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JB22
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 Posté - 23 juil. 2018 : 12:17:11
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De André78 :
"En conclusion, neutraliser les tantièmes c'est la solution mathématique la plus simple pour répartir correctement les charges du lot privatif propriété du syndicat..."
Prenons un exemple de travaux bâtiment A pour 1.000 € et les données de votre exemple;
.................Charges générales....Charges Bâtiment A
Lot 23...................80..........................100
Lot 24...................80..........................100
Lots 25................240..........................300
Lots 26................600.............................0
Total.................1.000..........................500
Solution de "Neutralisation", préconiser par André :
Lot 24.............1.000 x 100/400 = 250
Lot 25.............1.000 x 300/400 = 750
Répartis....................................1.000
Les copropriétaires du lot 23 sont exonérés de participation
Solution préconiser par JB22, sans "neutralisation".
Imputation des travaux du bâtiment A :
Lot 23..............1000 x 100/500 = 200.
Lot 24..............1000 x 100/500 = 200.
Lot 25..............1000 x 300/500 = 600.
Total.........................................1000.
Ecriture en comptabilité :
Débit.....Charges générales............200
Crédit....Charges Bâtiment A............................200
Répartition :
Lot 24..200 x .80/920 = 17.40 + 800 x 100 /400 = 200.....217.40
Lot 25..200 x 240/920 = 52.17 + 800 x 300/400 = 600.....652.17
Lot 26..200 x 600/920 =130.43 + 800 x 0/400 = ...0.......130.43
Totaux..........................200.00.........................800.00..1000.00
Le syndicat propriétaire du lot 23 participent aux charges du Bâtiment A, conformément à l' article 10 de la loi.
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 42
Posté - 23 juil. 2018 : 12:45:17
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La neutralisation pose un problème vis a vis du fonds travaux, qui lui ne peut pas être 'neutralisé'.
On aurait donc un lot qui ne paye aucune charge, mais qui constitue un fonds travaux, lui non neutralisé.
C'est certes plus simple, mais assez étrange.
La neutralisation n'existe que si le lot disparait pour rejoindre les parties communes; il n'y a alors plus de charge attribué au lot puisque ses tantièmes disparaissent;
Par ailleurs si le syndicat achète le lot 23 et le loue, certaines charges sont récupérables sur le locataire, il faut bien les extérioriser pour les récupérer.
Enfin, si en 2020 le syndicat revend le lot 23, comment va t'il fournir a l'acheteur l'historique des 3 denriers décomptes de charges lié au lot?
Va t'on demander (et à quel titre) au comptable de les 'reconstituer'?
Ce qui ne peut pas manquer de poser un problème juridique, peut-on me présenter des charges 'fictives'? |
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JB22
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43
Posté - 23 juil. 2018 : 13:51:58
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De ribouldingue
"La neutralisation pose un problème vis a vis du fonds travaux, qui lui ne peut pas être 'neutralisé'."
Effectivement tous les lots doivent participer au "Fonds travaux".
"La neutralisation n'existe que si le lot disparait pour rejoindre les parties communes; il n'y a alors plus de charge attribué au lot puisque ses tantièmes disparaissent;"
Si le R.C. est bien établi il doit rester des "tantièmes de charges" attribués à la partie communes, pour les charges spécifiques "Bâtiment X".
J' ai connu un R.C. établi par un syndic expert auprès des tribunaux qui avait établi des tantièmes, charges bâtiment, pour une partie commune (loge) d' un bâtiment (six en tout).
Un syndic, débutant, incompétent, manque d' expérience, contestait cette solution, la suite lui a donné tord.
Cette partie commune étant loué j' avais attribué fictivement des tantièmes de charges pour calculer les charges locatives.
Cette loge ayant été vendue, un géomètre expert a établi des tantièmes, lesquelles se sont avérés les mêmes que ceux que j' avais calculés.
" comment va t'il fournir a l'acheteur l'historique des 3 derniers décomptes de charges lié au lot?"
Ces informations sont données à titre d' information, le lot n' ayant pas d' antériorité il n' y a, à mon avis, rien à fournir. |
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44
Posté - 23 juil. 2018 : 14:05:57
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citation: J' ai connu un R.C. établi par un syndic expert auprès des tribunaux qui avait établi des tantièmes, charges bâtiment, pour une partie commune (loge) d' un bâtiment (six en tout).
