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 Posté - 15 juin 2018 : 23:17:28
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Bonsoir,
L'année passée une résolution a été votée par l'AG pour revoir le règlement de copropriété suite à l'installation de nouveaux ascenseurs et pour un besoin de toilettage du à l'ancienneté du règlement (1975).
De plus, le règlement actuel ne fait pas apparaître de charges spéciales par batiment, et tous les ans, le syndic (et ce depuis de nombreuses années) fait apparaître certaines charges par batiment, notamment des frais d'entretien et réparations.
Un budget spécifique avait été voté pour bénéficier d'un conseil et établir une projet à soumettre à l'AG.
Cette année, nous recevons la convocation, ni le conseil syndical dans son rapport, ni le syndic ne font référence à ce travail.
Rien n'a été fait.
Que devons nous faire, d'autant que cela fait la deuxième année que le syndic ne fait rien à propos de ce règlement de copropriété ?
Avec mes remerciements
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 16 juin 2018 : 00:41:29
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Bonjour,
Il faudrait voir la ou les résolutions votées..
Si vous aviez voté une mission précise, un budget suffisant, et délégation au CS pour choisir le pro, il vous reste à changer de syndic et de CS.
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Posté - 16 juin 2018 : 07:44:58
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avez vous vérifié si un OS a été donné à un "conseil" ? |
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Posté - 16 juin 2018 : 10:35:20
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Vous voulez dire Offre de Service par OS ?
La résolution prévoyait le nom du Conseil et le budget.
Je sais qu'un contact a été pris avec lui, mais n'étant pas au Conseil Syndical je n'ai pas d'autres informations. |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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4
 Posté - 16 juin 2018 : 10:37:44
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OS= ordre de service c'est a dire une commande |
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Posté - 16 juin 2018 : 12:01:04
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citation: La résolution prévoyait le nom du Conseil et le budget.
Je sais qu'un contact a été pris avec lui, mais n'étant pas au Conseil Syndical je n'ai pas d'autres informations. Contactez le conseil.
Dans son rôle de contrôle du syndic, il doit savoir, ou alors il doit s'enquérir 'fissa'. |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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6
Posté - 16 juin 2018 : 12:13:07
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Si vous avez installé de nouveaux ascenseurs qui assurent les mêmes services sans modification substantielle il n' y a pas lieu de modifier les grilles de répartition.
Pour les charges bâtiment X, c' est, à mon avis, plus délicat, en l'absence de modification de l' état descriptif de division, la modification demandant l' unanimité de tous les copropriétaires. |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2018 : 15:26:24
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le règlement actuel ne fait pas apparaître de charges spéciales par batiment
Avant de définir des charges spéciales, il faut définir les parties communes sur lesquelles ces 'charges spéciales' s'appliqueront.
D'où parties communes spéciales > charges spéciales sur ces parties communes.
Il faut revenir au descriptif de l'immeuble, sur la définition des parties communes.
Un article du RDC qui classe les « ..parties communes affectées à usage et utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments…. » défini des parties communes spéciales, l’expression « ..chacun des bâtiments » primant sur « tous les copropriétaires ». (jurisprudence)
Ainsi, chacun des bâtiments est par lui même une "partie commune spéciale" à chacun des propriétaires de lots qui le compose.
Lors de la répartition, le syndic réparti alors bâtiment par bâtiment les charges spécifiques à chacun.
Pour les ascenseurs, sauf anomalie illicite, la modification de la grille prévue : unanimité.
La répartition des ascenseurs répond au critère "utilité pour chaque lot" (L.10 al.1) |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2018 15:28:32 |
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Posté - 16 juin 2018 : 19:52:57
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Le règlement de copropriété précise : "constituent des parties communes celles des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires de l'immeuble ou a plusieurs d'entre eux".
Nous voyons dans les comptes de cette année des frais d'entretien et réparations affectés à chacun des 4 batiments.
Un avocat conseil nous avait alerté sur le fait que notre réglement de copropriété ne faisait pas apparaître de charges spéciales par batiment.
