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PROSPER83
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 Posté - 16 juil. 2018 : 16:02:48
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Bonjour
J’ai choisi d’exposer le cas qui suit dans la rubrique « syndic professionnel » dans la mesure où sa responsabilité professionnelle est établie pour les conséquences de l’annulation d’une assemblée générale.
Je souhaiterai donc avoir des réponses précises d’intervenants suffisamment aguerris pour éviter de partir dans tous les sens sur une situation assez particulière :
En janvier 2010, un copropriétaire A, et moi-même B, avons solidairement engagés une procédure pour demander l’annulation de l’AG du 24/11/2009 (à laquelle nous étions absents), spécialement dévolue à des travaux de réfection de toitures et de terrasses, d’un montant total de 196 800 € pour :
1 Annulation de l’AG au moyen principal que la convocation ne nous était parvenue que 15 jours avant la date de l’AG.
2 En moyens subsidiaires, l’annulation des 2 résolutions concernant ces travaux au motif qu’elles avaient fait l’objet d’un vote groupé * réunissant le choix de l’entreprise, l’appel de fond global, sa date d’exigibilité, les honoraires du syndic 1% TTC du montant des travaux TTC et les horaires du MO 4 % du montant des travaux TTC décidés et au motif que les devis n’avaient pas été joints à la convocation et qu’ils avaient été déposés dans les boites aux lettres des seuls résidents (copro. de 220 lots) le matin même de la tenue de l’assemblée. Les copropriétaires bailleurs les ayant, eux, reçus avec le PV.
Malgré cette assignation *, le syndic, avec l’appui du CS fantoche, a néanmoins fait réaliser les travaux et nous avons donc payé notre quote-part sur l’exercice 2010 soit 1400 € pour ma part B et 3560 € pour l’autre copropriétaire A (*Alors que le SDC avait déjà été condamné, sur ma demande, à l’annulation de deux décisions de travaux, par TGI du 14/01/2008, pour exactement les mêmes motifs de vote groupé).
Nous avons été déboutés par le TGI du 4 avril 2013, au motif que nous n’avions pas fourni la preuve matérielle du non-respect du délai de convocation que nous invoquions et que, le syndic ayant fait état de l’urgence à réaliser ces travaux, le délai de 21 jours ne s’appliquait pas et que la fourniture des devis le jour même de l’assemblée avait toutefois permis aux copropriétaires présents d’avoir toutes les informations nécessaires sur les travaux à réaliser.
Ce jugement totalement fantaisiste a été cassé par un arrêt de la Cour d’Appel, du 20 avril 2014, qui a annulé l’AG du 24/11/2009 aux motifs que d’une part, le syndic ne pouvait absolument pas se réfugier derrière la procédure d’urgence, du fait que le maître d’œuvre chargé de l’étude de ces travaux avait été désigné par l’AGO du 20 mars 2009 et qu’il était nettement précisé, dans le PV de ladite assemblée, qu’une seconde assemblée serait réunie en cours d’année pour pouvoir décider sur les travaux à réaliser et, d’une autre part, que c’était au SDC qu’il appartenait d’apporter la preuve matérielle comme quoi, il avait bien respecté le délai de convocation 21 jours et non aux appelants qui ne disposaient pas des récépissés d’accusé de réception des convocations, lesquels étant détenus par le syndic.
Conformément à la règle juridique, la Cour a donc seulement statué sur le vice de forme du moyen principal, en annulant donc l’AG, et ne s’est ainsi pas prononcé sur les moyens subsidiaires.
Je précise que ces travaux, réalisés et intégralement payés en 2010, n’ont jamais été ensuite validés par une quelconque assemblée générale et que, la jurisprudence étant constante en la matière, la ratification des travaux ne pouvait résulter de l’approbation des comptes des exercices annuels.
Ni le syndic, ni le CS fantoche, n’informeront à aucun moment les copropriétaires de l’annulation de l’AG, et du reste, aucun copropriétaire n’ayant jamais non plus cherché à connaitre les résultats de la procédure.
Mon partenaire A et moi-même B avons donc rencontré le syndic pour lui rappeler que de par l’annulation de l’assemblée, qui entrainait de ce fait l’annulation des travaux, il se trouvait donc dans l’obligation d’en informer tous les copropriétaires, qu’il allait donc devoir créditer leur compte individuel du montant respectif de leur quote-part et qu’ensuite, il allait devoir procéder à la convocation d’une assemblée pour réunir les fonds nécessaires pour couvrir le montant total des travaux mais à l’exception évidente du montant des honoraires qu’il avait perçus sur les travaux qu’il était évidemment hors de question de revoter dans la mesure où il était directement responsable de l’annulation de l’AG du 24/11/2009 et qu’il n’était donc pas impossible que l’AG décide d’engager une procédure à son encontre pour faire valoir sa responsabilité professionnelle pour lui faire ainsi prendre en charge (par son assurance) soit le montant desdits travaux soit, à minima, tous les frais inhérents à la convocation de l’assemblée annulée.
Le copropriétaire A et moi-même B avons ainsi obtenu que nos comptes soient crédités de nos quotes-parts respectives, soit 1400 € pour B et 3560 € pour A, et, n’ayant nullement l’intention de nous substituer à un CS fantoche durablement installé, nous avons donc laissé le soin à ce dernier de faire son boulot auprès du syndic et notamment d’informer de cette situation tous les copropriétaires.
Ce que autant le syndic que le CS fantoche ne feront bien évidemment jamais.
