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piscvau
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 Posté - 12 juil. 2018 : 21:34:20
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citation: Initialement posté par JPM
J'aimerais connaître la teneur du contrat liant ce professionnel à l'association syndicale.
Il faudrait savoir si les dérives actuelles sot à l'origine de situations préjudiciables.
Je vous rappelle qu'en II de l'article 22 la représentation des copropriétaires secondaires par le président conseil syndical est une possibilité et non pas une règle.
En III du même article nous sommes également en présence d'une possibilité.
Je me suis absentée quelques jours et je vois à mon retour que les choses se sont bien éclaircies!.....
Le contrat du syndic est un contrat type loi ALUR faisant comme si l'AFUL était une copropriété.
A ma connaissance il est difficile de chiffrer un préjudice pour la non mise à jour des statuts. Par contre les dysfonctionnements actuels conduisent à des préjudices concernant la gestion des parkings et des portails d'accès. Lorsque nous aurons examiné en détail le périmètre des contrats d'entretien des espaces verts et le contrat d'assurance il est possible que nous identifions d'autres préjudices. |
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piscvau
Nouveau Membre
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 42
 Posté - 12 juil. 2018 : 21:44:12
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Concernant la reiprésentation de chaque copropriété à l'AG de l'AFUL, vous m'avez vraiment perdue!... J'en déduis qu'il nous faut nous appuyer sur un spécialiste. Pouvez vous me confirmer qu'il est logique que le conseil d'adninistration élu se charge de travailler sur la mise à jour des statuts avec l'aide d'un spécialiste.
Merci d'avance pour votre réponse pragmatique!.... |
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JPM
Modérateur
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43
 Posté - 13 juil. 2018 : 01:43:33
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Vos statuts ont été déposés chez un notaire qui est sans doute intervenu pour d'autres prestations relatives à cet ensemble immobilier. Consultez le pour la mise en conformité.
Si un autre technicien présente un devis 500 € moins cher, gardez le notaire.
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Posté - 13 juil. 2018 : 16:33:52
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Mauvais conseil JPM : très peu de notaires sont compétents pour les statuts d'ASP (ASL/AFUL). On voit au mieux du copier coller et au pire beaucoup d'énormités dans ce qu'ils font ! Il faut un avocat spécialisé. Il en existe et ils sont bien meilleurs, car ils savent le contentieux que peuvent générer des statuts à l'emporte-pièce…
De manière générale il faut cesser de considérer les notaires comme spécialement compétents en copropriété et en ASP : ce n'est pas leur spécialité et ils n'ont aucune vue sur la vie de ces structures après leur mise sur le papier ! |
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andre78fr
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45
Posté - 13 juil. 2018 : 17:06:42
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Je confirme ; majik me reprochait dans un précédent message l'utilisation de la formule "conseil syndical" dans nos statuts au lieu de "syndicat".
Malgré un groupe de travail qui avait le gros du travail, le président avait fait relire le projet par un notaire, ça nous avait coûté 4 000 € pour quelques ajouts très discutables. Les questionnaires notaires reçus au moment des ventes ne m'ont pas non plus donné une impression de grande compétence de ces notaires sur les questions relatives aux ASL... |
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JPM
Modérateur
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46
Posté - 13 juil. 2018 : 19:00:41
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Il y a des cabinets d'avocats très compétents dans ce domaine, ce n'est pas douteux. On ne les trouve que dans les grandes villes.
Il est beaucoup plus facile de trouver un notaire et a fortiori celui qui a participé au montage initial de l'opération.
La mise en conformité des statuts des associations syndicales est beaucoup plus simple que l'adaptation des règlements de copropriété.
La vraie difficulté vient de l'origine coutumière du régime des associations syndicales. Nombreuses sont les associations syndicales dont l'origine remonte à plusieurs siècles.
Ce n'est certes pas le cas des ASL créées pour la réalisation d'un ensemble immobilier moderne. Mais dans les premières ASL de ce type il est bien certain que c'est le syndicat des copropriétaires qui était membre de l'ASL. Les frais de chauffage étaient, - et sont encore - facturés par l'ASL au syndicat des copropriétaires qui a la charge de les répartir entre les lots en fonction d'une clé de répartition totalement différente de celle utilisée par l'ASL.
Dans bien des cas ce droit coutumier subsiste et on doit considérer que la véritable adaptation des statuts devrait avoir pour but soit de "recevoir " officiellement ces pratiques, soit de les faire disparaître.
Les notaires, en lien avec des géomètres experts, ont réalisé d'excellents adaptations en ce sens.
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hes
Contributeur actif
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Posté - 14 juil. 2018 : 11:17:07
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Je ne vous suis pas dans votre avis, JPM, la jurisprudence se remplit d'annulation de "mise à jour" de statuts imparfaites. L'affaire est loin d'être simple.
