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piscvau
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 Posté - 03 juil. 2018 : 14:42:16
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Bonjour
J'ai récemment acheté un appartement en copropriété. la copropriété fait partie d'une AFUL dont la mission est principalement la gestion, l'entretien et le fonctionnement des ouvrages communs aux copropriétés de la ZAC, principalement des parkings mas pas seulement.
Les statuts ont été rédigés par un notaire en 1999 et n'ont jamais été mis à jour.
L'AFUL n'est propriétaire d'aucune parcelle.
L'AFUL est gérée par un syndic professionnel depuis la construction des copropriétés soit depuis 2004 environ. Il n'existe apparemment aucun document listant les équipements qui sont dans le périmètre de l'AFUL. Pourtant le syndic professionnel fait des appels de charge et des appels pour travaux sans aucun état d'âmes. Il gère des contrats d'entretien etc....
Suis-je pointilleuse ou bien cette situation est-elle surprenante?
Pouvons nous refuser d'approuver les comptes de l'AFUL jusqu'à obtention d'une liste des équipements gérés par l'AFUL?
La responsabilité du syndic peut-elle être engagée pour cette mauvaise gestion et pour ne pas avoir mis les copropriétés en garde sur la nécessité de modifier les statuts?
Merci d'avance pour vos lumières
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piscvau
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Posté - 03 juil. 2018 : 16:03:46
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J'ai oublié de préciser que j'ai bien sûr depuis un an demandé au syndic de l'AFUL, par l'intermédiaire de mon syndic de copropriété, les équipements gérés par l'AFUL. Il s'est contenté de nous envoyer un plan de l'ancienne ZAC qui ne répond bien sûr pas à la question. Lors de la dernière AG devant mon insistance il a proposé de fixer un rendez vous pour montrer les équipements!... Il y a avait lors de l'AG 5 autres syndics professionnels des copropirétés de l'AFUL. Aucun n'a trouvé la question pertinente et tous étaient préoccupés par la durée de l'AG qui dépassait les 2 heures prévues dans leur agenda. |
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majik
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Posté - 04 juil. 2018 : 08:01:49
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citation: J'ai récemment acheté un appartement en copropriété. la copropriété fait partie d'une AFUL dont la mission est principalement la gestion, l'entretien et le fonctionnement des ouvrages communs aux copropriétés de la ZAC, principalement des parkings mas pas seulement.
L'AFUL est gérée par un syndic professionnel
questions:
à qui l'AFUL adresse les appels de cotisations?
- à chaque copropriétaire?
- au syndicat de chaque copropriétés?
à qui sont adressées les convocations à l'AG de l'AFUL?
- à chaque copropriétaire?
- au syndicat de chaque copropriétés?
le syndic professionnel est-il aussi syndic d'une des copropriétés?
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piscvau
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 Posté - 04 juil. 2018 : 08:26:03
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Bonjour
les appels à cotisations sont adressés au syndicat de chaque copropriété.
les convocations à l'AG de l'AFUL sont adressées au syndicat de chaque copropriété.
Le syndic professionnel est aussi syndic de plusieurs copropriétés. Mais lorsqu'il préside l'AG de l'AFUL il donne des pouvoirs à une personne et il ne vote donc pas pour ses copropriétés. Toutefois il s'arrange bien sûr pour que ces personnes votent bien!...
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majik
Contributeur senior
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4
Posté - 04 juil. 2018 : 16:07:23
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citation: Suis-je pointilleuse ou bien cette situation est-elle surprenante?
réponse : situation hors norme:
LOI du 10 juillet 1965
Article 22
I. - Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale.
II. - L'assemblée générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.
Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l'unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.
Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
III. - Le II est applicable pour la représentation au sein de l'assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre.
Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité. |
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piscvau
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Posté - 04 juil. 2018 : 19:13:41
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BOnjour
merci pour votre réponse. Effectivement c'est une découverte qui va changer beaucoup de choses et elle s'appliquera dès la prochaine assemblée générale. Je suppose que nous pourrions sur cette base contester toutes les décisions de la dernière assemblée générale mais cela ne présente pas d'intérêt pour nous. Cette réponse appelle plusieurs questions :
1. Sur cette base toutes les décisions d'assemblée générale depuis de très nombreuses années sont contestables. L'article 47 de la loi de 1965 indique que les actions sont prescrites au bout de 10 ans. Ai-je bien compris?
2. ma question initiale portait sur le périmètre de l'AFUL. Le syndic professionnel de l'AFUL peut-il appeler des charges (Eléctricité de certains équipements entretien d'espaces verts, etc....) alors qu'il n'existe aucun document listant les équipements gérés par l'AFUL? Pouvons nous refuser d'approuver les comptes lors de la prochaine AG en nous appuyant sur cette absence de périmètre de l'AFUL
3. Concernant la modification des statuts de l'AFUL, la responsabiité du syndic de l'AFUL peut-elle être engagée puisqu'il n'a jamais informé de la nécessité de modifier les statuts?
