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Viviane
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 Posté - 17 juin 2018 : 16:15:55
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Voici votre article 9 de 2005 Ã 2016...
citation: Article 9
Aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur.
Conformément à l'article 1256 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.
Faisant référence au CC que voici:
citation: Article 1256
Créé par Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804
Abrogé par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2
Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.
Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Et le voici aujourd'hui
citation: Article 9 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2016-1278 du 29 septembre 2016 - art. 1 (V)
Aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur.
Conformément à l'article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.
citation: Article 1342-10
Créé par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 3
Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Bref, je pense toujours qu'on va longtemps attendre la QPC.
Et qu'en attendant cet article 9 s'applique tel que rédigé
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Édité par - Viviane le 17 juin 2018 16:22:29 |
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Viviane
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 22
Posté - 17 juin 2018 : 16:41:53
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Et sur les deux et 3 que selon vous le législateur a oublié
citation: 2/ d'abord sur les dettes échues ;
Etant donné que les textes définissent par ailleurs les dates d'exigibilité en copro, pourquoi aller chercher chercher ce 2 du CC ?
citation: 3/ parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter.
Etant donné que les dettes d'un copro vis à vis du syndicat n'ont pas franchement une multitude de causes possibles, "l'intéret" du débiteur est unique (ou alors expliquez moi en quoi il pourrait être multiple ?) , et le 3 est donc complètement inutile également...
Le législateur n'a commis aucune bourde, il a fait succinct et efficace... |
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ainohi
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Posté - 17 juin 2018 : 18:15:35
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En fait on s'égare à discuter de l'imputation des créances dans cette affaire et il n'y a pas lieu à examiner la comptabilité jusqu'à vingt ans en arrière. Au-delà de dix ans, c'est inutile. Si, jusqu'à dix ans en arrière, on constate que le montant des paiements est égal au montant des créances devenues exigibles à chaque échéance, il ne peut plus rien être exigé du copropriétaire débiteur. Si son compte présente un débit, ce débit correspond à une créance du syndicat irrécouvrable, tout simplement en application de quatre règles absolues :
- Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ;
- Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;
- L'exécution d'une obligation ne peut être ordonnée par le juge sans que le débiteur n'ait été au préalable mis en demeure et n'ait été invité à se faire entendre ;
- Passé un certain temps, le droit à agir s'éteint.
Imaginez un propriétaire bailleur qui décide un jour d'ajouter aux charges locatives une charge totalement farfelue de 500 €. Le locataire ne répond pas. Il se contente de payer le loyer et les charges locatives habituelles, qui, elles, sont justifiées, sans préciser quoi que ce soit. Sur la comptabilité du bailleur apparaît donc un débit de 500 €. Six ans après, le propriétaire exige ces 500 € au titre des charges de l'année précédente. Le locataire lui répond qu'il a payé les charges locatives de l'année précédente. Le bailleur rétorque qu'il n'en est rien parce qu'en application de l'article 1342-10 du code civil, les paiements des charges ont été imputés en priorité sur la dette la plus ancienne, à savoir celle qui correspondait aux charges farfelues. Selon vous, le bailleur est dans son droit et pourra faire condamner son locataire.
Conclusion : le créancier est parvenu, sans mise en demeure préalable, donc sans même devoir apporter la preuve que le débiteur ait eu connaissance de sa dette et le délai de prescription étant dépassé, à se faire payer une créance qui n'est pas justifiable mais que le débiteur n'est plus admis à contester.
Il n'en est heureusement rien parce que :
- le locataire peut apporter la preuve qu'il a payé un montant correspondant au loyer et aux charges sur au moins les cinq années précédentes ;
- le bailleur n'a pas justifié sa créance de 500 € inscrite dans les comptes le premier jour de ces cinq années ;
- de plus, à supposer qu'il puisse la justifier, l'action en recouvrement de cette créance est de toutes façons prescrite.
C'est ce qui résulte des principes de base du droit civil rappelé plus haut.
citation: Pour l'instant, vu qu'absolument rien n'a été fait, je vois déjà pas comment il y aurait des charges incombant au créancier.
Il y en a deux :
- la preuve que la créance est certaine et exigible,
- la mise en demeure du débiteur préalablement à l'action en recouvrement.
citation: Et qu'en attendant cet article 9 s'applique tel que rédigé Bien sûr qu'il s'applique, sous réserve que les dettes en question soient certaines et que le débiteur garde la possibilité de contester qu'elles soient certaines. Quand un locataire a deux mois de loyer de retard et qu'il fait un paiement, ce paiement règlera l'impayé le plus ancien, ce qui est tout naturel. Mais dans l'affaire exposée, du débit de 1 000 € depuis 20 ans que le syndic n'a toujours pas justifié au copropriétaire depuis 20 ans, certainement pas. |
Édité par - ainohi le 17 juin 2018 18:51:04 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 17 juin 2018 : 19:09:34
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citation: et il n'y a pas lieu à examiner la comptabilité jusqu'à vingt ans en arrière. Au-delà de dix ans, c'est inutile.