Il s’avère ainsi qu’à ce jour, 16 juillet 2018, les copropriétaires ignorent toujours que cette AG du 24/11/2009 a été annulée, que les travaux réalisés et payés en 2010 n’ont jamais ensuite été validés et que les sommes de 1400 € et 3560 € qui nous ont été créditées, sur l’exercice 2014, lequel ayant été dûment approuvé par les vérificateurs du CS et l’AG du 26/4/2015, ne nous ont donc jamais ensuite été redébitées (Nous ignorons d’ailleurs sous quelle imputation le syndic a pu passer ces 4960 €, et à vrai dire, nous n’avons pas non plus cherché à le savoir.
Mes questions ne sont donc que les suivantes :
1 Que pourrait éventuellement faire aujourd’hui une AG pour régulariser ces travaux réalisés et payés en 2010 mais judiciairement annulés en 2014 ?
2 Une AG 2019 pourrait-elle encore revenir sur les comptes 2014 (année ou nous ont été versés ces 4960 €) approuvés par les vérificateurs du CS et par l’AG 2015
3 Que pourrait éventuellement faire aujourd’hui une AG contre le syndic, qui est toujours en place ainsi qu’exactement le même CS fantoche pour engager sa responsabilité (Je précise qu’aucun quitus ne lui a jamais été donné)?
4 En ce cas, le point de départ de la prescription pour sa faute professionnelle est-il le 24 novembre2009, date de la faute commise, ou le 20 avril 2014, date de l’établissement de la faute par la Cour d’Appel ?
5 Dans le cas où l’AG informée des fautes du syndic déciderait néanmoins de ne pas engager sa responsabilité, de valider les travaux en nous imposant donc ainsi la restitution des 4960 €, quel recours, nous copropriétaires A et B, pourrions-nous alors avoir contre le syndic et/ou contre le SDC ?
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Posté - 16 juil. 2018 : 17:08:05
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Viviane
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Posté - 16 juil. 2018 : 17:54:39
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Bonjour
citation: Je précise que ces travaux, réalisés et intégralement payés en 2010, n’ont jamais été ensuite validés par une quelconque assemblée générale et que, la jurisprudence étant constante en la matière, la ratification des travaux ne pouvait résulter de l’approbation des comptes des exercices annuels.
Je ne suis pas sure que la jurisprudence soit si constante que ça en la matière. Surtout s'agissant de travaux décidés par une ag, et décision ensuite annulée par le juge.
Il faudrait, de plus, avoir le libellé exact des résolutions d'approbation des comptes.
citation: 1 Que pourrait éventuellement faire aujourd’hui une AG pour régulariser ces travaux réalisés et payés en 2010 mais judiciairement annulés en 2014 ?
En dehors de l'approbation des comptes, qui a déjà eu lieu, reprendre des décisions approuvant les travaux eux-mêmes.
citation: 2 Une AG 2019 pourrait-elle encore revenir sur les comptes 2014 (année ou nous ont été versés ces 4960 €) approuvés par les vérificateurs du CS et par l’AG 2015
On ne revient pas sur une approbation des comptes. Mais on peut toujours tergiverser à n'en plus finir sur ce que l'AG a réellement approuvé. Sachant que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels. Donc à moins que l'AG ait expressément accepté que le syndicat vous rende votre quote-part des travaux, je vois pas ce qui empêcherait quelqu'un qui plonge son nez dans les comptes de se demander d'où vint le trou dans la trésorerie de quelque 5000€, se rendre compte de ce qu'on vous a recrédité, et contester le fait que ça ne vous ai pas été réimputé au moment de la répartition définitive après approbation.
citation: 3 Que pourrait éventuellement faire aujourd’hui une AG contre le syndic, qui est toujours en place ainsi qu’exactement le même CS fantoche pour engager sa responsabilité (Je précise qu’aucun quitus ne lui a jamais été donné)?
Sans changer de syndic, pas grand chose. En changeant de syndic, vu que l'AG a ensuite approuvé ces comptes travaux, à mon avis pas grand chose non plus. En tous cas pas avec une certitude de gagner, et de gagner sans dépenser plus en frais d'avocat que les quelque 5000€ en jeu.
citation: 4 En ce cas, le point de départ de la prescription pour sa faute professionnelle est-il le 24 novembre2009, date de la faute commise, ou le 20 avril 2014, date de l’établissement de la faute par la Cour d’Appel ?
Il me semble que le point de départ est celui où on découvre la faute. Mais quelle faute ? La principale faute du syndic réside dans l'envoi tardif des convocations et la mauvaise rédaction des résolutions. Encore faut-il prouver qu'il y a préjudice pour le syndicat . Et ne pas avoir informé le syndicat du résultat du procès, et vous avoir recrédité vous et pas tout le monde.
citation: 5 Dans le cas où l’AG informée des fautes du syndic déciderait néanmoins de ne pas engager sa responsabilité, de valider les travaux en nous imposant donc ainsi la restitution des 4960 €, quel recours, nous copropriétaires A et B, pourrions-nous alors avoir contre le syndic et/ou contre le SDC ?
A mon humble avis, aucun. Les travaux sont faits, tout le monde à part vous en approuve les moyens d'exécution et le coût. Vous n'avez pas plus de recours que si la chose avait été correctement goupillée au départ.
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Édité par - Viviane le 16 juil. 2018 17:58:54 |
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PROSPER83
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Posté - 16 juil. 2018 : 18:14:56
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citation: Philippe388
Vous parlez également de travaux de réfection d'un toit terrasse, ce qui se vote à l'article 24. par conséquent le syndic n'avait pas à respecter l'article 42, qui ne concerne que les article 25 et 26 pour une suspension de 2 mois pour contester.
l'article 42 dit ceci :
"....Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa...."
