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 Posté - 02 août 2018 : 20:13:07
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Gédéhem va nous dire que le syndicat n'ayant pas de patrimoine, le lot en question est également propriété indivis de tous....
C'est pourtant bien avec l'argent du syndicat que ce lot est payé |
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Gédehem
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 82
 Posté - 02 août 2018 : 20:43:09
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Et "l'argent du syndicat", de quelle poche sort-il ?
Les charges de ce lot appartenant au syndicat ne peuvent pas être répartis suivant les tantièmes des différentes catégories de charges du lot. "
Diantre !
Peut être qu'il y a une dérogation spéciale aux dispositions de l'art.10 s'agissant de répartir les charges d'un lot "syndicat".
Dérogation aussi pour les membres du syndicat, qui doivent supporter des charges selon le critère 'utilité' (al1) en tantièmes généraux (al.2)
Le patrimoine du syndicat ? D'où vient-il, avec quels fonds, dans le cas de l'acquisition d'un lot.
Un exemple chiffré n'apporte rien. Je l'ai déjà montré avec la base de répartition du syndicat.
S'agissant de répartir le ravalement des façades ou supporter les charges d'ascenseur, ce sont bien les membres du syndicat qui en supporteront l'intégralité.
25.000 € de travaux répartis sur 98500 tantièmes, fera pour tel lot affecté de 1800 tantièmes "tant" (faire le calcul)
Un autre ayant 2100 tantièmes règlera 'tant' (id).
Le lot "syndicat" portant 1500 tantièmes ne paye rien, ne supporte rien.
Au total il aura été réglé 25.000 € de travaux par les seuls membres du syndicat selon leurs tantièmes.
S'il s'agit d'autres charges selon d'autres grilles, mêmes calculs, même résultat.
Un chiffrage lot par lot n'a aucune importance ici, sauf pour s'y amuser et faire un beau tableau.
Le lot "syndicat" est supporté par chacun des autres lots selon les différentes grilles prévues pour les dépenses qui lui sont nécessaires, comme il en est pour toutes les dépenses nécessaires aux parties communes.
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Édité par - Gédehem le 02 août 2018 20:45:11 |
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JB22
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83
Posté - 02 août 2018 : 21:00:06
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"Un exemple chiffré n'apporte rien. '
De voir les incohérences;
Par exemple le lot partie commune supporte des charges ascenseur, le lot du copropriétaire A situé au Rez de chaussée, ne supporte pas de charges d' ascenseur, d' après votre méthode de répartition il ne supportera pas sa quote part des charges ascenseur du lot du syndicat ?..
Autre exemple, dans le cas de travaux Bâtiment A, seuls les copropriétaires du bâtiment A paieront une quotepart des frais du lot appartenant au syndicat si celui-ci fait partie du Bâtiment A.. |
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Gédehem
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84
Posté - 02 août 2018 : 21:57:09
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d' après votre méthode de répartition il ne supportera pas sa quote part des charges ascenseur du lot du syndicat ?..
Normal : il n'a pas pour lui même de tantièmes ascenseur.
Dans votre hypothèse, il supporterait des charges ascenseur, et aux tantièmes généraux ! Belle pirouette contraire au principe énoncé art.10, qui s'applique partout et pour tout.
Votre répartition (sur tous aux tantièmes généraux) est donc illicite
dans le cas de travaux Bâtiment A, seuls les copropriétaires du bâtiment A paieront une quotepart des frais du lot appartenant au syndicat si celui-ci fait partie du Bâtiment A..
C'est le cas particulier que j'abordais plus haut, s'agissant alors du logement de fonction du gardien "partie commune".
Local que l'on peut considéré 'partie commune" de l'ensemble immobilier et non spécifique au seul bâtiment A.
Tous les propriétaires, du A mais aussi des autres bâtiments, participent à ses dépenses. (ce qui a été fait dans le cas exposé).
Aucune différence ici entre ce logement de fonction "partie commune" ou un lot privatif propriété du syndicat : ils sont indivis entre tous les membres du syndicat, à charge de tous.
Le bâtiment A comptant 4 lots dont un propriété du syndicat ou logement commun, nul doute que les 3 refuseront de supporter seuls le coût du ravalement pour la part revenant au 4ème.
En grille 'travaux' ou tantièmes généraux, peu importe.
