| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 23 juin 2018 : 21:10:18
|
Bonsoir,
Que pensez-vous de cette résolution approbation des comptes de l'année 2017 ?
L'AG après avoir pris connaissance des comptes de l'année 2017 sur la période du 1/1/2017 au 31/12/2017 décide d'approuver les comptes de cet exercice.
|
|
|
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 23 juin 2018 : 23:05:50
|
Que perso j'aurais mis le montant global + la ventilation par clé de répartition
+le montant pour chacun des consos privatives, montant que le syndic ne donne jamais (malheureusement) de lui mĂŞme avant l'AG.
Mais qu'il n'y a rien d'illégal... on est censé connaitre le montant en consultant les annexes jointes aux convocations, elles mêmes censées être conservées avec le PV.... |
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 24 juin 2018 : 00:50:02
|
Avis identique.
C'est une solution récente que de préciser le montant des charges.
L'approbation porte sur l'intégralité des données fournies par les documents joints à la convocation en ce compris la répartition des charges.
Que le compte particulier d'un copropriétaire ne lui soit pas opposable, c'est une autre affaire. On peut espérer que cette disposition disparaitra à l'occasion d'une réforme quelconque.
Si les textes relatifs à la convocation sont respectées, chaque copropriétaire reçoit le projet de répartition le concernant 21 jours avant l'assemblée. Il peut donc se manifester avant et au cours de l'assemblée pour signaler son désaccord.
Ce signalement doit lui permettre de contester son compte personnel.
<A défaut : pas question de lui permettre de contester dans trois ans. C'est une atteinte à la sécurité juridique de l'institution.
Par contre il faut reproduire le ou les montant(s) quand il y a eu une décision de rectification.
|
|
|
|
|
|
3
 Posté - 24 juin 2018 : 06:42:00
|
Sur un plan de logique et de risque d'erreur, il est toujours dangereux d'écrire deux fois le même chiffre en deux endroits différents, ou pire, quand il y en a forcément au moins une dizaine sur ce que propose Viviane;
En cas d'erreur, qu'est-ce qui fait foi?
Ici c'est manifestement en cas d'approbation le document soumis à approbation. Laissons le document dire les chiffres. Les seuls chiffres vrais et forcément vrais y sont. |
|
|
|
4
Posté - 24 juin 2018 : 07:13:15
|
je rejoins les collègues, si rien n'est changé il vaut mieux ne pas répéter les chiffres.
Perso j'aurais mis : L'AG après avoir pris connaissance des comptes de l'année 2017 sur la période du 1/1/2017 au 31/12/2017 décide d'approuver les comptes de cet exercice tels que fournis dans la convocation.
Mais l'inconvénient de ce genre de phrases et puisqu'à titre comptable il faut conserver 10 ans, cela impose que soient joints au PV dans les archives, les documents de la convocation. Perso, je constate qu'il est difficile lors d'un changement de syndic de retrouver les documents propres aux convocations dans les archives.
On retrouve ces difficultés dans les travaux privatifs des copros : l'AG entérine la demande, ais on ne sait plus quoi.
La loi devrait imposer d'archiver au même endroit 1 convocation complète liée à 1 PV. (perso, c'est ce que je pratique, cela fait du papier et/ou du .pdf mais pour moi c'est plus clair) |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 24 juin 2018 : 08:50:44
|
La comptabilité doit être également conservée sur dix ans.
Idem pour le dossier complet de l'assemblée.
Donc pas de problème.
|
|
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 24 juin 2018 : 10:01:09
|
Je ne suis absolument pas d'accord sur le fait de ne pas donner certains chiffres dans le PV.
Pour les raisons suivantes
1) les annexes, c'est du chinois pour la plupart des copropriétaires. En mettant des chiffres, ils savent ce qu'ils approuvent
2) certes le syndic est censé garder 10 ans les pièces comptables, et AVEC les PV.... sauf qu'il ne le fait pas forcément. Donc vos chances de les retrouver un , deux ou trois ans après sont quasiment de ZERO. Et de moins ZERO si vous avez changé de syndic.
3) Si votre syndic est un ******, sans chiffres dans le PV, qu'est-ce qui l'empêche de modifier les annexes APRES le vote ? Absolument rien. Et pour prouver quelles étaient les annexes jointes, celles que les rarissimes copros qui gardent les convocs produisent ou celles que le syndic produit, je vous souhaite bonne chance. Un de nos ex-syndics a fourni au successeur un relevé de dépenses différent de celui joint aux convocations. Avec bien sur dedans des dépenses que n'aurions JAMAIS approuvé.