Pour l'installation de l' ascenseur, il a été installé dans l'un des escaliers d'un batiment qui en était dépourvu depuis la création. Il dessert que certains étages, seuls certains propriétaires ayant souhaité le financer.
Là encore l'avocat conseil nous avait alerté pour la modification du règlement de copropriété.
D'où la résolution votée lors de la précédente AG.
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Posté - 16 juin 2018 : 20:25:58
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citation: D'où la résolution votée lors de la précédente AG. Une résolution approuvait une répartition des charges pour l'ascenseur?
Donc pour celle-la le seul problème est de la publier; |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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10
Posté - 16 juin 2018 : 20:35:42
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citation: Un avocat conseil nous avait alerté sur le fait que notre réglement de copropriété ne faisait pas apparaître de charges spéciales par batiment.
Que voulez-vous dire par "alerté" ? Il n'existe pas d'obligation d'avoir des charges spéciales par bâtiment, même si c'est souvent le cas lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, parce que c'est plus pratique. Donc si vous n'en avez pas, il faudra l'unanimité pour les créer...
Il vous a ECRIT quelque chose, cet avocat-conseil ?
Parce qu'une des possibilités pour ne pas avoir fait le boulot c'est que le géomètre missionné pour le faire aie bêtement dit que c'était inutile, ou pas compris la mission qu'on lui donnait, ou informé le syndic que ça ne pouvait être accepté qu'à l'unanimité, auquel cas vous économisez des sous en ne faisant pas faire ce boulot...
Et vous n'avez toujours pas recopié la résolution mot à mot, parce que pour ma part j'ai du mal à comprendre quelle mission EXACTE vous avez donné via l'AG (mission qui n'est pas forcément celle que vous pensez avoir donné, ce qui compte, c'est la rédaction de la résolution, et rien d'autre), et à QUEL professionnel : notaire , géomètre ? |
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Édité par - Viviane le 16 juin 2018 20:38:32 |
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Posté - 17 juin 2018 : 11:13:13
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Pour répondre à Viviane
Sur la convocation, le projet de résolution était détaillé :
Résolution n° X :Mise en conformité de l'état descriptif et du règlement de copropriété
Après avoir eu les explications nécessaires du syndic concernant l'intérêt d'une mise en conformité de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, l'assemblée générale décide de procéder à une refonte complète de ces documents afin de clarifier la situation et permettre un bon fonctionnement du syndicat.
Elle mandate le syndic pour réaliser cette mission avec l'assistance d'un avocat sous le contrôle du conseil syndical. Le budget alloué est de 7 500 € hors débours et frais de publicité foncière. La mission de l'avocat consistera à mettre en conformité le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier X avec l'état descriptif de division en intégrant les actes modificatifs publiés et les décisions de l'assemblée générale modifiant le règlement.
Le document pourra également comprendre de nouvelles clauses d'amélioration ou le cas échéant de régularisation de certains situations en intégrant notamment l'installation de l'ascenseur à l'usage de certains copropriétaires de Y et la répartition des charges par batiments.
La mission sera réalisée en relation avec le syndic sous le contrôle du Conseil Syndical.
Le projet devra être soumis à l'approbation de la prochaine assemblée générale de la copropriété prévue début juillet 2018. Les conditions de vote seront différentes selon la nature des modifications ou adaptations nécessaires.
Le nouveau règlement sera rédigé sous la forme d'un acte notarié afin de faire l'objet d'une publication au fichier immobilier par l'intermédiaire d'un notaire.
Dans le cadre de cette mission, il appartiendra au syndic, de transmettre à l'avocat :
. le règlement de copropriété et l'état descriptif de division d'origine avec tous les actes modificatifs publiés ou des décisions de l'assemblée générale modifiant ce règlement,
. les plants cités en annexe du règlement de copropriété.
Ces documents devront être fournis à l'avocat sous forme numérisée au format Word ou Excel afin de pouvoir être exploités et travaillés en mode projet avec un suivi des modifications.
PV : Résolution n°x : Modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété en raison de la création d'un ascenseur aux frais de certains copropriétaires
L'AG décide de la refonte du règlement de copropriété par Me XX pour un montant de 7 500 €.