Je connais parfaitement ce texte mais comme vous lisez toujours très vite vous avez zappé ce qui suit :
Malgré cette assignation *, le syndic, avec l’appui du CS fantoche, a néanmoins fait réaliser les travaux et nous avons donc payé notre quote-part sur l’exercice 2010 soit 1400 € pour ma part B et 3560 € pour l’autre copropriétaire A (*Alors que le SDC avait déjà été condamné, sur ma demande, à l’annulation de deux décisions de travaux, par TGI du 14/01/2008, pour exactement les mêmes motifs de vote groupé).
Le syndic et le CS étaient donc parfaitement informés de la sanction à nouveau encourue par le SDC, à savoir, à minima, l’annulation des deux décisions de travaux. Donc art. 24 ou pas, en engageant en toutes connaissances de cause les travaux après la réception de l’assignation, le syndic engageait donc sa responsabilité, et ce d’autant plus qu’il savait parfaitement qu’il n’avait pas non plus respecté le délai de 21 jours.
citation: Vos voisins si contents de leur syndic et de leur CS, puisqu'ils sont réélus depuis de nombreuses années ne reviendront jamais sur ce dossier. Le syndic ne va pas courir le risque d'un rejet de ces travaux 9 années après en proposant un accord à postériori.
Une question : vous fûtes remboursés de 4960 €; vous n'avez même pas vérifié comment le syndic a passé cette écriture; avez informé tous vos amis voisins que vous aviez été remboursés de vos appels de fonds de ces travaux ?
Sans commentaires ! Je ne suis pas venu chercher sur ce fil un cours de morale ou de civisme.
citation: Vous saviez déjà que le syndic et le CS ne communiquerait rien à ce sujet.
Absolument ! Par ma longue expérience de cette copropriété qui a déjà subi près de 20 condamnations judiciaires sur ces dix dernières années sans qu’aucun syndic ne soit remis en cause aussi bien par le CS que par les copropriétaires qui préfèrent conspuer ceux qui sont à l’origine de ces condamnations (dont je fais parti). Donc puisqu’ils aiment tant payer, et bien qu’ils payent !
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Viviane
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4
Posté - 16 juil. 2018 : 19:02:33
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Si je peux me permettre, faire condamner le syndicat pour des questions de forme non respectées par le syndic n'est pas à mon avis la meilleure façon de convaincre vos voisins de changer de syndic.
La majorité des gens voient la nécessité d'un changement de syndic pour des questions de fond : travaux inutiles, trop coûteux, honoraires abusifs, ou autre.
Mais pas pour des questions de forme...
La question à se poser ici c'était de savoir si la même décision prise dans les formes légales (convocation dans le bon délai, autant de résolutions que de décisions) était ou pas une bonne décision.
Si oui, vous n'avez fait qu'enrichir l'avocat missionné par le syndic.
Si non, c'est sur ça qu'il fallait argumenter. |
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Édité par - Viviane le 16 juil. 2018 19:07:03 |
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PROSPER83
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5
Posté - 16 juil. 2018 : 22:35:36
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citation: Viviane
Je ne suis pas sure que la jurisprudence soit si constante que ça en la matière. Surtout s'agissant de travaux décidés par une ag, et décision ensuite annulée par le juge.
Il faudrait, de plus, avoir le libellé exact des résolutions d'approbation des comptes.
L’intitulé était exactement celui-ci :
L’assemblée générale, après en avoir délibérée, approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes des charges de l’exercice du 01/01/2014 au 31/12/2014 , comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaires et vérifiés par M. X (le pdt du CS) et Mme Y (la comptable du CS), comptes arrêtés à la somme de 444 560.74 €.
Quant à la jurisprudence, l’assemblée qui a décidé les travaux ayant été annulée par la justice, toutes les décisions prises sont donc frappées de nullité qu’aucune autre assemble ne peut implicitement légaliser par une simple approbation des comptes de l’exercice sur lequel se sont déroulés lesdits travaux. Il faut donc qu’une nouvelle assemblée vote expressément sur une résolution demandant la validation de ces travaux pour le même montant que celui décidé par l’assemblée annulée (et non pas revoter pour ou contre ces travaux).
citation: Si je peux me permettre, faire condamner le syndicat pour des questions de forme non respectées par le syndic n'est pas à mon avis la meilleure façon de convaincre vos voisins de changer de syndic.
Et ou avez-vous vu que je voulais convaincre mes voisins de changer de syndic (et aussi de CS) alors que malgré 20 condamnations, dont certaines très lourdes, ils ne l’ont jamais fait.
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ainohi
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Posté - 16 juil. 2018 : 23:43:21
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Bonjour,
1. L'AG peut ratifier l'état de fait.
Elle peut aussi refuser de le faire mais en prenant tout de même acte de cet état de fait, à savoir des travaux hors gestion courante commandés par le syndic sans décision d'AG, travaux néanmoins nécessaires réalisés dans des conditions semble-t-il raisonnables, notamment en matière de prix, commandés après consultation officieuse des copropriétaires (l'assemblée annulée) et n'ayant fait l'objet d'aucune contestation autre que celle de deux copropriétaires, les comptes ayant été notamment aprouvés. Dans de telles conditions il serait illusoire de prétendre, plusieurs années plus tard, faire supporter le coût des travaux au syndic. Le préjudice subi est en réalité plus moral que matériel. Ce à quoi le syndicat pourrait raisonnablement prétedre serait la restitution des honoraires pour travaux augmentée d'une petite indemnité.
2. Une approbation de comptes par une assemblée générale de copropriété est en principe irrévocable sauf en cas d'erreur, d'omission ou de présentation inexacte comme dit à l'article 1269 du code de procédure civile. Il s'agit en fait de savoir s'il y a eu un vice sérieux de consentement lors de l'approbation des comptes. L'ignorance de l'annulation de la décision de travaux dans laquelle l'assemblée a été tenue en constitue un indéniablement.