Un syndic, débutant, incompétent, manque d' expérience, contestait cette solution, la suite lui a donné tord. Merci de l'information. J'aurais réagi comme votre sydnic, a priori. |
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PROSPER83
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45
Posté - 23 juil. 2018 : 14:38:57
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citation: Viviane : bref, on ne peut vraiment pas tirer grand chose de cet arrêt:
Ben si : Au moins, et ce n’est pas rien, que la désignation du syndic ne vaut que pour l’avenir et ne saurait rétroagir puisque les décisions de l’assemblée générale n’ont pas d’effet rétroactif.
Evidence qui, vous ne sauriez l’ignorer, a souvent été contredite sur ce forum (et aussi d’autres).
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JB22
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46
Posté - 23 juil. 2018 : 17:13:43
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"Merci de l'information. J'aurais réagi comme votre syndic, a priori"
Mais vous n' êtes pas syndic...
de "l'information" en voilà :
A l' occasion de la vente, en-cours d' exercice de cette partie commune, le syndic à décidé, sans décision d' A.G. de faire deux exercices.
Il a omis de faire les relevés d' eau froide et chaude, il a dû faire des estimations qui se sont révélées fausses , consommation globale de l' exercice inférieure à la consommation retenue pour la première période.
Les appels de provisions ne correspondaient pas aux périodes des "exercices".
Les charges n' étaient pas ajustées en fin d' exercice (écritures dites d' inventaire). Par exemple certaines charges annuelles étaient en totalité sur une période.
Détermination d' un résultat, non exigible, pour la première période et d' un résultat pour la deuxième période, alors qu' il ne devait être déterminé qu' un seul résultat pour l' exercice entier.
Quand on ne respecte pas la légalité on peut s' attendre à des surprises et anomalies. |
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 Posté - 23 juil. 2018 : 20:13:21
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En effet.
Et le copropriétaire lambda doit l'avoir d'autant saumatre qu'il paye pour avoir un pro. |
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Viviane
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Posté - 23 juil. 2018 : 22:02:18
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citation: Ben si : Au moins, et ce n’est pas rien, que la désignation du syndic ne vaut que pour l’avenir et ne saurait rétroagir puisque les décisions de l’assemblée générale n’ont pas d’effet rétroactif.
On est d'accord. Mauvaise formulation de ma part. Je voulais dire : on ne ne peut pas tirer grand chose de cet arrêt en ce qui concerne la désignation du secrétaire.
Sur la neutralisation, je pense moi aussi que ce n'est pas une solution normale. Que lot appartenant au syndicat ne vote pas, c'est logique. Mais pas de neutraliser les charges, pour toutes les raisons évoquées. |
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andre78fr
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Posté - 25 juil. 2018 : 00:24:48
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Si vous ne neutralisez pas vous avez un pseudo compte 450 qui n'est pas un copropriétaire mais le syndicat lui même avec un solde débiteur en fin d'année que je vous laisse le soin de traiter comptablement. La solution de JB22 qui consiste à débiter les comptes 701 (voir 702 et autres) par clé est une solution qui tient la route mais équivalente à la neutralisation. |
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JB22
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50
Posté - 25 juil. 2018 : 08:56:13
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"La solution de JB22 qui consiste à débiter les comptes 701 (voir 702 et autres) par clé est une solution qui tient la route mais équivalente à la neutralisation."
Non, les résultats sont différents, voir l' exemple du 23 juillet concernant des travaux bâtiment A pour 1.000 €
"Si vous ne neutralisez pas vous avez un pseudo compte 450 qui n'est pas un copropriétaire mais le syndicat lui même avec un solde débiteur en fin d'année "
Il n' y a pas de "pseudo compte 450 "qui reste débiteur.
Il y a un calcul, hors logiciel, des charges du lot appartenant au syndicat, charges qui doivent être supportées par tous les copropriétaires autres que le syndicat.
Il y a ensuite une écriture d' imputation de ces charges:
Débit.....Charges générales............200
Crédit....Charges Bâtiment A............................200
Utilisation de comptes de charges classe 6 et non "701 (voir 702 et autres)"
Ensuite il est procédé à la répartition définitive au moyen du logiciel, entre les copropriétaires autres que le syndicat.
Il n' y a donc rien de reparti dans un compte au nom du syndicat. |
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ainohi
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Posté - 26 juil. 2018 : 00:14:31
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citation: Initialement posté par Viviane
On est d'accord. Mauvaise formulation de ma part. Je voulais dire : on ne ne peut pas tirer grand chose de cet arrêt en ce qui concerne la désignation du secrétaire. Je ne suis toujours pas d'accord. Comme JPM, je pense qu'il est possible à l'assemblée de désigner qui elle veut comme secrétaire.
citation: Initialement posté par Viviane
Donc il ne faut plus s'intéresser uniquement aux motifs ? Si, mais comme vous prétendez que l' « histoire » réduit la portée de ces motifs, je vous montre le contraire. Une connaissance des faits peut aider en présence de jurisprudences contradictoires à comprendre pourquoi différents arrêts peuvent se contredire, ce qui n'est pas le cas.
citation: Initialement posté par Viviane
Quel "rappel des faits" ?