Bien plus que les Règlements de Copropriété, pour lesquels la loi règle impérativement 98 % de leur teneur, les statuts d'ASL nécessitent une connaissance précise de la situation concrète.
Par ce fait, les Notaires sortent du jeu, car ils ne bougent pas de leur bureaux...,
Les Géomètres Experts connaissent bien les ensembles immobiliers, mais il faut aussi faire du droit pour établir des statuts qui ne peuvent être standards et qui font appel à toutes les branches: droit des contrats, du mandat, droit foncier...)
L'exercice est bien plus périlleux que ce que l'on croit.
L'ARC s'est vraiment plantée en proclamant que la mise en conformité des statuts était très facile et qu'il suffisait de se reporter à la liste des mentions obligatoires du Décret et de l'Ordonnance. C'est sur les autres aspects qu'il faut être vigilant.
Sur l'articulation Copropriété / ASL :
Hors de question de considérer les Copropriétés comme membres en tant que telles des ASL. La loi de 1965 précise bien que le Syndicat des Copropriétaires n'est pas propriétaire des parties communes. Donc la Copropriété ne peut faire partie d'une Association Syndicale de Propriétaires.
Rien n'empêche d'instituer un mandat pour permettre à la Copropriété de collecter, pour le compte de l'ASL, les cotisations des membres du syndicat et faire un versement global.
C'est seulement dans ce cadre que l'on peut parler de coutume.
HES
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Édité par - hes le 14 juil. 2018 11:20:26 |
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Posté - 14 juil. 2018 : 12:23:51
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j'irai tranquillement plus loin que Hès : il faut faire du droit ... et peu d'avocats sont bien formés pour accompagner des clients dans ce type de démarche...
j'en connais un... ce n'est pas moi  ... et il intervient dans ce forum  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 14 juil. 2018 12:24:28 |
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majik
Contributeur senior
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49
Posté - 14 juil. 2018 : 13:19:00
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https://www.interieur.gouv.fr/fr/co...0700081C.pdf
fiche 13:
ANNEXE 1 : la mise en conformité des statuts des ASL
Eléments devant déjà figurer obligatoirement dans les statuts des ASL existantes et qui par conséquent n’ont pas à être mis en conformité :
1° Leur objet (article 7 O) ; 2° Leur siège (article 7 O) ; 3° Les règles de fonctionnement (article 7 O); 4° Les modalités de financement de l’association et le mode de recouvrement des cotisations (article 7 O).
Eléments nouveaux à inscrire obligatoirement dans les statuts dans le cas où ils n’y figurent pas :
1° Leur nom (article 7 O) ; 2° La liste des immeubles compris dans son périmètre (article 7 O) . 3° Les modalités de sa représentation à l’égard des tiers (article 3 D) ; 4° Les modalités de distraction d’un de ses immeubles (article 3 D) ; 5° Les modalités de modification de son statut (article 3 D) ; 6° Les modalités de sa dissolution (article 3 D). |
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JPM
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Posté - 14 juil. 2018 : 15:37:44
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On lit dans JPM COPRO :
++++++
Nous nous intéresserons plus particulièrement aux associations syndicales libres qui relèvent du droit privé. Elles sont plus familières aux propriétaires et les professionnels immobiliers ont souvent l’occasion de leur apporter leur concours.
Le législateur, par la loi du 21 juin 1865, a fait la synthèse des usages qui régissaient les communautés rurales constituées parfois avant la Révolution.
Les sections des Wateringues flamandes sont des associations syndicales apparues au XIe siècle pour assurer la maintenance cohérente des digues construites dès le VIIIIe siècle à l’initiative des moines bénédictins. Dotées d’un régime indépendant par les Comtes de Flandres, elles permettent encore de nos jours l’exploitation des terres asséchées.
Dans le même genre, - mais elles sont plus récentes - , on peut évoquer les associations syndicales camarguaises pour l’entretien des digues et la gestion de l’eau, dont la gestion devenue hasardeuse a été mise en cause à l’occasion d’inondations récentes.
+++++++++++++++++++
Le régime des associations syndicales est sans nul doute d'origine coutumière.
Cela est demeuré vrai pour les ASL jusqu'en 2004... et même après dans les faits
C'est par arrêt du 19 juin 1996 que la Cour de cassation a jugé que les membres d'une ASL incluant une copropriété sont les copropriétaires et non pas le syndicat.
A la suite c'est par arrêt du 9 décembre 1998 que la Cour de cassation a jugé que les dépenses de l'association syndicale devait être réparties par celle ci entre ses membres copropriétaires et non pas réclamées au syndicat des copropriétaires.
En ce temps on a admis l'effectivité des clauses coutumières prévoyant la représentation des copropriétaires par le syndic de la copropriété. Il est couramment admis que le syndic émet un vote au nom du syndicat, et non pas que, seul mandataire admis, il doit néanmoins voter conformément aux instructions données par chaque propriétaire.
