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 Posté - 31 mai 2018 : 18:42:33
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Comme le dit JB22, c'est l'AG qui décide de prélever sur le fonds travaux ou pas.
citation: Bien entendu il ne subsiste qu'un seul fonds travaux. Il y a forcément autant de fonds travaux au moins en comptabilité que de lots puisque des la première opération de piochage dans le fonds travaux, il n'y a aucune raison que ce qui est pioché soit égal au tantièmes généraux.
citation: JB22 a écrit: Je ne dit pas qu'il ne faut pas tenir un compte travaux pour chaque lot, mais qu' il n' est pas nécessaire, dans votre exemple, de tenir 107 comptes individuels, à la condition de suivre en extra - comptable, la quote part de chaque lot. Cela revient à dire que les informations nécessaires ne sont pas en comptabilité mais extracomptables.
Je n'ai pas connaissance d'une possibilité de tenir en comptabilité des comptes qui nécessitent des paramètres extra-comptables;
mais on peut le reformuler d'une manière qui peut être satisfaisante pour tous:
En prenant dans votre cas la compta plus le ficher extracomptables impérativement nécessaire, on constate qu'il y a autant de fonds travaux que de lots, pas un de plus, pas un de moins.
Je vais die: même pas mal!
Si je regarde l'exécdent appelé en 2017 qui représente 10776,28 €, vosu allez me dire qu'il y a un excédent unique.
Je vais vous dire (J'ai un fort esprit d'opposition ou de contestation) qu'il y a autant d'excédents que de copropriétaires.
Je pense que les deux ont raison.
L'approbation des comptes amène à constater l'existence d'un seul excédent de 10 776,28 €
L'approbation et la cloture des comptes individuels amène à constater et à distribuer physiquement autant d'excédents qu'il y a de copropriétaires;
pareil pour le fonds travaux.
Le tenir en extra-comptable ne le rend pas inexistant, juste transparent; |
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JB22
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 62
 Posté - 31 mai 2018 : 18:57:29
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"Le nombre de lots concernés comme les tantièmes de répartition des travaux sont totalement indifférents dans cette affaire."
Les lots qui ne participent pas aux travaux sont concernés car il n' utilisent pas le fonds travaux, il n' y a donc pas d' utilisation d' une clé puisqu' il n' y a rien à calculer.
Je reprends l' exemple précédent :
' A.G. décide d' un financement à 80 % :
Part dans les travaux du Copro 1 (27000 / 1943) x 388 = 5391.00 €
Financement à 80 %..................................................- 4472.80 €
Reste à payer..............................................................1118.20 €
Il lui reste à disposition un fonds travaux de
7.770 - 4472.80 = 3297.20 €
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Gédehem
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63
Posté - 31 mai 2018 : 19:32:01
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Nous sommes donc bien d'accord .. 
Cependant, cette phrase ....:
"Les lots qui ne participent pas aux travaux sont concernés car il n' utilisent pas le fonds travaux
Ils ne sont concernés en rien. Ni par la prise en charge de travaux, ni par conséquence d'un retrait sur la réserve de leur lot.
La réserve de Copro2 était de 7770 (idem celle de Copro1)
La réalisation des travaux passe par là .
Elle se termine pour Copro 2 à la même réserve de : 7770 ...
Alors que Copro1, concerné par les travaux, retrouve son lot avec une réserve de 3297,20
Ceci étant, nous sommes d'accord sur la technique toute simple à engager. |
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JB22
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64
Posté - 31 mai 2018 : 19:57:19
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"Cela revient à dire que les informations nécessaires ne sont pas en comptabilité mais extracomptables."
Il y a des comptes qui ne sont pas tenus individuellement, le compte 1031 Avances de trésorerie,701 Provisions sur opérations courantes, 702 provisions sur travaux
Dans ma comptabilité pour le compte 1031 Avances de trésorerie, je n' ai qu'un seul compte, je reprend en A nouveau le détail pour chaque copropriétaire et en cours d' exercice j' enregistre les mouvements concernant acheteurs et vendeurs.
Un "lettrage" du compte facilite le suivi.
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JPM
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Posté - 01 juin 2018 : 10:01:43
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Ribouldingue : citation: Il y a forcément autant de fonds travaux au moins en comptabilité que de lots puisque des la première opération de piochage dans le fonds travaux, il n'y a aucune raison que ce qui est pioché soit égal au tantièmes généraux.
