gaz correspondante, ce que demandait également JB. |
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Posté - 31 mai 2018 : 10:20:43
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citation: .... et cela veut dire ???? Ca veut dire que
50 000 fonds travaux Syndicat des PieQuiJacassent =
150 euros fonds Lot001
+ 322 euros fonds Lot002
+ 1305 euros Lot107
+ 27 euros LOt108
En compta il y a bien 108 'fonds' même si en banque il n'y a qu'une seule somme rondelette de 50 000 €
On ajoute aux 50 000 € de 2017 et avant la cotisation du fonds 2018 en appelant aux tantièmes.
Si les lots 101 à 107 installent un équipement à 20 000 euros et décident de prélever sur le (leur en fait) fonds travaux, on fait des soustractions (uniquement sur Lot101, Lot102,..Lot107).
Je ne comprends toujours pas l'usine a gaz asphyxiante de JPM et je suis du côté de JB22 à l'exception que je n'aime pas que l'on tienne comptablement la comptabilité et extra-comptablement le fonds travaux, mais c'est un petit détail.
Par rapport à ce qui existait avant, je suis désolé de constater, mais ca n'est pas insurmontable, qu'il faut gérer des comptes copropriétaires et aussi des comptes 'lots', lesquels sont donc nouveaux;
On double le nombre de ces comptesgrosso-modo.
citation: JPM a écrit: Pour ma part je conserve la solution de l'utilisation exclusive de la
clé d'appel tantièmes généraux ou spéciaux. jLa loi indique les tantièmes généraux, et je ne vois pas comment ou pourrait appeler soi selon l'un soit selon l'autre, d'autant qu'il peut y avoir des copros dans lesquelles seuls certains lots sont affectés de tantièmes spéciaux.
Par ailleurs, je crains que personne n'ait encore contesté nulle part le mode simple de l'appel du fonds travaux.
C'est vrai que c'est dommage quand même de se priver d'un sujet de bagarre sur universimmo, mais est-ce utile de remetttre aussi cela en cause? |
Édité par - ribouldingue le 31 mai 2018 10:32:20 |
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JB22
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Posté - 31 mai 2018 : 12:08:59
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De ribouldingue
"je suis du côté de JB22 à l'exception que je n'aime pas que l'on tienne comptablement la comptabilité et extra-comptablement le fonds travaux, mais c'est un petit détail."
Je ne dit pas qu'il ne faut pas tenir un compte travaux pour chaque lot, mais qu' il n' est pas nécessaire, dans votre exemple, de tenir 107 comptes individuels, à la condition de suivre en extra - comptable, la quote part de chaque lot.
Je gère sans problème ce suivi dans EXCEL. |
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Gédehem
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Posté - 31 mai 2018 : 14:39:48
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Il est évident que certaines répartitions individualisées peuvent être complexes, et que les calculs à effectuer se peuvent l'être par les logiciels existants.
Je pense ici d'expérience au chauffage collectif, et aussi à l'ECS, avec chaufferie commune, en particulier lorsqu'on adopte une répartition individuelle "pointue". Nous faisons comme JB : merci excel ..
La gestion de la réserve travaux permanente nécessite certainement parfois un traitement "externe".
Il est effectivement inutile de créer 80, 107 ou 532 comptes "lots" en comptabilité, les fonds étant sur le principe dévolus au syndicat.
Mais en fait ils le sont "au lot", d'où la nécessité de les gérer individuellement par ailleurs, du fait même de leur diversité, et surtout des répartitions différentes selon l'élément commun traité.
Ce qui ne pose pas problème dans un syndicat coopératif.
Ce qui en pose chez un professionnel, dont le service compta ne va pas s'embarrasser.
On le sait déjà de répartitions pour le courant, certaines grilles de répartition étant ignorées ou contournées.
(voir les nombreux litiges sur le principe "Approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels", à propos de répartitions individuelles mal ou pas maitrisées par le syndic.
Alors la réserve permanente travaux .... ) |
Édité par - Gédehem le 31 mai 2018 14:46:27 |
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JPM
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Posté - 31 mai 2018 : 15:57:19
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Le lot de Copro1 est doté de 185 / 1000 en tantièmes généraux
et de 388 / 1943 en tantièmes chauffage.
