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DREC
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 Posté - 19 juil. 2018 : 10:45:42
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Le syndic en titre envoie, mi-juin, une convocation à une assemblée générale qui doit se tenir en juillet. Son mandat précédent se termine le 30 juin 2018.
Il est désigné en son nom personnel, par un vote, lors de l'assemblée générale, pour assurer le secrétariat de l'assemblée.
Régulier, irrégulier ?
N.B. Il n'est à aucun endroit fait état de sa qualité d'ancien ni éventuellement de futur syndic.
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JB22
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Posté - 19 juil. 2018 : 11:29:02
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Article 15 du décret :
"Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale"
Le syndicat peut donc désigner une autre personne, même si c' est le syndic qui est mis comme candidat à l' ordre du jour de l' A.G.
En cas de changement de syndic il est vivement recommandé de ne pas désigner le syndic sortant comme secrétaire de séance. |
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Posté - 19 juil. 2018 : 11:40:06
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DREC : le syndic est de fait le secrétaire de séance, sauf décision contraire de l'AG.
Le syndic peut convoquer une AG le dernier jour de son mandat; AG qui se tiendra donc hors manda. Votre syndicat n'aura donc plus de syndic entre le 30 juin et la date de votre AG. Le délai légal des 21 jours doit aussi être respecté.
Votre syndic en place n'étant plus syndic le 1er juillet car hors mandat, il ne plus gérer votre SDC, il ne plus faire un seul acte au nom de votre SDC.
Il ne peut pas plus être le secrataire de séance, n'étant plus rien pour votre SDC.
TOUT copro peut faire acte de candidature pour être secrétaire de séance. On peut espérer que votre CS a déjà prévu un des membres du CS pour assurer ce role, et gérer cette AG avec un président de séance sérieux et au fait de la loi, en refusant au syndic sortant le poste de secrétaire de séance. D'ailleurs, le syndic n'a rien à faire dans cette AG, n'ayant plus de mandat; au moins au début de l'AG, avant l'élection du syndic.
Dès l'élection du nouveau syndic ( le sortant ou un autre), ce copro secrétaire démissionera et le nouveau syndic élu sera le secrétaire de séance.
Le fait qu"il porte son nom sur cet OdJ n'est donc pas régulier. Certainement faute d'un copier-coller de l'OdJ 2017.
Le CS qui prépare cet OdJ aurait du remarquer cette faute, et la faire corriger avant l'envoi. |
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Viviane
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Posté - 19 juil. 2018 : 12:13:37
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Bonjour
Le syndic, son mandat étant terminé à la date de l'AG, ne peut plus être secrétaire au titre de l'article 15 du décret puisqu'il n'est plus syndic.
Le secrétaire ne peut alors à mon avis être qu'un des membres de l'AG, donc un copropriétaire ou son mandataire. Et pas un quidam lambda qui ne fait pas partie de l'AG.
Le syndic, même en son nom personnel, s'il n'est ni copro ni mandataire (ce que par ailleurs il n'aurait plus le droit d'être dès qu'il est désigné syndic) n'a donc à mon sens aucun droit d'être secrétaire dans ces circonstances |
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DREC
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 Posté - 19 juil. 2018 : 12:56:50
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On nous a mal lu: " Il est désigné en son nom personnel [patronyme], par un vote, lors de l'assemblée générale, pour assurer le secrétariat de l'assemblée. "
Cette phrase n'est pas extraite de l'ordre du jour de la convocation en date du 11 juin; mais elle figure précisément dans le procès-verbal qui nous a été notifié hier dans les formes règlementaires puisque nous étions absents.
Nous ne contestons pas l'envoi d'une convocation pendant la période de validité de son mandat, mais sa désignation en qualité de secrétaire, puisque au début de cette réunion, le 10 juillet, il n'agissait ni comme copropriétaire, ni comme mandataire. C'est le sens de notre interrogation initiale pour laquelle nous souhaitions une réponse adaptée au contexte particulier et non des observations générales qui n'ont pas lieu de s'appliquer en l'espèce.
Anecdotiquement, le procès-verbal de l'assemblée fait état de la désignation de l'agence E* comme syndic " pour une période commençant le 27/06/2018 et se terminant le 30/06/2019 " : il fait remonter l'origine de son nouveau mandat à la fin de celui qui lui avait été donné le 27/06/2017 !
Et comme chaque année, le procès-verbal fait état de l'approbation par une unique résolution des dépenses de l'exercice 2017 et des travaux figurant à l'annexe 4 alors que les dits travaux évoqués dans l'annexe sont pour certains des charges relevant de tantièmes de bâtiment ou même d'escalier... Double irrégularité.