3. Tenir les copropriétaires dans l'ignorance d'une décision de justice ayant annulé une assemblée est une faute grave de la part du syndic. Cela justifierait une révocation et une demande de dommages et intérêts. La responsabilité personnelle des membres du CS, ou de certains d'entre eux seulement, pourrait aussi être engagée.
4. Le point de départ de la prescription est la date à laquelle l'ensemble des copropriétaires à été informé de la faute commise par le syndic. Le délai de prescription n'a pas encore commencé à courir.
5. L'assemblée pouvant, en toute connaissance de cause, ratifier ces travaux d'entretien et les dépenses qu'ils ont occasionnés, je ne vois pas de possibilité de vous opposer au paiement de votre quote-part dans la mesure où le principe de ces travaux se justifie et où leur coût n'a pas été extravagant. |
Édité par - ainohi le 16 juil. 2018 23:44:42 |
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Viviane
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Posté - 16 juil. 2018 : 23:55:26
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citation: Quant à la jurisprudence, l’assemblée qui a décidé les travaux ayant été annulée par la justice, toutes les décisions prises sont donc frappées de nullité qu’aucune autre assemble ne peut implicitement légaliser par une simple approbation des comptes de l’exercice sur lequel se sont déroulés lesdits travaux. Il faut donc qu’une nouvelle assemblée vote expressément sur une résolution demandant la validation de ces travaux pour le même montant que celui décidé par l’assemblée annulée (et non pas revoter pour ou contre ces travaux).
Vous dites la jurisprudence "constante" sur ce point. Vous avez combien de jurisprudences à l'appui de ça ? Et lesquelles ?
Parce que du coup je ne vois pas très bien l'objet de votre question.
- vous êtres absolument certain que la simple approbation des comptes ne rend pas ces appels exigibles
- et semblez certain de l'incompétence de votre CS.
Comment voulez-vous que qui que ce soit s'aperçoive du trou dans la trésorerie...
citation: Prosper : Absolument ! Par ma longue expérience de cette copropriété qui a déjà subi près de 20 condamnations judiciaires sur ces dix dernières années sans qu’aucun syndic ne soit remis en cause aussi bien par le CS que par les copropriétaires qui préfèrent conspuer ceux qui sont à l’origine de ces condamnations (dont je fais parti). Donc puisqu’ils aiment tant payer, et bien qu’ils payent !
citation: Viviane : Si je peux me permettre, faire condamner le syndicat pour des questions de forme non respectées par le syndic n'est pas à mon avis la meilleure façon de convaincre vos voisins de changer de syndic.
citation: Prosper : Et ou avez-vous vu que je voulais convaincre mes voisins de changer de syndic (et aussi de CS) alors que malgré 20 condamnations, dont certaines très lourdes, ils ne l’ont jamais fait.
Si vous n'avez pas envie de les convaincre de changer de syndic, ni de CS c'est que vous estimez que ni l'un ni l'autre ne vous portent préjudice et/ou que ça vous convient parfaitement d'engager régulièrement des procédures et d'être régulièrement conspué.
Tout est donc pour le mieux dans le meilleur des mondes.. |
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Édité par - Viviane le 17 juil. 2018 00:24:05 |
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PROSPER83
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Posté - 17 juil. 2018 : 17:31:46
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citation: Aihoni
1. L'AG peut ratifier l'état de fait.
Elle peut aussi refuser de le faire mais en prenant tout de même acte de cet état de fait, à savoir des travaux hors gestion courante commandés par le syndic sans décision d'AG, travaux néanmoins nécessaires réalisés dans des conditions semble-t-il raisonnables, notamment en matière de prix, commandés après consultation officieuse des copropriétaires (l'assemblée annulée) et n'ayant fait l'objet d'aucune contestation autre que celle de deux copropriétaires, les comptes ayant été notamment aprouvés.
Les travaux ont bien fait l’objet de décisions de l’AG – Comment pouvez-vous savoir que les conditions et les prix étaient raisonnables ? – la consultation des copropriétaires a été faite officiellement et non officieusement malgré le vice de forme de la convocation ultérieurement constaté.
citation: 2. Dans de telles conditions il serait illusoire de prétendre, plusieurs années plus tard, faire supporter le coût des travaux au syndic. Le préjudice subi est en réalité plus moral que matériel. Ce à quoi le syndicat pourrait raisonnablement prétedre serait la restitution des honoraires pour travaux augmentée d'une petite indemnité.
Et les frais d’avocat pour les deux instances TGI + CA (3200 €) ainsi que les 3600 € qui nous ont été attribués (pour A et B) au titre de l’article 700, vous les considérez comme un préjudice moral ou matériel pour le SDC ?
citation: 2. Une approbation de comptes par une assemblée générale de copropriété est en principe irrévocable sauf en cas d'erreur, d'omission ou de présentation inexacte comme dit à l'article 1269 du code de procédure civile. Il s'agit en fait de savoir s'il y a eu un vice sérieux de consentement lors de l'approbation des comptes. L'ignorance de l'annulation de la décision de travaux dans laquelle l'assemblée a été tenue en constitue un indéniablement.
Le syndic, et son CS, ont bien communiqué, lors de L’AG du 29 mai 2013, que les copropriétaires A et B avaient été déboutés par le TGI, condamnés à payer au SDC la somme de 2000 € au titre de l’art.700, mais qu’ils avaient fait appel de la décision. Ils se sont par contre ensuite abstenus de faire la même communication pour le verdict de la Cour d’Appel.