La commission relative à la copropriété n'est pas de cet avis : " recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions".
L'exemple que j'ai donné vient d'une opération effectuée. Il n'y a pas eu d'opération extra comptable
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Posté - 01 juin 2018 : 10:48:44
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la commission parle des "avances" et non du fond travaux qui est postérieur à l’extinction de ces commissions.
Et ceci est rendu possible par le fait que les avances sont remboursables, et non le fonds travaux. C'est d’ailleurs bien expliqué dans le livre de Gérard Picaut  |
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andre78fr
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Posté - 01 juin 2018 : 11:03:51
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Et rien n'empêche une copropriété de continuer à utiliser et alimenter les avances travaux... |
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JPM
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Posté - 01 juin 2018 : 11:26:14
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Pour Rambouillet
En page 178 de son livre (2e édition) c'est bien du fonds travaux que parle M Picaut.
Il écrit : " Si la clé d'appel est unique et que l'appel a été effectué en tantièmes généraux le modèle de régularisation proposé par la Recommandation n° 6 de la commission relative à la copropriété pourra être mis en œuvre sans grande difficulté conformément à l'exemple présenté page 172.
Mes indications sont donc exactes
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JPM
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Posté - 01 juin 2018 : 11:31:27
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Pour André 78
Oui on peut continuer avec es provisions sur travaux futurs mais il n'est possible de surmonter un refus de paiement d'un copropriétaire.
La demande est irrecevable puisque ces provisions ont disparu de l'article 18 de la loi. D'où l'obsolescence de l'article 35 du décret.
J'ai omis de préciser plus haut qu'il existe maintenant une édition 2018 du livre de M. Picaut.
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Posté - 01 juin 2018 : 11:43:59
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sauf que dans son modèle lié aux avances, il crédite des avances au copro, ce qui n'est pas possible avec le fonds travaux... |
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JPM
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Posté - 01 juin 2018 : 11:51:09
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Si Dupont bénéficie d'un retrait du fonds travaux de 1200 €, merci de m'indiquer comment vous faîtes pour que le compte individuel de Dupont puisse être crédité.
Si vous créditez directement le compte du chantier, vous n'êtes pas sur le bon chemin.
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andre78fr
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Posté - 01 juin 2018 : 12:20:40
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A un moment, il faut peut être éviter de trop embêter les coléoptères avec ces histoires ultra techniques, comptables et juridiques...
Un peu de bon sens pour revenir à quelques principes ; les copropriétaires mettent de l'argent de côté sous la forme de réserves, ces réserves pourront être utilisées le jour venu conformément aux apports de chacun...
Pour les avances travaux, peu importe l'article 18, rien n'empêche une AG de voter telle ou telle avance et comme vous le rappelez, JPM, l'article 35 existe toujours et je ne vois pas pour ma part son "obsolescence" ?!?
citation: Article 35
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;
2° Au début de chaque exercice, d'une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l'assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie permanente.
3° En cours d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré ;
4° De provisions spéciales destinées à permettre l'exécution de décisions de l'assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.
L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi recueillis. |
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JB22
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Posté - 01 juin 2018 : 13:01:10
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"Si la clé d'appel est unique et que l'appel a été effectué en tantièmes généraux le modèle de régularisation proposé par la Recommandation n° 6 de la commission relative à la copropriété pourra être mis en œuvre sans grande difficulté"
Cela n' est vrai que tant que des travaux n' ont été fait uniquement sur la clé générales et utilisation du fonds sur cette même clé.
Dans le cas contraire le fonds restant pour chaque lot n' est plus proportionnel à une clé, l' utilisation d' une clé peut même entrainer un remboursement de fonds à un copropriétaire n' ayant plus de quote part de fonds travaux. |
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JPM
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Posté - 01 juin 2018 : 13:33:06
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Mon article 35 du décret est toujours :
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.
Le 5° est obsolète à raison de la disparition du 6e alinéa de l'article 18 |
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andre78fr
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Posté - 01 juin 2018 : 13:43:37
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Oui, j'ai copié un peu rapidement une version ancienne de l'article 35... vous avez raison et encore une fois on ne peut que déplorer la mauvaise gestion et un manque de cohérence dans des textes législatifs... |
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Mutation et contrôle des comptes (vente d'un lot) 