Il n'y a pas de rappel des faits, il y a des attendus... Et dans les attendus on parle un peu des faits.
citation: Initialement posté par Viviane
les époux X n'arguent NULLE PART, que c'est le fait qu'il ne serait pas syndic au moment de l'AG qui l'empêcherait d'être secrétaire. Nulle part, ce n'est pas sûr. La cour de cassation a repris mot à mot les termes de la cour d'appel, y compris sur la rétroactivité de la désignation du syndic sur quoi le pourvoi ne porte pas. Il est vraisemblable que les auteurs du pourvoi aient allégué devant la cour d'appel une irrégularité portant sur la qualité du secrétaire et qu'ils aient voulu en cassation n'utiliser que le seul moyen de l'abus de majorité.
citation: Initialement posté par Viviane
on ne sait pas quand a eu lieu cette décision, donc on ne sait pas ce qu'il en est au moment de l'AG contestée Si, on sait ce qu'il en est au moment de l'AG. Si le cabinet Moureau Athenoux avait été légalement syndic au moment de l'assemblée, il n'aurait pas été désigné à titre rétroactif et la cour d'appel, dont les termes de l'arrêt ont été reproduits mot mot dans l'arrêt de la cour de cassation, n'aurait pas eu à statuer sur cette désignation rétroactive. Or elle a statué.
citation: Initialement posté par Viviane
Je dirais surtout qu'ils ont eu un TRES mauvais avocat, qui n'a pas demandé aux juges de statuer sur les bons arguments... Les bons arguments à quelle fin ? Je dirais surtout qu'ils ont chargé leur avocat de défendre une cause perdue. Obtenir seulement l'annulation d'une première assemblée pour que la seconde confirme la décision prise par la première ne présentait aucun intérêt pour les époux X. Il leur fallait surtout faire juger qu'il n'était pas dans l'intérêt d'une copropriété de trois lots seulement de désigner un syndic. L'avocat a fait ce qu'il a pu avec le seul argument possible, celui de l'abus de droit.
citation: Initialement posté par Viviane
A mon humble avis, un arrêt statuant clairement qu'on peut désigner comme secrétaire le patron du bar où on fait l'AG parce qu'il n'y a pas de client et qu'il se tourne les pouces serait publié au bulletin et ferait l'objet d'une abondante prose sur tous les blogs d'avocats spécialisés en copro, ce qui n'est pas le cas ici... Désigner le patron du bar comme secrétaire n'est pas illégal si c'est la décision de la majorité, prise dans les formes requises. Ce doit être assez rare. Il y a en fait très peu de contentieux portant sur le secrétaire de séance.
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Édité par - ainohi le 26 juil. 2018 00:16:30 |
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Viviane
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52
Posté - 26 juil. 2018 : 00:27:26
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citation: Nulle part, ce n'est pas sûr
C'est parfaitement sur dans ce qu'on a sous les yeux...
citation: Il est vraisemblable que
Mais vous en savez rien, en fait...
citation: il n'aurait pas été désigné à titre rétroactif
Il n'est nulle part dit que le syndic a été désigné à titre rétroactif... Il est dit par Monsieur et Mme X que "que le cabinet Moureau Athenoux avait sollicité sa désignation non pas pour servir l'intérêt collectif de la copropriété et la gérer dans son intérêt propre mais seulement pour ratifier sa gestion antérieure"
A quoi la CC répond "que la désignation du syndic ne vaut que pour l'avenir et ne peut rétroagir
Bref, vous continuez à extrapoler... |
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Édité par - Viviane le 26 juil. 2018 08:46:38 |
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Viviane
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53
Posté - 26 juil. 2018 : 08:49:41
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citation: Désigner le patron du bar comme secrétaire n'est pas illégal si c'est la décision de la majorité, prise dans les formes requises. Ce doit être assez rare.
Et c'st quoi les formes requises ?
citation: Il y a en fait très peu de contentieux portant sur le secrétaire de séance.