Mais, en même temps, il est jugé que chaque copropriétaire peut demander l'annulation d'une décision de l'assemblée de l'ASL (Cass 20 mars 2001).
De nos jours, nombreuses sont les ASL qui répartissent encore les charges de chauffage, de production ECS et d'entretien des espaces verts entre les syndicats inclus et non pas entre les copropriétaires membres de l'ASL.
La vérité est que la pratique coutumière a été conservée jusqu'à la fin du vingtième siècle faut d'avoir été contredite. Dans la plupart des cas, les associations syndicales ayant une activité réelle ne s'en sont pas portées plus mal.
J'ai constaté personnellement que le signalement de ces anomalies fait aux conseils syndicaux par des professionnels chargés de l'adaptation des règlements de copropriété était rangé au plus profond des tiroirs.
Il n'y a donc aucune responsabilité des rédacteurs de statuts antérieurs aux arrêts de cassation évoqués, qu'il s'agisse de notaires, d'avocats ou d'autres professionnels.
Pour ce qui est du retard apporté à la mise en conformité des statuts, on a pareillement terrorisé les syndicataires avec des interdictions d'agir en justice, de recouvrer les charges impayées et autres incriminations pour finalement aboutir à une modification absolutoire de l'article 60 de l'ordonnance, pour l'avenir seulement, il est vrai.
Vous reprochez aux notaires de ne pas sortir de leurs études. J'ai bien signalé qu'ils travaillent le plus souvent avec un géomètre-expert.
Je maintiens que la mise en conformité des statuts d'une ASL est une prestation banale dans 90 % des cas pour un professionnel sérieux et compétent. Les notaires figurent parmi les mieux placés.
Vous évoquez le copié-collé. Commode bien sur ! Même en Windows 10 on peut modifier des textes collés .
Il existe certainement de nombreux statuts non modifiés.
Cela exprime mon avis. J'ai une forte inclination à travailler avec les professionnels classiques.
Ce n'est pas dans le vent ! ou plutôt n'était pas dans le vent ! Il semble y avoir un revirement de tendance.
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Posté - 14 juil. 2018 : 18:33:41
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Le problème avec les "professionnels classiques" est qu'ils ont tendance à se reposer sur une réputation de leur profession sans plus faire l'effort de la mériter, abusant la confiance aveugle que leur porte le public non averti, avant que celui-ci s'en aperçoive et forcément surréagisse  …
Sic transit gloria mundi... |
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JPM
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Posté - 15 juil. 2018 : 08:56:16
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Un syndic vient d'être renouvelé pour la vingt sixième fois.
Pour vous c'est parce que les copropriétaires sont des imbéciles.
Pour moi c'est parce qu'ils sont satisfaits.
Dans ma copro le syndic est en place depuis trente ans. L'an dernier, j'ai favorisé son renouvellement pour trois ans contre le projet d'un petit noyau. Il s'est agi d'une décision qui a été le fruit de consentements éclairés par un débat assez raide.
Le petit noyau a dit que les copropriétaires sont des imbéciles. 
Les majoritaires savent très bien qu'il y a des problèmes à régler. Il s savent aussi très bien que ce n'est pas un appel à la concurrence qui apportera des solutions, même avec le concours des sociologues.
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Édité par - JPM le 15 juil. 2018 08:58:45 |
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nefer
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Posté - 15 juil. 2018 : 10:36:53
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JPM: ici il s'agit d'une AFUL pas d'une copropriété! |
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JPM
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Posté - 15 juil. 2018 : 10:56:37
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Pas de différence pour les questions traitées . qualité des interventions des professionnels, fonctionnement des assemblées générales, etc …
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Posté - 15 juil. 2018 : 18:07:47
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Nous ne parlions pas sauf erreur de syndics mai de professionnels externes au monde de la copropriété, et plus particulièrement des notaires... |
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JPM
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Posté - 15 juil. 2018 : 21:04:39
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De votre côté, c'est exact.
Moi, je mets les syndics dans le même bain puisque l'on prétend leur substituer des coachs sociologues pour faire voter des travaux d'économies d'énergie avec retour d'investissement à 15,20 et 25 ans. (J'exagère sans doute mais l'information est si déplorable que c'est le sentiment qu'on en tire)
Les coachs d'insurgent quand les syndics et les copropriétaires évoquent des toitures et autres travaux du bâtiment.
Bientôt les entreprises de Planète copropriété proposeront des packs énergétiques incluant un bout de toiture ou de ravalement.
Les Français chantent " On a gagné ! On gagné " à Moscou. Juste retour de l'actualité ! C'est ce que Coluche faisait chanter aux CGTistes défilant devant leurs usines silencieuses pour toujours, ruinée par les énarques et les excès sociaux.
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une AFUL très spéciale 