4) le syndic donne un état des répartitions individuelles qui n'est qu'un solde au dernier jour de l'exercice incluant l'imputation des consos individuelles, les éventuels trop ou moins perçus de provisions, et la répartition du solde l'exercice. Impossible avec ça de comprendre quelque chose. On demande donc aux gens d'approuver des comptes sans savoir si on ne leur a pas imputé, par exemple une consommation d'eau erronée.
Donc, oui, chez nous on met tout ça, et DANS LE PROJET DE RESOLUTION, ce qui laisse 21 jours pour voir et rectifier les éventuelles erreurs. On met même, pour tout vous dire, et parce qu'on n'est pas un très gros immeuble, la TOTALITE du relevé de dépenses. Ce qui nous permet d'y rajouter, bien que ça ne plaise pas au syndic , les honoraires privatifs dont il prétend depuis des lustres, comme TOUS les syndics, qu'il n'a pas à les faire figurer dans le relevé de dépense. Il produit donc, comme TOUS les syndics, une comptabilité infidèle, puisque ne répertoriant pas TOUTES les dépenses du syndicat.
Et on compte bien continuer
- les proprios sont ravis de comprendre ce qu'ils approuvent
- les syndics ne sont plus tentés de vous faire repasser un ou deux exercices plus tard une facture déjà payée, en comptant que vous aurez perdu ou jeté les convocations.
- et on se prend plus la tête lors du contrôle des comptes à farfouiller dans X documents. Tout le nécessaire est dans le PV.
Le PV, c'est le SEUL document que vous êtes à peu près sur de ne pas voir égaré, changement de syndic ou pas.
C'est aussi le document que le vendeur est obligé de fournir aux acquéreurs.
Donc mon principe, c'est que je dois pouvoir y retrouver les données essentielles dont j'ai besoin, sans avoir à engager un avocat pour faire une procédure en récupération de pièces auprès d'un syndic qui de plus peut très bien prétendre ne plus les avoir. |
|
|
Édité par - Viviane le 24 juin 2018 10:09:59 |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 24 juin 2018 : 10:19:23
|
Il me paraît utile de donner dans le texte au PV de la résolution d'approbation des comptes :
- le montant des dépenses courantes,
- le montant de l'excédent ou de l'insuffisance à répartir pour ces dépenses courantes,
- le montant des dépenses travaux exceptionnels,
- le montant de l'excédent ou de l'insuffisance à répartir pour ces dépenses travaux exceptionnels,
mĂŞme si ce sont les mĂŞmes que ceux des annexes.
Cette redondance permet aux copropriétaires de vérifier qu'ils comprennent bien les annexes (insuffisance = déficit) et cela permet de garder une trace des montants essentiels de l'exercice pour les raisons données par Viviane. Cela a aussi l'intérêt pédagogique de montrer que l'approbation des comptes n'est pas une obligation administrative automatique mais bien une décision de l'AG avec impacts : refuser éventuellement une ligne de dépense et autoroiser le syndic à répartir excédents et/ou insuffisances.
Cdlt. Louis92.
|
Édité par - Louis92 le 24 juin 2018 10:20:06 |
|
|
|
8
Posté - 24 juin 2018 : 10:53:50
|
Sur l'aspect pédagogique, je me permets de faire remarquer que personne ou presque ne lit le PV d'ag.
Par ailleurs, ce n'est pas dans le PV qu'on trouve les répartitions mais à la fois dans les annexes et si et si seulement il y a eu un refus ou des réserves dans le PV.
Enfin, le PV n'est pas formellement envoyé à tout le monde au contraire de la convocation. Le législateur n'a donc non suelement pas donné au PV de fonction pédagogique ni d'archivage, mais il sous-entend que celui qui assiste a l'AG et vote pour totues les résolutions adoptées se contente de ses nbotes en assemvéle et de la convocation.
citation: Le PV, c'est le SEUL document que vous êtes à peu près sur de ne pas voir égaré, changement de syndic ou pas. D<u côté des décisions, certes oui? EN pratique au dela de dix ans, sauf absence de change ment de syndic, les PV antérieurs sont systématiquement perdus.
SI on parle d'archive, la compta est aussi importante que les PV ou la convocation avec ses pièces annexes Il est illusoire de conserver la mémoire du syndicat en utilisant le PV comme élément d'archive.
