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PBN
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 Posté - 21 juin 2018 : 15:50:44
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La porte cochère de notre immeuble est défectueuse. Elle ne ferme plus et donc l'immeuble est ouvert à tout vent.
Le syndic a informé les copropriétaires de tentatives de cambriolage.
La période des vacances arrive et le risque est multiplié.
Le changement de cette porte peut il rentrer dans la catégorie travaux urgents ?
En d'autre terme y a t'il lieu de convoquer une AG exceptionnelle pour engager ces travaux.
Merci pour votre éclairage.
PBN
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 21 juin 2018 : 16:14:43
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S'agit-il de réparer quelque chose ou de tout remplacer : porte, serrure et éventuellement huisserie ?
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PBN
Contributeur actif
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 2
Posté - 21 juin 2018 : 16:34:43
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Il s'agit de remplacer toute la porte vitrée. Devis d'environ 15000 € |
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Posté - 21 juin 2018 : 17:22:14
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La mesure conservatoire est urgente, maintenir un accès sécurisé.
Le rempalcement total nécessitant des devis doit être reporté à une AG. |
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Gédehem
Pilier de forums
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4
Posté - 21 juin 2018 : 17:28:07
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Il y a toujours lieu de convoquer une AG pour décider de ces travaux.
Selon la procédure "urgence" en cas d'urgence, soit sans délai (2 jours).
Ou selon la procédure 'normale', délai de 21 jours (23 en pratique).
Avec dans les 2 cas l'obligation de fournir un devis, remis en séance pour l'AG en urgence, notifié avec la convocation pour l'AG normale.
Sur le principe, les travaux que vous exposez ne relèvent pas de l'urgence défini par le juge. L'immeuble ne va pas s'écrouler, les lots sont fermés et en sécurité, les biens et personnes sont préservés.
Le fait qu'il puisse y avoir éventuellement des cambriolages est sans effet.
D'autant que la dite porte est sans doute défectueuse depuis pas mal de temps, vétuste, son entretien peut être défectueux, qu'elle ne ferme plus n'ayant rien de surprenant de ce fait..
Point qui relevait de l'entretien général de l'immeuble, bien des syndicats se préoccupant peu des portes, de leurs serrures ....
Rien à voir avec la canalisation d'eau de l'immeuble qui saute un samedi soir, ou la partie de toit qui s'envole un jour de tempête ...
Certes, les vacances approchent ...
Mais s'agissant d'entretien courant, la décision relève de la majorité art.24 : il suffit que 2 soient présents pour voter.
Il faut que le CS se saisisse de l'affaire pour ne pas choisir n'importe quoi.
En ne confondant pas "urgence" prévue par les textes, avec "très rapidement" comme l'entendent les copropriétaires...  |
Édité par - Gédehem le 21 juin 2018 17:32:41 |
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PBN
Contributeur actif
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5
Posté - 21 juin 2018 : 18:03:50
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Pour vous, convoquer une AG exceptionnelle sous 8 jours avec devis, n'est pas possible ?
Quel risque y a t'il de le faire ?
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Gédehem
Pilier de forums
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6
Posté - 21 juin 2018 : 18:20:12
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C'est comme ignorer un feu rouge : ou ça passe ou ça casse, mais c'est interdit.
AG 'exceptionnelle', cela n'existe pas. Pour une AG, c'est 21 jours de délai, point. |
Édité par - Gédehem le 21 juin 2018 18:22:53 |
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PBN
Contributeur actif
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7
Posté - 21 juin 2018 : 19:24:58
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Si je résume votre point de vue:
Pour ces travaux le caractère d'urgence ne pourrait être retenu par un juge.
Le syndic ou le Conseil Syndical peut convoquer une AG extraordinaire en respectant le délai de 21 jours (du fait du caractère non ugent) avec des devis sur le remplacement de la porte.
Le vote de ces travaux se faisant à la majorité de l'article 24.
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nefer
Modérateur
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8
 Posté - 21 juin 2018 : 20:54:21
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de plus il est fort possible qu'il y ait un delai de 5 semaines si c'est du sur mesure |
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Viviane
Pilier de forums
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9
Posté - 21 juin 2018 : 21:42:04
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Bonjour,
Honnêtement, déjà , 15000€ (!!!) une porte, ça mérite réflexion ET d'autres devis.
Ca mérite aussi d'étudier à fond s'il est nécessaire de la changer entièrement.
Commencez par contacter vous même une entreprise pour faire des devis.
Ensuite, l'argument des cambriolages est spécieux. Ce qui retient VRAIMENT les cambrioleurs, c'est une bonne porte longue à ouvrir dans chaque appartement.
C'est pas la porte d'entrée de l'immeuble qui arrête un pro.
Donc une AG convoquée en urgence pour ça, franchement... c'est très limite, même si seul un juge peut décider de ce qui est urgent ou pas. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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10
Posté - 21 juin 2018 : 22:15:16
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PBN, votre porte d'entrée est vitrée ? fermeture magnétique ? ce prix me semble exagéré |
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Posté - 22 juin 2018 : 07:21:47
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Et attention, si la nouvelle porte est différente de l'actuel dans sa conception (exemple passage de bois à alu), la majorité devient l'article 25 sans passage par le 25-1, car c'est de la "modification".
Mais moi aussi, je confirme pas de caractère d'urgence pour cette porte : délai 21 jours avec plusieurs devis et 15000 € pour moi il doit y avoir modification.... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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12
Posté - 22 juin 2018 : 10:07:45
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Le cas présenté par PBN est étonnant : la fonction "fermeture" de la porte serait passée en quelques jours d'opérationnelle à irrécupérable pour chacun de ses composants (battants, pivots ferme-porte, serrure et peut-être huisserie) !