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Édité par - Gédehem le 02 août 2018 22:06:22 |
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JB22
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85
Posté - 03 août 2018 : 00:14:22
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"Le bâtiment A comptant 4 lots dont un propriété du syndicat ou logement commun, nul doute que les 3 refuseront de supporter seuls le coût du ravalement pour la part revenant au 4ème.
En grille 'travaux' ou tantièmes généraux, peu importe.'
C' est ce que j' affirme depuis le début, les copropriétaires du Bâtiment A exigerons que les charges du lot appartenant au syndicat, ou partie commune (loge), soient réparties entre tous les copropriétaires.
Ces charges du lot syndicat, ou partie commune (loge), ne peuvent pas être réparties aux copropriétaires suivant leurs propres tantièmes spécifiques, on ne peut donc que les répartir, suivant l' article 10, en charges générales. |
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andre78fr
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86
Posté - 09 août 2018 : 12:07:24
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Je reviens sur ce sujet après quelques jours de vacances pour nuancer ma précédente réponse...
Si la neutralisation des tantièmes est la solution technique la plus simple (et de facto souvent utilisée) pour un immeuble classique ou des lots "marginaux" comme la cave utilisée par la machinerie de l'ascenseur ou le local à vélo c'est évidemment différent dans l'exemple donné de l'appartement qui sert de loge dans un bâtiment distinct et avec des tantièmes sur une partie spéciale...
Dans ce cas, je ne peux que rejoindre les précédentes contributions de JB22 et Gédehem pour dire que les dépenses doivent être des charges générales et que le ou les lots doivent être géré comme pour un "pseudo copropriétaire", en particulier si on fait le suivi des charges récupérables comme souligné par JPM...
Le solde débiteur de ce compte, résultat d'appels de provisions ventilées par clé, est alors à passer en charges en fin d'exercice, sur les tantièmes généraux. |
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JB22
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87
Posté - 09 août 2018 : 13:32:00
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Il y a incompatibilité entre la position et solution de Gedehem et mes propositions.
Je confirme que tous les lots doivent être traités de la même manière quelque soient leur copropriétaire et leur usage (loge ou location ).
Les charges du ou des lots appartenant au syndicat doivent être réparties entre tous les autres copropriétaires en application de l' article 10 de la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Je confirme que ma méthode a été appliquée, et que je dispose d' une application EXCEL permettant le traitement de lots appartenant au syndicat, et que cela fonctionne très bien.
Dans une application de la "neutralisation" par exemple, un copropriétaire A qui utilise deux fois plus d' eau que B, mais les mêmes tantièmes, paiera au titre des charges d' eau du lot appartenant au syndicat deux fois plus que B, De même un copropriétaire ne participant pas aux charges ascenseur ne paiera rien au titre des charges ascenseur du lot du syndicat. |
Édité par - JB22 le 09 août 2018 13:34:04 |
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Posté - 09 août 2018 : 13:55:12
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citation: Il y a incompatibilité entre la position et solution de Gedehem et mes propositions. il me semble aussi. |
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andre78fr
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89
Posté - 09 août 2018 : 14:47:09
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Je ne vais pas tout relire ; tout le monde semble d'accord pour dire que si un appartement sur 4 pour un bâtiment donné est un lot propriété du syndicat, ça n'est pas aux 3 autres de payer la totalité de dépenses spéciales comme un ravalement et la neutralisation montre ici ses limites.
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Posté - 10 août 2018 : 10:35:59
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La situation où un lot n'aurait pas de titulaire a été traitée incomplètement par la loi de 1965 à travers l'article 16, et de manière insuffisamment réfléchie. Curieux que le GRECCO n'ait pas pensé utile de revenir sur ce point !
Faisons simple :
- les parties communes sont propriété indivise de tous les copropriétaires ;
- les parties privatives sont propriété exclusive d'un copropriétaire.
Une partie privative ne peut être dans la situation de ne pas avoir de propriétaire que parce qu'elle a été acquise par le syndicat des copropriétaires, soit volontairement sur vote à l'article 26, soit involontairement par adjudication d'office.
Mais dans ce cas est-elle propriété du syndicat ? L'article 16 ne nous le dit pas : il ne dit que la partie privative ne perd pas son caractère privatif, qu'elle peut être revendue, t qu'en attendant personne ne vote pour elle en assemblée.