Tellement peu que je vois pas comment vous pouvez affirmer qu'on peut désigner le patron du bar comme secrétaire, au risque de voir les juges décider la même chose que pour le président... |
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ainohi
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Posté - 26 juil. 2018 : 09:00:44
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citation: Initialement posté par Viviane
Il n'est nulle part dit que le syndic a été désigné à titre rétroactif... Expliquez pourquoi il est dit que la désignation du syndic ne peut être rétroactive. Un tribunal répond-il pas à une question qu'on ne lui pose pas ? La cour aurait pu aussi ajouter qu'il est interdit de stationner devant une porche cochère tant qu'à faire.
citation: Initialement posté par Viviane
Il est dit par Monsieur et Mme X que "que le cabinet Moureau Athenoux avait sollicité sa désignation non pas pour servir l'intérêt collectif de la copropriété et la gérer dans son intérêt propre mais seulement pour ratifier sa gestion antérieure"
A quoi la CC répond "que la désignation du syndic ne vaut que pour l'avenir et ne peut rétroagir Non. La CC n'est pas compétente pour juger dans quelle intention le cabinet Moureau Athenoux a été désigné et ce n'est pas sur quoi les époux X demandent à la CC de statuer.
citation: Bref, vous continuez à supputer... Je ne suppute pas. C'est vous qui refusez de lire ce qui est écrit et ce qui s'en déduit nécessairement.
citation: Tellement peu [de contentieux] que je vois pas comment vous pouvez affirmer qu'on peut désigner le patron du bar comme secrétaire, au risque de voir les juges décider la même chose que pour le président... S'il y a peu de contentieux, c'est qu'à la différence du président, investi d'une autorité, la personne du secrétaire, qui n'a qu'une fonction d'exécution exercée sous l'autorité et la responsabilité du président et des scrutateurs, importe peu. Ce qui importe est que le secrétaire a été désigné dans les formes requises. |
Édité par - ainohi le 26 juil. 2018 10:04:24 |
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Viviane
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Posté - 26 juil. 2018 : 22:59:49
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citation: C'est vous qui refusez de lire ce qui est écrit et ce qui s'en déduit nécessairement.
Les déductions, c'est pour les mathématiciens... et ils sont même pas toujours d'accord entre eux sur les déductions à faire...
citation: Expliquez pourquoi il est dit que la désignation du syndic ne peut être rétroactive.
Je n'explique rien, je constate...
citation: Viviane : Il est dit par Monsieur et Mme X que "que le cabinet Moureau Athenoux avait sollicité sa désignation non pas pour servir l'intérêt collectif de la copropriété et la gérer dans son intérêt propre mais seulement pour ratifier sa gestion antérieure"
A quoi la CC répond "que la désignation du syndic ne vaut que pour l'avenir et ne peut rétroagir
AINOHI : Non. La CC n'est pas compétente pour juger dans quelle intention le cabinet Moureau Athenoux a été désigné et ce n'est pas sur quoi les époux X demandent à la CC de statuer.
mais ça vous convient pas... D'après vous la CC répond à autre chose que l'argument présenté... on sait pas trop quoi, mais autre chose; sans doute un truc que vous avez déduit...
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 juil. 2018 : 12:05:21
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Si vous pensez vraiment que : la désignation du syndic ne vaut que pour l'avenir et ne peut rétroagir peut être une réponse à  : le cabinet Moureau Athenoux avait sollicité sa désignation non pas pour servir l'intérêt collectif de la copropriété et la gérer dans son intérêt propre mais seulement pour ratifier sa gestion antérieure et que les déductions ne sont que pour les mathématiciens qui ne seraient d'ailleurs pas tous d'accord entre eux, alors … passons.
Plus sérieusement, devant la cour d'appel, les époux X avaient prétendu que, dans une toute petite copropriété comme la leur, la désignation d'un syndic professionnel portait atteinte aux intérêts collectif de la copropriété, allant jusqu'à dire qu'un syndic professionnel était nécessairement incompétent. Ils demandaient l'annulation de l'assemblée pour des raisons de forme d'une part mais surtout pour une raison de fond, l'abus de majorité. La cour d'appel a répondu tout d'abord qu'il n'y avait aucun vice de forme, ensuite que la désignation d'un syndic professionnel ne pouvait porter atteinte aux intérêts collectifs d'une copropriété, aussi petite fût-elle, et donc que la désignation du syndic contestée était parfaitement régulière. Elle leur a cependant très partiellement donné raison en jugeant que cette désignation ne valait pas à titre rétroactif et que l'absence de mandat du gestionnaire qui exerçait jusqu'alors dans l'irrégularité ne pouvait être régularisée.