Le compte travaux appelé au prorata des tantièmes généraux se monte à 42 000 € dont (42000/1000) x185 = 7770 € pour Copro1
Des travaux de chaufferie ont été décidés pour 27 000 € soit pour Copro 1 (27000 / 1943) x 388 = 5391 € sur la base de la grille de répartition chauffage du règlement de copropriété.
On calcule la quote part du coût des travaux en fonction des tantièmes généraux soit (27000 / 1000) x 185 = 4995 €
C'est ce montant qui est alloué à Copro 1 Il lui reste à payer 5391 - 4995 = 396 €
Sa quote-part du fonds travaux est réduite à (7770 - 4995) = 2775 €
Je vous suggère de faire les calculs pour les autres copropriétaires :
Copro 2 a 165 tant gx et 320 /1943 tant chauffage
Copro 3 a 175 tant gx et 335 / 1943 tant chauffage
Copro 4 a 210 tant gx et 420 / 1943 tant chauffage
Copro 5 a 265 tant gx et 480 / 1943 tant chauffage.
Les totaux font 1000 et 1943
Après cette prise de contact il sera possible de voir ce qui se passe quand le chantier ne concerne que deux ou trois copropriétaires, mais aussi ce qui peut être fait si Copro 1 souhaite réduire le montant du " reste à charge ".
On note que maintenir l'opération dans le cadre de la référence aux tantièmes généraux permet néanmoins de satisfaire grandement le souci d'allègement de la sortie d'argent.
Quand le tableau intégral de l'opération a été réalisé, on constate qu'il existe une parfaite cohérence entre les positions finales des copropriétaires.
Bien entendu il ne subsiste qu'un seul fonds travaux.
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Édité par - JPM le 31 mai 2018 16:03:52 |
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JB22
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59
Posté - 31 mai 2018 : 18:27:20
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De JPM:
"Après cette prise de contact il sera possible de voir ce qui se passe quand le chantier ne concerne que deux ou trois copropriétaires, mais aussi ce qui peut être fait si Copro 1 souhaite réduire le montant du " reste à charge ".
Enfin un commencement d' exemple chiffré, cependant celui-ci n' est pas approprié. C' est justement un exemple de travaux ou tous les copropriétaires de participent pas aux travaux que nous attendons.
Dans mon application ce n' est pas le copropriétaire qui décide du montant de l' utilisation du fonds travaux, c' est l' A.G. qui décide de financer tout ou partie des travaux par le fonds travaux.
Dans votre exemple si l' A.G. décide d' un financement à 100 % :
Part dans les travaux du Copro 1 (27000 / 1943) x 388 = 5391 €
Financement à 100 %................................................- 5391 €
Il n' a rien à payer et il lui reste à disposition un fonds travaux de
7.770 - 5391 = 2379 € |
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Gédehem
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60
Posté - 31 mai 2018 : 18:35:06
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C'est ce que nous disions : usine à gaz ! 
La réserve du lot de Copro 1 : 7770
La part de travaux Copro 1 : 5391
Le syndicat ayant décidé de financer les travaux en utilisant la réserve (42000-27000), la part restante de la réserve du lot Copro 1 sera (7770-5391 = faire le calcul)
Rien à rembourser, rien à payer, peu importe des tantièmes.
S'il s'agit d'en financer seulement une partie, par exemple les 3/4, ou une somme déterminée : 27.000 - somme déterminée = somme à répartir.
Copro 1 sera appelé de 1391 (exemple) de la somme à répartir, la part retirée de la réserve étant de 4000.
Réserve globale qui passe alors de 42.000 à 11.500 (c'est pour l'exemple).
S'il n'y a que 10 copropriétaires concernés par les travaux sur 20, l'opération est identique, les travaux répartis entre les 10, les seuls 10 lots concernés impactés sur leur réserve.
Le nombre de lots concernés comme les tantièmes de répartition des travaux sont totalement indifférents dans cette affaire.
Il s'agit du mouvement de valeurs en euros, dont se fiche qu'elles résultent de l'âge du capitaine ou autres fractionnement.
Inutile de compliquer une chose toute simple, sauf à vouloir noyer les poissons ...
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Édité par - Gédehem le 31 mai 2018 18:39:06 |
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Mutation et contrôle des comptes (vente d'un lot) 