Je concois certes les divers arguments, pédagogie tout comme archivage du minimum, mais la loi ne dit ni l'un ni l'autre et le syndicat qui renvoie implicitement ou explicitement aux comptes pour le buget ou les budgets approuvés n'est en rien contraire a la loi. |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 24 juin 2018 : 11:13:08
|
|
citation: Sur l'aspect pédagogique, je me permets de faire remarquer que personne ou presque ne lit le PV d'ag.
Ben chez nous, tous les présents à l'AG le lisent forcément, puisqu'il s'affiche à l'écran AVANT le vote.
J'ose espérer que chez vous aussi les gens lisent les résolutions AVANT de voter.
Par ailleurs, les gens ne lisent que peu les annexes, qu'ils ne comprennent pas, donc c'est pas un argument. C'est de toute façon, et de façon générale, pas un argument de ne pas informer les gens au motifs qu'ils ne liraient pas l'information.
Pas plus tard qu'hier, j'ai renvoyé dans les cordes un nouveau copro qui se plaignait de ne pas avoir été informé par le vendeur des travaux en partie privative votés en lui pointant dans le PV(que le vendeur était obligé de fournir) les deux paragraphes où sont lot était nommément cité. On n'était pas obligés de détailler dans le PV, puisqu'il y avait des devis, avec des n°s de colonne dont il nous a fallu plusieurs heures pour comprendre où elles passaient.
Et bien on l'a fait quand même, et je m'en félicite. Que les gens lisent ou pas, c'est leur problème, pas le mien.
citation: Par ailleurs, ce n'est pas dans le PV qu'on trouve les répartitions mais à la fois dans les annexes et si et si seulement il y a eu un refus ou des réserves dans le PV.
Vous trouvez dans le PV ce que vous y mettez. Donc si vous n'y mettez pas le montant par clé, ben non, vous l'y trouverez pas...
citation: Enfin, le PV n'est pas formellement envoyé à tout le monde au contraire de la convocation.
Qu'il soit ou pas envoyé en RAR on s'en moque. Il est envoyé. Et c'est la seule chose que pas mal de copros gardent. Dans mon tiroir, j'ai plus de 20 ans de PV, que je gardais bien avant d'être au CS.
Et chez nous, il est directement envoyé "certifié conforme à l'original".
citation: Le législateur n'a donc non suelement pas donné au PV de fonction pédagogique ni d'archivage, mais il sous-entend que celui qui assiste a l'AG et vote pour totues les résolutions adoptées se contente de ses nbotes en assemvéle et de la convocation.
Ca c'est votre interprétation de la volonté du législateur. Perso, ce que le législateur voulait, je m'en moque. Ce qui m'intéresse, c'est ce qu'il a écrit. Et il n'impose absolument aucun contenu spécifique aux résolutions
citation: EN pratique au dela de dix ans, sauf absence de change ment de syndic, les PV antérieurs sont systématiquement perdus.
Non, pas forcément. Ils sont collés dans un registre. Vous allez donc retrouver à minima le registre en cours, et il est souvent largement assez épais pour contenir plus de 10 ans de PV...
citation: SI on parle d'archive, la compta est aussi importante que les PV ou la convocation avec ses pièces annexes Il est illusoire de conserver la mémoire du syndicat en utilisant le PV comme élément d'archive.
Tout d'abord j'ai jamais prétendu qu'il faille jeter le reste.
Et ensuite, je ne vois pas ce qu'il y aurait d'illusoire à garder une mémoire dans le PV plus qu'avec les autres docs. C'est sans doute aucun moins illusoire avec le PV. Ou alors, dites carrément, qu'il est illusoire de garder une mémoire tout court...
citation: Je concois certes les divers arguments, pédagogie tout comme archivage du minimum, mais la loi ne dit ni l'un ni l'autre et le syndicat qui renvoie implicitement ou explicitement aux comptes pour le buget ou les budgets approuvés n'est en rien contraire a la loi.
Je n'ai jamais dit non plus qu'il Ă©tait contraire Ă la loi de ne mettre aucun montant... j'ai meme dit le contraire dans mon premier post. |
|
|
Édité par - Viviane le 24 juin 2018 11:28:29 |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 24 juin 2018 : 12:05:47
|
Je suis d'accord avec Viviane.
Par contre, je pense que de ne pas mettre le montant dans ce type de résolution rend illicite cette résolution, car le montant et l'exercice sont les éléments essentiels de la résolution.
En effet, l'ODJ et les annexes ne sont que des projets, et seul le PV d'AG est à même de définir la somme arrêtée pour l'exercice.