A la question de savoir si un syndicat peut avoir un patrimoine immobilier, les rédacteurs de l'arrêté comptable du 14 mars 2005 ont répondu non, en ne créant pas de comptes d'immobilisations.
Nous penchons pour l'interprétation suivante :
- l'acquisition d'une partie privative par le syndicat n'a pas lieu pour lui-même mais pour le compte des copropriétaires qui en seront propriétaires indivis ; le syndicat n'intervient que espace de décision et comme signataire "pour compte de", comme il le fait symétriquement pour la vente d'une partie commune (aux termes du même article 16);
- en conséquence, lorsqu'un lot est acquis par le syndicat, il devient de facto partie commune, et dans ce cas les copropriétaires ont le choix, soit de le revendre comme le dit l'article 16, soit de voter un modificatif qui le supprime et intègre de droit les parties privatives dans les parties communes. Dans le premier cas, tant qu'il n'est pas revendu, le lot doit être retiré de la feuille de présence (comme l'article 16 le dit) et de toutes répartitions de charges du règlement de copropriété (comme l'article 16 aurait dû le dire)...
C'est selon nous la seule façon cohérente (et élégante) de traiter le problème.
Appel aux juristes !
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Posté - 10 août 2018 : 11:06:45
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citation: Nous penchons pour l'interprétation suivante :
- l'acquisition d'une partie privative par le syndicat n'a pas lieu pour lui-même mais pour le compte des copropriétaires qui en seront propriétaires indivis ; le syndicat n'intervient que espace de décision et comme signataire "pour compte de", comme il le fait symétriquement pour la vente d'une partie commune (aux termes du même article 16); Je m'attendais tout a fait a ce type de réponse alambiquée, en effet seule compatible avec l'absence de patrimoine du syndicat
Les fonds travaux sont pourtant de facto des patrimoines du syndicat, et il me semble que le diktat de l'absence de patrimoine du syndicat ne tient plus, c'est uns construction tellement fragile qu'elle amène à des incohérences.
Qui paye la taxe foncière du lot privatif possédé par le syndicat? Qui est enregistré comme propriétaire au bureau de publicité foncière?
Est-ce quele bailleur du lot peut se contenter de l'information que c'est le syndicat des corpros qui lui loue alors que légalement il peut faire valoir l'obligation du bailleur a indiquer le nom des bailleurs?
Dans votre construction, le bailleur ne serait pas le syndicat mais les copros indivis et qui seraient mandatés par le syndicat, mais ou se trouve le fameux acte faisant mandat ou syndicAT de gérer cela???? |
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JPM
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92
Posté - 10 août 2018 : 12:03:05
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Le syndicat étant doté de la personnalité morale a forcément un patrimoine.
C'est un patrimoine transitaire et non pas transitoire comme je l'ai écrit à tort après bien d'autres.
Transitaire : où se fait le transit, celui permanent des créances et des dettes.
Le patrimoine du syndicat ne comporte que des créances et des dettes. A tout moment il doit y avoir égalité entre les créances et les dettes.
Le patrimoine du syndicat ne peut comporter aucun bien, qu'il s'agisse d'un lot de la copropriété, d'un balai ou d'une partie commune au sens propre du terme (affectée à l'usage ou à l'utilité des tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux).
Il ne put pas être propriétaire parce que cette vertu ne figure pas dans son objet précisé par l'article 14 de la loi, dernier alinéa.
Les parties communes sont indivises rn vertu de l'article 4 de la loi.
Un lot de copropriété peut venir sur " la tête du syndicat " soit par dévolution automatique à défaut d'enchérisseur dans le cadre d'une saisie immobilière comme indiqué par UI, soit par acquisition pour constituer un logement de concierge par exemple.
Dans le premier cas le lot conserve sa qualité de lot privatif. Il est la propriété indivise de tous les copropriétaires, chacun pour sa quote-part des parties communes. Sa vocation est d'être remis en vente par le syndicat (en fait les copropriétaires).Il n'est pas une partie commune, mais une partie privative indivise entre tous. Sa remise en vente n'est pas soumise aux conditions exigées pour la vente d'une partie commune.
Dans le second cas, la solution initiale peut être identique, mais le plus souvent, le bien acquis a vocation à devenir une partie commune au sens propre du terme.
Il faut alors prévoir l'acquisition du lot n° nn, puis l'annulation de ce lot pour transformation en partie commune à usage de logement de gardien.