Ce qui va nous conduire comme chaque année à contester ces décisions et à encombrer le T.G.I.
Rien à attendre d'un Conseil syndical inconsistant et incapable : il y a quelques années, ce dernier a convoqué, comme un grand, une assemblée générale par carence du syndic à y procéder; mais n'a rien trouvé de mieux à faire que de proposer à nouveau la candidature de ce même syndic défaillant, avec l'aide juridique de l'avocat et l'aide matérielle et administrative du dit-syndic ... On croit rêver !
Dormez braves gens, tout va bien.
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Posté - 19 juil. 2018 : 13:08:43
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citation: On nous a mal lu: " Il est désigné en son nom personnel [patronyme], par un vote, lors de l'assemblée générale, pour assurer le secrétariat de l'assemblée. "
Cette phrase n'est pas extraite de l'ordre du jour de la convocation en date du 11 juin; mais elle figure précisément dans le procès-verbal qui nous a été notifié hier dans les formes règlementaires puisque nous étions absents. On vous a bien lu, c'est vous qui vous êtes mal exprimé en ne laissant pas comprendre que l'AG avait eu lieu. Relisez vous.
citation: le procès-verbal de l'assemblée fait état de la désignation de l'agence E* comme syndic " pour une période commençant le 27/06/2018 et se terminant le 30/06/2019 " : il fait remonter l'origine de son nouveau mandat à la fin de celui qui lui avait été donné le 27/06/2017 ! La encore vous êtes flou en faisant parler le PV mais en ne disant pas si le PV corrobore ce qui a été décidé.
le PV ne fait rien remonter du tout, ce n'est pas son rôle.
Le vote peut en revanche.
Est-ce le cas?
citation: Ce qui va nous conduire comme chaque année à contester ces décisions et à encombrer le T.G.I. Il y a un préjudice?
Aller au tribunal pour le plaisir d'avoir raison, comment dire..... |
Édité par - ribouldingue le 19 juil. 2018 13:13:50 |
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andre78fr
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Posté - 19 juil. 2018 : 13:18:21
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Je suis plus choqué par votre prose et vos remarques que par les irrégularités du syndic et du conseil syndical... on se demande vraiment qui encombre les TGI ! Et si vous voulez une réponse "adaptée au contexte particulier" et que les réponses des contributeurs de ce forum ne vous plaisent pas, allez donc voir un avocat spécialisé qui se fera un plaisir de vous facturer ses conseils !
Le principal reproche à faire à ce syndic c'est de ne pas prévoir un mois ou deux de marge dans la durée de son mandat ! |
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DREC
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7
Posté - 19 juil. 2018 : 13:36:57
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Un mandat de syndic et une approbation de son contrat peuvent-ils avoir une date antérieure à l'assemblée générale qui a désigné le syndic ?
En effet l'assemblée se tient le 10 juillet et le procès-verbal indique que le syndic est désigné " pour une période commençant le 27 juin 2018 et se terminant le 30 juin 2019 ". Il nous semble, humblement, qu'il y a un hiatus : le vide juridique entre le 30 juin et le 10 juillet est-il ainsi comblé ?
La rétroactivité d'un contrat est-elle possible, légale et légitime ?
Approuver par une unique décision des dépenses courantes et des travaux est-il possible, légal et conforme aux dispositions du code de la copropriété ?
Outre le respect du droit, qui peut sembler anecdotique à certains, le préjudice financier est évident : on fait supporter à certains copropriétaires des quote-part de dépenses ou de travaux qu'ils n'ont pas à supporter et qui sont mal approuvés par l'ensemble des copropriétaires sans souci des clés de répartition et du financement initial.
Nous nous sommes relus et pensons être précis et souhaitons que les réponses le soient aussi. |
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JB22
Pilier de forums
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8
Posté - 19 juil. 2018 : 13:56:33
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Comme le dit André78:
"allez donc voir un avocat spécialisé qui se fera un plaisir de vous facturer ses conseils "
Vous n' avez pas compris d' approuver séparément ou non l' approbation des charges courantes et celles des travaux de l' annexe 4 ne change rien dans la répartition suivant les différentes clés.
Il n' y a donc aucun préjudice financier du fait de cette approbation/ |
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Posté - 19 juil. 2018 : 14:00:10
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citation: En effet l'assemblée se tient le 10 juillet et le procès-verbal indique que le syndic est désigné " pour une période commençant le 27 juin 2018 et se terminant le 30 juin 2019 ". Il nous semble, humblement, qu'il y a un hiatus : Humblement ou pas n'est pas le problème.
Quelle est la résolution qui a été votée?