Le SDC ne saurait cependant invoquer aucun de ces vices qui auraient été occasionnés à l’assemblée du 26 avril 2015 qui a validé les comptes 2014.
Le fait que le syndic n’ait pas clairement informé l’AG de l’arrêt de la CA ne veut absolument pas dire pour autant qu’il ait ainsi fait une présentation inexacte des comptes. En effet, tous les copropriétaires ont bien reçu, avec la convocation, tous les documents imposés par l’art.11 du décret relatifs à l’état financier du SDC (dont les annexes 1 à 5) dans lesquels sont bien précisés les frais d’avocat relatifs à la procédure d’appel (1600 €) ainsi que les 3600 € de l’art.700. De même, que les 4960 € qui nous été crédités (à A et B) qui doivent aussi obligatoirement y figurer.
Il appartenait dès lors à chaque copropriétaire de bien lire les documents reçus et, le cas échéant, d’en demander des précisions, soit avant l’AG, chez le syndic, soit au cours de l’AG avant de voter à l’unanimité des présents et représentés la résolution ci-après :
L’assemblée générale, après en avoir délibérée, approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes des charges de l’exercice du 01/01/2014 au 31/12/2014 , comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaires et vérifiés par M. X (le pdt du CS) et Mme Y (la comptable du CS), comptes arrêtés à la somme de 444 560.74 €.
citation: 4. Le point de départ de la prescription est la date à laquelle l'ensemble des copropriétaires a été informé de la faute commise par le syndic. Le délai de prescription n'a pas encore commencé à courir.
Je ne partage pas du tout votre point de vue. La faute professionnelle commise par le syndic ne résulte pas du fait qu’il n’ait pas informé l’assemblée du verdict de la CA défavorable au SDC (et ce d’autant que, comme indiqué ci-dessus, les copropriétaires avaient été en possession de documents leur permettant de le savoir) mais du fait qu’il n’ait pas respecté les délais légaux pour procéder à la convocation de l’assemblée, faute qui a conduit à son annulation.
citation: Viviane
- et semblez certain de l'incompétence de votre CS.
Heu, peut-être bien que je vais avoir un certain doute ? Il est possible que je me trompe et que nous ayons en fait un CS bien plus compétent que ce que l’on pense ?
En effet, comment ne pas saluer sa performance pour arriver à ce que tous ses membres puissent se maintenir, depuis 10 ans, malgré diverses irrégularités reconnues. Que depuis cette date, son Pdt est régulièrement le Pdt des AG, dont deux de ses membres, toujours les mêmes, sont les scrutateurs. Qu’il faut qu’ils soient aussi tous sacrément « compétents » pour établir un ordre du jour, avec le syndic, reproduisant exactement les mêmes irrégularités que celles qui ont déjà values, seulement un an avant, la condamnation du SDC avec l’annulation de deux résolutions de travaux. Que plus que tous les autres membres, il faut aussi que son Pdt soit très « compétent » pour arriver, en tant que Pdt de l’AG de novembre 2009, à la conduire à voter les yeux fermés, ces mêmes irrégularités sans qu’aucun des copropriétaires présents ne manifeste son opposition en refusant de les voter et en exigeant que le syndic convoque une nouvelle assemblée à ses frais avec un ordre du jour régulièrement établi (Ce que personnellement j’aurai fait si j’avais été présent à cette assemblée).
Comment voulez-vous que qui que ce soit s'aperçoive du trou dans la trésorerie...
Mais quel trou ? Les comptes sont approuvés chaque année, sans qu’il n’y ait jamais eu la moindre constatation à ce sujet.
citation: Si vous n'avez pas envie de les convaincre de changer de syndic, ni de CS c'est que vous estimez que ni l'un ni l'autre ne vous portent préjudice et/ou que ça vous convient parfaitement d'engager régulièrement des procédures et d'être régulièrement conspué.
Tout est donc pour le mieux dans le meilleur des mondes
C’est exactement çà !
Vous connaissez l’histoire de l’homme qui montre la lune de son doigt et de tous ceux qui ne regardent que son doigt ?
Car vu que vous me semblez n’avoir pas saisi du tout le contexte particulier dans lequel évolue notre copropriété, je ne vois guère ce que je pourrai vous ajouter de plus.
Sauf peut-être une précision qui pourra vous semblez anodine : Le Pdt du CS, et de toute les AG, est un colonel de gendarmerie à la retraite. Depuis les événements que connait notre pays, il fait partie de réserve opérationnelle et il vient donc très souvent en uniforme aux séances du CS. Notre copropriété étant composée de près de 60 % de personnes âgées, il n’est guère difficile d'imaginer l’effet que cela peut avoir sur eux par rapport au simple quidam que je suis.
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Viviane
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Posté - 17 juil. 2018 : 22:56:00
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Vous semblez ne pas comprendre le second degré...
Ma boutade visait à souligner votre incohérence.
D'un côté vous vous énervez à juste titre contre votre syndic et votre CS...
Et de l'autre vous faites semblant de ne pas avoir envie de changer de syndic...
Soyez plus "simple", ça vous simplifiera la tâche, personne ici n'est dupe.
Pour ma part, et dans la même situation, il y a des procédures dont je ne vois pas l'intérêt.
Si j'ai bonne mémoire vous avez également passé des années à faire annuler la désignation du syndic, sur plusieurs AG successives.
Assigner sur des questions de pure forme, en sachant pertinemment qu'in fine l'AG approuvera le fond, et que donc on ne changera rien à un état de fait donné : les travaux seront faits, et tels que décidés, et le syndic restera en place, c'est à mon sens une perte de temps et d'énergie.