Le projet sera mis à la disposition des copropriétaires 3 mois avant le vote a la prochaine AG.
La résolution a été votée à une très large majorité.
On aborde donc la prochaine AG, sans information du Syndic, sans information du Conseil Syndical, sur ce mandat qui me paraissait très clair.
Les comptes font apparaître des charges par batiment notamment pour une partie des charges entretien et réparations, d'autres faisant partie des charges communes générales sans que l'on sache pourquoi et que le règlement de copropriété n'en prévoit pas.
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Gédehem
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Posté - 17 juin 2018 : 12:36:34
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Il y a donc bien divers aspects.
La "mise en conformité", qui consiste à expurger les clause illicites, contraires aux textes, et à les remplacer par des clauses conformes.
Ce point vise essentiellement la transcription des dispositions légales (L et D), un RDC de 1975 n'intégrant pas les modification introduites depuis. Type le CS obligatoire (1986), idem le compte séparé (2000) et autres dispositifs modifiant les textes de référence.
Maj.art.24 pour cette "adaptation".
Il y a des propositions de modification du RDC : "Le document pourra également comprendre de nouvelles clauses d'amélioration"
On est dans un autre domaine : la modification ou l'ajout de clauses conventionnelles.
La majorité nécessaire est alors selon le cas celle de l'art.26 (modification : double majorité) ou l'unanimité (ajout).
Concernant les ascenseurs, qui sont "éléments d'équipement commun", ils répondent impérativement pour la répartition des dépenses au critère "utilité pour le lot" imposé L.10 al.1 : grille spécifique pour chaque lot.
L'adaptation éventuelle de la grille non conforme : art.24.
Il est surprenant que la création d'un nouvel ascenseur, serait-il réservé à certains lots, n'ai pas fait l'objet d'une grille de répartition conforme aux dispositions légales.
Elle a peut être été réalisée, adoptée par l'AG approuvant la construction de l'ascenseur, mais non publiée. Il n'y aurait rien à changer, si ce n'est l'ajouter au RDC adapté. |
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Viviane
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Posté - 17 juin 2018 : 13:05:10
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Donc ce qui a eté décidé, c'est ça :
citation: PV : Résolution n°x : Modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété en raison de la création d'un ascenseur aux frais de certains copropriétaires
L'AG décide de la refonte du règlement de copropriété par Me XX pour un montant de 7 500 €.
Le projet sera mis à la disposition des copropriétaires 3 mois avant le vote a la prochaine AG.
La résolution a été votée à une très large majorité.
Qui est totalement vague et imprécis. Une "refonte" du règlement, ça n'existe pas. Et de l'état descriptif de division, encore moins.
Ce qui existe c'est
- la mise à jour consistant à supprimer les choses devenues illicites du fait du changement des lois, comme l'AG convoquée sous 15 jours
- l'intégration des modifs du RC ou de l'EDD déjà décidées, publiées ou pas
- et les MODIFICATIONS qui pour la plupart requièrent l'UNANIMITE, y compris le fait d'établir une grille de charges par batiment
Filer à un avocat 7500€ pour faire.... on sait pas quoi, c'est complètement inconscient.
D'autant qu'un avocat n'a strictement aucune compétence pour établir des grilles de charge. C'est un boulot de géomètre.
Quant à votre syndic qui vous colle des charges par bâtiment alors que votre RC n'en comporte pas, il faut le rappeler à l'ordre. Son boulot c'est d'appliquer le RC, point. Parce que quand bien même les comptes sont approuvés, si un copro refuse de payer ces "charges par bâtiments" qui n'existent pas dans le RC, il aura gain de cause devant le juge.
Et c'est peut-être ça que l'avocat voulait dire en vous "alertant" sur le fait que votre RC ne comporte pas de charges par bâtiment.
Le mieux que vous avez à faire, c'est d'annuler cette résolution, rendre les sous à tout le monde et/ou revoter une mission plus précise, qui ne comporte pas de modifs devant être votées à l'unanimité, et qui missionne les bonnes personnes, soit, pour des calculs de répartition s'il est nécessaire de créer une grille d'ascenseur, un géomètre et pas un avocat.