Merci beaucoup pour vos éclaircissements.
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majik
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Posté - 04 juil. 2018 : 19:46:52
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Parlons maintenant de la gestion des parties communes à toutes les copropriétés.
Quel est le document PUBLIE au service de publicité foncière qui prévoit la création d'une AFUL? |
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piscvau
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Posté - 04 juil. 2018 : 20:43:59
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Juste un petite précision. La majorité qualifiée est bien la majorité selon l'article 25 ou 25-1 ou 26 c'est à dire tout autre majorité que celle de l'article24. Ai-je bien compris? |
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piscvau
Nouveau Membre
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Posté - 04 juil. 2018 : 21:55:00
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Réponse à Majik: les statuts ont été faits par un notaire en 1999 et il est indiqué dedans qu'ils ont fait l'objet de publicité foncière; Je n'ai pas vérifié mais je suppose que cela est vrai.
La mention d'appartenance à l'AFUL existe dans tous les règlements des copropriétés. Donc je suppose que l'AFUL existe au sens où le consentement de tous les propriétaires est obtenu par écrit.
Par contre ces statuts ne mentionnent que la mission de l'AFUL et ne liste pas les équipements,
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majik
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Posté - 05 juil. 2018 : 07:30:00
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citation: Je n'ai pas vérifié mais je suppose que cela est vrai.
Donc je suppose que l'AFUL existe
Cela évoque l'adage "avec des "si" on mettrait Paris en bouteille"!
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piscvau
Nouveau Membre
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Posté - 05 juil. 2018 : 10:19:42
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Merci de m'inciter à plus de rigueur!.... OUi cela a été publié . J'ai le numéro de publication. |
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majik
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Posté - 05 juil. 2018 : 14:50:22
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citation: J'ai le numéro de publication.
........à la publicité foncière? |
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piscvau
Nouveau Membre
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Posté - 05 juil. 2018 : 15:26:16
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Oui len numéro de publicité foncière des statuts de l'ASL figure dans le règlement de ma copropriété. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 juil. 2018 : 18:09:26
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Reprenez votre acte d'acquisition.
On trouve souvent des précisions importantes à propos des associations syndicales dans les actes d'acquisition.
Vous devez avoir les comptes d'un exercice au moins pour l'AFUL. Vous y trouverez la mention des contrats d'entretien.
Laissez tomber l'éventualité de l'annulation de décisions antérieures. Occupez vous activement du présent.
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piscvau
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Posté - 05 juil. 2018 : 18:59:25
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Oui bien évidemment je n'ai pas l'intention de revenir en arrière sur les décisions passées. Mais je sais qu'une décision embête certains et je voulais savoir si d'autres que moi pourrait remettre en cause cette décision.
L'acte d'acquisition mentionne l'AFUL et donne les statuts de l'AFUL. Mais ces statuts ne donnent que les missions de l'AFUL et ne mentionnent que les parkings à entretenir par l'AFUL.
OUi j'ai les comptes de 2 exercices et je vois bien la liste des charges. Mais c'est justement mon problème : est ce que je dois prendre la liste des charges facturées pour en déduire la liste des équipements qui sont du ressort de l'AFUL ou bien ne devrait-il pas y avoir un cahier des charges quelque part qui dise ce que l'AFUL entretient et comment sont réparties les charges de l'AFUL. Ce document permettrait alors de vérifier les charges qui sont facturées.
Par ailleurs j'aimerai savoir s'il est normal que le syndic professionnel de l'AFUL n'ait jamais mentionné que les statuts doivent être mis à jour en fonction de la nouvelle règlementation.
Merci d'avance pour votre réponse. |
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JPM
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Posté - 05 juil. 2018 : 23:11:08
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On a fait quelques grands pas 
Si dans les comptes il y a des factures de chauffagiste, c'est que l'AFUL s'occupe du chauffage et de l'ECS.
S'il y a les factures d'un jardinier, l'AFUL s'occupe des espaces verts.
Il y sans doute eu des assemblées générales au cours desquelles l'objet de l'AFUL a été élargi.
Il est aussi possible que les statuts aient été mis en harmonie.
Attention ici à la rédaction des textes. Vous parlez du périmètre à propos de l'objet de l'AFUL alors qu'il s'agit du territoire sur lequel se trouvent les immeubles inclus. L'ampleur de la compétence c'est l'objet de l'AFUL.
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majik
Contributeur senior
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Posté - 06 juil. 2018 : 08:43:58
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citation: L'acte d'acquisition mentionne l'AFUL
l'acte relatif à un lot de copropriété?
en quels termes?