Face à un colonel de gendarmerie en uniforme, vous ne gagnerez peut-être jamais, mais surtout pas avec des arguments de pure forme, du moins il me semble.
La seule méthode susceptible d'efficacité à long terme, c'est de faire rentrer le loup dans la bergerie, donc se faire assez d'amis pour être élu au CS. Et on se fait rarement des amis en assignant le syndicat, donc mieux vaut BIEN choisir ses procès... ou envisager les actions obliques, directement contre le syndic, qui lui est assez rationnel pour calculer son intérêt financier à faire ou ne pas faire ceci ou cela.
Vous trouveriez peut-être même ssez de billes pour attaquer directement le président du CS.. |
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Édité par - Viviane le 17 juil. 2018 23:16:12 |
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ainohi
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Posté - 18 juil. 2018 : 00:14:32
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Question 1.
citation: Initialement posté par PROSPER83
Les travaux ont bien fait l’objet de décisions de l’AG Les travaux ont été décidés lors d'une AG annulée judiciairement et cela n'a pas été régularisé par une décision d'AG valide. Juridiquement ces travaux n'ont donc pas fait l'objet d'une décision d'AG.
citation: Initialement posté par PROSPER83
Comment pouvez-vous savoir que les conditions et les prix étaient raisonnables ? Je le déduis de ce que :
- vous ne mentionnez aucun motif de contestation ni sur le principe de ces travaux ni sur leur coût,
- ils ont été votés, dans des conditions irrégulières certes, mais tout de même votés,
- ils n'ont fait l'objet d'aucune contestation ultérieure, ni à la suite de l'AG ni lors de l'approbation des comptes,
- vous n'êtes que deux sur plus de deux cents à vous agiter et j'ai peine à croire que, sur le nombre, personne n'aurait réagi s'il y avait eu des doutes sérieux sur le bien-fondé de ces travaux ou sur leur prix.
Mais là n'est pas la question. La question porte sur l'éventuelle sanction à la réalisation de travaux exécutés et payés alors que l'assemblée les ayant décidés a été annulée. Vous la posez en ces termes : il n’était donc pas impossible que l’AG décide d’engager une procédure à son encontre pour faire valoir sa responsabilité professionnelle pour lui faire ainsi prendre en charge (par son assurance) soit le montant desdits travaux soit, à minima, tous les frais inhérents à la convocation de l’assemblée annulée. Je ne crois pas du tout que le syndic puisse être condamné à prendre en charge le montant des travaux à moins que ces travaux ne puissent être techniquement justifiés ou que leur prix ait été manifestement excessif.
citation: Initialement posté par PROSPER83
Et les frais d’avocat pour les deux instances TGI + CA (3200 €) ainsi que les 3600 € qui nous ont été attribués (pour A et B) au titre de l’article 700, vous les considérez comme un préjudice moral ou matériel pour le SDC ? La responsabilité professionnelle du syndic pour ce qui concerne la commande des travaux ne porte pas sur les frais d'avocat liés à la procédure en annulation. Or votre question 1. ne portait que sur la commande des travaux.
citation: Initialement posté par PROSPER83
la consultation des copropriétaires a été faite officiellement et non officieusement malgré le vice de forme de la convocation ultérieurement constaté. Question de vocabulaire. Je ne pense pas qu'on puisse qualifier d'officielle une consultation des copropriétaires lors d'une AG reconnue irrégulière par décision de justice.
Question 2.
citation: Initialement posté par PROSPER83
Le fait que le syndic n’ait pas clairement informé l’AG de l’arrêt de la CA ne veut absolument pas dire pour autant qu’il ait ainsi fait une présentation inexacte des comptes Vous avez raison. J'ai répondu dans l'idée que l'approbation des comptes par l'assemblée de 2014 portait entre autres sur les comptes des travaux. Il s'agissait en fait des frais liés à la procédure judiciaire et aux crédits d'un montant total de 4 960 €. Les premiers ne sont plus contestables. Mais je reste perplexe sur les crédits. Ils ne doivent pas être faciles à détecter à la lecture des documents de synthèse et les copropriétaires se reposent sur les vérificateurs du CS. Si l'ont pouvait prouver que, de connivence avec le syndic, ils ont sciemment dissimulé en le passant sous silence, noyé dans les comptes, le fait, que deux copropriétaires ont été exonérés de leur participation aux travaux, leur responsabilité pourrait être engagée à hauteur de ces 4 960 €.
Question 4.
citation: Initialement posté par PROSPER83
La faute professionnelle commise par le syndic ne résulte pas du fait qu’il n’ait pas informé l’assemblée du verdict de la CA défavorable au SDC (et ce d’autant que, comme indiqué ci-dessus, les copropriétaires avaient été en possession de documents leur permettant de le savoir) mais du fait qu’il n’ait pas respecté les délais légaux pour procéder à la convocation de l’assemblée, faute qui a conduit à son annulation. Il y a en fait deux fautes. La première est bien sûr le retard à convoquer l'assemblée et la seconde est l'abstention à informer de la condamnation du syndicat. Seul le jugement de première instance a été communiqué aux copropriétaires et, selon ce jugement, le syndic n'a pas commis de faute. Les copropriétaires restent donc dans l'ignorance de ces deux fautes du syndic et le délai de prescription n'a commencé à courir pour aucune des deux. |
Édité par - ainohi le 18 juil. 2018 00:21:57 |
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Posté - 18 juil. 2018 : 11:27:22
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jluc34
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Posté - 18 juil. 2018 : 13:16:01
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Bonjour,
Comment peut on aprés ces procédures amenés des copropriétaires pour du bénévolat au conseil syndical et à la présidence de l ' A G .