Si on suit le raisonnement de ne pas rendre obligatoire ce type d'information car la loi ne le précise pas, il ne serait donc pas obligatoire de mettre le montant que voterait l'AG pour le budget provisionnel, et pourquoi pas le montant du devis choisit dans le cadre de travaux...
|
|
|
|
11
Posté - 24 juin 2018 : 12:38:51
|
|
citation: Ben chez nous, tous les présents à l'AG le lisent forcément, puisqu'il s'affiche à l'écran AVANT le vote.
J'ose espérer que chez vous aussi les gens lisent les résolutions AVANT de voter. Viviane, on revendique un aspect pédagogique, mais on, ce n'est pas moi. Pour ma part je pense que les copropriétaires sont majeurs et vaccinés, et que c'est à eux de prendre leurs risques, et je me garderais de mettre en oeuvre des aspects pédagogiques;
EN revanche, je constate, et ce dans plusieurs propriétés, que la plupart des coproréitaires n'ont pas lu l'ordre du jour avant de venir. C'est un fait.Je le déplore
Tant mieux si c'est différent chez vous.
citation: Ca c'est votre interprétation de la volonté du législateur. Perso, ce que le législateur voulait, je m'en moque. Ce qui m'intéresse, c'est ce qu'il a écrit. Et il n'impose absolument aucun contenu spécifique aux résolutions Que vous vous en moquiez, peu importe. Qu'il n'impose pas de contenu, c'est un constat, et du constat on intuite que le législateur a eu la volonté ... de ne pas imposer de contenu.
ET la boucle est bouclée.
citation: Et ensuite, je ne vois pas ce qu'il y aurait d'illusoire à garder une mémoire dans le PV plus qu'avec les autres docs. Ce qu'il t a d'illusoire, c'est que Viviane partie, un autre va faire autrement.
Ce que vous exposez est la manière de faire de Viviane qui veut plus que la loi. Je le note, mais je n'en fais rien de plus.
citation: Sunbird a écrit: Je pense que de ne pas mettre le montant dans ce type de résolution rend illicite cette résolution, car le montant et l'exercice sont les éléments essentiels de la résolution. On approuve les comptes, et la vous parlez d'approuver un résultat ou plutot un chiffre du résultat.
SI la loi exige que le chiffre apparaisse (traduction du terme licite) la loi Ă©nonce: Le chiffre xxx doit apparaitre.
Autre formulation: Faute de citer le montant du budget, .... alors il se passe quelque chose.
Ici il n'y a absolument aucune raison pour que l'absence d'un des centaines de chiffres de la comptabilité dans le PV rende non valable la résolution.
citation: Si on suit le raisonnement de ne pas rendre obligatoire ce type d'information car la loi ne le précise pas, il ne serait donc pas obligatoire de mettre le montant que voterait l'AG pour le budget provisionnel, et pourquoi pas le montant du devis choisit dans le cadre de travaux... Cherchez peut-etre une jurisprudence. |
 |
| Signature de ribouldingue |
|
 |
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - ribouldingue le 24 juin 2018 12:49:52 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 24 juin 2018 : 13:11:15
|
|
citation: citation:
Viviane : Et ensuite, je ne vois pas ce qu'il y aurait d'illusoire à garder une mémoire dans le PV plus qu'avec les autres docs.
Ribouldingue : Ce qu'il t a d'illusoire, c'est que Viviane partie, un autre va faire autrement.
Et bien il y aura au moins la mémoire de ce qui s'est passé du temps de Viviane, voire d'autres qui continueront peut-être comme elle après son départ...
citation: Ce que vous exposez est la manière de faire de Viviane qui veut plus que la loi. Je le note, mais je n'en fais rien de plus.
Tout comme ce que vous exposez est la manière de faire de Ribouldingue, et si j'en crois certains autres intervenants, je suis très loin d'être la seule à trouver que ce n'est pas la meilleure.
Laissez donc la loi où elle est, puisqu'elle est muette sur le sujet, et ne confondez pas vous aussi l'absence d'obligation (que pour ma part je déplore) de mettre telle ou telle info dans une résolution avec une interdiction de le faire.
Dans votre copro, Ribouldingue parti on fera peut-ĂŞtre autrement.
Et peut-être même avant si vous êtes un jour confronté, comme ce fut notre cas, à un syndic qui bidouille les pièces comptables APRES le vote de l'AG... |
|
|
Édité par - Viviane le 24 juin 2018 13:15:33 |
|
|
|
13
Posté - 24 juin 2018 : 13:40:43
|
Et si on répondait à la question de Sunbird?
Y'a t'il obligation à citer les chiffres dans le texte de la résolution votée faute d'irrégularité?