Vous avez pas du faire souvent de procédure pour impayé de charges. La preuve étant que vous êtes obligé d'aller chercher des histoires de bailleur et de locataire, sans aucun rapport avec le sujet. Vous vous noyez dans des considérations inutiles. Retracer la compta sur 20 ans ne signifie pas qu'on réclame une créance qui a vingt ans. C'est juste un moyen de preuve de la créance d'aujourd'hui.
Le principe est simple : vous présentez au juge un décompte et il statue sur chaque ligne de débit que vous réclamez.
Si votre première ligne est un solde débiteur que vous êtes incapable d'expliquer, peu importe que cette ligne ait moins de 10 ans, il statuera que ce solde débiteur ne vous est pas du.
Donc dans ce cas précis,
- vous devez remonter sur 20 ans pour justifier votre créance d'aujourd'hui, jusqu'à retrouver un solde à zero ou créditeur. Si vous "inventez " des lignes, il va vous falloir inventer les appels de charge qui vont avec, donc faire des faux, parce que le juge réclame les appels de charges.
- et vous réclamez au juge non pas les lignes débitrices d'il y a 20 ans mais le ou les appels les plus récents jusqu'à concurrence des 1000€ de solde débiteur
- si le débiteur conteste aujourd'hui des lignes débitrices ayant plus de 5 ans, vous lui direz que c'est trop tard il devait le faire à l'époque.
Et vous aurez ainsi prouvé votre créance.
Mais si vous avez pas cette compta, appels de charges inclus, c'est même pas la peine d'essayer.
Maintenant, si le débiteur prouve que vous avez fait des faux, et inventé pour l'occasion des lignes dont il n'a jamais eu connaissance, vous êtes mal...
Perso j'ai jamais jeté un seul appel de charges...
Et si le débiteur argue qu'il n'a jamais été informé de telle ou telle ligne au débit vieille de plus de 5 ans, sans MED, vous aurez du mal à prouver que si... Mais s'il ne conteste pas avoir été informé en temps utile de chaque ligne...
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Édité par - Viviane le 17 juin 2018 19:49:15 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 17 juin 2018 : 21:17:50
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citation: citation:
Viviane : Et qu'en attendant cet article 9 s'applique tel que rédigé
Ainohi : Bien sûr qu'il s'applique, sous réserve que les dettes en question soient certaines et que le débiteur garde la possibilité de contester qu'elles soient certaines. Quand un locataire a deux mois de loyer de retard et qu'il fait un paiement, ce paiement règlera l'impayé le plus ancien, ce qui est tout naturel.
Vous êtes perdu, là ... l'article 9 de l' "Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires" ne s'applique absolument pas à un litige bailleur/locataire... Litige complètement hors sujet.
Il s'applique aux créances entre syndicat et copropriétaire... |
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Édité par - Viviane le 17 juin 2018 21:25:59 |
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ainohi
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Posté - 18 juin 2018 : 12:19:13
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citation: Initialement posté par Viviane
Vous êtes perdu, là ... l'article 9 de l' "Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires" ne s'applique absolument pas à un litige bailleur/locataire... Litige complètement hors sujet.
Il s'applique aux créances entre syndicat et copropriétaire... C'est de la polémique stérile. Le problème d'imputation des dettes lors d'obligations successives est le même que ce soit dans le cadre d'une copropriété ou dans un autre. La copropriété n'est pas une bulle juridique totalement isolé du reste. A n'observer les choses qu'au microscope en perdant de vue les principes généraux du droit, on ne peut que s'égarer.
Sur la question de l'imputation des dettes, voilà ce qu'écrit JPM (http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-1-2.htm) : citation: Nonobstant l’apparition au débit du copropriétaire d’un ou plusieurs appels de fonds non inclus dans la demande figurant dans l’assignation, il est imputé sur la ou les dettes les plus anciennes figurant dans la demande, conformément à l’article 9 de l’arrêté du 14 mai 2005. Toutefois nous considérons que cet arrêté ne peut pas écarter les autres règles du Code civil relatives à l’imputation des paiements. L’article 1256 du Code civil prescrit qu’en l’absence d’imputation sur la quittance, le paiement doit être imputé « sur la dette que le débiteur avait, pour lors, le plus d’intérêt à régler entre celles qui sont pareillement échues ». Il ajoute que l’imputation sur la plus ancienne ne se fait alors que si elles sont d’égale nature.
