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radiance64
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 Posté - 12 juin 2018 : 08:17:17
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Bonjour,
L'AG en 2015 a décidé de faire contrôler les BAES et les faire changer par le gardien (contrat de travail étudié, l'ARC a fourni le nombre d'UV, les économies calculées, l'efficacité jugée (+ de 30% étant à changer depuis quelques années)).
Mais rien ne se passe, le nouveau CS n'est pas d'accord au vu de ses communications. Rappel au syndic en AG 2016.
AG 2017 où le syndic est mis en concurrence : on découvre un contrat signé avec une entreprise pour le contrôle et changement de BAES - en enlevant le coût des fournitures le préjudice dépasse les 3 000 €. Justification du syndic : je ne suis pas payé pour commander des fournitures. Le syndic n'est pas réélu (et pas que pour ça :-) ).
AG 2018 : le CS n'a pas mentionné pas au nouveau syndic la résolution de l'AG 2015 car le CS n'est pas d'accord que le gardien fasse cette tâche et donc on retrouve 2 factures pour les BAES . Total du préjudice depuis 2015 : plus de 5 000 € pour le SDC. Le nouveau syndic note qu'il faut résilier ce contrat et respecter la décision d'AG.
Il y a des opposants à l'approbation des comptes où apparaissent ces factures.
Si je comprends bien dans les 2 mois suivant la réception du PV les opposants peuvent aller au TGI pour cette résolution mais la responsabilité de l'ancien syndic ne pourra pas être évoqué ? Le nouveau syndic qui remets les choses d'équerre va t il se retrouver sur la sellette?
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 Posté - 12 juin 2018 : 09:18:55
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Bonjour
citation: AG 2018 : le CS n'a pas mentionné pas au nouveau syndic la résolution de l'AG 2015 car le CS n'est pas d'accord que le gardien fasse cette tâche et donc on retrouve 2 factures pour les BAES Je trouve quand même étrange que l'AG décide péremptoirement que ce sera le gardien qui réalise un chantier.
Le gardien a un contrta d etravail, le contrat est géré par le mandataire, c'est à dire le syndic, et certes l'AG a le pouvoir de modifier le contrat si la modification est légalement possible, mais ici il s'agit d'ajouter une tache ponctuelle, qui doit faire l'objet d'un avenant au contrat de travail, et que donc le gardien est susceptible de refuser.
Qui plus est, on est dans la commande d'un bien, plus dans la réalisation d'un service.
Que le conseil syndical tique et que les syndics sucessifs tiquent ne me parait pas anormal.
Votre gardien est-il électricien, l'activité de montage et démontage d'élements électrique est-elle déclarée à l'Urssaff (hausse des cotisation à prévoir)? |
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Gédehem
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Posté - 12 juin 2018 : 09:34:56
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AG 2017 où le syndic est mis en concurrence : on découvre un contrat signé avec une entreprise pour le contrôle et changement de BAES
L'affaire du gardien est une chose.
Ce contrat en est une autre.
Dans la mesure où il n'a pas été soumis au syndicat, approuvé par une AG, le syndic ne pouvait contracter.
Ce faisant, il agissait hors du cadre de son mandat, Ã titre personnel.
"Approbation d'une dépense ne vaut pas approbation du contrat".
Responsabilité de l'ancien syndic pour cet acte inconnu du syndicat 10 ans.
Le nouveau syndic n'est pas en cause. Il semble vouloir remettre les choses dans le bon ordre.
Ceci étant, le CS a sans doute raison de ne pas confier au gardien la tache d'entretien. Mais il lui fallait défendre son point de vue, en particulier lors des AG. |
Édité par - Gédehem le 12 juin 2018 09:37:22 |
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radiance64
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Posté - 12 juin 2018 : 19:38:02
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En fait notre gardien (dont l'épouse était notre première et unique gardienne au RCP) avait en effet un poste technique avant de se retrouver sans emploi et donc a eu un contrat spécifique. De plus il a reçu des formations aussi en électricité. Plus de 50 % de ses UV sont dédiés à ces travaux qualifiés/spécialisés et il n'est pas indiqué de quoi il s'agit.
l'ARC avait recommandé de lui confier cette tâche selon son contrat de travail dans le cadre des travaux spe´cialise´s ou qualifie´s, a` raison de 60 ou 70 UV par heure. |
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Posté - 12 juin 2018 : 20:09:24
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Indépendamment de la réponse de gédéhem sur les syndic, il a tout a fait raison, le fait de confier un travail a un gardien nécessite deja son accord, et que l'ampleur du travail reste raisonnable. Il faut une modification temporaire du contrat de travail approuvé des deux côtés, et régler le problème de l'urssaf qui peut tres bien ne pas être d'accord avec le maintien d'un taux d'accident de travail gardiennage différent ce de celui d'un intervenant sur circuits électriques et en hauteur.
ce n'est pas parce que l'arc le conseille que c'est forcément légal ni sans problème. |
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radiance64
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Posté - 13 juin 2018 : 10:01:23
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Merci Ribouldingue. Cela a du sens. On peut demander au CS de vérifier avec le nouveau Syndic que tout est "d'équerre" sinon on doit refaire voter une résolution, annulant celle de 2015 et proposant un contrat de maintenance. Correct ?
Ce qui est intéressant, et j'ai regardé les jurisprudences, c'est qu'on peut se faire rembourser les contrats non validés par l'AG (même a posteriori) : Arrêt de la Cour de Cassation du 30 mai 2012 (n° 677-F-D, pourvoi n° P 11-11.993).
Chez nous on en a eu pas mal avec le précédent syndic y compris la nouvelle assurance de l'immeuble souscrite avec une franchise (ce que nous n'avions pas avant) et qui a été rejetée 2 ans plus tard par les copropriétaires en AG.
Comment se passe la demande de remboursement? Via le TGI obligatoirement? Contre l'ancien syndic de manière individuelle ou le SDC?
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Gédehem
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Posté - 13 juin 2018 : 10:49:37
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C'est une constante, rappelée plus haut :
dans la mesure où le syndic passe contrat sans décision (valant autorisation) du syndicat mandant (de son AG) le syndic est réputé agir à titre personnel. (*)
C'est à dire hors du cadre de son mandat.
Il s'agit donc d'une créance, que le syndicat peut faire valoir contre le syndic.
Ici l'ancien syndic, action prescrite à 10 ans.
Jusqu'à 10.000 € le TI est compétent. Attention à très bien monter le dossier.
(*) point que bien des copropriétaires ignorent, sans parler des CS. Le mandat de gestion donné au syndic ("délégation du pouvoir de faire ...") ne lui donne pas pouvoir en tout et pour tout.
Sauf quelques pouvoirs propres, il doit en passer par l'AG. |
Édité par - Gédehem le 13 juin 2018 10:54:38 |
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Non respect décision AG & préjudice financier 