Le problème "piège à c...." c'est ça:
citation: et donne les statuts de l'AFUL
D'après vos dires, lesdits "statuts" ne sont pas "complets"...
Ce qui est reproduit dans le règlement de copropriété ne peut être considérer comme les "statuts de l'AFUL" QUE SI
- des statuts conformes aux dispositions en vigueur à la date où le RdC a été établi...
ET SI
- des statuts conformes aux dispositions légales ont été publiés au JOAFE après 2004 |
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piscvau
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Posté - 06 juil. 2018 : 09:01:18
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citation: l y sans doute eu des assemblées générales au cours desquelles l'objet de l'AFUL a été élargi.
Non j'ai parcouru tous les compte rendus d'assemblé générale. Il n'y a pas d'extension du domaine de compétence.
citation: Il est aussi possible que les statuts aient été mis en harmonie.
Non les statuts n'ont pas été mis en harmonie. J'ai vérifié.
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piscvau
Nouveau Membre
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18
Posté - 06 juil. 2018 : 22:13:48
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BOnsoir
Donc dans le règlement de notre copropriété il est indiqué :
citation: " les copropriétaires de l'immeuble XXX seront membres de l'AFUL en vertu d'un acte.....publié sous le numéro XYZ.. Une copie des statuts de l'AFUL demeurera ci-anexée après mention.
Objet de l'association l'association a pour objet la gestion, l'entretien, la réfection, le remplacement des ouvrages ou éléments d'équipement bénéficiant à l'ensemble des propriétaires d'immeubles situés dans le périmètre de la ZAC. Pour l'essentiel, ces ouvrages et éléments sont les éléments de stationnement extérieurs aménagés dans tout le périmètre de la ZAC.
Suit un paragraphe qui parle de la réprésentation des copropriétaires etc...
Le document XYZ publié contient les statuts de ll'AFUL . Ce document décrit le fonctionnement de l'AFUL (vote, élection du conseil d'administration, rôle du syndic, etc...) mais ne donne pas plus de précisions concernant le domaine de compétences de l'AFUL.
Précision : la ZAC comprend environ une quinzaine d'immeubles et 40000 m2 de SHON. aussi bien dans le règlement de copropriété que dans les statuts de l'AFUL, la liste des parcelles composant la ZAC est donnée sous la forme d'anciens numéros de parcelles qui ne figurent plus sur le cadastre. IL faut donc s'adresser au service de publicité foncière et payer pour savoir comment ces parcelles ont été divisées et pouvoir trouver le périmètre de la ZAC sur le cadastre actuel. Ce que j'ai fait.
je répète mes questions :
doit-on recréer le domaine de compétences de l'AFUL en analysant les contrats d'entretien et les charges ou bien pouvons nous exiger un document qui liste les équipements et les compétences de l'AFUL?
est-ce normal que le syndic professionnel n'ait jamais averti qu'il était nécessaire de modifier les statuts pour être conformes à la nouvelle règlementation?
Je répète j'ai lu les PV des anciennes assemblées générales et le domaine de compétences de l'AFUL n'y est pas décrit plus précisément Il n'y a pas eu de mise à jour.
Merci d'avance pour vos réponses à ces questions. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 juil. 2018 : 00:34:08
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citation: Objet de l'association : l'association a pour objet la gestion, l'entretien, la réfection, le remplacement des ouvrages ou éléments d'équipement bénéficiant à l'ensemble des propriétaires d'immeubles situés dans le périmètre de la ZAC
Il suffit de vérifier si les factures figurant dans les charges de l'AFUL concernent la gestion, l'entretien, la réfection, le remplacement des ouvrages ou éléments d'équipement bénéficiant à l'ensemble des propriétaires d'immeubles situés dans le périmètre de la ZAC.
Cela n'est pas bien difficile !
Il est ajouté : citation: Pour l'essentiel, ces ouvrages et éléments sont les éléments de stationnement extérieurs aménagés dans tout le périmètre de la ZAC.
C'est l'essentiel, mais ce n'est pas tout.
Un ^portail automatique peut être un élément de stationnement extérieur.
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piscvau
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Posté - 08 juil. 2018 : 22:03:28
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citation: Il suffit de vérifier si les factures figurant dans les charges de l'AFUL concernent la gestion, l'entretien, la réfection, le remplacement des ouvrages ou éléments d'équipement bénéficiant à l'ensemble des propriétaires d'immeubles situés dans le périmètre de la ZAC.
Cela n'est pas bien difficile !
QUi a dit que c'était difficile?
je suis obligée d'insister en reposant ma question: est il de la responsabilité d'un syndic professionnel d'informer l'AG de l'AFUL sur la nécessité de mettre à jour les statuts conformément à la règlementation.
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une AFUL très spéciale 