Il est nécessaire de modifier l'acte descriptif de division et la répartition des tantièmes, sans modification de leurs rapports internes.
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Édité par - JPM le 10 août 2018 12:07:46 |
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JB22
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Posté - 10 août 2018 : 12:04:17
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Comme Riboudingue je suis surpris de cette réponse alambiquée.
De U.I.:
"Mais dans ce cas est-elle propriété du syndicat ? L'article 16 ne nous le dit pas"
L'article 16 dit :"Le syndicat peut acquérir....des parties privatives"
Quand on " acquière" on devient propriétaires, peut importe que ce soit une personne ou plusieurs qui acquièrent.
"- les parties privatives sont propriété exclusive d'un copropriétaire."
Une SCI, une société, une association peuvent être copropriétaires.
"le lot doit être retiré ...... de toutes répartitions de charges du règlement de copropriété (comme l'article 16 aurait dû le dire)..."
Non seulement il ne dit pas , mais vous conseillez de ne pas respecter le R.C.?
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Posté - 10 août 2018 : 13:08:42
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citation: Le patrimoine du syndicat ne peut comporter aucun bien, qu'il s'agisse d'un lot de la copropriété, d'un balai ou d'une partie commune au sens propre du terme (affectée à l'usage ou à l'utilité des tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux). D'où cela découle t'il, puisque c'est rien moins que illogique.
Une entreprise a un patrimoine, y compris des balais et des poubelles. Même une entreprise individuelle a un patrimoine alors que le propriétaire est de facto le même que l'individu, si on parle d'entreprise individuelle.
A qui appartient le fond travaux lié au lot X, lots X qui appartient à Dupont?
On va me dire qu'il appartient indivis a tous les copropriétaire???
Quel est l'intérêt de faire passer transitoirement les actifs dans le patrimoine du syndicat a une possession indivise entre indivisaires, tout en maintenant que ceci est fictif et ne nécessite aucun acte, incluant les biens immobiliers?
Je croyais que la cession d'un bien immobilier devait passer par un notaire |
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JPM
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Posté - 10 août 2018 : 14:24:54
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Ribouldingue : ?citation: A qui appartient le fond travaux lié au lot X, lots X qui appartient à Dupont?
On va me dire qu'il appartient indivis a tous les copropriétaire??
Chaque copropriétaire reste propriétaire de sa quote-part versée. Mais il n'a pas la maîtrise totale de ce pactole. Ou est le problème ?
Le rattachement au lot des sommes versées, définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, est une ineptie hérétique sans le moindre intérêt pratique. Mais surtout c'est une faute psychologique !
Dans le texte beaucoup de copropriétaires ne lisent que non remboursable ! D'où une acrimonie très généralisée à l'égard du fonds travaux, très sensible au cours des assemblées générales.
Il faudra revenir rapidement aux avances sur travaux futurs 
Quant à citation: Quel est l'intérêt de faire passer transitoirement les actifs dans le patrimoine du syndicat a une possession indivise entre indivisaires, tout en maintenant que ceci est fictif et ne nécessite aucun acte, incluant les biens immobiliers?
Le transit ne concerne que la finance ! Le syndicat est créancier des appels de provisions. Il est débiteur du coût des fournitures et services. Il n'y a que les euros qui transitent.
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Gédehem
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Posté - 10 août 2018 : 23:31:56
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JB comme Ribouldingue se trompent : il n'y a pas de réponses alambiquées de la part d'UI ou de JPM.
L'objet du syndicat est défini L.14 : "Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."
Selon cet objet, le syndicat ne peut acquérir la qualité de "propriétaire membre du syndicat".
L'acquisition d'un lot privatif par le syndicat vaut "pour le compte de ses membres" qui en décident sur leurs fonds propres, pas pour lui-même.
Qui plus est sans disposer de fonds, le syndicat n'en ayant pas 'de sa personne'.
Un lot privatif acquis par le syndicat est traité comme une partie commune indivise entre les membres du syndicat, même s'il reste lot privatif.
"Une entreprise a un patrimoine, y compris des balais et des poubelles. Même une entreprise individuelle a un patrimoine alors que le propriétaire est de facto le même que l'individu, si on parle d'entreprise individuelle."
Sauf qu'un syndicat de copropriétaires n'est ni une entreprise (société, etc ...) ni même une association (1901, foncière, etc ..).