Devant la cour de cassation, ils ont prétendu que la cour d'appel n'avait pas répondu à leur demande de juger que la désignation du syndic répondait à une intention de satisfaire à des intérêts particuliers et non aux intérêts collectifs de la copropriété, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile. La cour de cassation leur a répondu que, la cour d'appel ayant souverainement conclu à la régularité formelle de la désignation du syndic et à bon droit affirmé que la désignation d'un syndic professionnel n'était pas de nature à porter atteinte aux intérêts collectifs d'une copropriété, cette cour d'appel n'avait pas à rechercher plus avant quelles étaient les intentions des uns et des autres et qu'elle n'avait donc pas violé le code de procédure civile. La cour de cassation a donc confirmé en tous points la décision de la cour d'appel. A cette occasion elle en a reproduit les termes, même ceux portant sur la rétroactivité de la désignation du syndic qui n'était pas visée par le pourvoi en cassation.
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Édité par - ainohi le 27 juil. 2018 12:09:59 |
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Viviane
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57
Posté - 27 juil. 2018 : 14:56:12
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Faut vraiment ouvrir un cabinet de voyant, la quantite d elements que vous lisez et qui ne sont nulle part mentionmes augmente a chaque post... |
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Gédehem
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58
Posté - 27 juil. 2018 : 16:10:32
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Il est question plus haut d'un lot de copropriété privatif qui serait propriété du syndicat.
Ce qui est possible, très courant s'agissant du logement de fonction 'gardien".
Les lots privatifs 'propriété' du syndicat sont en fait en indivision entre tous les propriétaires de lots privatifs, chacun selon ses tantièmes, comme il en est des parties communes.
Parties privatives ou parties communes du syndicat, même traitement : indivises entre tous. Il n'y a pas de compte "syndicat".
Les tantièmes afférents aux lots du syndicat sont déduits du total cumulé de tous les lots (le diviseur), que ce soit pour les votes en AG ou pour la répartition des charges.
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Édité par - Gédehem le 27 juil. 2018 16:13:05 |
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JB22
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59
Posté - 27 juil. 2018 : 16:25:10
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De Gedehem
"Les tantièmes afférents aux lots du syndicat sont déduits du total cumulé de tous les lots, que ce soit pour les votes en AG ou pour la répartition des charges."
Des exemples chiffrés on été donnés par André78 et moi-même;
Il serait bon que vous fassiez connaitre votre position, si possible avec des exemples chiffrés reprenant les données des exemples antérieurs.
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Gédehem
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Posté - 27 juil. 2018 : 21:53:02
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Pour quoi donc des exemples chiffrés ?
Y en a t-il pour des parties communes ?
Toutes les dépenses communes du syndicat sont réparties entre les membres propriétaires de lots privatifs.
Le syndicat n'est pas "membre du syndicat". (*)
Les dépenses des lots dont il serait propriétaire, quelles soient communes ou privatives à ces lots, entrent toutes, et indistinctement, dans le 'pot commun" que se partagent les membres du syndicat.
Le cumul des lots des membres étant (exemple) de 98500 tantièmes pour un syndicat qui en compte 100.000, la répartition sera calculée sur ce cumul de 98500, pour les dépenses parties communes comme pour celles des lots détenus par le syndicat.
Pour chacun des membres propriétaire de lot l'affaire est indifférente : les lots privatifs du syndicat sont traitées comme les parties communes, sans distinction, le privatif comme le commun étant indivis entre tous, chacun selon ses tantièmes.
Privatif ou commun indivis : tous en supportent les charges, tous en supportent les fruits.
Affaire visible lors de la vente d'un lot privatif du syndicat comme d'une partie commune : chacun en reçoit aussitôt sa part, peu importe la vente d'un lot ou d'une partie commune aliénée.
PS : on semble oublier que le total des tantièmes des membres du syndicat est un chiffre aléatoire, étant un cumul des lots privatifs des membres. Peu importe ce qu'il est, 98500, 100.000 ou 101.295 selon les cas.
(*) raison pour laquelle 'il' n'est pas convoqué aux AG, pas plus qu'il ne détient un droit de vote. Il n'a pas de charge au titre de son ou ses lots, ni ne perçoit de recettes à ce titre.
Ajout sur l'arrêt de 96 cité à propos de la désignation du secrétaire.
On notera qu'il est 'bien vieux" (22 ans), et que depuis la Cour à ajouté une condition pour le président : il doit être membre du syndicat. Un mandataire ne peut présider.
Quid de sa vision 'actuelle' pour le secrétaire si la question était posée ?
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Édité par - Gédehem le 27 juil. 2018 22:34:09 |
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Sujet |
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Qui peut être secrétaire de séance ? 
