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JPM
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 Posté - 29 juil. 2018 : 18:22:37
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Les syndics professionnels avaient l'habitude de prévoir deux ou trois coûts horaires pour la rémunération de certains prestations hors forfait. Par exemple :
Heure direction : 100 € ht
Heure gestionnaire 80 € ht
Heure comptable : 70 € ht
La DGCCRF affirme que le syndic ne peut présenter qu'un tarif unique.
Dans l'exemple que je viens de voir le syndic a adopté 90 €.
Pour le premier semestre 2018 la différence au préjudice du syndicat est de 110 € à prestations égales entre 2017 et 2018 dans une copropriété très bien organisée.
La mesure est-elle judicieuse ?
Dans le même genre je reviendrai sur l'absurdité et, je crois pouvoir dire l'illégalité, de l'article 18 1 A de la loi qui interdit au syndic de faire figurer dans son contrat un barème des honoraires sur travaux.
Cette mesure est contraire aux règles de la publicité des prix
Elle prive le syndicat de la garantie qu'apporte le plafonnement d'un
barème stipulé.
L'augmentation très sensible des honoraires sur travaux, ces derniers temps, est consécutive aux errements des pouvoirs publics.
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Viviane
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Posté - 29 juil. 2018 : 20:05:14
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citation: Elle prive le syndicat de la garantie qu'apporte le plafonnement d'un
barème stipulé.
Un barême accepté par le syndicat via son contrat le prive de toute possibilité de négociation au cas par cas, il n'y a donc aucun bénéf pour un syndicat qui réfléchit sérieusement à la question des honos du syndic en même temps qu'il réfléchit aux travaux.
Le boulot du syndic ne dépend pas uniquement du montant des travaux. On peut exiger- ou pas- qu'il soit présent aux réunions de chantier par exemple....
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Franck1966
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 29 juil. 2018 : 21:51:24
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On se demande si le législateur a joué pour les copropriétaires ou bien pour les syndics !
Effectivement, souvent, un sous-fifre s'occupait des réunions pendant que le syndic faisait autre chose, mais facturait souvent comme si c'était lui qui était venu.
Aujourd'hui, plus besoin de faux semblant ...... il perd 10€ de l'heure, mais maintenant c'est légal |
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JPM
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3
Posté - 29 juil. 2018 : 22:39:14
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Viviane : citation: Un barême accepté par le syndicat via son contrat le prive de toute possibilité de négociation au cas par cas
C'est inexact. Même au temps de la taxation à 2 et 4 % (plafond avec ou sans maître d'œuvre) il a toujours été possible de négocier le taux effectif dans le cas d'un chantier important.
Le taux adopté en principe ne peut être qu'un taux plafond puisqu'il peut s'agir de chantiers différents. Le taux plafond est une garantie essentielle pour les syndicats.
Actuellement le syndic qui aurait mis un plafond de 4 % dans son contrat propose 5,5 % à l'assemblée et les obtient deux fois sur trois.
C'est ce qui a généré une augmentation très sensible alors que, même après la suppression de la taxation les deux taux de 2 et 4 % ont subsisté pendant près de 20 ans.
Encore Viviane : citation: On peut exiger- ou pas- qu'il soit présent aux réunions de chantier par exemple....
Vous pouvez aussi exiger qu'il vienne pas aux assemblées 
Le syndic doit assister aux réunions de chantier ! Au moins partiellement s"il y a un architecte.
Un détail : laissez tomber " exiger ". Il s'agit de conventions.
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Viviane
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Posté - 29 juil. 2018 : 23:18:40
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Des fois je me demande d'où vous sortez vos chiffres... du temps des taux dans les contrats, il n'y a avait pas DEUX chiffres sur l'ensemble des syndics.
Il y avait autant de chiffres que de syndics.
Et vous n'avez aucune chance de prémunir le syndicat d'un taux abusif en mettant un taux dans le contrat... taux que la plupart des gens n'ira pas regarder, et que personne n'ira négocier. Vous voterez même, comme ça s'est si longtemps fait, des travaux sans spécifier les honoraires du syndic.
Mais lui ne les oubliera pas, puisqu'ils sont dans le contrat...
citation: Le syndic doit assister aux réunions de chantier ! Au moins partiellement s"il y a un architecte.
Vous êtes un doux rêveur... notre syndic a voulu nous facturer une "réunion préparatoire". Soit la réunion sur place le jour d'ouverture du chantier... Un chantier à 700000€... Si la résolution définissant ses honoraires n'avait pas précisé que ça comprenait TOUT le boulot relatif à ces travaux ET les réunions de chantier, non seulement je crois qu'on aurait eu du mal à faire sauter ça, mais je sais qu'il y aurait eu bien plus...
citation: Un détail : laissez tomber " exiger ". Il s'agit de conventions.