Vous avez une facheuse tendance a ne pas vouloir relater des faits mais a exposé vos visions, moralisées...
citation: La rétroactivité d'un contrat est-elle possible, légale et légitime ? Qu'est-ce qui s'y opposerait? Il ne s'agit pas réellement de rétroactivité, mais de régularisation.
citation: Approuver par une unique décision des dépenses courantes et des travaux est-il possible, légal et conforme aux dispositions du code de la copropriété ? Le rapport avec vos questions antérieures est??????
Quel code ?
Vous parlez de la loi et du décret?
citation: Nous nous sommes relus et pensons être précis et souhaitons que les réponses le soient aussi. Vous êtes .... gonflé... |
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Viviane
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Posté - 19 juil. 2018 : 14:14:33
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citation: Nous nous sommes relus et pensons être précis et souhaitons que les réponses le soient aussi.
Tout d'abord, qui est "NOUS?", vous écrivez à plusieurs ?
Ensuite, vous n'êtes pas chez "Darty à votre service".
Si vous n'appréciez pas la façon de répondre des intervenants, il faut mettre la main à la poche pour y trouver votre chéquier, prendre un RDV à 300€ minimum avec un avocat, entretien que vous payerez que sa façon de répondre vous convienne ou pas.
Et changer le cas échéant d'avocat jusqu'à en trouver un qui vous convienne..
citation: On nous a mal lu:
Je ne comprends pas en quoi on vous aurait mal lu. Que l'AG soit passée ou à venir ne change strictement rien aux lois existantes.
Donc oui, vous pouvez faire annuler tous les points votés avant que le syndic ne soit à nouveau désigné syndic, le point de sa désignation inclus.
citation: Un mandat de syndic et une approbation de son contrat peuvent-ils avoir une date antérieure à l'assemblée générale qui a désigné le syndic ?
En effet l'assemblée se tient le 10 juillet et le procès-verbal indique que le syndic est désigné " pour une période commençant le 27 juin 2018 et se terminant le 30 juin 2019 "
C'est effectivement illégal, le syndic ne peut pas être désigné avec mandat débutant à une date antérieure à la date de sa désignation.
citation: Et comme chaque année, le procès-verbal fait état de l'approbation par une unique résolution des dépenses de l'exercice 2017 et des travaux figurant à l'annexe 4 alors que les dits travaux évoqués dans l'annexe sont pour certains des charges relevant de tantièmes de bâtiment ou même d'escalier... Double irrégularité.
Il n'y a pas la moindre irrégularité ici.
Si il est courant d'approuver séparément les comptes pour travaux et les comptes de charges courantes, ça ne résulte d'absolument aucune obligation.
On n'approuve pas non plus les comptes en faisant une résolution par clé de répartition. On approuve les comptes, point.
Au syndic ensuite de répartir les charges selon le RC.
L'approbation des comptes par l'AG ne valant pas approbation des comptes individuels. Si donc le syndic vous réclame une quote part supérieure à la votre, pas besoin d'aller chez le juge, il suffit de refuser de payer.
Votre AG, tout comme celle d'ARDL ici, a donc eu lieu le 10 juillet ?
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=24295 |
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Édité par - Viviane le 19 juil. 2018 14:16:31 |
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Viviane
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Posté - 19 juil. 2018 : 15:11:36
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PS : c'est quoi, depuis quelques jours, cette avalanche de questionneurs mal embouchés qui se plaignent du service après vente sans avoir rien acheté ? Quelqu'un aurait-il organisé un stage estival de trolling ? |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juil. 2018 : 15:36:01
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citation: Initialement posté par DREC
Un mandat de syndic et une approbation de son contrat peuvent-ils avoir une date antérieure à l'assemblée générale qui a désigné le syndic ?
En effet l'assemblée se tient le 10 juillet et le procès-verbal indique que le syndic est désigné " pour une période commençant le 27 juin 2018 et se terminant le 30 juin 2019 ". Il nous semble, humblement, qu'il y a un hiatus : le vide juridique entre le 30 juin et le 10 juillet est-il ainsi comblé ? C'est possible. Cela permet de régulariser les actes de gestion que le syndic dont le mandat a expiré aurait accompli et donc de prévenir le risque de litiges ridicules qui pourraient naître du fait de l'absence de mandat pendant la période considérée.
citation: Initialement posté par DREC
La rétroactivité d'un contrat est-elle possible, légale et légitime ? Oui. Un contrat est essentiellement un accord entre deux personnes. Il est parfaitement possible de se mettre d'accord rétroactivement.