j ai des gros doutes |
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PROSPER83
Contributeur senior
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13
Posté - 18 juil. 2018 : 16:33:47
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Prosper83 : Comment pouvez-vous savoir que les conditions et les prix étaient raisonnables ?
citation: Ainohi : Je le déduis de ce que :
- vous ne mentionnez aucun motif de contestation ni sur le principe de ces travaux ni sur leur coût,
L’annulation de l’AG a été demandée au moyen principal pour vice de forme de la convocation – Les moyens subsidiaires invoqués pour l’annulation des résolutions concernant les travaux l’ayant été sur la violation des articles 11 I et 13 du décret du 17 mars 1967 et sur la production du précèdent jugement du TGI ayant sanctionné les mêmes violations, le principe de ces travaux, comme de leurs coûts étant absolument hors sujet.
citation: - ils ont été votés, dans des conditions irrégulières certes, mais tout de même votés,
- ils n'ont fait l'objet d'aucune contestation ultérieure, ni à la suite de l'AG ni lors de l'approbation des comptes,
Ces travaux n’ont jamais été soumis à l’approbation expresse d’une assemblée (donc a une éventuelle contestation) à l’issue du délai d’une année ayant suivie la date de réception des travaux avec le règlement de la retenue de garantie de 5% (la réception ayant eu lieu en Septembre 2014, c’est donc l’AG de mai 2016 qui aurait eue à valider ces travaux) L’approbation des comptes de l’exercice 2014 n’étant strictement d’aucun effet.
citation: - vous n'êtes que deux sur plus de deux cents à vous agiter et j'ai peine à croire que, sur le nombre, personne n'aurait réagi s'il y avait eu des doutes sérieux sur le bien-fondé de ces travaux ou sur leur prix.
D’une part, vous si vous aviez bien lu ce que j’ai exposé, vous auriez retenu qu’une précédente assemblée avait donné son accord pour la réalisation de ces travaux (donc sur leur bien-fondé) en confiant (avec mon approbation) l’étude et le montage du CCTP à un maître d’œuvre régulièrement désigné.
D’une autre part, vous pensez sérieusement que c’est parce qu’ils ont estimés qu’ils en avaient toutes les capacités et qu’ils ont eu tout le temps nécessaire pour analyser deux gros devis de travaux, l’un de 196 000 €, l’autre de 231200 €, déposés dans leur boite aux lettres, le matin même de la tenue de l’AG, que des copropriétaires béotiens, en la matière, dans leur très grande majorité, n’ont donc pas réagi ?
Pour ma part, je pense que c’est plutôt pour d’autres raisons qui ne sont pas du tout à leur avantage.
Et, si je vous suis bien, dans la mesure alors où le bien-fondé de ces travaux était bien établi, il était donc tout à fait normal, pour les 218 autres copropriétaires (car nous sommes 220) de ne pas vouloir se laisser em*****r par deux em*****urs, pas plus que par les exigences de la loi et de son décret qui régissent la copropriété, pas plus non plus par des juges qui les ont déjà sanctionnés pour des irrégularités similaires, et de faire ainsi comme ça les arrangent, et pas autrement, la loi imposée par la majorité étant la seule qui doive dominer.
citation: Les copropriétaires restent donc dans l'ignorance de ces deux fautes du syndic et le délai de prescription n'a commencé à courir pour aucune des deux.
Donc si je vous suis encore bien, les petits enfants qui hériteraient, dans 10 ou 20 ans, de l’appartement de leur grand-père, et qui viendraient à soudainement être informés de cette situation seraient donc toujours mesure d’agir contre le syndic ! Et ce alors, pendant combien de temps avant que cela soit prescrit ?
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 juil. 2018 : 21:23:41
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Question oiseuse : ces travaux ont ils présenté un intérêt pour la copropriété ?
Etaient ils nécessaires ?
Si oui dans les deux cas, pensez-vous que votre action a été opportune ?
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 18 juil. 2018 : 22:24:12
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citation: Initialement posté par PROSPER83
Et, si je vous suis bien, dans la mesure alors où le bien-fondé de ces travaux était bien établi, il était donc tout à fait normal, pour les 218 autres copropriétaires (car nous sommes 220) de ne pas vouloir se laisser em*****r par deux em*****urs, pas plus que par les exigences de la loi et de son décret qui régissent la copropriété, pas plus non plus par des juges qui les ont déjà sanctionnés pour des irrégularités similaires, et de faire ainsi comme ça les arrangent, et pas autrement, la loi imposée par la majorité étant la seule qui doive dominer. Vous me suivez mal. L'aspect moral de l'affaire ne m'intéresse pas. Je n'ai fait que répondre à votre question n° 1 en argumentant. Pour résumer, ma réponse était et reste : l'AG ne pourrait qu'entériner. Vouloir faire supporter le prix des travaux au syndic serait illusoire.
citation: Initialement posté par PROSPER83
Donc si je vous suis encore bien, les petits enfants qui hériteraient, dans 10 ou 20 ans, de l’appartement de leur grand-père, et qui viendraient à soudainement être informés de cette situation seraient donc toujours mesure d’agir contre le syndic ! Et ce alors, pendant combien de temps avant que cela soit prescrit ? Vous me suivez très mal. Vous trouverez la réponse à l'article 2232 du code civil. |
Édité par - ainohi le 18 juil. 2018 22:25:21 |
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PROSPER83
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Posté - 18 juil. 2018 : 23:52:19
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citation: JPM : Question oiseuse : ces travaux ont ils présenté un intérêt pour la copropriété ?
Oui
citation: Etaient ils nécessaires ?
OUI
citation: Si oui dans les deux cas, pensez-vous que votre action a été opportune ?