D'habitude, les portes se dérèglent petit à petit sur des mois, la fermeture rate 1 fois sur 20 jusqu'à 1 fois sur 2. La cause est un composant : le pivot ferme-porte une année (à régler ou changer), une pièce de la ventouse qui s'est dé-serrée une autre année, un mauvais contact électrique une autre fois.
Là , personne ne se serait plaint avant et pendant l'AG des défauts de fermeture à répétition et personne n'aurait eu l'idée de budgéter le remplacement d'un composant ?
Que s'est-il donc passé pour en arriver à proposer de tout changer à l'identique pour 15.000 € ?
Pourquoi le remplacement d'un composant (ferme-porte, serrure) ne suffirait-il pas ? il n'y aurait alors pas besoin d'AG pour décider de réparer la porte et la décision de tout refaire pourrait être reportée à l'AG de l'année prochaine.
Cas de figure vraiment étonnant.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 22 juin 2018 : 10:51:02
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Nous agréons tout je pense au commentaire de Louis92:
Avec les éléments techniques four is, il n'y a non seulement aucune urgence à dépenser 15 000 € mais il y a en outre des justification à fournir à la fois au montant de ce devis d'un côté et à l'urgence prétendue de l'autre.
Un système de ce genre qui défaille ne le fait que de manière rarissime sans signal avant-coureur, et de plus une porte d'accès, quelque taille qu'elle ait, ne vient pas à défaillir pour toutes ses focntions en quelques heures. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2018 : 11:08:17
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Bien d'accord avec Louis : il s'agirait d'un très classique cas de défectuosité en raison d'un défaut d'entretien, ou de vétusté.
Il y avait 'urgence' à s'en occuper avant que ça casse ...
"si la nouvelle porte est différente de l'actuel dans sa conception (exemple passage de bois à alu), la majorité devient l'article 25 sans passage par le 25-1, car c'est de la "modification".
Le changement d'un équipement vétuste, dégradé, qui ne rempli plus ce pour quoi il est fait, par un tout neuf d'un modèle différent et moderne relève de l'entretien courant, art.24.
Ainsi de la vieille porte cochère en chêne massif modèle 1832 qu'il faut pousser à la main devenue vétuste et qui ne ferme plus par une porte cochère modèle 2018 en kevlar pilotée par satellite sur claquement de doigts..
Ou de la vieille chaudière vétuste en panne tous les 4 matins remplacée par une toute neuve pilotée par ordinateur.
Ceci étant, 15000 € la porte vitrée ....
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Édité par - Gédehem le 22 juin 2018 11:16:00 |
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Posté - 23 juin 2018 : 07:41:40
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si la nouvelle porte change l'aspect extérieur (passage de bois en alu), à mon avis, cela relève de la majorité 25... car on peut remplacer une porte en bois par une porte en bois dans le cadre de l'entretien courant, majorité 24.
Après les fonctionnalités supplémentaires comme celle de la piloter par satellite, c'est vrai on s'en moque un peu, sauf qu'à mon avis il faudra aussi la majorité 25 pour financer le satellite et son lancement (avant qu'il ne retombe sur le batiment..... )  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 juin 2018 : 11:29:56
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Pas du tout.
C'est bien connu pour le remplacement des vieilles fenêtres en bois vétustes par des fenêtres en alu ou PVC triple vitrage. Entretien courant
Ne pas confondre amélioration de confort, celle attendue, avec l'amélioration des textes : il s'agit là de création, d'éléments nouveaux.
Remplacer une porte vétuste qui ne répond plus à son objet par une autre qui ferme très bien et même mieux : entretien courant.
C'est comme les travaux "urgents" et ... "urgents".
Ne pas confondre ce qui doit être fait dans l'instant, sans attendre, et ce qui doit être fait rapidement, dans un bref délai ... |
Édité par - Gédehem le 23 juin 2018 11:32:51 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 23 juin 2018 : 11:46:02
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Si le changement d'aspect est notable, il faut effectivement recueillir la majorité de l'article 25. Remplacer une porte en bois vétuste par une porte en bois moderne, même légèrement différente d'aspect, se décide à la majorité de l'article 24, mais remplacer une porte en bois vétuste par une porte vitrée constitue une modification affectant notablement l'aspect extérieur de l'immeuble ce qui se décide à la majorité de l'article 25. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 juin 2018 : 18:59:46
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Il y a urgence dès que la "fermeture" de l'immeuble n'est plus assurée.
En cas d'urgence, prévu par l'article 9 al. 2 du décret, il n'existe aucun délai de convocation. Il est même possible de ne pas joindre de devis à la convocation.
Pour autant : attention ! le syndic doit tout faire pour que les copropriétaires soient informés par tous les moyens possibles.
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paraclitique
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Posté - 26 juin 2018 : 20:23:33
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Bonjour,
15 000€ c'est une somme qui donne à prendre le temps
Si la porte cochère donne sur une rue, la modifier ne demande-t il pas également le Ok de la mairie, (autorisation de travaux ou permis de construire), la façade étant modifiée ? |
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PBN
Contributeur actif
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Posté - 06 juil. 2018 : 15:47:57
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Je reviens sur le changement de cette porte.
Le Conseil Syndical s'est réuni en urgence avec le Syndic.
Il a convoqué une AG spéciale sous 8 jours prétextant l'urgence et le Syndic a lancé un appel de fonds sous couvert du CS sans préjuger de la décision de l'AG de remplacer cette porte.
Tout ceci est il bien légal.
AG spéciale sous 8 jours (et non 21), Appels de fonds de 30% du devis le moins disant sans se soucier du vote de l'AG souveraine tout ceci en s'appuyant sur le Conseil Syndical qui à mon sens n'a aucun pouvoir de décision en la matière.
PBN |
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Porte cochère défectueuse Travaux urgents ? 