citation: Initialement posté par DREC
Approuver par une unique décision des dépenses courantes et des travaux est-il possible, légal et conforme aux dispositions du code de la copropriété ? Oui. La réglementation n'impose pas d'approbations spécifiques des dépenses hors gestion courante.
citation: Initialement posté par DREC
Outre le respect du droit, qui peut sembler anecdotique à certains, le préjudice financier est évident : on fait supporter à certains copropriétaires des quote-part de dépenses ou de travaux qu'ils n'ont pas à supporter et qui sont mal approuvés par l'ensemble des copropriétaires sans souci des clés de répartition et du financement initial. A ces copropriétaires de se manifester lors des débats portant sur les comptes, de demander des rectifications, de se prononcer contre l'approbation des comptes si elles ne sont pas entendues, d'émettre des réserves et de rappeler que l'approbation des comptes par l'assemblée ne les empêchera pas de contester leur compte individuel.
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Édité par - ainohi le 19 juil. 2018 15:37:11 |
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Posté - 19 juil. 2018 : 18:20:11
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Ce syndic qui n'est plus syndic ne peut pas être secrétaire :
* comme syndic puisqu'il ne l'est plus
* comme mandataire, ce serait possible qu'il soit présent, mais il ne peut pas siéger au bureau car le pouvoir ne concerne que les votes.
Le seul cas pour lui d'être secrétaire, c'est s'il est lui-même ou copropriétaire ou mandataire d'une société copropriétaire |
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nefer
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Posté - 19 juil. 2018 : 18:47:25
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DREC était il présent à l'AG ?
A t il faire remarquer aux copropriétaires que seul un copropriétaire ou un mandataire pouvait être secrétaire ? |
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Viviane
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Posté - 19 juil. 2018 : 19:25:06
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citation: C'est possible. Cela permet de régulariser les actes de gestion que le syndic dont le mandat a expiré aurait accompli et donc de prévenir le risque de litiges ridicules qui pourraient naître du fait de l'absence de mandat pendant la période considérée.
Ca n'est absolument pas ce que disent les tribunaux.
https://arc-copro.fr/documentation/...lle-nest-pas |
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DREC
Nouveau Membre
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Posté - 19 juil. 2018 : 19:42:24
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Merci au deux derniers contributeurs Rambouillet et ainhobi de leurs réponses précises et factuelles sans acrimonie.
Pour Viviane, la première personne du pluriel s'explique puisque mon épouse et moi-même sommes copropriétaires.
Pour les autres intervenants dont les analyses varient, rappelons que la question initiale était : " Qui peut être secrétaire d'une assemblée générale de copropriété ". S'y est ensuite greffée une interrogation sur la validité d'une désignation de syndic et de son contrat avec un effet rétroactif antérieur à la date de l'assemblée qui le désigne à nouveau (décision figurant sur le procès-verbal lui-même).
Il nous a toujours semblé qu'une résolution ne pouvait avoir qu'un seul objet : peut-on donc approuver les dépenses de l'exercice et la reddition des comptes travaux par un seul vote ? Pour répondre à Ribouldingue nous évoquons la loi n°65-557 et son décret d'application n°67-223 ainsi que le décret n°2005-240 relatif aux Règles comptables spécifiques. Pour la gouverne de Viviane, il y a des années que nous rémunérons un avocat pour nos procédures. L'intérêt d'un forum comme celui de Universimmo serait d'être peut-être une sorte d'alerte sur les dérives des syndics qui sont censés être des "sachants".
Pour Nefer, nous n'étions pas présents à l'assemblée. La dernière fois, nous avons failli prendre des coups... Mais nous prenons soin, chaque année, d'aller vérifier les dépenses de l'exercice et de signaler à la comptable les erreurs ou irrégularités. Pour prendre un exemple simple, l'ensemble du syndicat est propriétaire du lot 23 et les charges de ce lot sont réparties sur les seuls copropriétaires du bâtiment où il est situé et non sur l'ensemble des lots de la copropriété!
Une petite dernière pour la route: que penser de la résolution votée par l'assemblée générale, en tout point conforme au projet de l'ordre du jour :
" 9. Mandat aux membres du Conseil Syndical en cas d'urgence
(Article 25 et 25.1 le cas échéant : Majorité des voix de tous les copropriétaires)
L’Assemblée Générale donne mandat aux membres du Conseil Syndical pour engager des dépenses urgentes non budgétées sans obligation de convoquer l’Assemblée Générale dans la limite par opération de 5.000,00 € ht. L’objet des dépenses autorisées dans le cadre de cette délégation concerne exclusivement les travaux de plomberie, de débouchage de canalisations, de passage de caméra pour vérifier si une canalisation est cassée, travaux de zinguerie, de couverture ou les travaux liés à des reprises en sous-oeuvre de structures porteuses ou travaux consécutifs à des dangers de chute de pierre en façade ou de chute de volet, les travaux nécessaires au fonctionnement des équipements collectifs (chauffage collectif, ascenseur, interphone, digicode, porte d’immeuble ou de garage). Il sera rendu compte de cette délégation lors de la prochaine Assemblée Générale.