Raison pour laquelle on a une entité distincte, "syndicat de copro", groupement ayant son propre système.
Sinon, on aurait "association des propriétaires de la résidence 'Les Oiseaux", avec un système L.1901 ou ASL, nos syndicats étant sur le principe sans but lucratif.
Ce que n'a pas une entreprise, personnelle ou non, une sociétés, ce qui serait connu et ferait fuir beaucoup ....
Pour comparer le système "syndicat de copro", il faut prendre un "syndicat de copros", pas une entreprise, une société.
"Un syndicat de copropriétaires n'ayant pas de patrimoine ne peut être mis au régime des sociétés (résumé Capoulade).
Bien d'accord avec JPM sur le fonds travaux permanent, et le sentiment qu'il est "perdu" pour le propriétaire.
Nombreux sont ceux qui ne voient pas que le rattachement "au lot" le fait entrer dans le patrimoine de son propriétaire.
Qu'il ne puisse pas en disposer librement n'est qu'accessoire.
Lorsqu'on vend son lot privatif, on n'emporte pas la porte d'entrée ni la salle de bains. De la même façon on n'emporte pas non plus la réserve travaux : on la vend avec l'ensemble du lot, dont elle est une des composantes. |
Édité par - Gédehem le 10 août 2018 23:52:23 |
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Posté - 11 août 2018 : 07:26:13
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Je repose la question:
Comment faites vous pour que le lot privatif acheté par le syndicat le 15 mai au matin passe dans les mains indivises de 110 personnes le 15 mai à midi sans qu'aucun acte de mutation n'existe?
Cette construction mentale t théorique me semble quand même faible; Aucun tiers ne peut avoir le nom des copropriétaires en allant consulter le bureau de publicité foncière, et s'il le fait il trouve 'syndicat des coporpriétaires'. Vous nous dites que ce n'est pas exact. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 août 2018 : 07:34:35
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citation: Comment faites vous pour que le lot privatif acheté par le syndicat le 15 mai au matin passe dans les mains indivises de 110 personnes le 15 mai à midi sans qu'aucun acte de mutation n'existe?
Il n'y a rien à faire. Le bien acheté au nom du syndicat des copropriétaires est de plein droit indivis entre tous les copropriétaires.
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JB22
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99
Posté - 11 août 2018 : 09:45:35
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De Gédehem
"JB comme Ribouldingue se trompent "
Je ne pense pas que vous ayez raison en répartissant les charges des lots appartenant au syndicat selon les clés de chaque copropriétaire.
Cette façon de faire a montrée ses limites dans la répartition des charges "Bâtiment x", objet de la question de DREC;
D' autre part comment faites-vous pour déterminer les charges locatives.
Je rappelle que quand il n' y a pas de possibilité d' individualiser les charges, absence de compteur, les charges sont réparties sur la clé charges générales.
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JPM
Modérateur
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100
Posté - 11 août 2018 : 10:41:37
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Universimmo : citation: Dans le premier cas, tant qu'il n'est pas revendu, le lot doit être retiré de la feuille de présence (comme l'article 16 le dit) et de toutes répartitions de charges du règlement de copropriété (comme l'article 16 aurait dû le dire)...
C'est un paragraphe qui m'a échappé dans les avis d'Universimmo.
Le lot ne doit mas être retiré de la feuille d présence car tous les lots doivent y figurer. Il faut mentionner qu'il ne participe au scrutin. Dès lors la feuille de présence justifie pleinement les indications figurant dans le procès verbal.
Le lot ne doit pas être retiré de toutes répartitions de charges de copropriété. On doit connaître à tout moment les charges afférentes à ce lot.
Les appels de provisions sont répartis entre tous les copropriétaires de même que les soldes en fin d'exercice.
En contre partie on enregistre les loyers et distinctement les encaissements au titre des charges locatives récupérables.
Si le " lot appartenant au syndicat " est à usage de conciergerie, il faut enregistrer l'indemnité de logement et les sommes dont le gardien est redevables indépendamment des avantages en nature.
Dans ce fatras de la paye des concierges, il y a de grands mystères liés à l'enregistrement simpliste du net à payer.
L'indemnité de logement due par le concierge est-elle un produit ?
Devoir de vacance (30 pages A 4 maxi en Garamond 12) Le dogme qui implique la foi peut-il fonder une règle de droit ??? 
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Qui peut être secrétaire de séance ? 