De ce texte il résulte donc qu’il peut être nécessaire d’imputer par priorité l’acompte sur un appel de provision sur charges courantes plus récent, susceptible de permettre au syndicat de faire jouer les dispositions de l’article L 19-2. On sait que ce texte fait peser sur le débiteur le risque d’une déchéance du terme pour les provisions à venir.
Cette imputation peut également profiter au syndicat si l’appel en question n’est pas inclus dans les sommes pour lesquelles l’hypothèque légale du syndicat a été inscrite.
Par ailleurs, les dettes d'un copropriétaire envers le syndicat ne sont pas nécessairement toutes de même nature. Il peut s'agir de provisions sur charges, de charges sur exercice clos constatées et approuvées, de dommages et intérêts, de frais de recouvrement à la charge du débiteur, d'intérêts de retard, d'avances, d'emprunts ... Il convient encore de distinguer les dettes constatées par un titre exécutoire des autres.
Sur la question initiale, je reste sur l'impossibilité de recouvrer les 1 000 € qui apparaissent en débit depuis une vingtaine d'années. |
Édité par - ainohi le 18 juin 2018 12:20:07 |
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Sunbird
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 Posté - 18 juin 2018 : 12:41:51
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Ainohi comparaison n'est pas raison.
Si les charges demandées étaient justifiées (ce qui n'est pas le cas de votre exemple avec le locataire), le copropriétaire lorsqu'il paie cela vient à payer les charges les plus anciennes.
Maintenant, pour savoir ce qui en est il faudrait tout le dossier de ce copropriétaire, les jugements, les éventuelles hypothèques, l'état des charges... Ce qui n'est pas possible de faire dans un forum.
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Viviane
Pilier de forums
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28
Posté - 18 juin 2018 : 14:30:40
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Et JPM, qui par ailleurs, n'est pas plus juge ni législateur que n'importe qui ici, parle dans ses "considérations" personnelles des paiements reçus entre l'assignation et l'audience....
Ici il n'y a même pas eu assignation...le but étant de chercher si il POURRAIT y avoir matière à assigner...
Encore une comparaison j'imagine...
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Édité par - Viviane le 18 juin 2018 14:34:55 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 18 juin 2018 : 14:36:08
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Comparaison n'est pas raison mais, à problèmes identiques, solutions identiques. Il faut se garder de penser que la loi du 10 juillet 1965 et ses règlements d'application sont l'alpha et l'oméga du droit en copropriété. Le régime de la copropriété s'insère dans le droit commun et tout ce qui n'est pas spécifique à la copropriété est régi par le droit commun. C'est notamment le cas en ce qui concerne les dettes dans un cadre d'obligations à échéances successives. Maintenant, si vous y tenez, j'ajoute : « et quand un copropriétaire est en retard de paiement de ses provisions sur charges de copropriété sur deux trimestres et qu'il fait un paiement, ce paiement règlera l'impayé du trimestre le plus ancien, ce qui est tout naturel. »
Mais l'imputation du paiement sur la dette la plus ancienne n'est pas une règle absolue. Elle ne s'applique qu'à deux conditions :
- à défaut d'indication du débiteur,
- que ce ne soit pas contraire à l'intérêt du débiteur.
Pour pouvoir répondre à la question posée, si j'ai bien compris le contexte, il n'est pas nécessaire d'avoir tout le dossier. Ce que j'en ai compris est qu'un copropriétaire paie depuis plus de dix ans à chaque échéance les sommes devenues exigibles mais qu'il traîne depuis une vingtaine d'années sur son compte un débit d'un millier d'euros, que le syndic lui envoie des relances, qu'à chaque relance le copropriétaire demande une justification que le syndic ne lui fournit jamais et qu'aucune autre action en recouvrement n'a été menée. Si j'ai bien compris, l'essentiel est dit. Il n'est pas nécessaire d'en savoir plus. Le juge sanctionnera l'inaction du syndicat créancier. En effet, à moins d'être complètement idiot, le copropriétaire en question fera observer que ses paiements correspondent depuis au moins dix ans exactement aux montants qui viennent d'être exigibles et que cela indique sans équivoque que chaque nouveau paiement a été affecté à la dette nouvelle créée à chaque échéance. En conséquence le débit inscrit dans les comptes correspond à des sommes dont le créancier n'est plus admis à réclamer le paiement du fait de la prescription. |
Édité par - ainohi le 18 juin 2018 14:40:26 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 18 juin 2018 : 14:47:26
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Bon, écoutez, ici on parle de copropriété.
Si vous avez besoin de prendre un exemple sans rapport avec la copropriété pour illustrer vos théories, c'est qu'il y a un souci ... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 18 juin 2018 : 15:24:16
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Je parle aussi, et surtout, de copropriété et dans le dernier paragraphe de ma dernière intervention je dis qu'une action en vue de recouvrer les mille euros en question est vouée à l'échec.