Si c'est une convention, alors vous ne pouvez pas dire que le syndic DOIT assister aux réunions de chantier.
Parce qu'in fine, la loi est fort imprécise sur les tâches que le syndic est censé accomplir avec ce pourcentage d'honoraires....
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JPM
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5
Posté - 29 juil. 2018 : 23:34:08
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Vous êtes sans doute trop jeune pour avoir connu le temps de la taxation.
Il faut que vous preniez conscience que la copropriété existait déjà à la fin du 19e siècle et que les problèmes de gestion existaient déjà .
Jusqu'en 1980 les honoraires des syndics ont été taxés.
Pour les travaux deux plafonds : 2 % et 4% comme j'ai indiqué.
Applicables à tous les syndics 
Pendant qu'on y est, il faut que vous sachiez qu'il y a des architectes qui sont également syndics ; et aussi, en plus grand nombre, des géomètres experts. Dans les deux cas c'est un autre monde qu'il faut connaître.
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Viviane
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6
Posté - 29 juil. 2018 : 23:50:58
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citation: Vous êtes sans doute trop jeune pour avoir connu le temps de la taxation.
Vous allez donc éclairer ma lanterne (et pas que la mienne à mon avis) en nous aiguillant sur l'article précis de la version antédiluvienne de la loi de 1965 (ou d'une autre) prévoyant cette "taxation" ?
citation: Il faut que vous preniez conscience que la copropriété existait déjà à la fin du 19e siècle
Et vous avez vécu les débuts ?
citation: Pendant qu'on y est, il faut que vous sachiez qu'il y a des architectes qui sont également syndics ; et aussi, en plus grand nombre, des géomètres experts. Dans les deux cas c'est un autre monde qu'il faut connaître.
Oh mais je le sais... et je suis pas sure que j'irais prendre mon syndic comme architecte sur les travaux de l'immeuble . Si souci avec l'architecte qui est aussi syndic, le syndicat est mal barré... |
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JPM
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Posté - 30 juil. 2018 : 01:03:38
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Allez fouiner dans JPM-COPRO.
Vous cliquez sur la petite cabane.
La partie de 500 avant JC jusqu'à la loi ALUR : tout est à jour et vous trouverez la taxation des honoraires.
Pour la suite : la mise à jour est en cours.
De bonnes lectures pour la plage
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Posté - 30 juil. 2018 : 14:38:43
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il me parait difficile de mettre dans un contrat les honoraires travaux, car ces honoraires dépendent de la prestation demandée au syndic et celle ci peut énormément varier : du simple demande de devis, au suivi de chantier, il y a tout un monde qui passe également par des activités administratives, comptables voir réglementaires (demande d'un PC, par exemple...) |
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JPM
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Posté - 30 juil. 2018 : 15:04:13
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Le mécanisme des honoraires pour travaux a parfaitement fonctionné pendant 50 ans.
Il s'agit pratiquement des mêmes prestations que celles d' un architecte hormis celles qui exigent des connaissances techniques que le syndic n'a pas.
A cet égard il faut considérer que certains chantiers exigent la présence d'un technicien.
Au demeurant on a couché sur le papier le détail des prestations exigées su syndic non technicien.
Il ne faut donc pas perturber le débat en parlant de simples demandes de devis. Nous savons tous ce qui est demandé au syndic pour un chantier complet.
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Viviane
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Posté - 30 juil. 2018 : 16:50:54
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Vous n'avez donc pas du vous relire depuis longtemps.
http://www.jpm-copro.com/Hono%20taxes.htm
Sur JPM copro, vous indiquez à propos des honos pour travaux à l'ère de la taxation des honoraires :
citation: Dans un premier temps le barème réglementaire détermine, pour les immeubles achevés avant le 1er septembre 1948 un plafond d’honoraires rémunérant les services rendus par les syndics pour l’administration normale des immeubles, cumulant :
citation: Le syndic peut en outre percevoir des honoraires spéciaux
· pour les travaux qui doivent être décidés ou entérinés en assemblée générale, à un pourcentage décidé par l’assemblée dans le cadre d’un plafond déterminé par tranches du coût.
Plafond décidé par LA LOI et pas par le contrat, comme vous le proposez...
Le barême avec des plafonds indiqué sur le contrat dont vous réclamez le retour, (et que j'ai conn)u, est sans AUCUN rapport avec la taxation des honoraires soit un BAREME de plafonds FIXE PAR LA LOI |
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 Posté - 30 juil. 2018 : 18:56:36
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Pour ma part je trouve tout a fait fictif la situation dans laquelle le syndicat dans son ensemble est censé en AG négocier chaque honoraire de travaux, et je ne vois pas pourquoi on interdit aux syndics ce qu'on oblige à beaucoup d' autres professions, l'affichage clair de leurs honoraires;
Ce serait quand meme extraordinaire si en ne connaissant (forcément) pas les honoraires courants du dit syndic, on obtenait in-fine forcément les meilleurs tarifs.
