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sentinelle
Contributeur débutant
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 Posté - 02 juil. 2018 : 17:04:08
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Bonjour,
Un syndic peut-il faire voter une résolution intitulée "coût de gestion des travaux et des actes administratifs par le syndic", fixant un pourcentage de suivi des travaux de 3.5% du montant total TTC des travaux.
Cette résolution si elle est votée, "s'appliquera sur tous les travaux votés ou non durant l'AG, les mises à jour du R. de C. et les actes administratifs en dehors de ceux définis dans le contrat de syndic et qui font l'objet d'un forfait particulier".
J'ajoute qu'aucuns travaux n'est prévu dans l'immédiat.
Merci pour les réponses
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 02 juil. 2018 : 17:28:33
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Bonjour,
Absolument pas, c'est parfaitement illégal. A plusieurs titres :
citation: s'appliquera sur tous les travaux votés ou non durant l'AG
Le syndic n'a pas à percevoir d'honoraires sur les travaux d'entretien courant, non votés par l'AG. Ca fait partie du forfait.
citation: les mises à jour du R. de C. et les actes administratifs en dehors de ceux définis dans le contrat de syndic et qui font l'objet d'un forfait particulier
Et ça ça veut rien dire non plus.
En gros votre syndic tente de contourner l'interdiction de prévoir au contrat un pourcentage d'horaires travaux, ET l'interdiction de prévoir d'autres honoraires (en dehors des travaux) que ceux prévus par le contrat type.
Voir art 18-1A
citation: Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
Cette tentative est tellement stupéfiante qu'à votre place j'enverrais un exemplaire à l'ARC, ça ferait il me semble, un bel "ABUS".
Ainsi qu'un petit RAR au CS et au syndic pour indiquer que vous contesterez la résolution en justice si elle est adoptée. |
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Posté - 02 juil. 2018 : 17:55:03
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Les honoraires pour travaux se votent au coup par coup lorsque cela s'avère nécessaire sur un point précis et nn comme cela semble être le cas chez vous de façon générale.
PS : ces honoraires s'expriment en HT sur le HT des travaux.... |
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paraclitique
Contributeur actif
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3
Posté - 06 juil. 2018 : 19:20:28
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Est ce possible de panacher ?
notre syndic nous fait voter :
vacation pour la tranche de 0 à 1500€ (HT)
puis 4% jusqu'Ă 4000
et ensuite 2%jusqu'Ă 8000
puis 1%
avec en outre assistance de la copropriété aux réunion de chantier : vacation horaire
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Louis92
Contributeur vétéran
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2795 message(s)
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4
Posté - 06 juil. 2018 : 19:37:49
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paraclitique citation: Est ce possible de panacher ?
notre syndic nous fait voter :
vacation pour la tranche de 0 à 1500€ (HT)
puis 4% jusqu'Ă 4000
et ensuite 2%jusqu'Ă 8000
puis 1% Vous avez eu une réponse dans un autre sujet : il faut déterminer le montant en absolu (en €) des honoraires pour chacun des travaux. Cela fera en % ce que cela fera pour chaque cas :
- 300 € pour le travail de 3.000 € donc 10%,
- 200 € pour le travail de 8.000 € donc 2,5%,
- 200 € pour le travail de 20.000 € donc 1%.
Les syndics ne doivent pas proposer de voter un tel barême : cela n'a pas de sens et c'est sans doute pour cela que c'est illégal.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 06 juil. 2018 : 19:47:20
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Normalement, le syndic fait voter ses honoraires après que les travaux aient été votés. Donc le montant des travaux est connu à l'euro près, pourquoi le syndic fait des tranches cela sent l'arnaque..... ou bien etes vous en train de nous dire qu'il fait voter une résolution, en général, pour tous les travaux à venir ?..... |
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paraclitique
Contributeur actif
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Posté - 06 juil. 2018 : 20:14:41
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non, notre syndic ne nous présente pas cette résolution de façon générale, j'ai bien compris que ce n'est pas légal
il présente une telle résolution après le vote de chaque chantier
et donc nous votons sans que le calcul ne nous soit présenté
je calcule de tête le pourcentage, et je me rends compte que plus on décompose les travaux plus on paye
exemple :
entretien de taille d'arbres sur le jardin
1 000€ arrivent 2 années de suite, pour des travaux qui aurait pu être fait en même temps
mais peut ĂŞtre est ce pour Ă©taler les frais ?
Ou pour rester sous le seuil des 1200 € qui demande (résolution votée) 2 devis ?