On se fout du reste. |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 24 juin 2018 : 13:47:33
|
Sunbird a eu sa réponse au post 1, écrit par bibi... : c'est pas illégal de ne mettre aucun chiffre
Sauf Ă ce que quelq'un trouve une jurisprudence disant le contraire.
Personne ne vous a obligé à écrire les posts que vous avez écrit pour expliquer que mieux valait ne mettre aucun montant... |
|
|
Édité par - Viviane le 24 juin 2018 13:52:03 |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 24 juin 2018 : 13:50:23
|
Il y a obligation de joindre toute une série de documents ; annexes, projet de répartition, liste débiteurs / créditeurs... avec des tas de chiffres !!!
Mais tant qu'à faire, rappeler le montant de charges et le budget dans le texte de la résolution semble en effet une bonne habitude et pratique ! |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 24 juin 2018 : 14:49:03
|
Il est affirmé plus haut (peu importe les auteurs) :
"..... Ici c'est manifestement en cas d'approbation le document soumis à approbation. Laissons le document dire les chiffres. Les seuls chiffres vrais et forcément vrais y sont."
"L'approbation porte sur l'intégralité des données fournies par les documents joints à la convocation en ce compris la répartition des charges."
"Par ailleurs, ce n'est pas dans le PV qu'on trouve les répartitions mais à la fois dans les annexes et si et si seulement il y a eu un refus ou des réserves dans le PV. "
Selon ce dernier, l'AG peut refuser des dépenses jugées non conformes et/ou non collectives.
Ceci à rapprocher de ce sujet ...., la partie abordant l'approbation des comptes et le refus de certaines dépenses.
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=2
A lire certains, il n'est pas possible de rejeter quoi que ce soit des sommes mentionnées sur les documents.
Quant à la répartition, il est 'amusant' de lire qu'elle procède de ce qui est mentionné dans les annexes.
Je croyais que la répartition des dépenses et donc des charges était prévue conventionnellement par le RDC, que le syndic doit respecter et appliquer (L.18).
Mais peut ĂŞtre que je me trompe ....
Sur le fond de la question : l'AG doit rappeler la somme globale des dépenses telles qu'elles sont approuvées, somme à répartir.
Dans le genre :
"L'AG approuve les comptes de l'exercice ...... (écoulé) pour un montant de dépenses de ..... €, à répartir comme il convient entre chacun des lots."
Somme globale approuvée incluant les rejets, ajouts, rectifications qui auraient pu être apportés par l'assemblée après avis du CS, du syndic, et le débat qui s'en est suivi.
Ribouldingue :
"En cas d'erreur, qu'est-ce qui fait foi ?"
Le PV d'AG rapportant la résolution et le sens de la décision. Vous en connaissez d'autre ? |
Édité par - Gédehem le 24 juin 2018 15:08:52 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 24 juin 2018 : 15:08:23
|
Quand le CS a procédé à un contrôle sérieux des comptes, il est vrai qu'il n'y a rien à retirer des documents annexés à la convocation.
|
|
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 24 juin 2018 : 15:10:47
|
 De plus en plus 'amusant' ...
Si le Cs relève des erreurs ou anomalies, c'est donc que son contrôle n'était pas sérieux .... ?
Mais sur le fond, vous avez raison : lorsque le CS procède à un contrôle sérieux et pointe des erreurs ou anomalies, il appartient au syndic de les rectifier, rectification avant notification des documents pour l'AG..
Ce n'est que lorsqu'il n'y procède pas que l'AG, sur avis du CS, peut décider de ces rectifications, voire rejets. |
Édité par - Gédehem le 24 juin 2018 15:14:31 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 24 juin 2018 : 15:16:50
|
|
citation: Quand le CS a procédé à un contrôle sérieux
Et que le syndic a bien voulu procéder aux rectifications demandées...
citation: il est vrai qu'il n'y a rien à retirer des documents annexés à la convocation.
Ce qui n'empêche nullement de rappeler dans la résolution à minima le montant total des dépenses... et plus si affinités...
PS : Gedehem, là encore vous interprétez n'importe comment ce que les gens disent... Personne n'a prétendu, pas plus dans ce fil que l' autre, que l'AG ne puisse rejeter certaines des dépenses présentées par le syndic. |
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 24 juin 2018 : 15:19:24
|
95 % des factures retirées de la répartition et parquées Dieu seul sait où y demeurent pendant des années.
Il faut donc aborder cette discussion avec humilité.
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Approbation des comptes sans le montant 