Le législateur était bourré......
Le taxi devrait ne rien afficher, le client négocierait.
Le restaurateur aurait interdiction d'afficher le cout de son menu pour laisser l'opportunité au touriste de négocier en mauvais français (ou en bon anglais)
Y"'a des fois ou la loi me fait rire. |
Édité par - ribouldingue le 30 juil. 2018 18:58:57 |
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Gédehem
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Posté - 30 juil. 2018 : 22:32:47
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Si Viviane voulait bien relire attentivement (et calmement) l'exposé de JPM, et ses propres propos, elle constaterait qu'elle s'est fourvoyée ....
Il est évident que la mention du taux dans le contrat d'honoraires du syndic est une précaution pour les syndicats.
S'en remettre à l'AG pour le négocier est un attrape nigauds, il faut le dire.
Accessoirement : à lire certains, les travaux de copropriété seraient récents, les honoraires du syndic pour s'en occuper aussi .... 
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Édité par - Gédehem le 30 juil. 2018 22:37:44 |
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JPM
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Posté - 30 juil. 2018 : 23:25:53
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Je partage bien entendu l'avis de Ribouldingue; et celui de Gedehem aussi. Comment peut-il se faire que sur ce point il n'y ait pas unanimité de la doctrine, y compris universimmo, pour crier au haro ?
Alors surtout qu'incontestablement les copropriétaires ont été grugés. On voit souvent des 5 et 6 % de rémunération.
L'insertion de cette disposition a été une des conquêtes de l'ARC
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Édité par - JPM le 30 juil. 2018 23:36:28 |
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Viviane
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Posté - 30 juil. 2018 : 23:37:12
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citation: Pour ma part je trouve tout a fait fictif la situation dans laquelle le syndicat dans son ensemble est censé en AG négocier chaque honoraire de travaux, et je ne vois pas pourquoi on interdit aux syndics ce qu'on oblige à beaucoup d' autres professions, l'affichage clair de leurs honoraires;
La raison est pourtant simple : personne ne lit le contrat de syndic, et personne ne songe aux honoraires travaux, donc personne ne songe à les discuter, comme d'ailleurs TOUTES les prestations du syndic. La seule chose que les gens lisent, c'est le montant du forfait. J'ai vu des années durant imputer les honos syndic sur la seule foi du contrat que personne n'avait lu.
Et désolée mais si, on peut négocier en AG. Ce que le syndic refusait sous la pression du seul CS, il l'a accepté en AG, sous la pression de l'ensemble des copros. On a donc obtenu, au vu du montant faramineux des travaux, et considérant qu'il y a un architecte, des honos à 1,5% (HT du HT, bien sur) incluant TOUT travail relatif aux doits travaux, réunions de chantier comprises.
Donc pêrso, je suis d'accord avec l'ARC sur ce coup là . Il faut non seulement pouvoir mais être obligé de négocier les honos travaux indépendamment de la négociation du contrat. Comme ça les gens gens prennent leur calculette et se disent : ah mais sur ce coup là il va toucher 5 fois le montant de son forfait ? Et pour faire quoi ?
Ou le contraire : mince, sur ce coup là il va toucher 100€ pour faire 24 appels et suivre les travaux, bon d'accord, on peut quand même passer les 5% et lui payer le travail à faire...
Si vous voulez un barême fixant des maximums, revenons à la taxation que JPM fait mine de regretter : un barême REGLEMENTAIRE |
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Édité par - Viviane le 31 juil. 2018 00:13:28 |
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JPM
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Posté - 31 juil. 2018 : 00:25:36
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Je ne regrette pas la taxation qui a été une des grande stupidité de l'époque avec en sus des abus caractérisés du service des qui prétendait limiter la rémunération aux cas de travaux neufs. Rien donc pour un ravalement. Un syndic a fini par se rebiffer en choisissant bien son avocat. Se sentant perdu, le service a étendu à ce type d'affaires le bénéfice d'une amnistie présidentielle
Viviane se fait des illusions avec la discussion en assemblée. C'est en conseil syndical que cela se discute. Personne ne peut contester une augmentation des taux de deux à trois points depuis le nouveau régime.
Plus généralement : un salaire, un prix, une rémunération quelconque doivent figurer dans le contrat. Ce sont des éléments déterminants de la volonté de contracter.
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Viviane
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Posté - 31 juil. 2018 : 00:40:48
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citation: Viviane se fait des illusions avec la discussion en assemblée. C'est en conseil syndical que cela se discute.