Ces frais administratifs, cette résolution qui revient nous conduit à payer plus de 10% sur les "petits travaux"
auxquels s'ajoutent des vacations de réunion même si la dite réunion consiste à venir saluer le monsieur qui va tailler les arbres
Ce n'est pas ma conception d'une réunion, une réunion pour moi il y a quelque chose à discuter, pas simplement la courtoisie de saluer un prestataire
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Édité par - paraclitique le 06 juil. 2018 20:18:08 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 06 juil. 2018 : 21:05:29
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citation: plus on décompose les travaux plus on paye Exact ! C'est une attitude irrespectueuse dun syndic vis-à -vis de son CS. Donc le CS doit s'efforcer de faire regrouper les travaux d'un même métier et à réaliser dans un même délai lors de la mise au point de l'odj de l'AG. Une relation normale avec un syndic résoud cela. Mais si le syndic est de mauvaise foi, il faudra penser à en changer et/ou à voter les honoraires raisonnables correspondant aux travaux regroupés.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 07 juil. 2018 : 07:24:54
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citation: entretien de taille d'arbres sur le jardin
1 000€ arrivent 2 années de suite, pour des travaux qui aurait pu être fait en même temps
IL faut aussi se poser la question si ces travaux ne seraient pas de l'entretien courant.
A mon avis tout Ă fait personnel :
* élagage ou entretien de taille pour des arbres : budget de gestion courante à intégrer dans le même budget, donc pas d'honoraires
* abattage d'un arbre : opération exceptionnelle, donc honoraires
Le syndic n'a pas Ă faire voter Ă chaque fois des honoraires par tranches de travaux.
Rappel : dans la résolution on devrait (à mon avis) préciser les activités que l'on attend du syndic en contra partie des honoraires. On ne vote pas des honoraires pour dire on vote des honoraires tout simplement...... |
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paraclitique
Contributeur actif
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Posté - 08 juil. 2018 : 14:43:56
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Quels sont les critères de dépenses "d'entretien courant" ?
Est ce des dépenses qui reviennent régulièrement (même si c'est pas toutes les années) ?
est des dépenses de faible coût ?
suite à la réponse de Rambouillet,
je me dis que ce qui revient régulièrement même si c'est qu'une année sur 2, peut difficilement être compris comme exceptionnel
D'autant que s'agissant d'arbres et arbustes, il n'y a pas de surprise, on sera bien obligé de les tailler chaque année ou un an sur 2
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Posté - 08 juil. 2018 : 15:23:36
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citation: Article 44
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Pour moi la taille régulière des arbres est de l gestion courante, car cela concoure à la maintenance des parties communes |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 08 juil. 2018 : 18:11:40
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Le terme de maintenance est très curieux appliqué aux arbres pour leur taille ou élagage. Par contre, s'agissant d'une périodicité de 2 ans, l'AG de l'année n vote le budget de l'année n+1, il paraît logique de considérer que des travaux de périodicité de 2 ans soient traités comme des dépenses courantes. Les arbres en sont. Le nettoyage de surfaces comme celle d'un garage souterrain en est aussi.
Tailler ou élaguer peut être considéré comme un travail proche du travail de remplacement d'un "consommable" comme un bloc d'éclairage de sécurité ou un extincteur, consommables logiquement financés par le budget "dèpenses courantes".
Cdlt. Louis92. |
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paraclitique
Contributeur actif
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Posté - 08 juil. 2018 : 22:14:38
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merci bien, le sujet se clarifie pour moi,
j'archive pour le futur CS (l'année prochaine on renouvelle le CS et je sens du changement dans notre groupe)
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 08 juil. 2018 : 22:28:58
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l'élagage dans une copro où je suis a son poste de charge annuel, donc pas de pourcentage pour le syndic, par contre ce sont des charges non récupérables.
Dans les différentes copro où je suis au CS, je mets un point d'honneur à systématiquement faire baisser le pourcentage que se prend le syndic pour les travaux.
Que ce soit 3 ou 4 ou 5 % je les ramène à 2%, voire 0 si les travaux sont inférieurs à 1000€ ... mais chacun fait comme il veut, ou comme il peut  |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 08 juil. 2018 : 23:18:21
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Comme souvent, "la loi' fixe un seuil généralement protecteur.
Ici pour préciser ce qui relève du budget prévisionnel ou non.
Rien n'empĂŞche de faire autrement, les parties Ă©tant d'accord.
Ou ici de considérer comme 'entretien courant' tels travaux d'entretien revenant cycliquement, même si ce n'est pas tous les ans, tel l'élagage des arbres, ou le remplacement des ampoules.
Lesquelles ont la fâcheuse tendance à griller bien avant les 10.000 h de fonctionnement indiquées sur la boite ....
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Édité par - Gédehem le 08 juil. 2018 23:20:25 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 juil. 2018 : 15:26:53
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L'article 18-1-A de la loi dit :
Il n'y a d'honoraires spécifiques que pour les travaux mentionnés à l'article 14-2 de la loi et votés par l'assemblée en vertu des articles 24, 25 , 26, 26-3 et 30.
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honoraires syndic 