OUI
Questions aussi oiseuses à JPM :
Pensez-vous qu’il soit réellement utile de communiquer des devis aux copropriétaires, que la plupart ne liront jamais, aux conditions et dans les délais fixés par la loi dès lors qu’il s’avère qu’ils sont nécessaires et qu’ils présentent un intérêt pour la copropriété et que de ne communiquer que le montant des devis pourrait amplement suffire ?
Ne pensez-vous pas qu’il serait aussi plus simple, dès lors que des travaux s’avèrent nécessaires et qu’ils présentent un intérêt pour la copropriété, de laisser le syndic et le conseil syndical les décider eux-mêmes sans qu’il soit bien utile de convoquer les copropriétaires pour cela ?
Ne pensez-vous pas qu’il serait aussi bien plus simple d’abroger carrément les articles 9, 11 et 13 du décret du 17 mai 1967 pour tous les travaux qui s’avèrent nécessaires et qui présentent un intérêt pour la copropriété et de ne les maintenir seulement que pour les travaux qui ne s’avèreraient pas nécessaires et qui ne présenteraient pas un intérêt pour la copropriété et qui ne seraient donc juste décidés que pour le seul plaisir de faire des travaux ?
Dans ce dernier cas, seriez-vous alors à même de nous lister ces travaux non nécessaires et ne présentant pas un intérêt pour la copropriété ?
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Viviane
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Posté - 19 juil. 2018 : 00:08:31
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Visiblement, vous ne voyez la vie en copropriété que via le prisme de la loi, sans jamais tenir compte de l'intérêt du syndicat, ni même du vôtre.
Le problème, c'est qu'une copro c'est d'abord un groupe d'être humains.
Dans une copro aussi grosse que la vôtre, ces 20 procès en 10 ans ont coûté des cacahuètes à chacun.
Vous n'avez donc absolument aucune chance d'arriver à faire respecter la loi dans votre copro à coup de procès... Vous ne faites, au contraire, qu'accentuer une situation déjà anormale. C'est comme vouloir éduquer un enfant à coup de baffes, ça donne rarement de bons résultats.
Je dirais même que vous n'avez aucune chance de trouver un jour une seule copro où l'on respecterait toutes les lois, tout le temps.
Personne ne vit en respectant H24 absolument toutes les lois. Pas plus vous qu'un autre.
Trouver les failles dans le devis présenté in extrémis et accepté, trouver un devis avec les mêmes prestations 20% moins cher, ça, oui, ce serait susceptible de faire réfléchir vos voisins pour les travaux suivants.
Perdre 10000€ divisés par 200 dans un procès, non. |
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Édité par - Viviane le 19 juil. 2018 00:18:01 |
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JPM
Modérateur
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18
Posté - 19 juil. 2018 : 01:04:11
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Je suis très attaché au respect des règles assurant l'information préalable des copropriétaires à l'occasion des assemblées générales.
A cet égard, si je m'en rapporte à vos indications, le syndic a été très fautif.
Pour autant le procès a été inutile puisque, si j'ai bien compris, ce syndic est toujours en place.
Il me semble que vous avez obtenu la restitution de votre quote-part du coût des travaux. Cela est légal mais frise le scandale.
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Posté - 19 juil. 2018 : 11:51:13
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juil. 2018 : 16:30:34
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citation: Initialement posté par JPM
Il me semble que vous avez obtenu la restitution de votre quote-part du coût des travaux. Cela est légal mais frise le scandale. C'est une appréciation qui frise l'oxymore. Je m'accorde avec vous sur le scandale mais non sur la légalité.
Lorsque la cour d'appel eut rendu son arrêt, la suite à donner, qui sort de la gestion courante, devait être décidée en assemblée et non par le syndic. La cour a annulé l'assemblée et donc la décision de travaux. Elle ne s'est pas prononcée sur l'imputation des dépenses des travaux réalisés sur quoi elle n'avait pas été saisie. Le syndic aurait dû faire connaître aux copropriétaires l'issue du procès en annulation et consulter l'assemblée générale sur la conduite à tenir. Il ne pouvait, de son propre chef, rembourser leur quote-part de dépenses aux deux copropriétaires qui le lui demandaient.
Si l'assemblée avait été saisie de la question, elle aurait pu
- soit confirmer la décision de travaux, moyennant une indemnité réclamée au syndic,
- soit constater que le syndic avait passé contrat avec les entreprises alors qu'il n'en avait pas le pouvoir et profiter de l'occasion pour exiger que le syndic, ou son assurance, rembourse au syndicat le prix de ces travaux.
Dans la première hypothèse, il n'y avait rien à rembourser à personne.
Dans la seconde, il y aurait eu lieu à remboursement au profit de tous les copropriétaires, et non à celui des seuls initiateurs de l'annulation judiciaire, et seulement après réception des fonds. Il est bien évident que ni le syndic ni son assurance n'auraient accepté. Afin d'obtenir satisfaction l'assemblée aurait alors dû révoquer le syndic et l'attaquer en justice. Mais, vu les circonstances, en premier lieu le fait que les travaux étaient nécessaires, le tribunal n'aurait pas condamné le syndic à hauteur du montant des travaux, loin de là .
En conclusion, en remboursant les deux copropriétaires qui le lui demandaient, le syndic a agi frauduleusement au détriment du syndicat. La fraude n'ayant pas été décelée à l'occasion de la vérification des comptes par le conseil syndical ou, pire, ayant été sciemment passée sous silence, les vérificateurs ont leur part de responsabilité. |
Édité par - ainohi le 19 juil. 2018 16:43:12 |
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Mise en cause responsabilité du syndic 