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Édité par - Viviane le 17 juin 2018 13:07:43 |
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Posté - 17 juin 2018 : 13:58:43
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citation: Le budget alloué est de 7 500 € hors débours et frais de publicité foncière Et tout le monde a voté comme un seul homme un montant de 10 000 euros environ non justifié pleinement, non lié a l'ascenceur sur lequel il y a un magnifique loupé, et avec un résultat qui devra pour partie etre approuvé à l'unanimité donc avec peut de chances de déboucher?*
Le conseil syndical est un peu faible... et les copropriétaires très généreux... |
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Gédehem
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Posté - 17 juin 2018 : 14:59:50
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Quant à votre syndic qui vous colle des charges par bâtiment alors que votre RC n'en comporte pas
Le syndic ne semble pas "coller" quoi que ce soit.
Il fait une répartition de certaines dépenses "par bâtiment", celles spécifiques à chaque bâtiment, sans rien ajouter.
Ce qui est la logique dans bien des immeubles comptant plusieurs bâtiments. Point qui semble être l'objet de la modification proposée. |
Édité par - Gédehem le 17 juin 2018 15:00:53 |
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Posté - 17 juin 2018 : 19:13:42
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Merci pour vos différentes remarques, la question n'est pas le choix de l'avocat conseil (qui est spécialisé en copropriété), ni le budget accordé, mais comme Gedehem le souligne, des modifications doivent être apportées, ce qui explique la résolution portée dans la convocation à l'AG de l'année passée.
Mais l'objet de ma question était :
"Cette année, nous recevons la convocation, ni le conseil syndical dans son rapport, ni le syndic ne font référence à ce travail.
Rien n'a été fait.
Que devons nous faire, d'autant que cela fait la deuxième année que le syndic ne fait rien à propos de ce règlement de copropriété."
En d'autres termes, légalement que peut-on faire lorsque l'AG vote des résolutions, et qui ne se passe rien ?
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Viviane
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Posté - 17 juin 2018 : 19:28:40
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citation: Il fait une répartition de certaines dépenses "par bâtiment", celles spécifiques à chaque bâtiment, sans rien ajouter.
Ce qu'il n'a aucun droit de faire si pas stipulé au RC
citation: En d'autres termes, légalement que peut-on faire lorsque l'AG vote des résolutions, et qui ne se passe rien ?
Pas grand chose d'autre qu'annuler la résolution et la revoter quand la mission donnée est floue et, partant, inapplicable. Sauf à vouloir à tout prix cramer 7500€ en pure perte
citation: Merci pour vos différentes remarques, la question n'est pas le choix de l'avocat conseil (qui est spécialisé en copropriété)
La question n'est pas du choix de l'avocat, elle est de ce qu'il pense de la mission que vous lui avez donnée. Quelqu'un lui a demandé ?
Avant de donner une telle mission à un avocat on s'assure qu'elle est dans ses cordes. Donc on lui demande, comme à n'importe quel fournisseur, un DEVIS stipulant ce qu'il va faire.
Et perso j'ai jamais entendu qu'un avocat soit qualifié pour "refondre" un règlement de copro, mission sans aucune base juridique. Encore moins pour établir des grilles de charges, ce qui est le boulot d'un géomètre.
Et je parle même pas de modifier l'état descriptif de division, ce qui est à peu près impossible et illégal sauf si rajout, suppression ou extension de lots.
La c'est comme si vous demandiez à un plombier de "refaire l'électricité" sans autre précisions, sans devis, sans rien...... |
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Édité par - Viviane le 17 juin 2018 19:43:31 |
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Posté - 17 juin 2018 : 19:52:42
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Louise BOURLES
Il a été voté un budget de 7500,OO € ++ (on ne sais pas combien vaut ++) pour une prestation, mais en fait il y en a sans doute trois, qui se votent à trosi majorité différenets:
1/ Modifier le RdC pour le mettre a jour; Inutile d'avoir un avocat.