Le Syndic procédera dès la commande à un appel de fonds nécessaire aux paiements des travaux objets du présent mandat ?
Et l'article 37 du décret ?
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Posté - 19 juil. 2018 : 19:54:20
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Bien vu Viviane ....
citation: Une petite dernière pour la route: que penser de la résolution votée par l'assemblée générale, en tout point conforme au projet de l'ordre du jour :
" 9. Mandat aux membres du Conseil Syndical en cas d'urgence
(Article 25 et 25.1 le cas échéant : Majorité des voix de tous les copropriétaires)
L’Assemblée Générale donne mandat aux membres du Conseil Syndical pour engager des dépenses urgentes non budgétées sans obligation de convoquer l’Assemblée Générale dans la limite par opération de 5.000,00 € ht. L’objet des dépenses autorisées dans le cadre de cette délégation concerne exclusivement les travaux de plomberie, de débouchage de canalisations, de passage de caméra pour vérifier si une canalisation est cassée, travaux de zinguerie, de couverture ou les travaux liés à des reprises en sous-oeuvre de structures porteuses ou travaux consécutifs à des dangers de chute de pierre en façade ou de chute de volet, les travaux nécessaires au fonctionnement des équipements collectifs (chauffage collectif, ascenseur, interphone, digicode, porte d’immeuble ou de garage). Il sera rendu compte de cette délégation lors de la prochaine Assemblée Générale.
Le Syndic procédera dès la commande à un appel de fonds nécessaire aux paiements des travaux objets du présent mandat ?
Et l'article 37 du décret ?
Votre problème, ce n'est pas le syndic, ce sont les copropriétaires....
citation: L'intérêt d'un forum comme celui de Universimmo serait d'être peut-être une sorte d'alerte sur les dérives des syndics qui sont censés être des "sachants". C'est très couru du cîté de l'arc qui en fait son fond de commerce (donc en distribuant des salaires, etc....) mais votre problème n'est pas le syndic, mais les copropriétaires.
On a le syndic qu'on mérite.
Les syndic ne sont pas des sachants, mais des professionnels. Les conseilllers syndicaux sont des sachants. |
Édité par - ribouldingue le 19 juil. 2018 20:06:46 |
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JB22
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Posté - 19 juil. 2018 : 20:05:52
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De DREC :
"Pour prendre un exemple simple, l'ensemble du syndicat est propriétaire du lot 23 et les charges de ce lot sont réparties sur les seuls copropriétaires du bâtiment où il est situé et non sur l'ensemble des lots de la copropriété!"
Désolé mais vous faites erreur, le lot 23 doit être affecté de tantièmes généraux.
Toutes les charges communes sont alors bien réparties entre tous les copropriétaires suivant leurs tantièmes.
Seules les charges spécifiques du bâtiment dans lequel est situé le lot 23 sont affectes aux copropriétaires de ce bâtiment.
Vous avec la même situation si le lot 23 est une partie commune, loge par exemple. Il est alors attribué des tantièmes charges bâtiment à cette partie communes. Les charges spécifiques doivent ensuite être imputées en Charges générales pour être reparties entre tous les copropriétaires.
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andre78fr
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19
Posté - 19 juil. 2018 : 20:19:16
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citation: peut-on donc approuver les dépenses de l'exercice et la reddition des comptes travaux par un seul vote ?
Oui. Et si vous estimez le contraire donnez le détail de l'article au lieu des références aux textes généraux ! Par exemple, article 10 du décret du 14 mars 2005 :
citation: Pour l'approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 et le total des charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles de l'annexe n° 4 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (annexes non reproduites).
Les comptes sont une présentation globale des opérations courantes ET des travaux même si certains syndics font voter chaque "travaux" de manière séparée et indépendante ce n'est pas ce qui ressort explicitement du cadre légal. |
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DREC
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Posté - 19 juil. 2018 : 20:21:35
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À JB22.
Nous sommes bien d'accord, le lot 23 est une partie commune. Donc ses charges doivent être réparties en charges communes générales et les charges spéciales de bâtiment en charges de bâtiment.
Or ce n'est pas ce qui est fait : l'ensemble des charges générales ou de bâtiment de ce lot, sont réparties en charges de bâtiment... |
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Qui peut être secrétaire de séance ? 