Elle est bien bonne celle là ! Si je vous dis que ce fut le cas chez nous, donc, vous pensez que j'invente ?
Figurez vous qu'un syndic face à un CS, c'est pas pareil qu'un syndic face à toute une AG, dont il voit du coup, qu'elle ne comprend déjà pas pourquoi le syndic touchera déjà , à 1,5%, 3 fois son forfait annuel sur les travaux (ce que le CS prend soin d'expliquer, bien sur). Du coup, alors qu'il refusait mordicus depuis des mois face au CS, il ose plus demander plus, de peur qu'on change de syndic avant que les travaux aient lieu...
citation: Personne ne peut contester une augmentation des taux de deux à trois points depuis le nouveau régime.
Ils viennent d'où, vos chiffres, pour être si incontestables ? |
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Édité par - Viviane le 31 juil. 2018 00:45:49 |
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JPM
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Posté - 31 juil. 2018 : 02:50:43
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Viviane : citation: Ils viennent d'où, vos chiffres, pour être si incontestables ?
J'ai 50 ans de comptes travaux dans mon ordinateur, traités à des titres divers. Le dernier est celui du ravalement 2017/2018 de la résidence dont je préside le conseil syndical.
J'ai tous ces comptes parce qu'ils s'agissaient de syndicats qui avaient tous gardé leurs syndics pendant vingt ans au moins, trente deux ans pour l'un d'eux jusqu'à ce que je le perde de vue. Il l'est peut être encore ?
J'ai tous les arrêtés préfectoraux de Lyon et Paris pour la période de la taxation que vous n'avez pas connue.
citation: Du coup, alors qu'il refusait mordicus depuis des mois face au CS, il ose plus demander plus, de peur qu'on change de syndic avant que les travaux aient lieu...
Littérature de prix Goncourt !
Heureusement qu'il y a aussi des syndics que les copropriétaires tremblent de voir partir.
Pour finir j'ai des dossiers plus récents et les signalements de l'Arc
Pour les travaux effectués sans maître d'œuvre on est passé de 3/4 à 5/6 % dans l'année qui a suivi la réforme. Je parle de syndics qui, avant comme après ont effectués toutes les prestations classiques : appels d'offres, Tableaux comparatifs pour l'assemblée, Surveillance effective des travaux, réception, dossiers administratifs, etc . Sauf emprunts et autres financements pour lesquelles il y a des honoraires complémentaires..
Je ne pense pas que cette hausse soit contestée.
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Posté - 31 juil. 2018 : 07:18:50
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pour le fun, les mêmes qui disent que le CS doit avoir un président et que le forum ne doit pas dire le contraire de la loi, alors sur ce sujet alors que le loi dit il ne faut pas inscrire le taux d'honoraires sur le contrat, les mêmes disent qu'il faut faire autrement...
deux poids, deux mesures suivant qui écrit .... je vous adoreeeeeeeee.....  |
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Posté - 31 juil. 2018 : 08:30:16
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Je plussoie la remarque de Rambouillet, même si de mon côté ici je critique la loi. On va dire que je suis constant, je critique les rédactions des deux côtés, et prétend que l'histoire du président du CS si sur le fond elle est totu a fait défendable, pêche par la forme de la loi.
Ici, c'est le fonds de la loi que je critique.
citation: La raison est pourtant simple : personne ne lit le contrat de syndic, et personne ne songe aux honoraires travaux, donc personne ne songe à les discuter, comme d'ailleurs TOUTES les prestations du syndic. La seule chose que les gens lisent, c'est le montant du forfait. J'ai vu des années durant imputer les honos syndic sur la seule foi du contrat que personne n'avait lu.
Et désolée mais si, on peut négocier en AG. Ce que le syndic refusait sous la pression du seul CS, il l'a accepté en AG, sous la pression de l'ensemble des copros. Pour avoir beaucoup voyagé dans le monde, je m'apercois quand même que quand les tarif ne sont pas écrit, on paye toujours beaucoup plus cher.
QUand il sont écrit, ils peuvent rester négociable.
Je vais peut-etre me différencier de JPM et gédéhem, mas c'est l'interdiction d'afficher des trarifs horaires ou en pourcentage négociables qui m'énerve; Que l'Ag ait et conserve de par la loi le droit de négocier me parait uen excellente chose. |
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JPM
Modérateur
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20
Posté - 31 juil. 2018 : 08:45:37
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Il n'y a pas d'interdiction d'indiquer un tarif horaire dans le contrat.
Il y a interdiction de le moduler en fonction de la qualité de celui qui réalise la prestation.
Il n'y a aucune contradiction de position envers la loi.
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Contrat de syndic : le coût horaire 