2/ Publier les tantièmes d'ascenseur; On espère (vosu ne le précisez pas) qu'ils ont été votés à la même majorité que les travaux d'ascenseur, sinon c'est une cata. AUcun besoin d'un avocat.
Il ne s'agit que de publier. C'est un travail de notaire, et c'est hors budget des 7 500
3/ Modifier les tantièmes.
A part l'unanimité, comme deja mentionné, je ne vois pas.
Je demande a quoi sert l'avocat, il aurait fallu un géomètre et en outre cela semble perdu d'avance.
Quand on votre pour un travail alors qu'il y en a trois, on peut faire semblant comme vous le faites qu'on n'en n'attends qu'un seul, mais dans la réalité du syndic, ca doit poser de sacrés problèmes de mise en oeuvre, outre que le budget est forcément insuffisant alors qu'il est deja ahurissant.
Est-ce le syndic qui a proposé cette résolution? |
Édité par - ribouldingue le 17 juin 2018 19:56:51 |
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Viviane
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Posté - 17 juin 2018 : 20:12:07
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citation: 1/ Modifier le RdC pour le mettre a jour; Inutile d'avoir un avocat.
Je plussoie. Ca consiste, en gros, à expurger les 5 ou 6 clauses obsolètes genre AG convoquée sous 15 jours... Un bon CS peut le faire.
Après, si on veut pas de suspicion que le boulot est mal fait, on peut missionner un avocat, mais ça vaut pas 7500€.
Sauf s'il est obligé de retaper le RC pour le modifier proprement, et faire publier un doc complet mis à jour, et intégrant toutes les modifs du RC depuis la création de la copro. Mission de dactylo qui peut être donnée à n'importe qui, pas besoin d'un pro à 300€ de l'heure. Vous lui donnez le RC original + le fichier word du contenu. Il vérifie que c'est pareil et fait les modifs.
citation: 2/ Publier les tantièmes d'ascenseur; On espère (vosu ne le précisez pas) qu'ils ont été votés à la même majorité que les travaux d'ascenseur, sinon c'est une cata. AUcun besoin d'un avocat.
Il ne s'agit que de publier. C'est un travail de notaire, et c'est hors budget des 7 500
Je plussoie aussi. Et la publication aurait du être faite dès la création de l'ascenseur. Maintenant si vous avez pas voté cette grille en même temps que l'ascenseur, c'est à un géomètre qu'il faut confier son établissement, et pas à un avocat.
citation: 3/ Modifier les tantièmes.
A part l'unanimité, comme deja mentionné, je ne vois pas.
Je demande a quoi sert l'avocat, il aurait fallu un géomètre et en outre cela semble perdu d'avance.
Et je plussoie encore. Je pense que vous avez très mal compris ce que vous a dit cet avocat, ou que ça vous a été mal rapporté. Quand je verrai un ECRIT de lui vous disant que vous êtes obligés d'avoir des charges par bâtiment et/ou que vous pouvez créer une telle grille sans unanimité, j'y croirai.
Un bâtiment n'est pas un équipement, il n'y a donc pas de répartition à l'utilité pour son entretien. Il y a une répartition conforme au RC. Si le RC ne stipule ni partie communes spéciales à chaque bâtiment, ni charges spéciales, c'est des charges générales.
Vous imaginez la tête du proprio du batiment B qui a participé, il y a 10ans, à refaire le toit du batiment A, et à qui on dit : bon ben votre toit du batiment B est à refaire, mais comme on a changé la répartition, vous allez le payer tous seuls, juste les copros du batiment B...
Un tel changement requiert donc l'unanimité. |
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Édité par - Viviane le 17 juin 2018 20:38:07 |
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Sunbird
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Posté - 17 juin 2018 : 21:14:30
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Malheureusement, vous soulevez le problème des résolutions d'AG qui trainent dans leur exécution.
Peu de solution si le CS ne contrôle pas le syndic, ou à l'extrême si il ne met pas en concurrence le syndic.
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Résolution votée l'an passé non suivi d'effet 