Maintenant, si vous pensez qu'il est possible de faire cracher ces mille euros à ce copropriétaire, ne vous privez pas de l'affirmer. zaroc appréciera ce qu'il y a lieu de faire. |
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Gédehem
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Posté - 18 juin 2018 : 15:34:27
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que le syndic lui envoie des relances, qu'à chaque relance le copropriétaire demande une justification que le syndic ne lui fournit jamais (*)
C'est un phénomène connu de longue date.
Il s'agirait ici d'une somme (globale ?) de 1000 €. Dont les 3 syndics qui se sont succédés n'ont (pu) pas justifié.
En d'autres occasions, ils s'agit de petites sommes, que l'on retrouve lors d'une vente sas que le vendeur ne puisse rien contester.
Ainsi de frais de relance mentionnés dans des appels de fonds, que l'on retrouve chaque trimestre, éventuellement cumulés.
Sans justification ou réponse du syndic, qui se contente d'indiquer la somme.
Combien de copropriétaires vendeurs ont eu connaissance par le notaire de 200, 450 ou 700 € retenus au titre de "frais de ....(ce qu'on veut)", sans qu'il soit possible de contester.
C'est dit :
"Si j'ai bien compris, l'essentiel est dit. Il n'est pas nécessaire d'en savoir plus. (.....) . En conséquence le débit inscrit dans les comptes correspond à des sommes dont le créancier n'est plus admis à réclamer le paiement du fait de la prescription."
(*) contrairement à ce qu'expose Zaroc, : "3 syndics qui se sont succédé dans l’immeuble n’ont fait le nécessaire pour traiter le problème."
Pas compliqué de fournir la justification d'une créance.
S'il n'y a pas de justification, il n'y a pas de créance.
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Édité par - Gédehem le 18 juin 2018 15:36:37 |
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ainohi
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Posté - 18 juin 2018 : 15:45:39
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Vu d'aujourd'hui, la dette que ce débiteur n'avait pas intéret a payer est bien la plus ancienne puisque vu d'aujourd'hui on constate qu'il y a prescription.
Rien ne dit dans cet article du code civil ni les suivants que l'intérêt est jugé au jour du paiement.
Sinon, il y aurait 'a'.
Or le légisatgeur utilise l'imparfait 'avait'.
L'intention et l'intérêt du débiteur doivent s'apprécier au moment du paiement, non des mois ou des années après. L'imparfait indique quelle est la question que doit se poser le créancier : "lorsqu'il a payé, quelles étaient les dettes dont le débiteur avait le plus intérêt à s'acquitter ?" |
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Viviane
Pilier de forums
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34
Posté - 18 juin 2018 : 19:20:03
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citation: Maintenant, si vous pensez qu'il est possible de faire cracher ces mille euros à ce copropriétaire, ne vous privez pas de l'affirmer. zaroc appréciera ce qu'il y a lieu de faire.
J'ai déjà dit ce que je pense des chances de récupérer cette créance, et pourquoi. Posts 7 et 8..... Je vois pas l'intérêt de me répéter. Je crois que Zaroc s'est fait sa propre idée dès la première page, et je suis pas sure qu'il ait lu le reste... |
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Édité par - Viviane le 18 juin 2018 19:29:38 |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 18 juin 2018 : 19:31:37
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Mais si, mais si, j'ai tout lu et ma conclusion ( dites moi si je me trompe ) est qu' une dette de 20 ans n'ayant jamais donné lieu à une procédure, ni même à une mise en demeure par les 3 syndics qui se sont succédé depuis 20 ans sans être capables de justifier cette demande est irrécouvrable et que le syndicat devra l'accepter comme une charge à répartir entre tous, y compris le copropriétaire à l'origine de cette créance irrécouvrable, ce qui parait être la moindre des choses. Merci en tout cas pour vos réflexions! |
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Viviane
Pilier de forums
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36
Posté - 18 juin 2018 : 20:13:19
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citation: et ma conclusion ( dites moi si je me trompe )
Je le dirais pas tout à fait comme vous mais effectivement, en gros, pour 1000€, à répartir sur 30 copros, ça vaut même pas la peine d'essayer de remonter l'historique des comptes sur 20 ans, les courriers échangés, les appels de charges et tout le reste (soit des dizaines d'heures de boulot peut-être pour rien : qui le fera ce boulot? ) pour tenter de retrouver l'origine de ce débit, prouver que le copro était au courant de cette ligne de débit, et de ce fait prouver la créance actuelle...
Donc je le disais post 7, le syndic doit présenter la créance en compte 677 à la prochaine AG.
Une décision d'AG spécifique (et pas noyée dans l'approbation des comptes) approuvant cette charge en donnant les motifs, est TRES souhaitable. |
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Édité par - Viviane le 18 juin 2018 20:33:48 |
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